公租房“公租私管”模式開啟

文_嚴躍進（上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)）

2018年9月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部發(fā)布《關(guān)于印發(fā)推行政府購買公租房運營管理服務試點方案的通知》，明確未來公租房的運營將委托給社會機構(gòu)和企業(yè)，取代地方政府直接運營的做法。此類模式相當于外包模式，第三方機構(gòu)介入公租房的運營。我們將其定義為“公租私管”模式，即房源屬于地方政府，但是經(jīng)營權(quán)開始下放到相關(guān)市場化機構(gòu)。

一、公租房面臨各類運營難題

公租房既是保障性住房中的一類重要產(chǎn)品，也是租賃市場的重要組成部分。從住房保障的角度看，隨著廉租房的并軌，當前公租房的范圍和口徑明顯擴大。而從租賃住房的角度看，其和長租公寓、私人房源等都構(gòu)成了相對完備的租賃產(chǎn)品體系，公租房的社會功能正不斷放大。

公租房過去發(fā)展的重點在于供給端，這兩年公租房逐漸進入存量市場的范圍，即從單純的建造階段進入運營階段。在運營的過程中遇到很多困難，這也是當前政策對管理階段進行改革的重要邏輯和原因。類似管理問題包括分配明顯不到位、房屋存在違規(guī)轉(zhuǎn)租、租金收益不高等方面。

在分配明顯不到位的層面上，我們可以看出，公租房的申請一直是有較為嚴格的程序，這中間也形成了很多信息的閉塞。比如說很多人不了解此類住房政策，往往不會去申請租賃住房。而部分人因其流程過于復雜可能會放棄申請。而對于其他人來說，可能會鉆政策的漏洞，這個時候此類房源的分配機制就可能出現(xiàn)紊亂和不公。

違規(guī)轉(zhuǎn)租的問題是當前公租房監(jiān)管中比較突出的內(nèi)容，但是解決效果一般。違規(guī)的做法與經(jīng)濟適用房類似。公租房監(jiān)管往往是“前緊后松”，一旦公租房辦理入住，相關(guān)監(jiān)管就比較少。這個時候租客完全可以轉(zhuǎn)租此類房源，進而套取租金差。這種做法，對于其他輪候的群體來說自然是不公平的，也會影響新的分配。

而在運營中，租金也是一個很關(guān)鍵的問題。很多城市的公租房租金其實不高，從租客角度看，這是利好面。但是從運營企業(yè)或地方政府角度看，又會造成各類虧空的現(xiàn)象，需要保持警惕。比如說部分大城市公租房項目，類似60平方米的房源，租金在1000多元左右。這樣往往會使得地方政府面臨壓力，即此類公租房的成本是難以收回的。

_公租房租金應適度調(diào)整，使它與市場租金水平保持一個合理的差距。若調(diào)整后的公租房租金較市場租金水平相差不大，則無人承租，保障功能喪失；若調(diào)整后的公租房租金水平大大低于市場租金水平，公租房就存在很大的牟利空間，容易產(chǎn)生申請對象過多、等候時間長、虛假申請、很難退出等情況

_針對違規(guī)使用公租房的承租人，洛陽市房管部門將按規(guī)定取消其保障房資格并收回所分配的公租房，同時在相關(guān)網(wǎng)站曝光，并列入不誠信名單，5年內(nèi)不得申請保障房

_北京市公租房通過與小區(qū)或者單元樓門禁的結(jié)合，以人臉識別系統(tǒng)實現(xiàn)了每個出入人員都有跡可循，在拒絕陌生人私自訪問的同時，以確保訪客信息可以追溯

二、如何看待“公租私管”的模式

隨著大量公租房建成和交付使用，公租房運營管理中專業(yè)人員不足、服務水平不高、管理不規(guī)范等問題日益凸顯。所以從完善公租房運營管理機制、提升管理和服務能力等角度出發(fā)，需創(chuàng)新公租房管理模式。

從試點城市看，政策構(gòu)建了多層次的城市試點模式。此次試點城市包括浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個?。▍^(qū)）。從入選城市標準看，遵循了市、縣自愿申報的原則。而從城市覆蓋的角度看，包括了省會（首府）城市、地級城市、縣（縣級市）等。類似試點選取了大中小城市系列，有助于研究不同城市的特征，可以為后續(xù)全國的推廣提供更好的參考價值。

從“私管”的主體來看，或者從什么主體可以承接此類服務的角度看，我們可以看出有幾個分類，包括社會組織、企業(yè)單位、社會中介機構(gòu)、事業(yè)單位、個體工商戶和自然人等。對于此類承接主體來說，其應該具備較好的市場信用和硬件條件，包括相關(guān)設(shè)施、人員和技術(shù)等。在具體操作中，應該還包括部分物業(yè)管理企業(yè)、長租公寓企業(yè)等，可能會成為此類公租房專業(yè)化運作的核心企業(yè)。

