貸款拆分抵押登記風(fēng)險(xiǎn)防范建議

王裕彬

當(dāng)前銀行發(fā)放的擔(dān)保貸款中，以房屋和土地設(shè)定（下稱(chēng)“不動(dòng)產(chǎn)”）抵押的最多。辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，一筆貸款，特別是大額貸款，由多宗不動(dòng)產(chǎn)共同抵押較為常見(jiàn)。依《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押需進(jìn)行抵押登記，銀行方能取得抵押權(quán)。在辦理抵押登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)（下稱(chēng)“登記機(jī)關(guān)”）往往要求對(duì)貸款進(jìn)行拆分。拆分是指《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》（下稱(chēng)“《證明》”）載明的債權(quán)金額分別對(duì)應(yīng)不同抵押物，即每一宗不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)貸款中的一部分進(jìn)行抵押，一個(gè)《證明》記載的債權(quán)金額只是貸款的一部分。對(duì)此種情況，銀行似已習(xí)以為常。

但實(shí)際上，貸款拆分登記隱藏著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，有可能對(duì)銀行抵押權(quán)造成直接損害。因此，對(duì)該問(wèn)題需引起重視并加以分析，才能認(rèn)清并防范風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)自身債權(quán)和抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。本文是實(shí)務(wù)探討，因此在銀行可操作的前提下提出以下四點(diǎn)建議。

確保登記內(nèi)容客觀真實(shí)

現(xiàn)行法律并未對(duì)主債權(quán)金額拆分做出強(qiáng)制性規(guī)定，登記機(jī)關(guān)要求拆分實(shí)際上是對(duì)《擔(dān)保法》35條的自行解讀結(jié)果。《擔(dān)保法》自1995年實(shí)施以來(lái)，經(jīng)濟(jì)、金融和法律各方面已發(fā)生明顯變化。2007年頒布的《物權(quán)法》并未對(duì)超額抵押進(jìn)行約束，且該法178條明確規(guī)定“《擔(dān)保法》與本法規(guī)定不一致的，適用本法”?？梢哉f(shuō)，《物權(quán)法》已對(duì)超額抵押進(jìn)行了否定。而在現(xiàn)實(shí)生活中，不動(dòng)產(chǎn)隨著時(shí)間的推移升值和貶值都很正常。借款人歸還貸款本來(lái)就有較長(zhǎng)的時(shí)間，升值和貶值的可能性非常大。若再?gòu)?qiáng)行要求不能超出價(jià)值提供擔(dān)保并無(wú)實(shí)際意義。同時(shí)，由于拆分登記使銀行面臨巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，如登記機(jī)關(guān)固執(zhí)己見(jiàn)造成銀行損失，還有可能被銀行提起行政訴訟?；诖耍怯洐C(jī)關(guān)對(duì)以前存在的理解誤區(qū)應(yīng)重新審視，并依當(dāng)事人的真實(shí)意思予以抵押登記。

在向登記機(jī)關(guān)釋明法理和后果后，如登記機(jī)關(guān)仍堅(jiān)持對(duì)貸款拆分才能登記，銀行為發(fā)展業(yè)務(wù)，在不得不接受現(xiàn)實(shí)的情況下，可退一步提出，在《證明》附記中明確多宗不動(dòng)產(chǎn)根據(jù)借款合同和抵押合同內(nèi)容共同為全部貸款提供擔(dān)保。盡最大可能維護(hù)抵押權(quán)的完整。

審慎同意設(shè)置后順位抵押

以不動(dòng)產(chǎn)剩余價(jià)值設(shè)置后順位抵押，是較為常見(jiàn)的融資擔(dān)保形式。若不動(dòng)產(chǎn)上存在第二、第三順位等后順位抵押，銀行主張以貸款金額而非拆分金額行使抵押權(quán)，更不容易得到法院的支持。法院在此情況下傾向于保護(hù)善意第三人，即后順位抵押權(quán)人權(quán)利。因此，在貸款存續(xù)期間，如抵押人要求以不動(dòng)產(chǎn)辦理后續(xù)順位抵押或設(shè)置其他權(quán)利負(fù)擔(dān)，銀行應(yīng)充分考慮自身權(quán)利是否能夠得到充分保障，并對(duì)可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)予以評(píng)估后再?zèng)Q定是否同意。

特殊約定債法彌補(bǔ)損失

可在《抵押合同》中約定：如抵押登記機(jī)關(guān)要求對(duì)貸款進(jìn)行拆分登記，為確保抵押得以登記，為抵押登記提借供的申請(qǐng)書(shū)及其他格式文件內(nèi)容與本合同約定不一致之處，以本合同約定為準(zhǔn)。《證明》登記的各抵押物對(duì)應(yīng)的擔(dān)保債權(quán)金額不是雙方真實(shí)意思表示，雙方同意各抵押物仍然共同為全部債權(quán)提供擔(dān)保。該約定雖體現(xiàn)了雙方真實(shí)意思，但會(huì)受《擔(dān)保法司法解釋》第61條“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)”的約束?；诖?，可再約定一條：如抵押權(quán)人未能就抵押物在全部債權(quán)金額范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)的，抵押人應(yīng)就抵押權(quán)人因此受到的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。該條約定的目的在于：在無(wú)法對(duì)超過(guò)登記金額部分取得優(yōu)先受償權(quán)的情況下，通過(guò)違約責(zé)任的方式，使銀行從債法的角度獲得補(bǔ)償。

爭(zhēng)取有利訴訟結(jié)果

進(jìn)入訴訟程序后，銀行應(yīng)積極搜集有利于自身的相關(guān)案例、學(xué)理分析等，主動(dòng)與法院溝通，指出登記機(jī)關(guān)強(qiáng)制要求貸款拆分登記的現(xiàn)狀，探討《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》的適用效力，指出銀行與抵押人的真實(shí)意思表示，爭(zhēng)取獲得法院的認(rèn)同，最大限度地獲得公正判決結(jié)果。

（作者單位：四川隆昌農(nóng)商銀行）