對商業(yè)銀行房地產信貸風險管理的分析探討

吳垠 中國人民大學

前言：現(xiàn)階段，房地產貸款風險管理越來越受到商業(yè)銀行的重視，社會上的專家及學者的關注也參與到其研究工作中。就商業(yè)銀行貸款風險管理工作本身而言，是一項較為系統(tǒng)且復雜的工作，涉及到房地產公司貸款和零售貸款等眾多方面的內容，面臨著諸多方面的風險隱患，如若不能從全面視角進行剖析，則不能為商業(yè)銀行信貸風險管理工作提供切實的幫助。基于此，立足于商業(yè)銀行房地產信貸風險管理的實際問題，提出合理的加強風險管理建議是尤為重要的。

一、商業(yè)銀行房地產貸款風險的基本情況概述

目前來看，商業(yè)銀行貸款風險隱患相對較多，對商業(yè)銀行及房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產生不良影響。所以，有必要針對商業(yè)銀行房地產貸款中存在的風險隱患做進一步研究。首先，從風險現(xiàn)狀看，主要表現(xiàn)在兩方面，一是房地產公司貸款的不良率逐年降低，潛在的信貸風險卻明顯增加；二是隨著房地產零售貸款業(yè)務的發(fā)展，商業(yè)銀行面臨著隱性信用風險。其次，從房地產開發(fā)企業(yè)承貸人和真實借款人方面看，有嚴重的錯位問題。一方面，企業(yè)集團內關聯(lián)貸款問題突出，增加商業(yè)銀行風險隱患；另一方面，房地產公司通過假按揭的方式，從商業(yè)銀行套取貸款資金。最后，土地儲備貸款隱藏巨大的風險隱患。例如，在貸款擔保方面，大多以原儲備土地、新收購土地作為抵押，或者采取地方財政擔保的方式進行貸款。該過程中，商業(yè)銀行的貸款風險增加無疑[1]。

二、商業(yè)銀行房地產信貸風險管理中的問題

（一）商業(yè)銀行房地產信貸風險管理的誤區(qū)

商業(yè)銀行信貸風險管理存在一定的誤區(qū)，這些誤區(qū)直接影響到銀行房地產信貸行業(yè)的發(fā)展與進步，主要風險表現(xiàn)在：首先，重視抵押物，忽視借款人的還款來源分析。我國商業(yè)銀行在房地產貸款評估中，忽視對貸款人還款能力的考察，片面依賴抵押品，導致許多貸款變?yōu)椴涣假J款。而花樣繁多的抵押品存在不能進行標準化處理的問題，導致抵押品成為商業(yè)銀行的累贅，處置成本高且現(xiàn)金回收率低。其次，針對房地產零售貸款，商業(yè)銀行同樣應當堅持審慎經營原則。從房地產零售貸款的實際情況看，大多采用按月還本息的方式進行還款，理論上對借款人及商業(yè)銀行是雙贏的，對借款人來說，還款壓力小，對商業(yè)銀行來說，收益時間較長且穩(wěn)定。但實際執(zhí)行中，不良貸款率呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢。究其原因，隨著我國住房制度改革的深化，房地產行業(yè)迅猛發(fā)展，也為商業(yè)銀行提供發(fā)展動力。然而，貸款風險具有隱蔽性的特點，商業(yè)銀行過于重視營銷，忽視風險管理，雖然在短期內會給商業(yè)銀行帶來較多的收益，但長期以往，卻對商業(yè)銀行發(fā)展產生長期的負面影響[2]。

（二）商業(yè)銀行內部評級問題

首先，缺乏評級敏感性。從商業(yè)銀行的信貸評級實際看，評級調整落后于真實信用風險度變化。商業(yè)銀行針對客戶的評級結果，往往不能準確反映其真實情況，不利于商業(yè)銀行信貸業(yè)務的開展。其次，評級結果有待進一步檢驗。商業(yè)銀行為降低信貸風險，不斷完善評級系統(tǒng)，但基于評級系統(tǒng)的評級結果，大多作為內部授信額度參考，并未對外公開，因而評級結果的準確性無從判斷。再次，商業(yè)銀行缺乏完整可靠的信息作為支撐。我國仍然處在經濟轉型的重要階段，企業(yè)發(fā)展較快，但企業(yè)信用評級每年一次，相關信息的更新存在滯后性，同時大多商業(yè)銀行的信息庫規(guī)模較小，其數(shù)據(jù)信息內容公開性、完整性、可靠性也需要進一步驗證，存在信息不對稱的突出問題，商業(yè)銀行開展風險管理工作。第四，評級相對不夠獨立。就商業(yè)銀行的發(fā)展而言，評級工作應交由專門的業(yè)務部門承擔，并指派專業(yè)人員開展評級工作。事實上，商業(yè)銀行內部評級缺乏獨立性，受業(yè)務發(fā)展速度及人力資源限制，操作中很難達到理論上的效果，增加商業(yè)銀行風險管理難度。最后，相關專家及學者針對商業(yè)銀行風險評級的研究較少，未能從全方位視角對行業(yè)發(fā)展狀況、基本特點加以深入剖析[3]。

