*ST華業(yè)債務(wù)爆雷窘境難破 新樓盤玫瑰東筑回籠資金有限

謝碧鷺

“百億蘿卜章”造假事件余波尚在的*ST華業(yè)，至今依舊處在面值退市的危機(jī)中，7月12日收盤股價(jià)為0.98元。而*ST華業(yè)股價(jià)能否走出低迷，關(guān)鍵在其債務(wù)危機(jī)能否得到化解？

按照*ST華業(yè)董事長徐紅的說法，*ST華業(yè)目前正在自救，包括通州玫瑰東筑地產(chǎn)項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證，以及與金融機(jī)構(gòu)洽談?wù)蛊诘取?/p>

據(jù)記者了解，*ST華業(yè)通州項(xiàng)目已經(jīng)開售，截至7月11日，該項(xiàng)目預(yù)訂出29套，若全部以全款計(jì)算，實(shí)現(xiàn)收入大約在1.17億元-1.19億元之間。以去年*ST華業(yè)商品房銷售66.57%的毛利率計(jì)算，公司目前可實(shí)現(xiàn)毛利在7789萬-7922萬元之間。這部分資金能夠覆蓋*ST華業(yè)剛剛爆發(fā)的債務(wù)違約規(guī)模。

但是，即便玫瑰東筑項(xiàng)目全部售罄，其所實(shí)現(xiàn)收入還要面對(duì)即將到期的大額債務(wù)和借款。*ST華業(yè)還能走出債務(wù)漩渦嗎？

深陷債務(wù)危機(jī)的*ST華業(yè)

*ST華業(yè)成立于1998年，主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2015年，公司收購捷爾醫(yī)療100%股權(quán)，由此發(fā)展出自己的醫(yī)療業(yè)務(wù)。正是這次跨界，給*ST華業(yè)埋下了一大“地雷”。

2018年9月，*ST華業(yè)的二當(dāng)家、捷爾醫(yī)療原實(shí)際控制人李仕林，被爆偽造印章，使得*ST華業(yè)投資的百億規(guī)模的應(yīng)收賬款債權(quán)陷入收回危機(jī)。*ST華業(yè)當(dāng)時(shí)發(fā)布公告顯示，公司應(yīng)收賬款存量規(guī)模為101.89億元，這些賬款將面臨部分或全部無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。

也是從那時(shí)開始，*ST華業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題。最為直觀的便是“16華業(yè)02”債券，今年6月4日，*ST華業(yè)發(fā)布公告稱，由于資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，“16華業(yè)02”無法按期兌付兌息，其債券余額為7000萬元。

徐紅曾表示，公司將加大追贓力度，并實(shí)施自救。不過，記者注意到，在李仕林被批捕后，有不少投資者在上證e互動(dòng)平臺(tái)詢問案情進(jìn)展和贓款追回事宜，*ST華業(yè)只回答了一句“相關(guān)案件正在依法辦理”，沒有透露具體信息。

另據(jù)記者了解，李仕林旗下的醫(yī)院資產(chǎn)也被司法處置。7月2日10時(shí)起至7月3日10時(shí)止，重慶市渝北區(qū)人民法院在阿里拍賣上對(duì)重慶恒韻容光醫(yī)院有限公司名下機(jī)器設(shè)備15項(xiàng)進(jìn)行公開拍賣，起拍價(jià)190.841萬元。截至發(fā)稿日，記者看到拍賣網(wǎng)上顯示的競買記錄為零。

玫瑰東筑續(xù)命？

對(duì)于去年商品房銷售營收占總營收79.5%的*ST華業(yè)來說，其現(xiàn)金活水最可能的來源就是新樓盤的變現(xiàn)。7月4日，*ST華業(yè)發(fā)布公告稱，其全資子公司君合百年的玫瑰東筑項(xiàng)目正式取得了預(yù)售許可證。公告顯示，該部分銷售收入將用于清償部分債務(wù)，為公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

