房地產(chǎn)管理存在的突出問(wèn)題及對(duì)策

楊興華

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平飛速提升，各項(xiàng)事業(yè)都取得驚人成就，城市化建設(shè)與發(fā)展速度日漸加快，涌入城市的人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，推動(dòng)城市建設(shè)，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到了很大的促進(jìn)作用。但就目前形勢(shì)而言，房地產(chǎn)管理存在諸多突出性問(wèn)題，面臨的任務(wù)也很艱巨，這就需要對(duì)房地產(chǎn)管理問(wèn)題認(rèn)識(shí)到位，及時(shí)采取措施，使房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。本文將從房地產(chǎn)管理過(guò)程中的突出問(wèn)題著手，就如何解決這些問(wèn)題提出相應(yīng)的對(duì)策。

一、房地產(chǎn)管理過(guò)程中存在的突出問(wèn)題

（一）目標(biāo)定位不明，政策穩(wěn)定性缺乏

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的目標(biāo)都是為了維持市場(chǎng)供需平衡，防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，以達(dá)到居者有其屋的目的。但是，因?yàn)閷?duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不全面，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)以及長(zhǎng)期規(guī)劃缺乏明確性，致使政策目標(biāo)的制定沒(méi)有前瞻性。

與此同時(shí)，由于政策目標(biāo)模式，政策手段的短期性與規(guī)劃思路存在偏差，甚至有可能存在相違背的問(wèn)題。正是因?yàn)檎呷狈B續(xù)性，科學(xué)性不足，致使房地產(chǎn)行業(yè)容易受政策變動(dòng)影響并出現(xiàn)不斷波動(dòng)的問(wèn)題，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行產(chǎn)生干擾，政策漏洞的存在也使得投機(jī)者有了干擾市場(chǎng)秩序的機(jī)會(huì)。

（二）機(jī)制缺乏完善性，管理形式化問(wèn)題嚴(yán)重

在政府經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中，房地產(chǎn)管理的重要性日漸突出，政府也高度重視房地產(chǎn)管理工作的開(kāi)展，并提出相關(guān)政策，但政策實(shí)施效果不盡如人意。也有一些政策不具有很強(qiáng)的操作性，爭(zhēng)議較大，實(shí)施原則的制定與頒布速度明顯快于實(shí)施細(xì)則的制定和頒布。在開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的過(guò)程，很多措施都是按照自上而下的形式進(jìn)行的，中央和地方實(shí)施房地產(chǎn)管理部門(mén)實(shí)施兩級(jí)監(jiān)督與調(diào)控，未能明確劃分工作范圍及目標(biāo)定位，致使很多房地產(chǎn)政策都是中央和地方非合作博弈的結(jié)果。

房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)展的過(guò)渡期，由于該行業(yè)具有低成本、高收益的特性，已經(jīng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，也是地方財(cái)政的重要來(lái)源，于是很多地方政府不斷抬高地價(jià)，拉高房?jī)r(jià)。同時(shí)，由于公權(quán)力和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間積極合作，致使權(quán)錢(qián)交易的問(wèn)題十分嚴(yán)重，引起宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作失衡。如果不能徹底打破官商勾結(jié)鏈條，將會(huì)不斷加大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度，使得國(guó)家宏觀政策流于形式化，作用發(fā)揮有限。

（三）缺乏完善的法律法規(guī)體系

縱觀各個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與經(jīng)驗(yàn)，為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)行，就必須建立完善的法律法規(guī)體系。就我國(guó)房地產(chǎn)而言，尚處在快速發(fā)展階段，相關(guān)法律法規(guī)有待進(jìn)一步健全。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要建立一套完善的管理體系，但就目前為止，我國(guó)尚未建立一套健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)建設(shè)速度無(wú)法滿足房地產(chǎn)高速發(fā)展的要求。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要是依靠行政權(quán)威管理，不少文件都以國(guó)務(wù)院名義頒發(fā)，也有以國(guó)家部委的名義發(fā)布，不具備法律嚴(yán)肅性與適用性的特點(diǎn)。即便針對(duì)某些特定領(lǐng)域的法律法規(guī)已經(jīng)初步建立完成，也沒(méi)有建立完善的條例與實(shí)施細(xì)則，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)存在政令不通、執(zhí)法不嚴(yán)的問(wèn)題，加之一些法律法規(guī)得不到有效落實(shí)，導(dǎo)致法律效力的發(fā)揮受到影響。

二、解決房地產(chǎn)管理問(wèn)題的有效對(duì)策

（一）合理制定發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)短期實(shí)踐指導(dǎo)

全面認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在改善民眾居住條件，提升生活品質(zhì)的過(guò)程中的重要作用，并把握我國(guó)基本國(guó)情，明確房地產(chǎn)管理思想，除了要追求短期效應(yīng)，還要合理確立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，使得城鄉(xiāng)居民不斷增長(zhǎng)的居住需求得以滿足。

為此，需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況的調(diào)研，出臺(tái)相應(yīng)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，使房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，防止造成“漲則緊”、“跌則松”的情況。與此同時(shí)，應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)進(jìn)行分解，確立一個(gè)個(gè)中短期目標(biāo)用于指導(dǎo)實(shí)踐，理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系，確保對(duì)癥下藥。為了滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提供社會(huì)保障，構(gòu)建完善的住房保障體系，并從稅收、金融等方面加強(qiáng)對(duì)炒房等投機(jī)行為的限制。

