加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的相關(guān)問題思考

王寅婷

摘 要 中共中央政治局會議的召開落實了房地產(chǎn)的長效管理機制，強調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段，中國房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著資金來源不斷減少但資金支付需求不斷增長的形勢。因此，加強資金管理顯得尤為重要。如何提高資金使用效率，更好地管控資金，降低資金成本，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。本文分析房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前宏觀形勢下資金管理中存在的問題，并提出有針對性的解決建議，以期能為提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平提供參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 資金管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)主要運營階段中的資金流轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)運營過程主要分為以下階段：

第一，項目儲備階段，此階段主要是資金投入。房地產(chǎn)企業(yè)向投資者、金融機構(gòu)、債權(quán)人、證券市場籌集資金購買土地，并對項目報批報建，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計等，儲備必要的人力物力。

第二，項目施工階段，此階段主要仍是資金投入。在此階段中會耗用儲備的人力物力，支付資金，將資金轉(zhuǎn)變?yōu)榭墒圪Y產(chǎn)。

第三，項目銷售階段，此階段主要是資金回流。同時，在相關(guān)的營銷、管理活動中會伴隨著營銷費、管理費、財務(wù)費、稅費等費用的支出。

第四，新項目投資階段，此階段主要是對閑置資金進(jìn)行處理。對外投資新項目或者購買理財基金等，以期獲得更高的收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理的重要性

（一）資金管理能夠提高企業(yè)項目管理水平，提高其整體競爭力

充足的現(xiàn)金流是企業(yè)經(jīng)營活動順利進(jìn)行的根本保障，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以資金管理為中心，這也是由其建設(shè)周期長的客觀要求決定的。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力的大小直接決定著企業(yè)整體管理水平的高低。高水平的資金管理除了可以理順房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思路，使資金運作清晰明了，促使單個房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模、投資風(fēng)險和投資回報等涉及的資金運作、管理、增值活動實現(xiàn)資金的內(nèi)部優(yōu)化配置，也可以提高整個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)各部門相互協(xié)調(diào)合作，提高工作效率，增加競爭優(yōu)勢，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平的提升，從而降低財務(wù)風(fēng)險。

（二）資金管理能夠保證財務(wù)安全，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理，可以降低企業(yè)的資金成本，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，最終優(yōu)化整個企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，減少其各個項目的每個環(huán)節(jié)中所面臨的資金問題和風(fēng)險，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）資金管理能夠提高企業(yè)風(fēng)險應(yīng)對能力，拓寬資金來源渠道

受國家宏觀調(diào)控以及政策導(dǎo)向的影響，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)融資更加困難。加強資金管理，可以使房地產(chǎn)企業(yè)拓寬資金來源渠道，同時控制資金成本，把握資金的來源及去向的安全性，減少企業(yè)所面臨的資金風(fēng)險和壓力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題和不足

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理者專業(yè)水平較低

房地產(chǎn)企業(yè)涉及條線多且人員的流動也較頻繁，導(dǎo)致其管理上的時效性及執(zhí)行力較差，管理者管理水平較低，無法激發(fā)各部門條線之間的聯(lián)動，無法理順資金流轉(zhuǎn)程序，無法使資金流轉(zhuǎn)透明化，造成管理效率低下，給企業(yè)發(fā)展帶來阻礙。此外，部分企業(yè)管理者資金管理知識儲備不足，對資金管理沒有引起足夠的重視，也沒有進(jìn)行規(guī)劃，缺乏資金管理意識，對項目回款進(jìn)度督導(dǎo)不夠，使得資金運轉(zhuǎn)周期拉長，留存的資金無法通過投資創(chuàng)造新的價值。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金來源渠道狹窄

