房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析

梁莉

摘 要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿獲得收益，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象屢見不鮮，而房地產(chǎn)企業(yè)由于其資金需求量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這樣的情況更為普遍存在。通過(guò)研究房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的原因和存在的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)而提出了相應(yīng)的對(duì)策，希望能降低負(fù)債以利于房地產(chǎn)企業(yè)能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)、持續(xù)地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);負(fù)債經(jīng)營(yíng);風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

中圖分類號(hào)：F23 ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ?doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.22.050

財(cái)務(wù)杠桿具有放大效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)收益的波動(dòng)會(huì)引起每股收益的成倍變化，同理，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行適量負(fù)債雖然有利于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，但是經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件一旦發(fā)生變化，必然會(huì)影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將接踵而至。為了降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)價(jià)值，我們需要找到適合自身的合理避險(xiǎn)措施、對(duì)策。

1 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，前期投資大，回款時(shí)間慢，受國(guó)家宏觀政策、銀行信貸政策影響非常大，為了獲取高額的經(jīng)營(yíng)收益通常會(huì)利用財(cái)務(wù)杠桿，也就是指企業(yè)通過(guò)固定成本的方式進(jìn)行融資。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013-2018年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率有增無(wú)減，一路呈上升的趨勢(shì)，從2013年的76%上升到2018年的79.46%，增幅為3.46%;國(guó)內(nèi)貸款也從2013年的19672.66億元上升到2018年的24005億元，增加了4332.34億元，總體來(lái)說(shuō)財(cái)務(wù)杠桿增加的勢(shì)頭在加強(qiáng)。

負(fù)債經(jīng)營(yíng)是企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的表現(xiàn)形式。資產(chǎn)負(fù)債率反映債權(quán)人所提供的資本占全部資本的比例，也被稱為舉債經(jīng)營(yíng)比率，是衡量企業(yè)長(zhǎng)期償付的能力，顯示了在總資產(chǎn)中有多少是通過(guò)債務(wù)融資，也可以衡量企業(yè)在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。資產(chǎn)負(fù)債率與風(fēng)險(xiǎn)呈反比例關(guān)系，從長(zhǎng)期負(fù)債的角度而言，資產(chǎn)負(fù)債率越低，公司的財(cái)務(wù)杠桿也越低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小，公司的經(jīng)營(yíng)情況也相對(duì)更好，反之亦然。

對(duì)一般企業(yè)而言，資產(chǎn)負(fù)債率的適用范圍為40%-60%，此范圍內(nèi)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益的平衡是有利的;而70%則是警戒線，表示企業(yè)在籌集資金方面存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，不僅面臨著資金周轉(zhuǎn)的困難，而且還要承擔(dān)著償還債務(wù)的義務(wù)，此時(shí)大部分的資產(chǎn)是通過(guò)負(fù)債而形成，企業(yè)幾乎沒(méi)有自己的資產(chǎn);資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)100%則為破產(chǎn)警戒線，通常表明企業(yè)已經(jīng)資不抵債了。

我們?cè)賮?lái)看一下上市房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債情況。根據(jù)上市公司公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年排名在前10名的中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在83.44%-9528%之間，2018年在89.36%-94.09%之間，負(fù)債率95%左右，超過(guò)了同行業(yè)的負(fù)債水平和警戒線。

2 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的原因

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率超過(guò)了75%，上市房地產(chǎn)公司甚至超過(guò)95%，如此高的負(fù)債率，到底是哪些原因使它居高不下呢？經(jīng)過(guò)多方面的分析研究，發(fā)現(xiàn)主要有以下幾方面的原因造成的。

（1）自有資金少，資金需求量大，項(xiàng)目周期長(zhǎng)。近年來(lái)，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)響應(yīng)國(guó)務(wù)院對(duì)棚戶區(qū)改造計(jì)劃：在2015-2017年預(yù)計(jì)全國(guó)完成棚戶區(qū)改造1800萬(wàn)套，從2018起再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套。于是，開發(fā)商開始大量圈地，因房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是民營(yíng)企業(yè)，自有資金少，資金需求量大，地塊及項(xiàng)目建設(shè)的資金主要來(lái)源于銀行貸款，這就形成了企業(yè)負(fù)債的重要成因之一。

