17萬個老舊小區(qū)，涉及居民上億人

舊改和棚改，相當(dāng)于一個向外掏錢，一個往回拿錢。

老舊小區(qū)改造上升到國家層面，因為其既是一項民生工程，也是一個非常有效的穩(wěn)投資舉措，同時還可以拉動居民消費。

老舊小區(qū)改造若要大規(guī)模推進(jìn)，還需房企在市場中找到可持續(xù)的盈利模式，否則只能是塊難啃的“硬骨頭”。

南方周末記者 盧寶宜

發(fā)自廣州

2019年6月19日，國務(wù)院常務(wù)會議明確，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造（下稱舊改）工作。

舊改的對象，指的是建成于2000年以前、公共設(shè)施落后、影響居民基本生活，且居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。

按照住建部的要求，舊改項目重點包括改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的可因地制宜加裝電梯，配建停車設(shè)施、養(yǎng)老和撫幼服務(wù)設(shè)施、無障礙設(shè)施，實施節(jié)能改造等等。

這是一項“量大面廣”的工程。據(jù)住建部統(tǒng)計，目前，全國各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共有17萬個，涉及居民上億人。

消息一經(jīng)釋放，率先引發(fā)了人們對樓市的想象，舊改被視作正在接力偃旗息鼓的棚改。2015年后，棚改轉(zhuǎn)向貨幣化安置，三年時間釋放了4萬億資金，不僅去掉了三四線城市的庫存，還推高了當(dāng)?shù)氐姆績r。

如今，舊改橫空出世，會帶來什么變化？

一個向外掏錢一個往回拿錢

對于身處老舊小區(qū)的居民來說，舊改與棚改可能是一個二選一的抉擇。

按照住建部和財政部相關(guān)文件中的界定標(biāo)準(zhǔn)，棚戶區(qū)原指簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域。2012年起，包括“城中村”、舊住宅綜合整治等概念也被陸續(xù)納入棚戶區(qū)的范疇內(nèi)。

文件也明確，已納入或擬加入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計劃的棚戶區(qū)（居民住房），以及以居民自建住房為主的區(qū)域和城中村等，不屬于老舊小區(qū)。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉統(tǒng)計，中國老舊小區(qū)非常多，城鎮(zhèn)42%的住房為2000年前所建，16%的住房為1990年前所建，2—3層高的城鎮(zhèn)平房占比有21%，沒有同時擁有廚衛(wèi)的城鎮(zhèn)住房占比也高達(dá)16%。

這些老舊小區(qū)被市場統(tǒng)稱為“老破小”。戶型采光設(shè)計不佳、面積過小、停車難、建筑結(jié)構(gòu)有問題以及缺乏社區(qū)商業(yè)配套和綠化等都是這些小區(qū)的通病。

一位深圳資深房產(chǎn)中介告訴南方周末記者，深圳在1980—1990年代建造的房子大多采用海沙材質(zhì)，因為含鹽量高且雜質(zhì)較多，建筑質(zhì)量較差，導(dǎo)致這些老舊小區(qū)目前滿目瘡痍。

2017年年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在廣州、廈門等15個城市啟動了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造試點。住建部統(tǒng)計，截至2018年12月，試點城市已共改造老舊小區(qū)106個，惠及5.9萬戶居民。

不過，廣州一位舊改從業(yè)者向南方周末記者坦言，市內(nèi)準(zhǔn)備改造的老舊小區(qū)很多，但已經(jīng)或正在改造的還是相對較少。進(jìn)程緩慢的一個原因是需要全部住戶通過，而老舊小區(qū)多是單位建設(shè)的房子，沒有物業(yè)管理，所以首先在“召集大家同意”這個問題上就比較困難。

還有一個重要原因是住戶需要出錢改造，許多人并不愿意。盡管財政補貼了很大一部分，如廣州住建部門數(shù)據(jù)顯示，5個試點小區(qū)共計安排財政資金2.08億元，平均每個小區(qū)獲得4000萬元。

