房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀及對策分析

王超

【摘 要】隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，在我國的經(jīng)濟市場中占據(jù)了非常重要的地位。房地產(chǎn)行業(yè)的資金籌集成了行業(yè)內(nèi)各企業(yè)最重要的工作內(nèi)容。對房地產(chǎn)行業(yè)融資情況進行分析，探索多元化融資渠道，對房地產(chǎn)行業(yè)的長久發(fā)展具有重要意義。因此，本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀的分析，發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，并提出有效改善現(xiàn)狀的對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；融資；對策

隨著中國經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金來籌集和使用，這是一個資本密集型企業(yè)。目前，中國房地產(chǎn)融資的結(jié)構(gòu)是站不住腳的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中很少依靠自身的發(fā)展資金。而是主要依賴于銀行貸款等融資方式來籌集資金，這使得銀行系統(tǒng)面臨巨大的房地產(chǎn)風險。因此，加強對房地產(chǎn)融資戰(zhàn)略的研究是非常重要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式

（一）傳統(tǒng)融資模式

房地產(chǎn)融資模式根據(jù)不同的融資渠道，可以分為內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資主要是不斷地將自己的商業(yè)活動所得資金轉(zhuǎn)換成投資資金。例如，未分配利潤、可在短期內(nèi)收回的應(yīng)收款和預(yù)收款。內(nèi)部融資本身具有強大的自主性，具備風險低、成本低的特性。

外部融資有以下幾種方式：

1.預(yù)收房款

預(yù)收房款，即房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售時獲得的預(yù)收購房定金，是內(nèi)部融資的一種常用模式。

2.銀行信貸

銀行信貸一直是中國房地產(chǎn)公司的主要融資方式。房地產(chǎn)公司的融資嚴重依賴銀行貸款。目前信貸有三種基本形式，分別是日常流動資金貸款、項目開發(fā)貸款、抵押貸款。

3.股權(quán)融資

所謂的“股權(quán)融資”指的是一種融資方式，企業(yè)股東準備放棄部分企業(yè)所有權(quán)，通過增加資本引入新股東。房地產(chǎn)公司的股本融資有三種模式：國內(nèi)融資、海外市場融資和借殼上市。除去房地產(chǎn)企業(yè)首次公開發(fā)行（IPO）獲得巨額融資外，上市后再融資也是部分盈利佳、信譽好的企業(yè)上市后的不錯選擇。

（二）新型融資模式

1.房地產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)證券化是將房地產(chǎn)投資權(quán)直接轉(zhuǎn)化為債券形式的證券。從另一方面來說，是直接將投資于低流動性房地產(chǎn)的部分直接轉(zhuǎn)化為資本市場證券交易的過程。一方面，兩種形式的房地產(chǎn)證券化從銀行角度看，是金融機構(gòu)把自有房地產(chǎn)債券分成小單位價值的證券，并將其銷售給人民，也就是說賣給投資者，從而在資本市場上能夠有效的進行融資。另一方面，以非金融機構(gòu)來說，投資經(jīng)營單位會將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券化的商品，轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)價值，進而通過出售這些證券來籌集資金。

2.融資租賃

融資租賃是一種新的金融服務(wù)形式，將實物信貸和銀行信貸結(jié)合起來，將金融、貿(mào)易和服務(wù)以及跨領(lǐng)域和跨部門的服務(wù)結(jié)合起來。房地產(chǎn)租賃的融資過程如下：第一，承租人自主選擇或通過房屋出租人選擇房屋。第二，出租人幫助承租人購買房屋。最后，出租人把房子轉(zhuǎn)交給承租人。在此期間承租人把租金交付給出租人，也就是說，出租人通過收取租金而得到收入。目前，銀行存款利率較低，出租人更傾向于以融資租賃方式獲取利率更高的回報。并且，這種方式相對來說風險更低。

二、目前房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）融資渠道單一，風險相對集中

雖然在中國還有其他的融資方法，如：投資基金信托融資，房地產(chǎn)企業(yè)共同出資、借殼上市及其他渠道，但由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展晚，中國相關(guān)法律法規(guī)不完善，加之金融體系并不健全，金融機構(gòu)不規(guī)范、管理不嚴格。因此，很少有企業(yè)使用這些融資方法，所以房地產(chǎn)融資主要依賴于銀行信貸，沒有多樣化的房地產(chǎn)融資方式，這增加了企業(yè)融資的風險。