（三）商業(yè)銀行風險管理問題

當前，商業(yè)銀行方面能夠積極開展風險管理工作，但在工作實踐中，仍然面臨一些問題：首先，風險測度問題。我國商業(yè)銀行信用評級技術水平不高，且信用等級缺乏穩(wěn)定性，不利于信用評級工作的深入，因而風險測度得不到有效實施。其次，績效考核問題。各商業(yè)銀行現(xiàn)行的績效考核方法，不能切實反應經營效益，引發(fā)風險問題。再次，管理模式的選擇問題。商業(yè)銀行管理模式仍然以分散分級風險管理模式為主，其不能有效規(guī)避信貸風險。最后，風險管理組織問題。從該視角看，商業(yè)銀行存在“部門墻”等問題，導致各條業(yè)務線的相對獨立，與市場營銷經常脫節(jié)，不利于商業(yè)銀行的發(fā)展[4]。

三、商業(yè)銀行加強房地產信貸風險管理的建議

（一）合理選擇房地產信貸風險管理體系改革路徑

商業(yè)銀行應重視對房地產行業(yè)的貸款風險管理工作，有必要合理選擇風險管理體系改革路徑，建議采取三階段穩(wěn)步推進策略。首先，標準法階段，是信貸風險外部評級階段。該階段，商業(yè)銀行方面積極建構信貸風險管理框架，重視違約數(shù)據(jù)采集和信貸記錄回收，以豐富銀行方面的信息庫。其次，內部評級初級法階段，遵循內部評級初級法標準，創(chuàng)建內部信用風險模型?；谠撃Ｐ?，商業(yè)銀行方面能夠以龐大的信息內容為依托，科學測算房地產貸款違約率，可有效控制信貸管理中存在的各類風險。最后，內部評級高級法測度風險階段。對于商業(yè)銀行而言，可在條件允許的前提下，基于內部評級初級法而選擇開發(fā)內部評級高級法，以期達到信貸風險管理的最高標準。遵照內部評級高級法，商業(yè)銀行的組織管理體系、工作者素質、數(shù)據(jù)積累等方面都得到明顯改善[5]。

（二）創(chuàng)建房地產信貸風險全程控制體系

商業(yè)銀行創(chuàng)建房地產信貸風險全程控制體系，可全面提高風險管理能力。首先，針對房地產業(yè)的信貸實際，構建貸款風險全程控制體系，以加強貸款風險預警能力，規(guī)避或降低貸款風險隱患。一是貸款之前的審查階段，商業(yè)銀行方面應對借款人做深入的調查，合理篩選，以提高準入門檻。確認借款人符合標準后，將企業(yè)信用等級和貸款風險等級等方面的評定作為貸款項目實施的依據(jù)。要確保風險等級評定的有效性，需建立專門的房地產項目評估組織體系、評估流程體系、評估技術體系、人才培養(yǎng)體系等，為提高評估效率奠定良好基礎。二是貸時管理階段，應加大項目資金封閉監(jiān)管力度，并有效借助價格杠桿，有效識別貸款風險。三是貸后管理，加強金融監(jiān)控，有效降低信貸風險隱患。四是風險化解與抵押物處置管理，使商業(yè)銀行實現(xiàn)資金回流，降低風險隱患。其次，推進商業(yè)銀行貸款審查審批制度的相應配套改革，以彌補現(xiàn)有審批模式的缺陷。

（三）構建房地產信貸風險預警體系

商業(yè)銀行加強信貸風險管理時，應構建房地產信貸風險預警體系。首先，完善房地產行業(yè)景氣監(jiān)測體系，將行業(yè)景氣監(jiān)測情況作為判斷貸款投向的依據(jù)。其次，完善房地產行業(yè)授信動態(tài)監(jiān)測體系，促使商業(yè)銀行方面根據(jù)實際情況，進行行業(yè)授信監(jiān)測，了解貸款總量的合理區(qū)間范圍，進而將信貸風險隱患控制在較低層面。最后，結合商業(yè)銀行對房地產業(yè)的貸款工作實際，創(chuàng)建風險預警體系，科學選取風險指標，作為評定風險預警等級的標準。以此來充分保證房地產信貸風險管理工作的有序進行，促進房地產行業(yè)的發(fā)展。

（四）加強房地產貸款信用風險轉移機制建設

商業(yè)銀行要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，強化信貸風險管理工作是必要的，而完善信貸風險轉移機制更是重中之重。商業(yè)銀行可從幾方面著手：首先，建立及活躍貸款的二級轉讓市場。其次，實施房地產貸款證券化，避免房地產貸款風險過于集中在商業(yè)銀行，可有效解決商業(yè)銀行流動性的風險隱患問題。根據(jù)我國銀行發(fā)展實際，建議采用信托形式，設立SPV。最后，實現(xiàn)信用違約互換產品的創(chuàng)新，一方面可轉移信用風險，解決信貸悖論；另一方面，緩解資本壓力；同時可降低貸款的集中度和培育新的盈利點。不僅如此，還有助于信用風險管理方式的改變。

結論：在社會不斷發(fā)展進步的過程中，房地產行業(yè)的重要性逐漸凸顯出來，房地產行業(yè)的發(fā)展直接推動我國經濟的發(fā)展與進步。然而目前來看，房地產行業(yè)發(fā)展中面臨諸多方面的風險隱患因素，在一定程度上加大商業(yè)銀行對房地產行業(yè)貸款項目的風險管理難度，可能引發(fā)系統(tǒng)性風險。作為商業(yè)銀行為進一步追求房地產信貸收益，基于風險價值管理的視角，應由管理風險向經營風險轉變。由此可見，加強商業(yè)銀行房地產信貸風險問題分析及提出管理建議是必要的。鑒于當前商業(yè)銀行存在的信貸風險管理問題，可采取以下建議：一是合理選擇房地產信貸風險管理體系改革路徑；二是創(chuàng)建房地產信貸風險控制體系；三是構建房地產信貸風險預警體系；四是建設房地產貸款信用風險轉移機制。