而與舊改小修小補不同，棚改屬于大拆大建，房屋被拆遷的居民可以獲得實物安置或貨幣補償。尤其在2015年后，貨幣安置成為棚改主流，約4萬億資金流入棚戶區(qū)居民手里。

舊改和棚改，相當(dāng)于一個向外掏錢，一個往回拿錢?！霸谏钲?，給錢的棚改工作都推進(jìn)緩慢，更不用說要自己掏錢改造老舊小區(qū)。”上述深圳房產(chǎn)中介說。

深圳一家房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的高層也向南方周末記者表示，在深圳，老舊小區(qū)改造可能與不少住戶的期待有所不同，此前深圳不少買入老舊小區(qū)的業(yè)主，其實是在等待新一輪棚改計劃，希望拿到拆遷款后“一夜暴富”。

由此可見，舊改和棚改對樓市的影響也大不相同。

棚改釋放貨幣，不斷制造和推高人們對房產(chǎn)的需求，而老舊小區(qū)改造則是提高了小區(qū)的居住條件，反而推遲或動搖了居民對購置新房的需求。

同時，隨著老舊小區(qū)改造成為新風(fēng)潮，也會逐漸扭轉(zhuǎn)“買老舊小區(qū)等棚改拆遷”的購房預(yù)期，能夠一定程度上抑制二手房市場炒作。

2019年6月13日，在第11屆陸家嘴論壇上，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清發(fā)言稱，當(dāng)前房地產(chǎn)過度金融化，居民負(fù)債率占相當(dāng)大的比例，甚至一半投資都投入到房地產(chǎn)市場。歷史證明，如果過度地依賴房地產(chǎn)最終會付出代價。

穩(wěn)投資，促消費

雖然舊改不同于棚改，但在這個時候推出，卻又與棚改不無關(guān)系。

隨著全國“去庫存”任務(wù)的完成，加之中央遏制房價過快上漲的決心，2019年4月15日，財政部明確通知，2019年棚改計劃從預(yù)期的450萬套大幅下調(diào)至285萬套，同比2018年下降50.86%。同時貨幣化安置收緊，實物化安置重回主流。

據(jù)國金證券研究院測算，如果2019年棚改貨幣化安置比例維持在35%，預(yù)計將拖累商品住宅銷售增速下降12.82%，對房地產(chǎn)投資的直接拉動為-0.83%。

與此同時，目前中國投資增速有所下滑。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2019年1—5月，全國固定資產(chǎn)投資217555億元，同比增長5.6%，增速較1—4月回落0.5個百分點。

而舊改恰好可以彌補因棚改退出而減少的資金投放。據(jù)國務(wù)院參事仇保興估算，中國城鎮(zhèn)需要綜合改造的老舊小區(qū)總投資額可高達(dá)4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。舊改4萬億與棚改過去釋放的資金體量相當(dāng)。

方正證券6月22日發(fā)布的研報也做了一個資金統(tǒng)計，根據(jù)部分省市公布的改造計劃來看，平均成本為每平方米700元。據(jù)此推算，舊改工程的純建設(shè)成本就將達(dá)到2.8萬億元。

據(jù)南方周末記者不完全統(tǒng)計，目前全國已有9省、市公布了舊改目標(biāo)與詳細(xì)計劃，它們是安徽省、河北省、襄陽市、濟(jì)南市、南京市、攀枝花市、西安市、廣州市和新鄉(xiāng)市。

以廣州為例，近兩年可以稱得上是舊改爆發(fā)年。根據(jù)《廣州市2018年城市更新年度計劃》，2018年廣州老舊小區(qū)微改造項目共計587個，計劃投入資金共計14.71億元。另據(jù)《廣州市2019年重點項目建設(shè)計劃》，51個重點項目中，老舊小區(qū)微改造占到了9個，計劃投資總額為10.25億元。