房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量巨大，僅依靠自有資金及盈余利潤無法滿足其實際需要，所以拓寬外部融資渠道對房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營運作來說尤為重要。從傳統(tǒng)的融資渠道來看，銀行貸款仍然是房企最主要的融資渠道。但國家政策規(guī)定在房地產(chǎn)領(lǐng)域不可“通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資”，嚴(yán)查表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資，并禁止資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。同時，要求開發(fā)商在進(jìn)行信托融資前要拿到《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》四證，地產(chǎn)商必須至少投入30%的自有資金，開發(fā)商必須有國家二級資質(zhì)。在一系列的融資穿透、限制及阻礙下，房地產(chǎn)融資已被全面納入監(jiān)管。由于金融機構(gòu)不愿承擔(dān)過多的風(fēng)險，其對房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度明顯變小，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資壓力極大。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有更多的資金來源補給，也沒有渠道去分散經(jīng)營中所面臨的各種危機，導(dǎo)致其出現(xiàn)嚴(yán)重的資金問題，甚至退出這一市場。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金分散

房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在開發(fā)項目多且分散的現(xiàn)象，資金沒有統(tǒng)一的歸集，造成資金出現(xiàn)分散和閑置的問題，由于缺少相應(yīng)的監(jiān)督，單個項目因條線管理問題可能對資金回收的掌控不力，嚴(yán)重影響企業(yè)資金的循環(huán)利用，導(dǎo)致資金占用率過高，嚴(yán)重降低了資金的創(chuàng)利性。資金的分散也提高了企業(yè)的人力成本，增加了銀行手續(xù)費，無形中給企業(yè)造成資金浪費。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理監(jiān)管不足

有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然編制了資金預(yù)算，但沒有起建立相應(yīng)的制度進(jìn)行指導(dǎo)操作，也沒有專門的部門去規(guī)范管理、執(zhí)行和監(jiān)督。部分房地產(chǎn)企業(yè)僅根據(jù)過往的經(jīng)驗及上一年度的資金實際執(zhí)行情況，來制定下一年度資金預(yù)算的指標(biāo)，沒有客觀地對下一年度的生產(chǎn)經(jīng)營狀況進(jìn)行分析，當(dāng)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展速度、業(yè)務(wù)范圍等因素發(fā)生比較大變動時，依據(jù)經(jīng)驗制定出來的資金預(yù)算指標(biāo)就會缺乏客觀性。有的房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理只停留在預(yù)算指標(biāo)的編制和匯總上，雖然專門成立了預(yù)算職能部門進(jìn)行預(yù)算編制，但未結(jié)合實際的市場情況及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、人員變動等因素，缺乏靈活性及可行性，且預(yù)算職能部門很少參與預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督。有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了考核和激勵機制，但落實不到位，這也成為房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理目標(biāo)無法實現(xiàn)的主要原因。有的房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算流于形式，無法與其他團(tuán)隊配合調(diào)整，造成資金管理控制失效。目前，房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著限價的新形勢，各地政府負(fù)責(zé)審批備案價的部門都嚴(yán)格把控房地產(chǎn)售出價格，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)無法按計劃收回預(yù)計的銷售款。

（五）市場引導(dǎo)不當(dāng)，企業(yè)投資盲目

房地產(chǎn)市場之前的紅利吸引企業(yè)過度圈地，盲目投資，使企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，資金利用率大大降低。同時，由于開發(fā)經(jīng)驗上的缺失，部分房地產(chǎn)對客戶的需求認(rèn)知不甚了解，開發(fā)項目的產(chǎn)品定位不準(zhǔn)、服務(wù)意識較差，導(dǎo)致資金回流滯后。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的方法

（一）增強資金管理的風(fēng)控意識

房地產(chǎn)企業(yè)的中高層管理人員應(yīng)將資金管理上升到企業(yè)重要的戰(zhàn)略地位。一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)重規(guī)模、輕質(zhì)量，現(xiàn)必須轉(zhuǎn)變?yōu)橹刭|(zhì)量、控風(fēng)險。資金管理需要全員參與，樹立并在過程中強化資金管理的風(fēng)控意識，構(gòu)建風(fēng)控架構(gòu)，制定風(fēng)控流程，明確風(fēng)控部門職能，指定專業(yè)人員分工協(xié)作，做到資金流動的全程監(jiān)管，使企業(yè)在增強資金管理風(fēng)控意識的基礎(chǔ)上，更能夠提高抵御資金風(fēng)險的能力。

