完善保障性住房交房使用后維修管理機(jī)制

唐愛艷

摘要：保障性住房是我國(guó)對(duì)于低收入群體住房的重要保障措施。近些年，在保障性住房分配方面取得了良好的效果。但是保障性住房因?yàn)槠浣ㄔO(shè)模式等方面的影響，在交付和保修期到期后都出現(xiàn)了維修困難的問題。本文首先對(duì)保障性住房交付后維修存在的問題進(jìn)行了分析，然后針對(duì)相應(yīng)的問題從維修機(jī)制與維修措施等方面提出了相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：保障性住房;維修管理;后續(xù)管理

一、保障性住房后續(xù)維修存在的問題分析

（一）大量經(jīng)濟(jì)適用房需要維修

一是相對(duì)來說，經(jīng)濟(jì)適用房的面積不大，人口稠密，使用共用設(shè)施和設(shè)備的頻率比普通商品住房高出許多倍，這導(dǎo)致高故障率。二是經(jīng)濟(jì)適用房是政府提供的住房，政府提供經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行出租。一些負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)房屋的居民不關(guān)心自己居住的房屋，過于依賴政府。出現(xiàn)小問題后，立即報(bào)告維修情況。三是經(jīng)濟(jì)適用房群體，低收入人群、孤獨(dú)的老人、殘疾人等，這些群體常常不理解如何使用設(shè)施和設(shè)備，甚至不合理地破壞它們。四是政府主要負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房的公共住房和設(shè)備的維護(hù)和修理工作，導(dǎo)致缺乏主要責(zé)任，也缺乏對(duì)維護(hù)的總體控制的責(zé)任。

（二）難以進(jìn)行維護(hù)房屋工作

首先，需要修復(fù)油漆、地磚、廚房等損壞的項(xiàng)目，該項(xiàng)目的修復(fù)需要幾天的時(shí)間。在維護(hù)期間，居民的工作、生活、烹飪和廁所使用均會(huì)受到影響。居民有很多消極的感受。其次，上層出現(xiàn)滲漏的問題，需要對(duì)防水、地磚等進(jìn)行全面的修復(fù)，對(duì)上層居住人員的配合要求較高，因此很多上層居住人員提出了一定數(shù)額的索賠，對(duì)維修工作造成一定的阻礙。最后，修理的數(shù)量很多，涉及建筑結(jié)構(gòu)、水電等多種情況，這樣在維修前，就需要依據(jù)輕重緩急，分別進(jìn)行修理。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房的維護(hù)機(jī)制不健全

主要維護(hù)機(jī)構(gòu)在公共區(qū)域的職責(zé)還不夠清楚。上門維修公司缺乏有效的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，維修、保養(yǎng)和驗(yàn)收程序不規(guī)范，維修項(xiàng)目的成本模型不夠清晰，維修標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，缺少上門維修工作和融資預(yù)算?？傮w規(guī)劃、維護(hù)計(jì)劃、成本審查、質(zhì)量控制、竣工驗(yàn)收、資本管理等體系尚不完善。

二、關(guān)于如何改善經(jīng)濟(jì)適用房維護(hù)管理的意見

（一）明確上門維修的范圍

應(yīng)明確定義維修范圍，并強(qiáng)調(diào)居民應(yīng)自行修復(fù)的范圍，房屋使用不當(dāng)和人為損壞，應(yīng)自行維修。由于使用錯(cuò)誤或消耗品，應(yīng)逐步將維修工作留給居民自己解決。居民進(jìn)行維護(hù)，例如管道維護(hù)，由于使用堵塞，必須在交付房屋后的兩個(gè)月內(nèi)疏通或更換管道。根據(jù)合同，應(yīng)明確在保修期外應(yīng)由居民自行維修的范圍。這增強(qiáng)了居民維護(hù)房屋的責(zé)任感，并減少了由于使用不當(dāng)引起的維護(hù)問題。

（二）采取多種措施促進(jìn)維修協(xié)調(diào)

