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    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅避稅籌劃淺析

    2019-07-08 05:13楊春玲
    財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2019年18期
    關(guān)鍵詞:土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

    楊春玲

    摘要:隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也得到了迅速的壯大發(fā)展,當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,一是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)公司較多,二是土地供給有限。在這兩方面的影響下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想進(jìn)一步提高自身的企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益,必須要對(duì)土地增值稅稅收進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)和籌劃,通過減少納稅來降低成本,從而進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益,這也是目前有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的重要內(nèi)容,受到了廣大房地產(chǎn)企業(yè)的重視。本文也根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅避稅籌劃進(jìn)行了分析討論,主要針對(duì)土地增值稅的扣除項(xiàng)目、征稅范圍以及稅收優(yōu)惠政策等方面進(jìn)行分析,保證企業(yè)能夠在合法的基礎(chǔ)上避稅,有利于進(jìn)一步提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;避稅籌劃

    為了進(jìn)一步適應(yīng)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì),房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸步入了快速發(fā)展的時(shí)期。當(dāng)前我國(guó)城市房地產(chǎn)的主要特征為商品房房?jī)r(jià)過高,但是造成這種情況的原因有很多,也很復(fù)雜,其中最主要的原因之一就是稅費(fèi)比重較大。根據(jù)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn),國(guó)外的地價(jià)以及稅費(fèi)只占據(jù)房?jī)r(jià)的20%,而在我國(guó),地價(jià)和稅費(fèi)占據(jù)了整體房?jī)r(jià)的50%,毫無(wú)疑問給相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了較大的稅費(fèi)壓力。所以為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,必須要在有效的范圍內(nèi)對(duì)土地稅費(fèi)進(jìn)行降低,面對(duì)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境,在基本利潤(rùn)率前提一定的條件下將土地稅費(fèi)降低,就能夠在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出,有較大幾率能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)。主要是根據(jù)房地產(chǎn)稅費(fèi)中土地增值稅進(jìn)行管理,該項(xiàng)稅費(fèi)稅率高,稅負(fù)重,如果對(duì)其進(jìn)行有效的籌劃,可以節(jié)省很多的稅費(fèi)支出,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

    一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅避稅籌劃意義

    土地增值稅的主要含義就是指轉(zhuǎn)讓地上建筑物、國(guó)有土地使用權(quán)以及相關(guān)的附著物所獲得的實(shí)物、貨幣以及其他收入,納稅人根據(jù)一定的規(guī)定向國(guó)家繳納的一種稅務(wù)類型。土地增值稅不包含繼承、無(wú)償轉(zhuǎn)讓以及贈(zèng)予房產(chǎn)等行為,另外該種稅務(wù)的稅率標(biāo)準(zhǔn)采用的是四級(jí)超額累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)算[1]。另外稅收籌劃的主要含義為,在國(guó)家的法律法規(guī)以及稅收規(guī)定的前提下,納稅人可以在合法的基礎(chǔ)上,盡可能的降低稅收,通過節(jié)稅利益來進(jìn)一步提高自身所獲得的經(jīng)濟(jì)效益,可以通過稅收利益最大化的納稅方案,來對(duì)相關(guān)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資以及理財(cái)活動(dòng)進(jìn)行籌劃和管理,這也被稱之為合理避稅,能夠有效的降低稅收,取得企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化。經(jīng)濟(jì)利益最大化主要指的是,稅后利潤(rùn)最大化、稅負(fù)最輕以及企業(yè)價(jià)值最大化等。能夠有效促進(jìn)相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅避稅籌劃措施

    (一)進(jìn)一步考察征稅范圍進(jìn)行避稅籌劃

    根據(jù)相關(guān)的土地稅法規(guī)定來看,主要有三個(gè)基本條件,第一,國(guó)家掌握著轉(zhuǎn)讓土地的所有權(quán)。第二,在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的過程中,地上建筑物、土地使用權(quán)以及附著物都要進(jìn)行物權(quán)轉(zhuǎn)讓。第三,轉(zhuǎn)讓行為能夠獲得收入。只有滿足以上三種條件,才能夠成為增值稅的征稅對(duì)象。為了獲得避稅資格,房地產(chǎn)商可以通過破壞征稅條件,在合法的前提下避稅。首先通過代為改造的形式,改變自行開發(fā)條件,要想獲得該種條件,房地產(chǎn)商可以通過實(shí)力較為雄厚的大企業(yè)進(jìn)行合作,通過簽訂合同的方式,受相關(guān)企業(yè)委托來進(jìn)行開發(fā)地產(chǎn),等到房產(chǎn)建造完成之后,可以向客戶收取一定的代建費(fèi)用,這種條件下房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移,而且房地產(chǎn)商所獲得的相應(yīng)利潤(rùn),只能屬于勞務(wù)性質(zhì)的方面的代建費(fèi)用的范圍,合理的規(guī)避了土地增值稅稅收的條件,不滿足相關(guān)征收條件就可以不繳納相關(guān)費(fèi)用[2]。其次,可以通過合作建房的形式來改變自行開發(fā)的形式,根據(jù)我國(guó)規(guī)定的相關(guān)稅法內(nèi)容來看,如果建房的前提是有兩方來進(jìn)行分別出地、出資金,通過雙方合作建房的形式,可以免收土地增值稅。舉例來說,某一房地產(chǎn)開發(fā)公司想要修建住宅,因此購(gòu)得了一塊土地的使用權(quán),為了免收土地增值稅,可以事先收取預(yù)收購(gòu)房者的部分房款來作為合作建房的資金,這樣就達(dá)成了雙方共同開發(fā)土地的條件,一方出地,一方出資金,可以免收相關(guān)的增值稅費(fèi)。在建成之后,房地產(chǎn)公司所屬的住房轉(zhuǎn)讓的過程中,再繳納這一部分的土地增值稅,也可以大大的節(jié)省了企業(yè)資金的消耗。

