國房產(chǎn)稅改革文獻(xiàn)評(píng)述

張馨尹

摘?要：房地產(chǎn)業(yè)是我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也抬高了房?jī)r(jià)。研究房產(chǎn)稅改革對(duì)地方經(jīng)濟(jì)和民眾生活影響并及早制定應(yīng)對(duì)之策具有重要意義。通過從房產(chǎn)稅研究現(xiàn)狀、滬渝試點(diǎn)效果、房產(chǎn)稅改革方案對(duì)文獻(xiàn)進(jìn)行了梳理，試圖總結(jié)現(xiàn)有研究的不足以及未來展望。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅;滬渝試點(diǎn);房?jī)r(jià);未來展望

中圖分類號(hào)：F23?????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.17.037

1?房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀研究

1.1?法律缺位

目前我國房產(chǎn)稅實(shí)行的是1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)實(shí)施免稅。崔志坤（2017）指出個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅在稅種法定、稅收要素確定等方面都處于法律缺位狀態(tài)。根據(jù)《立法法》的要求，應(yīng)先有“房產(chǎn)稅”方面的相關(guān)法律，房產(chǎn)稅才能步入現(xiàn)實(shí)的征收軌道。

1.2?缺乏完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和信息共享機(jī)制

從不動(dòng)產(chǎn)登記情況看，2015年3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》開始實(shí)施，2016年1月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》公布施行，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記，崔志坤（2017）認(rèn)為由于稅務(wù)部門和房產(chǎn)管理部門信息沒有還達(dá)到共享，稅務(wù)部門并不能完全掌握居民的不動(dòng)產(chǎn)信息。所以對(duì)個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅，只能通過房產(chǎn)所有人自主申報(bào)的方式，信息的不對(duì)稱性容易造成稅收流失。

1.3?地方稅權(quán)有限

房產(chǎn)稅屬于地方稅種，但是地方卻沒有立法權(quán)。房產(chǎn)稅的基本要素立法權(quán)都集中在中央，地方政府不能因地制宜實(shí)施稅收政策，難以有效發(fā)揮優(yōu)化配置的功能。

2?滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果研究

2011年1月，上海與重慶開始對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅進(jìn)行試點(diǎn)。直到2018年，上海與重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)己有8年，兩個(gè)城市的試點(diǎn)政策實(shí)施效果對(duì)往后房產(chǎn)稅的改革與推廣有著重要意義，能夠?yàn)橹贫ǜ雍侠淼姆慨a(chǎn)稅提供理論基礎(chǔ)和依據(jù)。

2.1?試點(diǎn)政策有效地抑制了房?jī)r(jià)上漲

劉甲炎（2013）利用合成控制法估計(jì)其對(duì)房?jī)r(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)的總體房?jī)r(jià)相對(duì)于對(duì)照組下降了156.61-350.80元/平方米，下降幅度達(dá)到527%，達(dá)到了抑制房?jī)r(jià)上漲的作用。其中，144平方以上的大戶型房?jī)r(jià)下降，反之90平方米以下的小戶型房?jī)r(jià)上升，這說明試點(diǎn)政策反而降低了中低收入群體的福利。王家庭（2014）使用DID方法，利用2006年-2012年35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，指出房產(chǎn)稅試點(diǎn)顯著降低了住宅價(jià)格，但其對(duì)商品房?jī)r(jià)格和高檔住宅價(jià)格的影響不顯著。尹音頻、魏彧（2014）對(duì)比了上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)前后房地產(chǎn)企業(yè)投資情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與結(jié)構(gòu)變化，認(rèn)為上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的實(shí)施優(yōu)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。賈點(diǎn)點(diǎn)（2018）選用4個(gè)指標(biāo)，即住宅投資額中別墅、高檔公寓投資額的比例;住宅施工面積中高檔房的比例;住宅竣工面積中高檔房的比例和住宅銷售面積中高檔房的比例，發(fā)現(xiàn)在2006年-2015年中，重慶和上海這四個(gè)指標(biāo)在試點(diǎn)后5年內(nèi)都下降了，其中，重慶的下降的比例最明顯，說明房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)以及投資性房產(chǎn)的行為起到了一定的抑制作用。

2.2?試點(diǎn)政策未有效抑制房?jī)r(jià)上漲

夏商末（2011）指出上海的方案并不是嚴(yán)格意義上的房產(chǎn)稅，目的僅是為了限制增量房地產(chǎn)的購買。安體富、葛靜（2012）基于籌集收入、調(diào)控房?jī)r(jià)和收入分配的作用評(píng)價(jià)滬渝試點(diǎn)效果，發(fā)現(xiàn)其籌集收入的作用微乎其微，降低房?jī)r(jià)的作用也具有不確定性，但是渝版房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策能夠起到收入分配作用。牛歡歡（2013）研究滬渝兩地房產(chǎn)稅的收入效應(yīng)和價(jià)格效應(yīng)，指出滬渝試點(diǎn)的價(jià)格和收入效果都并不明顯，主要原因在于兩個(gè)試點(diǎn)方案沒有對(duì)政策目標(biāo)做出明確的定位。黃洪（2017）利用上海2009年-2016年之間的房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù)，也得出房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的作用有限的結(jié)論。