（2）國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控和銀行緊縮政策的影響。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售。銷售資金回籠慢，大額固定貸款利息需要定期支付，項(xiàng)目時(shí)間越長(zhǎng)、資金成本越高，這些因素并不因國(guó)家宏觀調(diào)控、銀行政策調(diào)整而有所改變，也不會(huì)由于銷售的不理想而可以逾期支付，這時(shí)企業(yè)往往需要增加貸款金額、延長(zhǎng)貸款期限來(lái)保證正常的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，此時(shí)的財(cái)務(wù)杠桿非但不能帶來(lái)收益，反而增加了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）公司管理層內(nèi)部控制薄弱。大多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是民營(yíng)企業(yè)，從建筑行業(yè)轉(zhuǎn)變到房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也不少，因?yàn)楣镜膬?nèi)控環(huán)境來(lái)自于高層基調(diào)，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公司管理高層更傾向于項(xiàng)目承接、建成、收益等，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部控制制度往往是在走形式過(guò)流程，并不重視它的推進(jìn)和執(zhí)行，對(duì)于一些財(cái)務(wù)監(jiān)控指標(biāo)和預(yù)警數(shù)據(jù)也流于形式。

（4）預(yù)收賬款大量掛賬。房地產(chǎn)銷售時(shí)收取的訂金、售樓款通常以預(yù)收款的方式處理，在未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件之前企業(yè)賬上有大量的預(yù)收賬款掛賬，“預(yù)收賬款”作為負(fù)債類科目，這也是負(fù)債組成的原因之一。

3 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)：指資產(chǎn)收益的波動(dòng)性或不確定性。波動(dòng)性或不確定性越大，風(fēng)險(xiǎn)越大;時(shí)間越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)越大。正是因?yàn)檫@些因素的存在使得房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在以下的風(fēng)險(xiǎn)。

（1）缺乏完善的內(nèi)部控制度，影響企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)控管理是企業(yè)管理的根基，核心管理層如不重視內(nèi)控必定會(huì)造成內(nèi)部管理混亂、執(zhí)行力度差、監(jiān)督機(jī)制弱的后果。如果只重視短期的收益，容易忽視生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的質(zhì)量、售后等會(huì)影響企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的因素，如果長(zhǎng)期缺乏完善的內(nèi)控管理制度，企業(yè)很難得到長(zhǎng)期的發(fā)展。

（2）償債能力風(fēng)險(xiǎn)。償債能力是現(xiàn)有資本和所有風(fēng)險(xiǎn)綜合的產(chǎn)物，償債能力風(fēng)險(xiǎn)等同于銀行的違約風(fēng)險(xiǎn)。如果項(xiàng)目停滯，一旦資金鏈斷裂，企業(yè)將無(wú)力償還貸款，企業(yè)需要支付巨額的違約金，嚴(yán)重的會(huì)造成資不抵債，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）負(fù)債期限的變化使融資成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。短期負(fù)債是指償還期小于一年的負(fù)債。長(zhǎng)期負(fù)債是指償還期超過(guò)一年期的負(fù)債。國(guó)家的宏觀調(diào)控和銀行緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)有很大的影響，從2017年起國(guó)家發(fā)布了各項(xiàng)的限購(gòu)政策后，直接影響到房地產(chǎn)的銷量和項(xiàng)目資金的回籠，企業(yè)為保證及時(shí)還貸，通常需要將貸款續(xù)期或延長(zhǎng)期限，從而形成了長(zhǎng)期負(fù)債增加了融資成本。

（4）民間資本高額利息的風(fēng)險(xiǎn)。合法渠道的民間資本融資相對(duì)于銀行融資會(huì)容易些，當(dāng)向銀行融資有難度時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)為了快速獲得資金，特別是在取得地塊環(huán)節(jié)，會(huì)考慮從財(cái)務(wù)公司借款。而民間資本的利率是非常高的，至少超過(guò)銀行利率的1倍以上，從而增加了企業(yè)的融資成本。

（5）運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)高的負(fù)債率必定存在高額的固定的利息，如果長(zhǎng)期因?yàn)楝F(xiàn)金流入量不能覆蓋現(xiàn)金支出額，即現(xiàn)金凈流量長(zhǎng)期是負(fù)數(shù)的情況下，必然會(huì)產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)管理上的風(fēng)險(xiǎn)，例如：股東撤資、人員的流失等方面的風(fēng)險(xiǎn)，這都會(huì)增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，影響企業(yè)的穩(wěn)定性。

4 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的對(duì)策

“水能載舟，也能覆舟”，財(cái)務(wù)杠桿這把“雙刃劍”，用之得當(dāng)，收益無(wú)限，用之不當(dāng)，將陷入債務(wù)深淵的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)造成企業(yè)阻礙企業(yè)前進(jìn)的步伐，不利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)地健康發(fā)展，為了防范這些風(fēng)險(xiǎn)筆者認(rèn)為有以下幾點(diǎn)措施可供大家參考，以防于患于未然。