    (二)通過特殊扣除稅費(fèi)項(xiàng)目的方式來進(jìn)行稅費(fèi)籌劃。

    在我國(guó)相關(guān)土地增值稅規(guī)定方面,為了進(jìn)一步減輕納稅人的壓力,提高納稅人的納稅積極性,也進(jìn)行了相關(guān)的扣除稅費(fèi)項(xiàng)目規(guī)定。其中就明確列舉了一些有關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)扣除項(xiàng)目,房地產(chǎn)可以根據(jù)這些規(guī)定內(nèi)容中的某些土地增值稅扣除項(xiàng)目金額,進(jìn)行相關(guān)的調(diào)整和扣除,能夠有效的減少納稅費(fèi)用。其中可以設(shè)置籌劃點(diǎn),將稅費(fèi)扣除作為自身的籌劃目標(biāo),另外再根據(jù)相關(guān)稅收額度的不同規(guī)定,進(jìn)一步完善利息扣除方式[3]。如果后期在進(jìn)行土地增值稅計(jì)算的情況下,相關(guān)稅費(fèi)處于兩個(gè)累進(jìn)稅率的鄰近位置,在這種情況下,可以加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)或者加大公共綠化范圍來使原來的土地增值稅稅率降低,可以將其降低到低一級(jí)的稅率適用范圍,這樣的話就有利于降低土地增值稅,交稅的額度也大大減少,另外企業(yè)所得稅的繳稅額也會(huì)減少,有利于提高企業(yè)在市場(chǎng)上的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力,促使企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

    (三)對(duì)經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行分散來實(shí)現(xiàn)稅收籌劃

    企業(yè)內(nèi)部財(cái)政政策的制定和規(guī)范,主要是在國(guó)家規(guī)定的政策前提下進(jìn)行的,其中所應(yīng)用的計(jì)算程序、利益分配、成本核算方法以及費(fèi)用分?jǐn)偟确矫娴囊?guī)定都是在國(guó)家規(guī)定的前提下進(jìn)行的,根據(jù)這些內(nèi)容,可以進(jìn)行企業(yè)的內(nèi)部核算活動(dòng)。主要是通過合理有效的稅收籌劃來實(shí)現(xiàn)費(fèi)用和利潤(rùn)的最大值獲取,進(jìn)一步減輕企業(yè)的稅務(wù)費(fèi)用。目前土地增值稅的計(jì)算方法采用的是超率累進(jìn)稅率,隨著房地產(chǎn)增值率的不斷提高,該稅率也在不斷的上升,在這樣的前提下,可以通過分解房地產(chǎn)銷售價(jià)格來大大降低房地產(chǎn)的增值率,才有可能降低企業(yè)的增值稅。

    (四)不斷優(yōu)化稅收優(yōu)惠政策來實(shí)現(xiàn)稅收籌劃

    目前我國(guó)用來管理規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式主要是通過強(qiáng)化土地增值稅的征收來進(jìn)行,這樣能夠促使房地產(chǎn)市場(chǎng)良性經(jīng)營(yíng)。但是部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的了解程度不深,因此想要進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的利益收獲,必須要正確理解,合理運(yùn)用這些稅收政策,才能不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。例如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)的時(shí)候,出售住宅需要繳納一部分的稅費(fèi),其中要計(jì)算好產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的土地增值稅,增值額如果沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%[4],可以將其劃分為普通住宅進(jìn)行單獨(dú)核算,這樣的話可以免收土地增值稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以在建設(shè)之前進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研,在合理的情況下,保證自己預(yù)期的盈利目標(biāo),根據(jù)市場(chǎng)情況來進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)格的制定,并且要將增值額控制在20%之內(nèi),可以免交土地增值稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)建設(shè)普通住宅以及高檔商品房,要對(duì)兩種住宅的增值額進(jìn)行分別計(jì)算,可以降低增值率以及增值額。

    三、結(jié)束語(yǔ)

    根據(jù)以上內(nèi)容,我們明確了要進(jìn)行稅收籌劃可以通過考察征稅范圍、優(yōu)化稅收政策、特殊扣除稅費(fèi)項(xiàng)目以及分散經(jīng)營(yíng)收入的方式來進(jìn)行,可以大大減少土地增值稅的繳納費(fèi)用。另外,為了進(jìn)一步降低土地增值稅的繳納費(fèi)用,還要根據(jù)自身房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況以及市場(chǎng)形勢(shì),進(jìn)行靈活的運(yùn)用和計(jì)算,在不違反國(guó)家規(guī)定的相關(guān)法律法規(guī)的前提下,最大限度的減少土地增值稅繳納費(fèi)用,進(jìn)一步提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

    參考文獻(xiàn):

    [1]張毓麟,孫傳銀.析建筑面積法和層高系數(shù)法在土地增值稅清算中的差異[J].湖南稅務(wù)高等??茖W(xué)校學(xué)報(bào),2018 (4):56-58.

    [2]林萍.探討土地增值稅的稅收籌劃[J].全國(guó)商情·理論研究,2011 (2):72-73.

    [3]石花莉.房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁暨重復(fù)征稅問題研究[D].西南交通大學(xué),2016.

    [4]王雯茜.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅避稅行為研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2011 (1):229-230.

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