基于房地產(chǎn)開發(fā)角度的工程管理分析

【摘要】近年來，我國的房地長工程項(xiàng)目建設(shè)越來越多。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，工程管理受到廣泛關(guān)注與重視，已經(jīng)形成了系統(tǒng)化與科學(xué)化的工作模式。在合理分析與控制的情況下，提升工程管理工作效率和優(yōu)化質(zhì)量模式，能確保房地產(chǎn)開發(fā)過程中各方面工作的積極性，為其后續(xù)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);工程管理;工作措施

項(xiàng)目工程管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的影響非常大，如果工程項(xiàng)目管理不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，會不斷增加開發(fā)工程項(xiàng)目的成本，出現(xiàn)資源浪費(fèi)現(xiàn)象，嚴(yán)重的還會引發(fā)違規(guī)違法操作現(xiàn)象，降低房地產(chǎn)投資方利益，對人們的生命安全產(chǎn)生較大危害。故加強(qiáng)建筑工程中房地產(chǎn)開發(fā)工程管理水平特別重要。

1、建筑工程中房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的重點(diǎn)內(nèi)容

1.1開發(fā)項(xiàng)目之前的工程設(shè)計與規(guī)劃

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工之前，設(shè)計單位要提前做好項(xiàng)目整體規(guī)劃工作，合理設(shè)計，做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作。設(shè)計單位不僅要了解施工、管理要求，而且還要綜合考慮工程項(xiàng)目整體效益，全面考慮房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目中存在的問題，保證設(shè)計方案得到更好實(shí)施。

1.2建設(shè)階段

建設(shè)階段重點(diǎn)是指的開發(fā)商獲取了土地并且將具體的條件確定之后，借助于公開招標(biāo)的形式，將工程承包單位確定下來之后，經(jīng)由工程承包單位完成一系列操作的全過程。在這個階段中，房地產(chǎn)商就是需要明確前期的預(yù)算范圍，確立建設(shè)階段的基礎(chǔ)目標(biāo)，通過將投資預(yù)算放置到合理的范圍內(nèi)，依照項(xiàng)目的時間段進(jìn)行施工，之后如期投入使用。在整個階段中，較為重要的環(huán)節(jié)就是項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)管，這對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益能夠產(chǎn)生直接的影響，同時也會牽扯到企業(yè)本身的形象和品牌。若是在項(xiàng)目建設(shè)階段出現(xiàn)了任何的問題，都會導(dǎo)致后續(xù)工作開展受阻，甚至于引發(fā)公關(guān)危機(jī)和社會形象的坍塌，所以這個階段需要房地產(chǎn)積極的管理好團(tuán)隊，同時督促施工隊伍嚴(yán)謹(jǐn)工整，確保項(xiàng)目的整體性和可靠性。

1.3工程竣工驗(yàn)收

工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理人員還要組織驗(yàn)收人員進(jìn)行全面驗(yàn)收，加強(qiáng)工程檢測，保證工程項(xiàng)目施工質(zhì)量符合國家標(biāo)準(zhǔn)。對于施工單位來講，要開展合理的質(zhì)量檢驗(yàn)，保證工程項(xiàng)目施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)之后，方可交付給消費(fèi)者，讓消費(fèi)者買的放心，住的安心。

2、房地產(chǎn)開發(fā)角度工程管理措施

2.1樹立正確觀念，做好進(jìn)度管理工作

房地產(chǎn)開發(fā)商在對工程進(jìn)度進(jìn)行管理的過程中應(yīng)編制完善的計劃方案，在科學(xué)開展進(jìn)度管控工作的情況下，樹立正確的工作觀念，協(xié)調(diào)各方面工作之間的關(guān)系。在開始進(jìn)行工程管理之前需制定完善的決策方案，對市場情況進(jìn)行合理分析研究，在了解市場情況之后制定完善的進(jìn)度管理計劃方案，在全面落實(shí)計劃的情況下提升管理效果。借鑒以往的工作經(jīng)驗(yàn)，完善進(jìn)度管理內(nèi)容，在科學(xué)控制與協(xié)調(diào)的情況下提升工程管理工作效果。