（1）企業(yè)應(yīng)建立完善的內(nèi)控制度。董事、監(jiān)事、經(jīng)理及其他高級(jí)管理人員應(yīng)當(dāng)在企業(yè)文化建設(shè)中發(fā)揮主導(dǎo)作用，從上到下樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，全員自覺執(zhí)行內(nèi)控制度。通過(guò)制訂完善崗位職責(zé)以明確權(quán)責(zé)，制訂審批制度確定主要職務(wù)人的審批權(quán)限、對(duì)重大事項(xiàng)實(shí)行集中審批;建立經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的互相牽制、監(jiān)督機(jī)制。

（2）通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估建立負(fù)債預(yù)警機(jī)制。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：即評(píng)估這些風(fēng)險(xiǎn)的可能性和相對(duì)的嚴(yán)重性，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排序，并識(shí)別出對(duì)企業(yè)影響最大的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別后，對(duì)主要影響風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)的分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。影響風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要有：內(nèi)部收益率、資金成本率、凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率、銷售凈利率、現(xiàn)金流比率、凈現(xiàn)值、利息保障倍數(shù)、現(xiàn)金流與固定費(fèi)用償付比。原則上不接受收益率小于資金成本率項(xiàng)目，并要做好項(xiàng)目的事后審計(jì)工作，及時(shí)對(duì)相關(guān)預(yù)警指標(biāo)作出對(duì)應(yīng)的調(diào)整措施。

（3）應(yīng)該制定多元化籌資戰(zhàn)略， 如股權(quán)融資、發(fā)行債券、表外融資等， 通過(guò)改變資本結(jié)構(gòu)提高公司的自有資金比例， 進(jìn)而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)， 提高財(cái)務(wù)安全水平。

①直接引進(jìn)股東，以稀釋股權(quán)的方式融資。對(duì)于持有項(xiàng)目地塊而又缺乏資金的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過(guò)增資擴(kuò)股的形式，引進(jìn)有雄厚資本實(shí)力的股東，解決項(xiàng)目前期需要支付巨額地價(jià)的資金壓力，項(xiàng)目后期通過(guò)利潤(rùn)分紅的方式進(jìn)行利潤(rùn)分配，既解決了資金需求問(wèn)題，又可以降低成本、達(dá)到節(jié)稅的效應(yīng)。不過(guò)股權(quán)融資的缺點(diǎn)是相對(duì)容易失去控制權(quán)。

②通過(guò)公司上市，公開發(fā)行股票融資。發(fā)行普通股與銀行貸款、發(fā)行債券的最大區(qū)別就是不用定期還本付息，大大降低了企業(yè)的融資成本。希望政府能適當(dāng)放寬房地產(chǎn)企業(yè)的上市的條件，積極推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)股票融資方式，讓更多符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)從資本市場(chǎng)上直接融資，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

③通過(guò)表外融資的方式進(jìn)行融資。表外融資包括應(yīng)收賬款保理、經(jīng)營(yíng)租賃、非合并子公司和特殊目的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)收賬款保理做法是將需要支付給承建商或供應(yīng)商的工程款通過(guò)應(yīng)賬款保理的方式向保理商融資，融資款直接支付給供應(yīng)商，融資款到期后由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還款給保理商。此法可以減輕資金壓力，降低表內(nèi)的資產(chǎn)負(fù)債率，但不能從報(bào)表內(nèi)得到真實(shí)的負(fù)債率，不利于投資者的判斷和決策。

④向承建商進(jìn)行合作融資。在項(xiàng)目建設(shè)階段，有針對(duì)性地選擇可以接受墊資入場(chǎng)的承建商，對(duì)于部分工程款可以考慮給承建商高于同期銀行貸款利率一定比例的資金占用成本，以減輕項(xiàng)目建設(shè)初期的資金壓力。這種方案可以考慮在銀行資金未到位前采用。

（4）選擇適合的資金方案。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的規(guī)模，自有資金的多少去確定外部資金的需求量，在企業(yè)承受風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)選擇合適的資金方案。一般而言，通過(guò)套期保值方式獲取資金的成本最低的，也就是到期日配比法，將持有資產(chǎn)的時(shí)間與獲取該資產(chǎn)的融資方式的時(shí)間配比起來(lái)，即臨時(shí)性的流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)于短期的融資方式，而永久性的流動(dòng)資產(chǎn)與長(zhǎng)期的融資方式配比起來(lái)。

總之，要解決房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債高、融資途徑少的問(wèn)題，需要不斷對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，控制好財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，適當(dāng)降低負(fù)債結(jié)構(gòu)。對(duì)內(nèi)要加強(qiáng)內(nèi)控管理，對(duì)外需要拓寬融資渠道。希望國(guó)家能根據(jù)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)時(shí)的實(shí)際情況，多出臺(tái)支持行業(yè)發(fā)展的政策，成立房地產(chǎn)行業(yè)的專項(xiàng)基金，加快項(xiàng)目的融資審批流程，解決企業(yè)融資難的問(wèn)題。

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