共享辦公，華麗互聯(lián)網(wǎng)故事下的物業(yè)生意

螳螂財(cái)經(jīng)

共享辦公的“偽共享”：一邊在增長(zhǎng)，一邊在想象

風(fēng)口經(jīng)濟(jì)的共性在于，即便沒有清晰可預(yù)見的商業(yè)變現(xiàn)模式，資本依然有辦法讓規(guī)模瘋狂增長(zhǎng)。

共享辦公的崛起，還在于新經(jīng)濟(jì)周期下的市場(chǎng)刺激，Wework誕生于美國(guó)金融危機(jī)后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的2010年，國(guó)內(nèi)的企業(yè)主要源于2014年“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”政策鼓勵(lì)下的創(chuàng)業(yè)浪潮。

在“共享經(jīng)濟(jì)”概念支撐下，全球三大共享領(lǐng)域的巨頭Uber、Airbnb和Wework的估值分別達(dá)到了1 200億美元、310億美元和470億美元。相對(duì)前兩大巨頭，Wework的“共享”顯然有些特別：第一，它并非對(duì)原有閑置資源的盤活，從而發(fā)掘存量?jī)r(jià)值，比如私家車的閑置座位和住宅的閑置房間，而是更接近于“二房東”的租賃模式，改裝升級(jí)后賺差價(jià)；第二，它目前還算不上真正的第三方平臺(tái)，撮合交易的紐帶作用并不明顯，而是自營(yíng)物業(yè)，更接近于綜合辦公服務(wù)提供商。

尷尬的地方在于，三者都在2010年左右成立，經(jīng)過多年發(fā)展后，Uber和Airbnb都已實(shí)現(xiàn)了盈利，起碼跑通了一個(gè)清晰的財(cái)務(wù)模型，而Wework還在擴(kuò)大虧損中。在2018年前9個(gè)月，WeWork虧損了12.2億美元，而2017年全年該公司虧損了9.33億美元。據(jù)公開的一份投資者簡(jiǎn)報(bào)顯示，Wework在2018年前9個(gè)月的虧損較上年同期增長(zhǎng)近3倍至12億美元。

然而幸運(yùn)的是，在今年1月份被軟銀追加20億美元的投資后，Wework的估值增長(zhǎng)到了470億美元。而且對(duì)于虧損擴(kuò)大也有說得過去的正當(dāng)理由，Wework的規(guī)模仍然在高速擴(kuò)展中，無論是自營(yíng)的“建建建”，還是并購(gòu)的“買買買”，2018年Wework在中國(guó)耗資25億元人民幣收購(gòu)了裸心社，加速了本土化過程，其實(shí)它原本還想合并國(guó)內(nèi)共享辦公第二巨頭氪空間。

Wewrok的增長(zhǎng)也給了其中國(guó)學(xué)徒們信心，用同樣的故事講給中國(guó)的資本聽。去年的時(shí)候，《第一財(cái)經(jīng)周刊》曾就“共享經(jīng)濟(jì)”能給辦公室物業(yè)租賃這門生意提升多高的利潤(rùn)率，采訪過眾多業(yè)內(nèi)創(chuàng)業(yè)公司，但并沒有得到一個(gè)清晰的答案。入局者都忙著跑馬圈地，變現(xiàn)的事情后面再說，這也很符合風(fēng)口創(chuàng)業(yè)的一貫調(diào)性。

除了Wework的神話故事外，還有個(gè)重要原因應(yīng)該在于共享辦公大概率會(huì)是未來的必然趨勢(shì)走向，而不是曇花一現(xiàn)的泡沫。作為物業(yè)的新故事，全球五大房產(chǎn)咨詢公司都十分關(guān)注這條賽道的發(fā)展，其中仲量聯(lián)行在行業(yè)最熱的時(shí)候做過終端用戶（共享辦公的用戶）的調(diào)查，出具了一份名為“轉(zhuǎn)瞬即逝，還是大勢(shì)所趨”的報(bào)告，最終結(jié)論傾向于后者。

據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)庫顯示，截止到2018年6月底，中國(guó)共享辦公平臺(tái)數(shù)超過300家，布局網(wǎng)點(diǎn)數(shù)超6 000多個(gè)，總體運(yùn)營(yíng)面積達(dá)1 200萬平方米，提供工位數(shù)達(dá)200萬個(gè)。而根據(jù)艾媒咨詢發(fā)布的《2018中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)監(jiān)測(cè)報(bào)告》，2016年～2022年，中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率達(dá)159.3%。

互聯(lián)網(wǎng)思維的幻滅：小而美已死，大而全難活

從2014年的興起，到2015年的火熱，再到2018年的深度洗牌并購(gòu)，共享辦公現(xiàn)在終于不再談互聯(lián)網(wǎng)的未來故事，也認(rèn)清了行業(yè)還處在物理規(guī)模擴(kuò)張的初期，但資本的寒冬卻不期而至，提前將盈利的問題擺上了臺(tái)面。

即便未來再美好，共享辦公終究是門要落地的生意，創(chuàng)業(yè)者可以對(duì)資本講Wework的故事，但面對(duì)企業(yè)用戶，也得有讓人家買單的理由，大體來說分為兩個(gè)方面的服務(wù)：一是虛擬價(jià)值：開發(fā)的聯(lián)合辦公環(huán)境賦予的社群效應(yīng)，知識(shí)分享、靈感激發(fā)和創(chuàng)業(yè)氛圍之類；二是增值服務(wù)：綜合業(yè)態(tài)的物業(yè)服務(wù)，還有資源對(duì)接、培訓(xùn)體系和媒體報(bào)道等。