7月5日，記者來到*ST華業(yè)旗下的君合百年售樓處，這里已經(jīng)展開預(yù)售。售樓處門口豎立著許多桿紅旗，上面寫著“回歸主業(yè) 卷土重來”、“華業(yè)披掛 重振旗鼓”等字樣。

工作人員向記者介紹，玫瑰東筑是華業(yè)東方玫瑰這個(gè)項(xiàng)目的第三期，同時(shí)也是最后一期，總共一棟樓163套，戶型面積從50平米到195平米均有?！胺孔拥木鶅r(jià)在5.5萬-5.6萬/㎡之間，明年10月可以交房，還送精裝修?！惫ぷ魅藛T告訴記者，7月7日開盤當(dāng)天還有促銷活動(dòng)，全款購買可以打9.7折優(yōu)惠、貸款9.9折。

那么，這個(gè)樓盤到底能夠給*ST華業(yè)帶來多少現(xiàn)金流呢？根據(jù)公司公告，該項(xiàng)目取得預(yù)售許可證的建筑面積為18421.76㎡，建委備案價(jià)為64551.25元/㎡。按此計(jì)算，該項(xiàng)目總價(jià)值約為11.89億元。如果按照工作人員介紹的5.5萬-5.6萬/㎡情況計(jì)算，該項(xiàng)目總價(jià)值在10.13億元-10.32億元之間。

記者查閱了北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的公示信息，從7月7日開盤至7月11日的5天內(nèi)，玫瑰東筑預(yù)訂和正在資格核驗(yàn)的數(shù)量為29套，剩下134套可售房源。據(jù)記者整理，預(yù)訂和正在資格核驗(yàn)戶型總面積約為2132㎡，總價(jià)在1.17億元-1.19億元之間。若全部是全款，以去年*ST華業(yè)商品房銷售66.57%的毛利率計(jì)算，公司目前可實(shí)現(xiàn)毛利在7789萬-7922萬元之間。另外134套的總建筑面積約為16290㎡，剩余總價(jià)值約為8.96億元-9.12億元之間，預(yù)計(jì)毛利規(guī)模在5.96億元-6.07億元之間。

不過，據(jù)記者查閱公司公告，玫瑰東筑全部在售樓房都處于抵押狀態(tài)，若房屋進(jìn)行過戶，*ST華業(yè)需要對(duì)房屋進(jìn)行解壓，即要么還款，要么提供擔(dān)保。根據(jù)現(xiàn)在的房貸政策，抵押的房屋不能再次抵押，這對(duì)需貸款買房的消費(fèi)者來說，可能存在不便。玫瑰東筑的售樓人員向《紅周刊》記者推薦全款買房。實(shí)際上，從所售房屋來說，玫瑰東筑被預(yù)定的多是小戶型，后續(xù)銷售情況還需觀察。

據(jù)記者了解，玫瑰東筑項(xiàng)目實(shí)際是抵押給了中糧信托。根據(jù)*ST華業(yè)2017年的公告，北京君合百年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中糧信托有限責(zé)任公司（以下簡稱“中糧信托”）簽訂《特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購協(xié)議》（合同號(hào)：2017中糧集字第【089】-2），轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣6億元。同時(shí)約定，以玫瑰東筑土地及在建工程進(jìn)行抵押。根據(jù)去年年報(bào)，截至2018年12月31日該筆借款余額為人民幣59930.00萬元，為一年內(nèi)到期長期借款。根據(jù)該借款8.4%的利率計(jì)算，年底到期時(shí)*ST華業(yè)需支付約6.5億元。

除以上情況外，*ST華業(yè)還有一筆債券即將到期?！?5華資債”將于2019年12月25日到期，債券余額為5億元。

綜合來看，玫瑰東筑當(dāng)前預(yù)訂的房屋收入可覆蓋*ST華業(yè)“16華業(yè)02”7000萬元的債務(wù)違約情況。但剩余房屋銷售收入難以覆蓋即將到期的中糧信托借款和“15華資債”，因此，*ST華業(yè)的前方難言美好。