考慮到居民提議進(jìn)行維護(hù)以影響正常工作的情況，建議建立維護(hù)和使用的過渡系統(tǒng)。在緊急情況下，可以從急需修理房屋的租戶遷移到臨時(shí)分配計(jì)劃中未包括的空置房屋，以解決租戶的臨時(shí)使用廁所和臨時(shí)房屋問題以及過渡期間的管理。如果在維護(hù)期內(nèi)該家庭確實(shí)無法居住和使用，則可以允許該家庭請(qǐng)求暫時(shí)中止租金計(jì)算1～2個(gè)月，并且租金計(jì)算可以在房子的正常維護(hù)完成之后。建立一個(gè)管理家庭貸款記錄的系統(tǒng)，為積極從事維護(hù)工作的居民建立良好的信用記錄，為拒絕配合維護(hù)工作的居民建立不良的信用記錄，在合同期限結(jié)束時(shí)會(huì)影響家庭租賃續(xù)約的因素，并考慮接受社會(huì)信用體系。

（三）完善維修工作機(jī)制

引入激勵(lì)性維護(hù)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，經(jīng)濟(jì)適用房管理部門應(yīng)進(jìn)一步合理化和標(biāo)準(zhǔn)化維修和保養(yǎng)程序的要求、維修材料的維修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)程序、維修的響應(yīng)時(shí)間等。公司加強(qiáng)日常維護(hù)監(jiān)測(cè)和評(píng)估，根據(jù)維護(hù)水平將維護(hù)任務(wù)分配到相應(yīng)級(jí)別上，采用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制保證優(yōu)勝劣汰，并鼓勵(lì)維護(hù)公司更加積極地進(jìn)行維護(hù)。

（四）搭建維修服務(wù)平臺(tái)

也就是說，通過劃分工作合作和信息管理維護(hù)系統(tǒng)以建立跨部門維護(hù)網(wǎng)絡(luò)，經(jīng)濟(jì)適用房管理部門委托物業(yè)公司，并由物業(yè)的指定技術(shù)專家實(shí)施通過經(jīng)濟(jì)適用房維修合格公司范圍。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房一系列服務(wù)事項(xiàng)，包括負(fù)責(zé)檢查經(jīng)濟(jì)適用房修理、家庭維修、監(jiān)測(cè)和確認(rèn)維修量;負(fù)責(zé)接受維修以及與已確定的家庭維修和檢查問題轉(zhuǎn)移相關(guān)的公司負(fù)責(zé)維護(hù)、協(xié)調(diào)和跟蹤維護(hù)工作的單位、檢查維修結(jié)果、組織驗(yàn)收;負(fù)責(zé)空置房屋的維護(hù)，包括空置房屋的鑰匙存放、日常檢查以確保家具和設(shè)備的安全性。經(jīng)濟(jì)適用房管理部門雇用一個(gè)外部成本驗(yàn)證機(jī)構(gòu)，檢查項(xiàng)目成本并創(chuàng)建審核報(bào)告。通過這種方式，物業(yè)公司的綜合服務(wù)平臺(tái)可以通過維修系統(tǒng)報(bào)告維修情況，并及時(shí)從維修公司獲得維修服務(wù)，由審核機(jī)構(gòu)檢查建設(shè)成本，并且由經(jīng)濟(jì)適用房管理部門進(jìn)行全面監(jiān)視，這有利于所有維修工作的管理。

（五）討論與實(shí)際住房管理相匹配的維護(hù)成本模型

對(duì)于一些新交付的項(xiàng)目，建議采用合同約定的維護(hù)方式，即按平方米收取的維護(hù)成本，可以由維護(hù)公司根據(jù)建筑面積的總成本進(jìn)行計(jì)算。該模型減少了經(jīng)濟(jì)適用房管理部門需要監(jiān)視和確認(rèn)工作量的工作，但是對(duì)維護(hù)部門缺少激勵(lì)。對(duì)于某些較舊或維護(hù)成本難以估計(jì)的項(xiàng)目，建議使用基于實(shí)際結(jié)算、已修復(fù)項(xiàng)目的數(shù)量和已支付的工程成本的維護(hù)模型。該模型可以避免合同模式下維修項(xiàng)目的被動(dòng)處理。

三、結(jié)論

綜上所述，盡管經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、分配和后續(xù)管理取得了顯著成果，但是，目前對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的后續(xù)維修管理仍然存在許多制約因素，有許多地方需要改進(jìn)。在這種情況下，有必要深入分析現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房的維修問題，并根據(jù)具體情況提出改進(jìn)的方法和措施，以使申請(qǐng)人家庭獲得更好、更滿意的住房條件。

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