保障性住房建設(shè)對商品房市場的影響

錢衛(wèi)麗

摘 要：保障性住房對解決中低收入家庭的住房困難有很大的作用，并且對房地產(chǎn)商品房市場也有一定的調(diào)控作用。首先分析保障性住房對房地產(chǎn)商品房市場的影響，以及目前保障性住房政策的困難，在此基礎(chǔ)上提出保障性住房與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的建議，長期使保障性住房能夠更好地發(fā)揮作用，提高房地產(chǎn)市場的健康性。

關(guān)鍵詞：保障性住房;商品房市場;影響;對策建議

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）15-0149-03

引言

保障性住房是指政府為了幫助一些家庭解決住房困難的問題，提供的限定標(biāo)準(zhǔn)或者限定價格的住房，具有很強(qiáng)的福利性質(zhì)，對房地產(chǎn)市場也有一定的調(diào)控作用。但是目前，無論是保障性住房的建設(shè)還是政策的執(zhí)行，都還有一定的問題，不利于解決國民的住房困難，也難以調(diào)控房地產(chǎn)市場。

一、保障性住房對房地產(chǎn)市場的影響

1.保障性住房建設(shè)帶來的效應(yīng)。通過加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)，最直接的就是能夠改善低收入人群的住房條件，避免因為收入過低造成住房困難[1]。目前由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，導(dǎo)致社會的貧富差距增大和收入不均，保障性住房能夠惠及更多人民群眾，對過熱的商品房市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持健康，維持商品房市場的可持續(xù)發(fā)展。另一方面，房價的變化在這幾年出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，使得房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始疲軟。為了能夠繼續(xù)拉動內(nèi)需，保障性住房的建設(shè)已經(jīng)成為了拉動內(nèi)需和促進(jìn)經(jīng)增長的重要項目，通過保障性住房的建設(shè)，能夠使政府的投資更好地被發(fā)揮出來，并且可以盤活社會資金，維持保障性住房市場的活躍度，還能帶動建材、物流等行業(yè)的發(fā)展。更重要的是，在保障性住房的建設(shè)過程中，也能夠增加建設(shè)崗位，降低社會的失業(yè)率，保證人民的生活水平穩(wěn)步提升。

2.保障性住房對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響。我國的城市化進(jìn)程伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐在不斷加快，中國的城市化水平接近50%，而且還在不斷提升。城市化水平的提高必然導(dǎo)致城市人口的增加，根據(jù)預(yù)測，2020—2030年，我國的城市化水平將會達(dá)到65%，而在2060年，中國將會實現(xiàn)全面城市化。但是，由于城市人口的增多，也使得城市的土地資源出現(xiàn)緊缺，城市人口的住房問題正在變得嚴(yán)峻。我國的房地產(chǎn)市場之所以一直能夠保持活力，很大程度上是由于對城市住房的需求量很高，一直處于供小于求的情況[2]。而保障性住房的出現(xiàn)，能夠很大程度上緩和供需之間的矛盾，通過增加市場的供給來解決需求的不足。因此，保障性住房對于房地產(chǎn)市場的沖擊并不小，對房地產(chǎn)開發(fā)也會有很大的影響。但是從長遠(yuǎn)來看，保障性住房建設(shè)的完成程度也是影響房地產(chǎn)市場供給的重要因素。由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期很長，所以需要1—2年時間才能夠完成建設(shè)真正成為市場中的供給。所以短期來看，由于建設(shè)速度的問題，保障性住房的存在并不會給房地產(chǎn)市場帶來直接沖擊，而在長遠(yuǎn)方面的影響，也需要結(jié)合保證性住房政策的執(zhí)行情況。

3.保障性住房對商品房價格的影響。在過去幾年中，我國的住房價格迅速提升，除了受金融方面的影響，也由于供需關(guān)系的作用，所以在保障性住房開始改變供需關(guān)系時，必然會對商品房的價格造成沖擊。目前，由于供給和需求之間的不平衡所造成的不良影響依然是存在的，普通的商品房由于受到低收入消費者的分流，其價格必然會受到一定的沖擊，但是低收入人群對于市場的影響比較小，而買房的主要群體是中上收入家庭，所以必須要分析中上收入家庭對商品房供求關(guān)系的影響。另一方面，住房的價格和位置有著極大的關(guān)系，比如現(xiàn)在價格極高的學(xué)區(qū)房，因為在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)所以價格會很高。相比之下，保障性住房一般不會選擇位置較好的地點，通常都會把房屋建在偏遠(yuǎn)地區(qū)和一些特殊地段，所以保障性住房沖擊的是同樣在這些位置的商品房價格。而且，保障性住房的建設(shè)存在很強(qiáng)的滯后性，并沒有商品房建設(shè)的反應(yīng)速度快，所以占據(jù)市場主導(dǎo)地位的依然是商品房，而且二手房市場也并不會受到?jīng)_擊，對于商品房的影響也會在數(shù)年之后才會體現(xiàn)出來。

