基于個(gè)人住房房產(chǎn)稅的設(shè)想

林婷 朱健聰 吳乾銘 劉璐

摘 要] 個(gè)人住房房產(chǎn)稅被許多學(xué)術(shù)界的學(xué)者認(rèn)為是遏制房價(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的最有效措施，其研究是直接關(guān)系到社會(huì)資源的有效配置和促進(jìn)社會(huì)收入再分配。基于個(gè)人房產(chǎn)稅實(shí)行的假設(shè)，從納稅環(huán)節(jié)、計(jì)稅依據(jù)、房產(chǎn)稅稅收收入的現(xiàn)狀，以及從經(jīng)濟(jì)層面、技術(shù)層面、文化層面進(jìn)行分析假設(shè)個(gè)人住房房產(chǎn)稅開征所需條件，并從完善房產(chǎn)稅的擬選擇的路徑出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)存問題和滬渝兩地房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗(yàn)分析個(gè)人住房房產(chǎn)稅正式開征擬選擇的路徑。

[關(guān)鍵詞] 個(gè)人住房房產(chǎn)稅;路徑研究;稅收調(diào)節(jié)

[中圖分類號(hào)] F812.42[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A[文章編號(hào)] 1009-6043（2019）06-0152-02

一、現(xiàn)狀研究

（一）納稅環(huán)節(jié)分析

房地產(chǎn)稅納稅環(huán)節(jié)主要為開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、買賣交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)，買賣交易環(huán)節(jié)包括增值稅和土地增值稅等，而持有環(huán)節(jié)則包括了城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。由此不難看出，買賣交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)是比較重的，在持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)是比較輕的，這就使房地產(chǎn)稅制出現(xiàn)了“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的問題。重稅負(fù)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)會(huì)促使房屋的成本上漲從而導(dǎo)致房價(jià)的上升，不利于房價(jià)的調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展;輕稅負(fù)的持有環(huán)節(jié)則是忽略了因經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的房屋增值部分，從而導(dǎo)致國家對(duì)此增值部分喪失了一部分稅收收入。

（二）計(jì)稅依據(jù)分析

我國房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房屋余值或是租金收入，這一依據(jù)不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。由于我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房屋的價(jià)值呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，以房屋原值為計(jì)稅依據(jù)會(huì)忽略房屋因經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的增值部分，會(huì)導(dǎo)致國家對(duì)增值部分喪失征稅權(quán)，既不利于稅收收入的增長，也不利于國家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。由于建立獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)制及統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)是存在難度的，且我國房產(chǎn)規(guī)模龐大，評(píng)估價(jià)實(shí)施難度較大，以評(píng)估價(jià)為計(jì)稅依據(jù)難以實(shí)施。目前房產(chǎn)市場(chǎng)存在經(jīng)濟(jì)泡沫和地區(qū)發(fā)展等問題，市場(chǎng)交易價(jià)不能完全正確的反映出房屋價(jià)值的變化。

（三）房產(chǎn)稅稅收收入分析

因我國房產(chǎn)稅存在著征稅范圍窄和稅率僵硬等問題，所以房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比重低。按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，這一規(guī)定明顯不適應(yīng)當(dāng)前城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展趨勢(shì)。房產(chǎn)稅適用稅率為房屋余值的1.2%或租金收入的12%，房屋余值是按照房屋原值扣除10%-30%后的價(jià)格，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅基礎(chǔ)忽略了歷史成本和重置成本之間的差距，沒有對(duì)因經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的房屋增值部分征稅。

二、假設(shè)個(gè)人住房房產(chǎn)稅開征所需條件分析

為穩(wěn)定房價(jià)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，政府推動(dòng)了房地產(chǎn)稅的改革。在2011年，上海和重慶被選為個(gè)人房產(chǎn)稅的課征試點(diǎn)城市，這為今后全國全面推行奠定了群眾基礎(chǔ)。滬渝試點(diǎn)良好的實(shí)施效果證明了個(gè)人房產(chǎn)稅的可行性。

（一）經(jīng)濟(jì)層面

居民在居住方面的貨幣購買力下降，因此居民需花費(fèi)的錢就更多了。居住CPI指數(shù)的上升和貨幣購買力的下降側(cè)面反映了房價(jià)的上漲趨勢(shì)。

根據(jù)2013-2017年的相關(guān)數(shù)據(jù)可知（下圖）：住宅銷售平均價(jià)的增幅大于人均可支配收入，全區(qū)全年的人均可支配收入可折算為3.95平方米的住宅銷售平均價(jià)，商品房的均價(jià)相對(duì)于普通收入的家庭仍是壓力巨大。商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲，其中住宅銷售價(jià)格增長幅度快于商品房平均銷售價(jià)格。房價(jià)上漲所帶來的收益遠(yuǎn)高于其他的投資，且風(fēng)險(xiǎn)較低?？梢姺慨a(chǎn)是一種有效的財(cái)產(chǎn)投資手段，當(dāng)前房產(chǎn)是投資性需求大于剛性住房需求。在個(gè)人住房的保有環(huán)節(jié)征稅，改變投資者對(duì)樓市的價(jià)格預(yù)期，從而達(dá)到抑制房產(chǎn)投機(jī)行為的泛濫和調(diào)控房價(jià)等目的。