而在具體管理的領(lǐng)域，或者說政府購買的服務包中，基本包括四個內(nèi)容。

1.入住和退出管理事項。這主要是入住流程中的行政工作。

2.租金收繳和房屋使用管理事項。這或是管理的重點內(nèi)容，尤其是在租金催繳和管理方面會有較多的新動作。

3.維修養(yǎng)護事項。類似工作基本上是公租房日常運營管理的內(nèi)容，實際上也包括一些相對時髦的技術(shù)引入，類似人臉識別系統(tǒng)等。

4.綜合管理事項。這部分內(nèi)容提到了“監(jiān)測平臺建設(shè)”，后續(xù)會成為公租房大數(shù)據(jù)的重要來源。

三、地方實踐正積極開展

觀察過去公租房的試點模式，基本上可以看出，有部分省市已經(jīng)有類似的做法。比如北京在2016年就已經(jīng)推行了此類做法。北京市通州區(qū)住房保障服務中心將其擁有的6個公租房項目進行打包，全部委托給北京市保障性住房建設(shè)投資中心。這也是當時北京第一次在公租房領(lǐng)域嘗試外包服務的“第三方”管理模式。從具體操作情況看，此類房源管理和服務正趨于標準化，包括小區(qū)的物業(yè)和環(huán)境也在明顯改善，而相關(guān)租戶的滿意率始終在95%以上并逐年提高。

而此次住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策發(fā)布后，相關(guān)試點省份也積極出臺了政策。如湖北將武漢、宜昌、襄陽、孝感和遠安作為試點城市；安徽將合肥、淮北、安慶和巢湖作為試點城市；陜西將西安、寶雞、安康、西安高新區(qū)、扶風、富平、漢陰等城市作為試點城市。類似試點兼顧省會、地級市和相關(guān)縣區(qū)，分布相對合理。

而對于廣西來說，也有此類試點。2019年1月，廣西發(fā)布《關(guān)于政府購買公共租賃住房運營管理服務試點有關(guān)工作的通知》規(guī)定在南寧、柳州、梧州、欽州、百色等5個市和賀州市平桂區(qū)開展政府購買公共租賃住房運營管理服務試點工作。除了一些既有的政策思路外，廣西也對相關(guān)服務提出了新的要求。比如說政策規(guī)定，“要積極探索利用信息化、智能化手段，全面掌握公共租賃住房使用情況和保障對象的情況，打造公共租賃住房‘智慧社區(qū)’。有條件的地方可引入‘門禁智能系統(tǒng)’，將門禁卡與住戶的租賃期限、租金繳納情況等相關(guān)聯(lián)?！贝祟愐?guī)定具有較好的務實性，這也是后續(xù)相關(guān)服務機構(gòu)或經(jīng)營機構(gòu)可以積極考慮的。此類服務導入，也利好運營管理成本的降低和服務水平的提升。

總體上看，此類地方試點工作有一個很清晰的工作安排。到2019年7月份會面臨中期評估。而到了年底會形成工作經(jīng)驗總結(jié)的階段。不排除到2020年會形成更多的試點城市和試點方案。

_武漢市武昌區(qū)通過公開擇優(yōu)的方式，選聘了第三方物業(yè)公司承擔武昌區(qū)公租房運營管理工作

四、公租房領(lǐng)域需要新的改革

地方政府把公租房的運營和管理權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，這對于公租房來說具有較為積極的意義。相關(guān)經(jīng)營企業(yè)后續(xù)直接操盤，自然會對此類公租房的運營有更深的把握，也更容易知道其中的相關(guān)問題和調(diào)整機會。從目前來看，隨著“公租私管”模式的推進，未來各類創(chuàng)新內(nèi)容會增加。這里有三點可以做提示。

第一，公租房在租金定價模式上需要繼續(xù)去探索。租金問題是公租房運營中的核心問題，既要符合市場定價原則，也要符合住房保障定價原則。過去政府在此類租金定價和收取方面缺乏效率，也造成了租金收益不高的現(xiàn)象。而后續(xù)相關(guān)經(jīng)營企業(yè)接手后，需要在彈性的租金機制形成上有更多的考慮，尤其是在低租金和高租金方面需要做更多的細分。

第二，積極和政府公共租賃平臺對接。公租房過去是納入保障房領(lǐng)域，但是隨著住房制度改革的推進，公租房本身也需要納入租賃住房改革的框架之中。目前各地都在積極搭建租賃住房的新模式，公租房的運營需要和其積極對接，包括公租房的申請、入住、管理和退出等，都具有更大的改革空間，這也是過去地方政府操盤很難全面涉及的。

第三，需要積極落實“先租后買”“租售同權(quán)”等內(nèi)容。試點城市在此類領(lǐng)域改革的內(nèi)容其實不多，未來發(fā)展空間很大。如“先租后買”模式，當前全國部分省市有相應試點，后續(xù)運營企業(yè)也需要從租客需求、房源資產(chǎn)管理等角度積極探索此類模式。又比如“租售同權(quán)”，實際上后續(xù)此類運營企業(yè)的自主權(quán)在增加，同時其對于租客的需求會有更細致的掌握，這都利好后續(xù)在教育配套引入等方面具備更創(chuàng)新的思路。