4.保障性住房對商品房經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的影響。由于房地產(chǎn)市場的熱度在最近正在降低，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)需要對自身的經(jīng)營方式進(jìn)行調(diào)整，同時，國家也制定了相關(guān)的住房政策迫使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。在市場和政策的雙重壓力之下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式必然會發(fā)生轉(zhuǎn)變，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)會開始分野，根據(jù)自身的資質(zhì)對經(jīng)營方向進(jìn)行調(diào)整，朝這個中低端和高端兩個方向變化。這其中，有一部分擁有政府資源的企業(yè)，會向保障性住房投資，而一些本身資質(zhì)水平很高的企業(yè)，則會朝著更高端的市場發(fā)展，追求更高的利潤[3]。也有一些企業(yè)可能會在轉(zhuǎn)型的過程中并沒有對自身正確定位，導(dǎo)致他們的經(jīng)營目標(biāo)不明確，在缺少對政策足夠了解的情況下，很可能會被市場淘汰。由此，在房地產(chǎn)市場上，保障性住房由于有自身的天然優(yōu)勢，也會使其他類型的住房市場空間被壓縮。為此，企業(yè)必然會加快自身轉(zhuǎn)型的步伐，提高競爭力，加強(qiáng)專業(yè)化水平，成為市場的主導(dǎo)力量。所以，保證性住房一定程度上也在沖擊著企業(yè)的經(jīng)營方式和發(fā)展方向，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是十分巨大的。

二、保障性住房建設(shè)存在的問題

1.資金和土地不足。土地和資金的問題是保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵問題，國家雖然制定了保障性住房的發(fā)展目標(biāo)，并且中央政府、地方政府和社會相關(guān)機(jī)構(gòu)，以及企業(yè)都為保證性住房投入了大量的資金，但是相對于保障性住房4 000億元的資金需求而言，還有很大的不足。在資金不足的情況下，很多保障性住房的建設(shè)就無法實現(xiàn)，有些保障性住房的規(guī)模也和原有計劃有很大的不同，使得保障性住房的調(diào)控作用很難體現(xiàn)出來，更難以真正解決公民的住房問題。

2.保障性住房沒有足夠的質(zhì)量。由于保障性住房的主要目的是解決中低收入家庭的住房困難，并沒有在意經(jīng)濟(jì)效益，這就使得很多保障性住房的工程質(zhì)量存在很大的問題。同時，一些保障性住房的存在是為了實現(xiàn)業(yè)績而建造的，這也造成一些低質(zhì)量工程的存在。目前很多經(jīng)濟(jì)適用房都已經(jīng)被爆出有質(zhì)量上的問題，雖然這類住房擁有明顯的價格優(yōu)勢，但是質(zhì)量上并不能夠被消費者接受[4]。同時，由于土地的分配很大程度上決定于出資，所以保障性住房的建設(shè)位置往往都很差，讓消費者難以接受。比如一些保障性住房在偏遠(yuǎn)地區(qū)集中建設(shè)，就會在這個地區(qū)形成新的貧民窟，會導(dǎo)致犯罪等不利于社會安定的問題頻繁出現(xiàn)。通常在商品房和棚戶區(qū)改造項目中可以要求開發(fā)商專門分散一定比例的公共租賃住房，來解決目前住房不足的問題，但是在房地產(chǎn)項目開發(fā)的同時，也需要面臨拆遷問題，往往也需要很長的時間才能夠解決。有的經(jīng)濟(jì)適用房也并沒有嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，面積超標(biāo)的問題十分嚴(yán)重。并且由于保障性住房在建設(shè)質(zhì)量上的問題比較突出，為此政府必須要停止過去只注重數(shù)量不注重質(zhì)量的建設(shè)方式，并且互訪規(guī)范中也需要做好設(shè)計，進(jìn)行合理的戶型規(guī)劃。