前者都差不多，后者才是競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的差異化體現(xiàn)，早期的創(chuàng)業(yè)公司往往企圖在后者拉開距離，這是產(chǎn)品經(jīng)理講故事的風(fēng)格，并利用創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的自有資源來進(jìn)行營(yíng)銷，拉幾個(gè)天使投資人、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師來辦公室坐坐，和這些初創(chuàng)企業(yè)的小老板聊聊天，“打打雞血”，讓空間帶上“資源整合器”的光芒。但事實(shí)證明，提前用上“互聯(lián)網(wǎng)思維”的共享辦公企業(yè)都死在了早期，2016年，包括地庫、孔雀機(jī)構(gòu)和MadSpace在內(nèi)的一系列聯(lián)合辦公空間倒閉，也提醒了行業(yè)眾創(chuàng)空間生態(tài)系統(tǒng)的脆弱。

優(yōu)客工場(chǎng)的創(chuàng)始人毛大慶在深入研究過Wework后曾得出一個(gè)結(jié)論：“小而美”的模式行不通，聯(lián)合辦公必須有規(guī)模，然后才能在生態(tài)閉環(huán)中通過各種增值服務(wù)賺錢。

按照氪空間劉成城的說法，沒有50萬的會(huì)員規(guī)模和500萬個(gè)項(xiàng)目，銷售增值服務(wù)的生意不太行得通。業(yè)內(nèi)也有其他說法，但最低也不少于20萬的會(huì)員規(guī)模，而目前，國(guó)內(nèi)沒有任何一家公司能夠做到。從這個(gè)角度出發(fā)，行業(yè)還整體處于物理規(guī)模擴(kuò)張的階段，距離增值服務(wù)的花式變現(xiàn)還比較遙遠(yuǎn)。所以目前經(jīng)歷大浪淘沙后存在的幾個(gè)頭部，Wework、氪空間和優(yōu)客工場(chǎng)仍在進(jìn)行瘋狂的規(guī)模擴(kuò)張。

然而問題在于，服務(wù)平臺(tái)的故事還遠(yuǎn)，資本的耐心卻有限，這畢竟是“燒錢”的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的賽道，后續(xù)的糧倉(cāng)能有多大保證？就在去年12月份，孫正義本打算以160億美元收購(gòu)Wework大部分股權(quán)，但因Wework在財(cái)務(wù)上的持續(xù)虧損并擴(kuò)大，多數(shù)投資者懷疑Wework估值虛高而強(qiáng)烈反對(duì)，最終軟銀改為對(duì)其投資20億美元。而就在發(fā)稿前不久，氪空間也非常低調(diào)地完成了B+輪融資，由歌斐資產(chǎn)追投的幾千萬元人民幣，相比去年6月份的B輪3億美元大為縮水，當(dāng)然，這也可能是人家不缺錢。

到底還是個(gè)物業(yè)生意：排隊(duì)進(jìn)場(chǎng)的開發(fā)商，多元化的業(yè)態(tài)組合

經(jīng)過兩年多的觀察，2017年房地產(chǎn)開發(fā)商開始大批量進(jìn)場(chǎng)共享辦公，估計(jì)也是它們終于發(fā)現(xiàn)，即使共享辦公的互聯(lián)網(wǎng)故事吹到天上去，但說到底還是個(gè)物業(yè)生意，并且顯而易見這是未來辦公的趨勢(shì)所向，不管是抓住機(jī)遇還是戰(zhàn)略防守，總得進(jìn)場(chǎng)玩一玩。

其實(shí)早在2014年，SOHO就創(chuàng)辦了聯(lián)合辦公品牌SOHO 3Q，潘石屹親自站臺(tái)，將聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)稱為“SOHO中國(guó)未來發(fā)展的主要推動(dòng)因素之一”，不過當(dāng)然講的不是線上社區(qū)的故事，而是物業(yè)租賃的升級(jí)。2017年6月和11月，雅居樂和凱德分別推出了自己的聯(lián)合辦公品牌“寰圖”和“凱德·C”，正式進(jìn)軍共享辦公。2018年7月，瑞安房地產(chǎn)旗下的中國(guó)新天地推出了全新辦公品牌INNO，也開始試水聯(lián)合辦公，11月，中海商業(yè)推出旗下的商務(wù)聯(lián)合辦公品牌OFFICEZIP。

開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)在于自持物業(yè)、資金雄厚且品牌成熟，某種意義上講，它們更像是“正規(guī)軍”，帶著多年物業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，具備更靈活的轉(zhuǎn)身空間，能將線下物業(yè)形態(tài)、空間設(shè)計(jì)和場(chǎng)景分類的排列組合玩出花來。

共享辦公創(chuàng)業(yè)公司和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)公司最終在一點(diǎn)上達(dá)成了共識(shí)—共享辦公脫離不了物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)，空間即服務(wù)，還是先把三維世界的事情做好，社群的故事先放一放。

作為千禧一代出生的人，筆者本人恰好也在共享辦公空間工作，也非常喜歡這種工作形態(tài)，并且相信這是未來的必然趨勢(shì)，作為用戶而言，筆者很樂意見到聯(lián)合辦公空間的競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)。但站在行業(yè)的角度，還是提醒各位玩家做好打長(zhǎng)期戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備，如果按照高力國(guó)際的數(shù)據(jù)推測(cè)，到2030年，30%的辦公空間將以聯(lián)合辦公的形式存在，這不是互聯(lián)網(wǎng)無限邊界的戰(zhàn)場(chǎng)，而是有限土地?cái)U(kuò)張的競(jìng)爭(zhēng)。