（二）拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬融資渠道。房企自籌資金中的股權(quán)融資主要包括IPO、增發(fā)和配股等，是房企降低負(fù)債率最有效的手段。而境外債券融資也是房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的重要補充。海外融資在一定程度上拓寬了我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，緩解了房企的資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過非標(biāo)債權(quán)產(chǎn)品，如信托、私募基金、券商資管通道等拓寬融資渠道。除了上述較為傳統(tǒng)和主要的融資渠道外，房企多元化的融資渠道還有合作開發(fā)、資產(chǎn)證券化等，多元化的融資為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)企業(yè)往往為多元化經(jīng)營，在考慮融資渠道的時候，也需要考慮期限、利率、資金需求量等，使企業(yè)的資金成本和經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)一步降低。

（三）加強資金的集中管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定資金集中管理制度，建立資金結(jié)算中心，有條件的可建立財務(wù)公司對各項目現(xiàn)金流進(jìn)行集中統(tǒng)籌。集中管理首先要保證資金安全，梳理實際工作中的資金流程，制定科學(xué)的資金集中管理辦法制度及控制體系，將各項目開立的銀行戶頭匯總，對不常用的賬戶進(jìn)行銷戶，將分散在各賬戶中的資金進(jìn)行歸集統(tǒng)一，針對各項目的支付，也要根據(jù)預(yù)算劃撥統(tǒng)一處理，這樣既減少人力成本，又免去煩瑣的對賬工作，便于結(jié)算部門查詢掌握資金的實時結(jié)余信息，使企業(yè)管理層更清晰明了地掌握企業(yè)現(xiàn)金流，提高新投資決策的效率，同時提高了房地產(chǎn)企業(yè)在金融機構(gòu)中的信譽度，能為銀行提供存款支持，增強了合作關(guān)系。

（四）強化資金預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全資金預(yù)算管理體系，保證資金預(yù)算管理的有效組織實施，加強對資金預(yù)算與考核的管理，將預(yù)算管理與激勵機制相結(jié)合，采取多種形式編制預(yù)算并嚴(yán)格執(zhí)行。在按照年度經(jīng)營計劃編制年度資金計劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)分為季度、月度、關(guān)鍵節(jié)點甚至細(xì)分為周、日。資金計劃應(yīng)滾動上報，如果是按月安排，除了預(yù)計下月的也應(yīng)該加上其后兩個月的支付計劃。制定資金日報規(guī)定，實時掌握存量資金，了解計劃與執(zhí)行的偏差并分析原因。對于上報計劃與實際匹配較高的，要給予適當(dāng)獎勵。在提高企業(yè)資金管理工作質(zhì)量的同時，把財務(wù)與運營管理緊密聯(lián)系起來，保證企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（五）建立有效的資金管理監(jiān)督機制

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理時，要做到權(quán)責(zé)明確、溝通順暢，同時需要充分發(fā)揮企業(yè)財務(wù)、審計、監(jiān)察等職能部門的功用，豐富上述部門相關(guān)人員的專業(yè)知識及提高其職業(yè)素養(yǎng)，研究探討資金管理的特點及規(guī)律，堅持大額資金使用必須經(jīng)過集體討論的原則，降低信息不對稱帶來的風(fēng)險，另外因為房地產(chǎn)是高風(fēng)險行業(yè)，需要隨時把握經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，建立有效的內(nèi)部審計管控機制，以此確保企業(yè)資金安全、周轉(zhuǎn)順暢，不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

五、結(jié)語

隨著市場、行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)因為預(yù)算管理體系不健全、資金結(jié)算分散、監(jiān)督考核薄弱、管理方式落后、辦事效率低下，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險愈趨明顯。房地產(chǎn)企業(yè)在市場激烈競爭中博弈，做好資金管理，使資金得到優(yōu)化配置是其取得健康長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。要切實加強房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，做到優(yōu)化資金配置，除了要增強人員意識，控制投資風(fēng)險以外，還要重視融資渠道的拓展，降低資金成本，改進(jìn)預(yù)算方式方法，加強預(yù)算監(jiān)管，將獎懲與考評相結(jié)合，提高人員積極性，減少資金占用，提高資金利用率，為企業(yè)的生存和發(fā)展奠定財務(wù)基礎(chǔ)。

（作者單位為鑫控集團(tuán)有限公司）

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