3.地方政府對保障性住房缺少建設(shè)的動力。很多地方政府對于保障性住房的態(tài)度是比較冷漠的，主要原因在于保障性住房對于GDP的拉動作用很差，而GDP增長情況和財政收入的提升才是政績考核的主要指標(biāo)。因此，這種地方政府的不重視主要原因在于保障性住房與政績無關(guān)。另一方面，隨著土地價格的提升，土地出讓金已經(jīng)成為了很多地方性住房財政收入的重要來源，由于保障性住房的建設(shè)并不能夠給政府的財政帶來幫助，這就使得地方政府對于保障性住房的建設(shè)存在抵觸心理，甚至一些地方政府會認(rèn)為保障性住房在影響他們的政績水平。所以，目前還需要制定更加科學(xué)的政績指標(biāo)，來推動地方政府能夠更加重視保障性住房的建設(shè)。

4.缺少完善的審批管理制度。保障性住房關(guān)系到民眾的切身利益，并且也對社會的和諧發(fā)展有積極的推動作用，所以必須要建立科學(xué)的審批管理制度，推動保障性住房的建設(shè)。我國目前的保障性住房在分配時，主要以家庭收入為主要的評判標(biāo)準(zhǔn)，但是家庭收入并不是一個能夠準(zhǔn)確計算的量，很多家庭的收入是難以統(tǒng)計的。目前，有很多的高收入家庭都在搶占低收入家庭的保障性住房，這種現(xiàn)象的存在，不利于維護(hù)和實現(xiàn)社會的公平正義這一和諧社會的基本要求，這些具有明確目標(biāo)的福利，卻沒有最終被應(yīng)該享受的人享受到，使得目前部分中低收入的家庭住房需求根本得不到滿足[5]。另一方面，我國的保障性住房分配普遍采用的都是終身制，這使得高收入家庭獲得的保障性住房也能夠終身擁有，可以一直享受政府提供的福利政策，這些現(xiàn)象與保證性住房最初的目的背道而馳。目前，投機(jī)者是在購買經(jīng)濟(jì)適用房后，在沒有按照規(guī)定退出經(jīng)濟(jì)適用房的情況下就購買了其他經(jīng)濟(jì)適用房，而這也嚴(yán)重?fù)p害了社會的公平。

三、保障性住房和商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的建議

保障性住房的存在，對于社會和諧有很大的作用，對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展也有決定性的影響。利用保障性住房對房地產(chǎn)市場的作用，能夠在短期內(nèi)保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，有效降低房地產(chǎn)行業(yè)的壓力。因此，保障性住房的建設(shè)是有必要，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控也具有深遠(yuǎn)的意義。

1.加大在資金上的投入。資金不足是很多保障性住房難以建設(shè)的核心問題，目前保證性住房建設(shè)的資金來源主要有兩個方面，分別是政府財政資金和開發(fā)商自有資金。政府財政方面的資金需要合理地使用才能夠發(fā)揮出作用，為此必須對政府資金的使用方法進(jìn)行合理的規(guī)劃，避免由于建設(shè)造成資金浪費，并且貫徹落實中央的宏觀調(diào)控政策。其次，要提高地方政府對保障性住房的投資熱情，所以還需要保證資金能夠及時下發(fā)到位。有些地方政府由于過于追求政績，導(dǎo)致對保障性住房的建設(shè)方式十分粗獷，這不利于保障性住房的長遠(yuǎn)發(fā)展[6]。為此，政府必須要建立正確的政績觀念，堅持以人為本的建設(shè)原則，使保障性住房能夠真正解決百姓的住房困難問題。對于其他商品房銷售時，通?？梢岳觅J款和分期付款這樣的金融手段推動交易完成，但是目前在保障性住房上很少使用。為此，政府也可以制定一定的金融管理制度，使保障性住房的交易也能夠得到金融的推動。

2.進(jìn)行科學(xué)的土地規(guī)劃。土地規(guī)劃對于城市和地區(qū)的發(fā)展有著決定性的作用，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康發(fā)展，就要保證土地規(guī)劃政策能夠被貫徹落實。城市必須要保證保障性住房的用地供應(yīng)，加快城鎮(zhèn)廉租房、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)，市縣國土管理部門需要加快供地，對保障性住房的建設(shè)地點也必須要盡快落實。其次，要打擊囤地的行為，依法收回在兩年內(nèi)沒有進(jìn)行任何建設(shè)的土地。地方政府也需要克服目前對土地財政依賴的問題，對現(xiàn)有的土地招拍掛制度進(jìn)行改革，改變過去只需要出資更多就可以獲得土地的管理模式，使土地資源能夠被利用在合理的位置。國有土地的使用權(quán)在收入征收上的管理也需要加強(qiáng)，使土地的收支可以被納入地方預(yù)算當(dāng)中，實現(xiàn)更加科學(xué)的管理[7]。還需要增加不同的方式，擴(kuò)大土地出讓權(quán)，減少地方政府對土地的壟斷，保證土地能夠依靠市場的工序關(guān)系實現(xiàn)配置上的優(yōu)化，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。并且保證市場的供需平衡，更好地解決老百姓的住房問題，為社會的持續(xù)發(fā)展帶來保證。