（二）銀行主導的融資結(jié)構(gòu)加聚了房地產(chǎn)行業(yè)的風險

銀行模式對房地產(chǎn)公司來說是非常危險的。首先，盡管中國銀行正日益向市場導向，但政府仍可以通過一些手段控制銀行信貸，如利率調(diào)整、存款準備金標準、銀行貸款要求限制和消費者貸款限制等等，進一步控制房地產(chǎn)市場。因此，對于從事房地產(chǎn)行業(yè)的公司來說，銀行管理的模式面臨著巨大的政治風險。如果政府實施嚴格的貨幣政策，銀行肯定會減少信貸和提高利率，而房地產(chǎn)公司的財政負擔會增加，同時它們也會面臨資本鏈破裂的風險。其次，銀行貸款小，償還期限短，投資房地產(chǎn)所需的資金大而長期。第三，高水平的債務(wù)管理也意味著金融風險。房地產(chǎn)開發(fā)是一個資本密集型行業(yè)，它也定義了房地產(chǎn)公司的高債務(wù)依賴。一方面，房地產(chǎn)公司可以明智地通過債務(wù)避稅，充分利用債務(wù)效應(yīng)。另一方面，高負債也意味著房地產(chǎn)公司面臨著巨大的財務(wù)風險。如果房地產(chǎn)公司不能及時償還債務(wù)，它們可能面臨破產(chǎn)的風險。最后，單一的融資結(jié)構(gòu)不利于房地產(chǎn)公司之間合理分配風險和成本。在融資成本方面，銀行貸款、短期賬戶、債券和股票都在上升，風險也在下降。在房地產(chǎn)行業(yè)的每個階段，都需要使用不同的金融工具來混合和匹配成本和風險。

然而，隨著房價的上漲，對商業(yè)住房投機投資的需求越來越高。大多數(shù)人被房價飆升所吸引。他們正在盡一切努力占領(lǐng)土地和建造房屋。與此同時，不斷上漲的房價吸引了香港、臺灣和外國開發(fā)商的力量加入，市場競爭加劇，企業(yè)盲目擴張以提高競爭力。這導致了企業(yè)發(fā)展的不理性，他們忽視了自己的資金積累。一旦環(huán)境發(fā)生變化，企業(yè)將面臨巨大的風險。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)融資法規(guī)政策不完善

房地產(chǎn)行業(yè)很難得到法律和法規(guī)的支持。與外國房地產(chǎn)、房地產(chǎn)基金和其他新形式的房地產(chǎn)融資以及相關(guān)的行業(yè)監(jiān)管體系相比，中國仍處于初級階段，有關(guān)政策和制度尚未得到改善。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，支持發(fā)展的政策主要集中在國有和中等規(guī)模的房地產(chǎn)公司，而其他房地產(chǎn)公司無法獲得適當?shù)恼吆拓斦С帧?/p>

三、解決房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀的有效對策

（一）建立多層次化的融資體系

目前，中國房地產(chǎn)融資面臨的主要挑戰(zhàn)是建立多元化、多層次的房地產(chǎn)融資體系，以滿足企業(yè)不同層次的需求。長期以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)的融資市場主要基于商業(yè)銀行，這使得市場缺乏專業(yè)信貸機構(gòu)。債券和房地產(chǎn)信托的不完善發(fā)展限制了中國的融資能力。股權(quán)房地產(chǎn)的融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難滿足需求。因此，中國迫切需要建立一個多層次的房地產(chǎn)融資系統(tǒng)，為不同類型的企業(yè)提供不同的房地產(chǎn)融資地點，以減少對銀行信貸的依賴。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)自我積累能力

解決房地產(chǎn)融資問題是一個復(fù)雜的系統(tǒng)項目，需要各方共同努力。最重要的挑戰(zhàn)是擴大房地產(chǎn)融資能力，提高創(chuàng)新能力，提高盈利能力，以及進一步向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。如今，一些房地產(chǎn)公司的金融系統(tǒng)失靈，金融信息不可靠，這嚴重阻礙了公眾對其進行投資。缺少信用是限制了房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的一個重要因素。為了提高自我融資能力，房地產(chǎn)企業(yè)必須有足夠的內(nèi)部融資能力，例如增加企業(yè)投資項目，加強企業(yè)的預(yù)算能力和使用效率。另一方面，通過加強從外部獲取資金的能力，特別關(guān)注市場調(diào)查、提高項目質(zhì)量、提高市場份額和提高社會信用評級，使金融機構(gòu)貸款和外部投資成為可能。房地產(chǎn)企業(yè)解決融資問題，需要改善能力、加強國內(nèi)監(jiān)管和信用評級，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)能力和水平。

（三）進一步完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

總的來說，盡管中國國家或地方機構(gòu)通過了一些法律和法規(guī)，但該體系仍非常不完善，嚴重落后于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多樣化的過程中，許多新的融資工具如果沒有適當?shù)南到y(tǒng)性規(guī)范，很容易陷入混亂。因此，必須制定和改進有關(guān)法律和法規(guī)，然后對新的房地產(chǎn)融資工具的組織形式、申請分配、收入來源和投資組合實行嚴格的法律規(guī)范。只有到那時，中國房地產(chǎn)行業(yè)多樣化的融資才能被標準化。

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