3?對(duì)房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)的建議

3.1?課稅對(duì)象

課稅對(duì)象是區(qū)分和設(shè)置稅種的依據(jù)，李美云（2017）對(duì)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房、自建房、單位福利房和集資房這6種類型房產(chǎn)分別進(jìn)行了分析，認(rèn)為我國應(yīng)當(dāng)依據(jù)從價(jià)計(jì)征。在此基礎(chǔ)上，舒穎崗（2018）認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將農(nóng)村房地產(chǎn)納入征稅對(duì)象并給予減免優(yōu)惠。

3.2?稅率

唐在富（2012）認(rèn)為在房產(chǎn)稅改革初期可選擇偏低的稅率水平，之后稅率可考慮為1%—3%。張平等（2016）利用2010年的入戶調(diào)查數(shù)據(jù)，使用0.5%的稅率測(cè)算不同地區(qū)的房產(chǎn)稅納稅能力，考察了不同家庭房產(chǎn)稅納稅能力的潛在決定因素，結(jié)果顯示，不同區(qū)域和家庭的納稅能力存在很大差異，所以這表明房產(chǎn)稅是將是地方稅，且應(yīng)進(jìn)行充分的差異化制度設(shè)計(jì)。同樣的，俞光遠(yuǎn)（2018）也認(rèn)為應(yīng)當(dāng)使用差別稅率，將居住用房產(chǎn)稅率設(shè)定為0.5%—0.8%;工商業(yè)用房產(chǎn)稅率1.5%—1.8%;空置房地產(chǎn)5%—10%的超額累進(jìn)稅率。

3.3?計(jì)稅依據(jù)

多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估價(jià)值進(jìn)行征稅，比如，龐鳳喜，2008;田珊，2013;楊志勇，2015;崔志坤，2017;陳雙專，2018;孫吳舒婷，2018等。其中，田珊（2013）提出準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值是確定物業(yè)稅稅基和應(yīng)納稅額的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，崔志坤（2017）特別提出要建立由地方政府負(fù)責(zé)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在3—10年內(nèi)設(shè)定評(píng)估周期，并建立評(píng)估爭(zhēng)議解決機(jī)制。而侯一麟（2016）則認(rèn)為評(píng)估周期為1年一次為佳。

3.4?稅收優(yōu)惠

侯一麟（2016）提出應(yīng)當(dāng)設(shè)置人均價(jià)值減免，減免之不宜超過人均面積的三分之一乘以中位房?jī)r(jià)，并規(guī)定出租房、空置房、度假房以及在建房等不享受此項(xiàng)待遇。張平和侯一麟在《房地產(chǎn)稅的納稅能力、稅負(fù)分布及再分配效應(yīng)》一文中，以微觀數(shù)據(jù)再次證實(shí)，“人均價(jià)值減免”這項(xiàng)優(yōu)惠政策在縱向公平、調(diào)節(jié)分配及稅政實(shí)施方面優(yōu)于“首套減免”和“人均面積減免”。崔志坤（2017）則認(rèn)為可以給予所有納稅人一個(gè)普適性免征額，并給特殊用途和特殊人群給予優(yōu)惠（孫吳舒婷，2018;俞光遠(yuǎn)，2018）。龐鳳喜（2008）認(rèn)為稅收的優(yōu)惠設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)有兩點(diǎn)：一是對(duì)僅有一套住房者實(shí)行起征點(diǎn)政策;二是對(duì)有多套住房者實(shí)行免征額政策，以起征點(diǎn)的面積折合市場(chǎng)價(jià)值來設(shè)計(jì)免征額。

可見，學(xué)者對(duì)房產(chǎn)稅稅制的研究具有較強(qiáng)的針對(duì)性，為我國房產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)提供了豐富的參考資料思想啟迪。但在梳理文獻(xiàn)的過程中，我們發(fā)現(xiàn)許多研究都聚焦在理論模擬研究上，對(duì)實(shí)證分析的較少。

4?未來展望

通過對(duì)以往文獻(xiàn)的梳理發(fā)現(xiàn)，關(guān)于房產(chǎn)稅的改革，不管是基于現(xiàn)狀問題，還是滬渝試點(diǎn)效果研究，大部分學(xué)者都認(rèn)可房產(chǎn)稅改革的必要性。

房產(chǎn)稅改革的核心是對(duì)居民個(gè)人住宅在保有環(huán)節(jié)征稅，涉及到每位居民的切身利益，稅負(fù)在社會(huì)成員間的分配也比較清晰。此次房產(chǎn)稅改革究竟是定位于調(diào)整房?jī)r(jià)還是籌集財(cái)政收入，在設(shè)計(jì)稅收要素時(shí)都有不同的偏向。這就要求房產(chǎn)稅在改革進(jìn)程中，應(yīng)當(dāng)最大限度地征求各方意見，在充分協(xié)調(diào)、溝通的基礎(chǔ)上，尋求能夠達(dá)成社會(huì)各界最大共識(shí)的方案。當(dāng)然，我們也應(yīng)當(dāng)立足于本國國情，借鑒國經(jīng)驗(yàn)，取其精華，去其糟粕，以構(gòu)建起一套符合我國國情的房產(chǎn)稅征管體系。

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