3.加強(qiáng)對房價的控制。房價目前依然處于多數(shù)人無法承受的價位，一定程度上也可以看出房價并不合理。作為房地產(chǎn)市場的直觀反映，房價的合理與否關(guān)系到房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。除了金融等方面的影響，土地的控制、建設(shè)資金的投入都和房價有重要的關(guān)系，為了避免房價的不健康上漲，必須要對房價予以控制。為此，必須要對哄抬房價的行為依法嚴(yán)厲懲處，尤其是對囤積房源、違規(guī)銷售、惡意抬高房價、隱瞞房屋真實價格、提供虛假消費信息的行為，政府相關(guān)部門必須依法懲處，保證市場有健康的法制環(huán)境。市場中還有大量的投機(jī)購房行為，必須要對此進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證房地產(chǎn)市場的消費屬性，避免房地產(chǎn)市場的投資屬性過強(qiáng)，導(dǎo)致過多資金涌入，從而破壞房地產(chǎn)市場的價格。在金融、土地、稅收、財政，以及相關(guān)的政策引導(dǎo)上，也需要進(jìn)一步控制投機(jī)性購房，達(dá)到標(biāo)本兼治的目的[8]。同時，監(jiān)管部門也需要對市場上的行為展開充分的調(diào)查，設(shè)立完善的稅收政策，通過提高交易成本來控制投機(jī)性購買，使通過投資住房來實現(xiàn)暴富的想法不能實現(xiàn)。為了防范按揭貸款的風(fēng)險，必須要對信貸進(jìn)行差別化管理，最終利用有效監(jiān)督，讓市場能夠回歸理性。

4.引導(dǎo)房地產(chǎn)市場進(jìn)入良性競爭。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，必須要使房地產(chǎn)市場處于良性的競爭。為此，政府要認(rèn)真制定和執(zhí)行房地產(chǎn)市場的調(diào)整政策，要擺脫過去房地產(chǎn)市場低迷就開展各種刺激措施，房地產(chǎn)市場利好就打壓的方式，而是應(yīng)該用發(fā)展的眼光，制定合理的宏觀調(diào)調(diào)控政策，保證房地產(chǎn)市場能夠進(jìn)入良性競爭。同時，政府需要給房地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的配套服務(wù)，在中央的統(tǒng)一政策下，因地制宜地開展相關(guān)措施，比如收費減免等政策，推動房地產(chǎn)市場能夠健康發(fā)展。另外，還需要做好房地產(chǎn)市場的整頓工作，時刻注意房地產(chǎn)市場的變化，有效遏制房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中存在的不良情況，在房地產(chǎn)市場教育活躍的同時，也保證房地市場的良性競爭。

5.管理個人住房信貸。信貸政策對房地產(chǎn)市場有決定性的影響，為了可以使房地產(chǎn)住房市場朝著良性競爭和交易健康化方向發(fā)展，就要對個人住房信貸進(jìn)行管理。為了制定合理的個人住房貸款政策，必須要了解不同層次貸款需求，這需要政府和銀行共同研究解決方法[9]。為此，金融機(jī)構(gòu)需要通過貸款利率、首付款比例方面給個人住房貸款予以支持。但是對于非自住房和投機(jī)性住房，則需要提高貸款要求，政府也要賦予金融機(jī)構(gòu)更大的自主決策空間，使他們能夠針對實際情況制定靈活的政策，從而調(diào)控房產(chǎn)市場。為了更好地解決短時間內(nèi)的問題，政府可以根據(jù)情況制定一些臨時性政策，遏制各種炒房和投機(jī)行為，同時引導(dǎo)個人住房的理性消費，通過信貸來使房地產(chǎn)市場趨于合理化。

結(jié)語

保障性住房的存在，最終目標(biāo)就是為了解決中低收入家庭的住房困難問題。但是目前，由于市場、政策、法制、金融等方面的因素，保障性住房建設(shè)還有很大的困難，難以真正調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。為此，還需要加強(qiáng)市場監(jiān)管，控制投機(jī)行為，推動房地產(chǎn)市場回歸理性化;給真正需要住房的人，在金融和法規(guī)上提供更多的支持;加大對保障性住房的投入力度，并且依靠金融、法制等方面的措施對炒房等行為進(jìn)行控制，保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

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[責(zé)任編輯 吳 迪]