2.2建立健全的管理制度

任何一個工程項(xiàng)目的順利開展，都離不開健全的管理制度的大力支持，同樣，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程也是如此，其要想在規(guī)定時間內(nèi)保質(zhì)保量的完工，前提條件就是要建立一個健全的管理制度，進(jìn)以對整個項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量進(jìn)行內(nèi)外監(jiān)督和嚴(yán)格管控，一旦發(fā)現(xiàn)與制度要求相偏離的問題發(fā)生，就要第一時間采取措施進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)以保證每一施工環(huán)節(jié)都能處在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，使整體工程質(zhì)量和工程效益提升到最大化。此外，還要建立一個完善的質(zhì)量管理體系，使之能夠嚴(yán)格按照管理制度去落實(shí)各項(xiàng)質(zhì)量控制工作，進(jìn)以確保施工材料、施工設(shè)備以及施工人員等都能滿足項(xiàng)目施工標(biāo)準(zhǔn)，從而最大化提高工程建設(shè)質(zhì)量，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部外部等各部門要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目并非獨(dú)立個體，內(nèi)部之間、內(nèi)部與外部之間的各部門息息相關(guān)。一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)的工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的完成，各部門是否積極有效配合、協(xié)調(diào)運(yùn)行十分關(guān)鍵。所以，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目企業(yè)首先要對各部門充分協(xié)調(diào)管理的重要性以及作用給予極高的認(rèn)識，并對管理過程中出現(xiàn)的各種問題快捷、及時進(jìn)行協(xié)調(diào)，并加以處理和解決。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)工程管理企業(yè)摒棄以往的傳統(tǒng)理念，開發(fā)研究實(shí)施新的管理模式，以滿足新形勢下房地產(chǎn)發(fā)展的需要。

2.4加強(qiáng)質(zhì)量控制工作

質(zhì)量控制工作屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，這一質(zhì)量控制需貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全部環(huán)節(jié)，如開發(fā)的前期工作、設(shè)計階段、施工階段、檢測與監(jiān)理工作。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作中，質(zhì)量控制工作應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制的建立，同時還需要制定開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計劃與項(xiàng)目評審制度;在房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計階段，高水平的規(guī)劃設(shè)計單位選擇、主管人員負(fù)責(zé)的設(shè)計質(zhì)量跟蹤、專業(yè)技術(shù)方案的合理選用屬于其中關(guān)鍵;施工階段的質(zhì)量控制工作需結(jié)合產(chǎn)品策劃定位，同時還需要樹立全壽命周期成本觀念、編制切實(shí)可行的質(zhì)量管理計劃、跟蹤整個作業(yè)過程、堅持三檢制度，這些也能夠較好服務(wù)于質(zhì)量控制;基于檢測與監(jiān)理工作的質(zhì)量控制需明確“預(yù)防為主”原則，同時還需要建立全面的質(zhì)量控制體系，這些均能夠較好保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體質(zhì)量。

2.5科學(xué)進(jìn)行施工組織設(shè)計的審核

房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)際工作中需重視工程施工組織設(shè)計的審核工作，要求引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)與材料，保證工作方式的科學(xué)性與合理性，選擇最佳的成本管理方式。在組織設(shè)計工作中，需結(jié)合工程實(shí)際情況與變更特點(diǎn)進(jìn)行合理的會審，預(yù)防出現(xiàn)失誤問題。在實(shí)際管理工作中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)做好審核與現(xiàn)場管理工作，明確其中的重點(diǎn)內(nèi)容，創(chuàng)建現(xiàn)代化與科學(xué)化的工作機(jī)制，保證全面提升現(xiàn)場監(jiān)督管控質(zhì)量。

結(jié)語：

綜上所述，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷轉(zhuǎn)變，我國房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著全面的調(diào)整，相關(guān)企業(yè)只有不斷強(qiáng)化項(xiàng)目質(zhì)量管控工作，對施工材料、施工設(shè)備以及施工環(huán)境進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，并建立健全的管理制度，做好現(xiàn)場質(zhì)量控制工作，提高施工人員的綜合素質(zhì)，這樣才能保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

吳海華，美的置業(yè)集團(tuán)投資有限公司，廣東佛山。