2019年7月1日，住建部副部長黃艷在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上稱，改造老舊小區(qū)上升到國家層面，因為其既是一項民生工程，也是一個非常有效的穩(wěn)投資舉措，同時還可以拉動居民消費，改善自己家的室內(nèi)設(shè)施，“這是一項一舉多得的工作”。

此前，仇保興也撰文稱，城市老舊小區(qū)綜合改造一方面能夠通過補齊幼兒園、小超市等短缺的服務(wù)設(shè)施消除擴(kuò)大居民消費的障礙，另一方面也能開拓銀發(fā)消費、幼兒消費、綠色發(fā)展和節(jié)能減排等新消費模式，能持續(xù)有效地為國民經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造新動能。

相比棚改，老舊小區(qū)改造工程更具效率。多位房企人士告訴南方周末記者，一個棚改項目的轉(zhuǎn)化周期平均為5年，業(yè)主與房企往往會因為拆遷補償?shù)臓幾h僵持不下。而舊改一般在半年內(nèi)就能完成，并且邊際效益明顯，通過補齊服務(wù)設(shè)施“短板”有效刺激和擴(kuò)大居民消費。

順應(yīng)舊改大潮，一位廣州房企人士告訴南方周末記者，其公司旗下多個2000年后建起的新公寓住宅，也在借勢提供景觀陽臺欄桿翻新、電梯維護(hù)、空調(diào)百葉加固等房屋翻新等優(yōu)惠活動，吸引業(yè)主自費參與。

錢從哪來？

17萬個老舊小區(qū)需要改造，投資總額高達(dá)4萬億，錢從哪來？

住建部副部長黃艷在上述吹風(fēng)會上表示，將按照“業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引領(lǐng)、各方支持”的方式統(tǒng)籌推進(jìn)，采取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等多渠道籌集改造資金。

目前來看，地方財政是舊改最主要的資金來源。

河北省在2018年9月23日公布的《老舊小區(qū)改造三年行動計劃（2018-2020年）》顯示，小區(qū)改造三年總?cè)蝿?wù)共計5739個，共需改造資金129.6億元。其中，社會可籌集資金約11.7億元；市政專營單位可籌集約6.5億元；小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位可籌集約5.2億元；居民個人可籌集約5.6億元。其余112.3億元的費用“大頭”由市、縣兩級財政籌集。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，河北東部某縣的老舊小區(qū)就進(jìn)行了節(jié)能改造項目，包括在外墻上保溫層，把以前的鋼窗換成了鋁合金窗，費用是每戶4000元，而當(dāng)?shù)氐木用穹Q，“據(jù)說財政資金補貼了一半”。

一位來自成都天府新區(qū)安工社區(qū)的業(yè)主告訴南方周末記者，2019年年初，其所在小區(qū)有5棟6層樓的住宅完成了電梯加裝，出資安排為以2樓3000元為基數(shù)，每層樓遞增2000元。小區(qū)業(yè)委會介紹，費用已由政府補貼了大部分。

廣州世聯(lián)行副總經(jīng)理林家星對南方周末記者說，目前廣州市的老舊小區(qū)改造，大多是社會公益行為，改造資金主要來源于市、區(qū)每年的財政專項保障資金，市區(qū)兩級按照8：2的比例安排。廣州世聯(lián)行一直以房企咨詢顧問的形式參與了包括TIT紡織產(chǎn)業(yè)園、荔灣廣鋼及廣船片區(qū)、天河廣氮片區(qū)等多個廣州大型舊改項目。

“我國尚有約5000億的住房公共維修基金沉淀在各級財政和房管局賬戶中，應(yīng)積極發(fā)揮作用。”仇保興撰文寫道。

不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向媒體分析稱，老舊小區(qū)改造一旦大規(guī)模推行，政府財力有限，單純依靠補貼，并不現(xiàn)實。

棚改之所以風(fēng)生水起，正是有賴于2014年央行創(chuàng)設(shè)PSL這項金融工具。央行以PSL的形式投放給國開行等政策性銀行，再由它們給地方政府發(fā)放專項貸款，從而對棚戶區(qū)居民進(jìn)行貨幣化補貼，地方政府拆遷賣地后償還銀行貸款，銀行償還央行，形成資金流閉環(huán)。