個(gè)人房產(chǎn)稅的最大特點(diǎn)是增加房屋的持有成本，促使房屋持有人變現(xiàn)或轉(zhuǎn)讓房屋，通過提高房屋的利用效率來壓縮對(duì)新房的需求，最終達(dá)到抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。若是個(gè)人房產(chǎn)稅能正式開征，可能會(huì)導(dǎo)致部分原投資房產(chǎn)的資金流入股市，投資市場(chǎng)的發(fā)展可轉(zhuǎn)移居民投資房產(chǎn)的視線，有利于促進(jìn)投資市場(chǎng)的發(fā)展和改變房產(chǎn)投資的風(fēng)向。因此個(gè)人住房房產(chǎn)稅的正式開征在此經(jīng)濟(jì)條件下是可行的。

（二）技術(shù)層面

截至2012年止，京津等40多個(gè)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)全面聯(lián)網(wǎng)，這有利于對(duì)各省區(qū)市個(gè)人住房數(shù)量和面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行有效管理。2014年不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度開始正式實(shí)施。登記主體信息與住房信息系統(tǒng)相交叉。2018年不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)開始實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)的落實(shí)，擴(kuò)展住房信息的橫向交互性。

住房信息管理技術(shù)手段的日趨成熟，使個(gè)人住房房產(chǎn)稅的正式開征具備良好的技術(shù)條件。

（三）文化層面

“居者有其屋”的思想在中國人的腦海中留下無法磨滅的烙印，“家”不僅是傳宗接代和壯大發(fā)展的基地，更是財(cái)富與地位的象征。因傳統(tǒng)觀念帶來的龐大的房屋需求導(dǎo)致市場(chǎng)投機(jī)行為的越演越烈，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)兩極分化。在此文化因素的影響下會(huì)促使房產(chǎn)增量持續(xù)上漲，而個(gè)人住房房產(chǎn)稅的正式施行被認(rèn)為是遏制房價(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有效手段。

三、假設(shè)個(gè)人住房房產(chǎn)稅正式開征擬選擇的路徑分析

（一）持續(xù)推進(jìn)改革的擬選擇路徑分析

2019年的政府工作報(bào)告提出，健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。房地產(chǎn)稅立法化是稅制改革的有力保障。持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，解決納稅環(huán)節(jié)存在“重流轉(zhuǎn)、輕保有”等問題。保有環(huán)節(jié)稅負(fù)的提高可以減少市場(chǎng)投資性行為，有效提高土地資源的利用率，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。若是個(gè)人住房房產(chǎn)稅能正式開征，這會(huì)擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍。因此在房地產(chǎn)稅制改革中擴(kuò)大征稅范圍是有現(xiàn)實(shí)意義的。

（二）適度稅收負(fù)擔(dān)的擬選擇路徑分析

假設(shè)在個(gè)人住房房產(chǎn)稅的開征中實(shí)行的是差別化比例稅率，這不僅是充分考慮到了各地區(qū)發(fā)展的特殊性，更是照顧到因各地區(qū)差異所帶來的對(duì)稅率的敏感程度。區(qū)分一二三四線城市，對(duì)同一等級(jí)的城市劃分經(jīng)濟(jì)強(qiáng)弱度，按照實(shí)際的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定稅率;盡管經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平大致相同，但是影響房價(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素有很多，例如由購置房產(chǎn)需求不同所導(dǎo)致的房價(jià)差異，可對(duì)同一程度的城市以投資需求為主還是以居住需求為主進(jìn)行第二次劃分。

（三）稅收征管的擬選擇路徑分析

為使居民稅負(fù)處于合理水平，應(yīng)分類制定稅收優(yōu)惠政策。可能會(huì)對(duì)特殊人群減免稅款、從住房公積金中抵扣和免稅面積的計(jì)算等路徑選擇出發(fā)。

隨著以房養(yǎng)老等制度的推廣，房產(chǎn)成為了退休老人安享晚年的籌碼，若是對(duì)此群體征稅，則會(huì)給其造成繁重的負(fù)擔(dān)，因此不建議對(duì)退休老人征稅;考慮到低收入和殘疾人群體的稅負(fù)承擔(dān)能力有限，因此出臺(tái)額外的減免稅政策。

出于現(xiàn)實(shí)國情，建議制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，在稅額達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)可從住房公積金賬戶中直接扣除稅款。若是稅款能從住房公積金中扣除，這不僅能有效對(duì)稅收進(jìn)行征管，且不會(huì)給居民的生活造成太大的影響。

可對(duì)居民購買的第一套房產(chǎn)免稅，從第二套起征;可對(duì)因特殊需求購買的第二套房產(chǎn)的居民提高免稅面積或直接減免稅款，特殊需求如因子女成年或結(jié)婚而購入的房產(chǎn)。

四、結(jié)論

若是個(gè)人住房房產(chǎn)稅能正式施行，不僅能促進(jìn)社會(huì)資源的優(yōu)化配置，更利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，且滬渝個(gè)人房產(chǎn)稅的試點(diǎn)表明了我國房地產(chǎn)稅制正朝著完善和健全方向發(fā)展。期望本研究對(duì)我國房地產(chǎn)稅制的完善和健康發(fā)展有一定的助益。

[參考文獻(xiàn)]

[1]楊瑞娥.美國房產(chǎn)稅發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國的啟示[J].西南金融，2018（6）：35-40.

[2]賈點(diǎn)點(diǎn).房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅-兼評(píng)滬渝兩地房地產(chǎn)稅試點(diǎn)[J].現(xiàn)代管理科學(xué)，2018（5）：49-51.

[3]肖學(xué)旺.我國房地產(chǎn)稅制度改革問題研究[D].2017（5）.

[4]葉發(fā)強(qiáng)，陳西嬋.重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的實(shí)效分析[J].西部論壇，2014（1）：46-52.

[5]劉奕伶.征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅對(duì)中國房價(jià)的影響[J].華北水利水電大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2017（1）：39-42.

[責(zé)任編輯：王鳳娟]