（二）建立完善的管理機(jī)制，確保管理工作落實(shí)充分

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)存問(wèn)題，是有其內(nèi)在原因的，如果僅靠行政命令調(diào)控，是無(wú)法解決該問(wèn)題的。為了緩解目前這種不良局勢(shì)，應(yīng)當(dāng)加快房地產(chǎn)管理體制改革，切實(shí)認(rèn)識(shí)到政府經(jīng)濟(jì)管理職能的重要作用，對(duì)政府部門(mén)管理職能進(jìn)行有效調(diào)整，正確對(duì)待市場(chǎng)失靈問(wèn)題，確保市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能的有效發(fā)揮，并依據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行采取有效的干預(yù)措施，并建立起對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展有利的運(yùn)行管理機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性發(fā)展。

（三）加快相關(guān)法律法規(guī)體系完善

第一，利用法律手段，對(duì)政府經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮形成制約，防止政府行政干預(yù)過(guò)多，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。同時(shí)，通過(guò)法律手段，使房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控體系得以有效實(shí)施。加快對(duì)《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》，出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，使《房地產(chǎn)法》盡快出臺(tái)，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易以及中間服務(wù)管理能夠全部納入法律規(guī)范體系，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范政策更加穩(wěn)定嚴(yán)肅，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能夠做到有法可依與執(zhí)法必嚴(yán)，如有違法行為，及時(shí)追究相關(guān)人員的責(zé)任。

（四）科學(xué)構(gòu)建用人機(jī)制和房地產(chǎn)管理體系

一方面，合理選撥與任用營(yíng)房干部。為了儲(chǔ)備房地產(chǎn)管理人員，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先錄用有院校培訓(xùn)經(jīng)歷、思想端正、紀(jì)律意識(shí)強(qiáng)，有強(qiáng)烈意愿投身于營(yíng)房建設(shè)的人才。在選拔過(guò)程中，要對(duì)應(yīng)聘人員的學(xué)歷、能力及經(jīng)歷等進(jìn)行綜合考察，盡可能地選拔作風(fēng)端正、工作務(wù)實(shí)、有一定創(chuàng)造意識(shí)的人員進(jìn)入房地產(chǎn)管理隊(duì)伍。

另一方面，明確重點(diǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理理論。一是加強(qiáng)對(duì)“重點(diǎn)”問(wèn)題的研究。在房地產(chǎn)管理過(guò)程中，管理體制及運(yùn)行體制問(wèn)題對(duì)于房地產(chǎn)管理事業(yè)發(fā)展往往會(huì)產(chǎn)生根本性的影響，需要各級(jí)加強(qiáng)力量組織，對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行深入研究與思考。二是加強(qiáng)對(duì)“熱點(diǎn)”問(wèn)題的研究。

三、房地產(chǎn)管理的實(shí)例

某項(xiàng)目在選擇景觀設(shè)計(jì)單位時(shí)，有艾克斯蒂公司和SWA公司兩家候選單位，不管是設(shè)計(jì)能力還是國(guó)際聲譽(yù)，兩家公司綜合評(píng)價(jià)相當(dāng)。其中，艾克斯蒂公司和本單位有項(xiàng)目合作經(jīng)驗(yàn)，SWA公司能夠用于開(kāi)拓新資源。詢價(jià)時(shí)，艾克斯蒂給出每平方22元的報(bào)價(jià)，SWA則傾向于采取包干形式，給出25.3萬(wàn)美金的報(bào)價(jià)。按照研發(fā)人員給出的5.6萬(wàn)平方米的基數(shù)，SWA給出每平方36元的報(bào)價(jià)。由于存在14元的單價(jià)差，因而選擇了艾克斯蒂。與艾克斯蒂進(jìn)行談判中，對(duì)工程量進(jìn)行比對(duì)時(shí)存在較大出入，在經(jīng)過(guò)詳細(xì)核算與復(fù)核后發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)面積為7.3萬(wàn)平方米，SWA又給出了27.7元的報(bào)價(jià)，總價(jià)差由79.2萬(wàn)轉(zhuǎn)變?yōu)?1.8萬(wàn)，正是因?yàn)檠邪l(fā)人員的數(shù)據(jù)提供不準(zhǔn)確，導(dǎo)致公司決策失誤。

由于該項(xiàng)目研發(fā)主管及景觀設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)專員在進(jìn)行合同談判和公司作出決策之前，沒(méi)有加強(qiáng)對(duì)景觀面積的復(fù)核，致使公司決策失真，判斷失誤，決定對(duì)其采取500元的罰款和行政通報(bào)的處罰，無(wú)法達(dá)到相應(yīng)的工作標(biāo)準(zhǔn)。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，為切實(shí)提高房地產(chǎn)管理水平，必須結(jié)合我國(guó)國(guó)情，分析目前房地產(chǎn)管理過(guò)程中存在的突出性問(wèn)題，根據(jù)問(wèn)題的成因采取有效的解決對(duì)策，如合理制定發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)短期實(shí)踐指導(dǎo)；建立完善的管理機(jī)制；加快相關(guān)法律法規(guī)體系完善；科學(xué)構(gòu)建用人機(jī)制和房地產(chǎn)管理體系等，為房地產(chǎn)行業(yè)的快速持續(xù)發(fā)展提供有效保障。（作者單位：云南省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司）