探索融資創(chuàng)新

國務(wù)院常務(wù)會議上，首次提到加大金融對舊改的支持，明確2019年將對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補助資金，并且鼓勵金融機構(gòu)和地方積極探索。

“融資必須要可持續(xù)?！秉S艷說，一個前提是，不能只投入轉(zhuǎn)不起來，另一個是風(fēng)險防范，要防止增加地方債務(wù)。在這兩個前提下，如何引入專業(yè)化、市場化公司來運作，都是可以探索的。

廣州世聯(lián)行副總經(jīng)理林家星強調(diào)，政府正在推動更多的社會資本參與到有一定收益回報和企業(yè)品牌影響力的改造項目中，探討居民、資方、政府三者共同參與的機制，“位于廣州的永慶坊就是一個很好的樣本”。

萬科在2016年中標(biāo)廣州恩寧路中段的永慶坊舊改項目，該區(qū)域為廣州危舊房集中轄區(qū)之一，既有老舊小區(qū)住宅，也有具備獨特歷史文化的建筑。萬科在對當(dāng)?shù)靥厣ㄖM(jìn)行保護(hù)的基礎(chǔ)上，參與了整個片區(qū)的策劃和運營，除了對老舊小區(qū)進(jìn)行翻新改造以外，還將該片區(qū)打造成青年公寓、聯(lián)合辦公、文創(chuàng)街區(qū)相結(jié)合的文創(chuàng)綜合體項目。

高力國際華南區(qū)咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事、廣東省三舊改造協(xié)會專家陳厚橋也認(rèn)可這個項目?！按騻€比方，假設(shè)原本老舊小區(qū)的住戶對外出租30元/平方米，萬科用50元的單價進(jìn)行改造、裝修并承包下來，交給自己的長租公寓品牌泊寓以80元租出去，就是一種模式?！彼麑δ戏街苣┯浾哒f。

不過盈利問題仍待解決。陳厚橋表示，老舊小區(qū)改造若要大規(guī)模推進(jìn)，還需房企在市場中找到可持續(xù)的盈利模式，否則只能是塊難啃的“硬骨頭”。

以永慶坊為例，萬科只擁有15年的經(jīng)營權(quán)，期滿后是將經(jīng)營權(quán)交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。該項目的負(fù)責(zé)人此前接受媒體采訪時曾直言，永慶坊改造計劃總投入資金約為1億元，而建筑成本回收周期長達(dá)12年半。真正能夠盈利的時間不足3年。

在深圳，這種“萬科模式”也碰了壁。據(jù)界面新聞近日報道，有接近萬科“萬村計劃”的知情人士透露，萬科正在與深圳已簽約城中村改造的房東洽談違約賠償事宜，主動放棄部分已簽約房源。

“萬村計劃”是萬科針對深圳城中村微改造項目的戰(zhàn)略布局。從2017年起，萬科進(jìn)入深圳上百個城中村，租下這些老舊小區(qū)并進(jìn)行翻新改造，轉(zhuǎn)化為旗下長租公寓品牌“泊寓”，租約期限平均為10—12年。這種模式既響應(yīng)了改造老舊小區(qū)的政策，又構(gòu)建了一種盤活存量資產(chǎn)的商業(yè)模式。

然而，此次萬科主動違約意味著盈利可能仍不及預(yù)期，無法形成良性的投資循環(huán)。針對該傳聞，萬科深圳公司已回應(yīng)媒體稱，在推進(jìn)過程中確實遇到了實際困難。

值得注意的是，越來越多房企旗下的物業(yè)公司已分拆上市，表明小區(qū)物業(yè)作為消費場景的重要性。未來在對老舊小區(qū)改造的過程中，在如養(yǎng)老托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等服務(wù)上實現(xiàn)物業(yè)的二次開發(fā)利用，可能會是房企加入舊改的一個目標(biāo)。