三權(quán)分置背景下宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同效力實證探究
——基于55份判決文書分析

□胡 洋

(南京農(nóng)業(yè)大學,江蘇 南京 210095)

從轟動一時的“北京李玉蘭案”到層出不窮的宅基地使用權(quán)糾紛案件,一方面是農(nóng)民對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)利益的追求,一方面是宅基地使用權(quán)的非流轉(zhuǎn)性。宅基地使用權(quán)是我國特有的用益物權(quán),由于涉及農(nóng)民的“安身立命”,因此十分重要[1]。我國《物權(quán)法》153條并沒有對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)做出詳細規(guī)定,而是將其授權(quán)給了《土地管理法》,然而《土地管理法》公法色彩強烈,其秉承《物權(quán)法》的立法精神,第62條與63條禁止宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn),以確保農(nóng)民“居有定所”,這幾條規(guī)定被認為是對于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一般性規(guī)定。筆者試圖通過對裁判文書網(wǎng)上2018年以來的55份宅基地使用權(quán)糾紛判決文書的分析,再結(jié)合理論觀點和宅基地三權(quán)分置改革試點,探究宅基地三權(quán)分置改革背景下宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的效力,以及改革試點對于宅基地使用權(quán)主體身份屬性的打破。

1 司法實踐:宅基地使用權(quán)糾紛案件法律適用現(xiàn)狀

筆者在裁判文書網(wǎng)以“宅基地使用權(quán)糾紛”和“合同”為檢索條件,查找到了2018年的55份判決文書,以此為樣本進行分析,結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)、土地政策和理論觀點,發(fā)現(xiàn)其中存在的問題。

1.1 法律法規(guī)規(guī)定不明確導致法院判決合同無效依據(jù)不足

1.1.1 法律規(guī)定

從現(xiàn)行法來看,雖然我國法律對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)持禁止態(tài)度,但是《物權(quán)法》和《土地管理法》對于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件和權(quán)益的規(guī)定均不明確[2],在學界也存在較大爭議。上位法《物權(quán)法》153條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用《土地管理法》等法律和國家有關(guān)規(guī)定,”本條并未對宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓作出具體規(guī)定,而只是對宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓的適用法律的銜接性規(guī)定,對其的具體規(guī)定還需要到《土地管理法》和其他法律法規(guī)中尋找。下位法《土地管理法》第62條規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地……農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準,”農(nóng)村村民的“一戶一宅”原則正是根據(jù)此條款確立,但是根據(jù)該條并不能得出法律禁止農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的結(jié)論,而只是禁止農(nóng)村村民在轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)后再次申請宅基地,需要注意的是因為繼承等合法原因取得宅基地的不在此列。真正禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的是《土地管理法》第63條,該條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”,此條是法律禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的依據(jù)。

再看《合同法》,盡管《合同法》第52條規(guī)定:“有下列情形之一的合同無效:……違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,”但是《合同法解釋一》第4條明確將合同無效的依據(jù)限縮為狹義上的法律與國務(wù)院制定的行政法規(guī),不包括地方性法規(guī)與行政規(guī)章,《合同法解釋二》第14條又將《合同法》第52條中的“強制性規(guī)定”解釋為“效力性強制性規(guī)定”[3],此種情況下《合同法》第52條中判斷合同無效的依據(jù)僅指狹義上的法律與國務(wù)院制定的行政法規(guī),強制性規(guī)定也僅指“效力性強制性規(guī)定”。而從我國法律以及國務(wù)院的行政法規(guī)關(guān)于禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的表述來看,其更多的是為了保障農(nóng)民的宅基地使用權(quán)而使用公權(quán)力對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進行的管控,更加偏向于管理性強制性規(guī)定[4],既然對于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的強制性規(guī)定并不是《合同法》第52條中的“效力性強制性規(guī)定”,那么就不能據(jù)此判斷宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同當然無效。

1.1.2 實證考察

考察55份判決文書,有24份被判宅基地使用權(quán)合同無效,且是依據(jù)《合同法》第52條中的“強制性規(guī)定”來直接認定合同無效,法院判定具體是違法哪條法律的強制性規(guī)定如下所述。其中12份判決書的無效依據(jù)引用了《物權(quán)法》第153條,12份判決書無效依據(jù)引用了《土地管理法》第62條,8份判決書無效依據(jù)引用了《土地管理法》第63條,由上所述可知裁判依據(jù)不足。

1.2 案件審理受國家政策影響較大

由上所述,由于法律以及相關(guān)的行政法規(guī)對于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件和權(quán)益規(guī)定不明確,法院在審理案件時受到了國家土地政策(改革試點)的影響。

1.2.1 具體政策

首先,2015年我國正式在義烏市在內(nèi)的33個試點縣(市、區(qū))進行宅基地管理制度改革試點,探索宅基地三權(quán)分置,適度放活宅基地使用權(quán)。

其次,最高院為了在司法實踐中貫徹國家的土地政策在2016年11月30日公布了《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》,第19條規(guī)定:“在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū),可以按照國家政策及相關(guān)指導意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛”。

最后,2018年中央一號文件提出要總結(jié)宅基地制度改革試點經(jīng)驗,逐步擴大試點,探索宅基地三權(quán)分置,適度放活宅基地使用權(quán);2019年的中央一號文件進一步提出要加快推進宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作,推進農(nóng)村宅基地制度改革。

1.2.2 實證考察

考察55份判決文書,10份非試點地區(qū)的跨集體經(jīng)濟組織宅基地使用權(quán)糾紛案件判決書有9份認定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同無效;形成巨大反差的是16份試點地區(qū)的跨集體經(jīng)濟組織宅基地使用權(quán)糾紛案件判決書全都認定合同有效,其中的對比涇渭分明。以下用試點地區(qū)和非試點地區(qū)的具體案件比較(見表1)。

試點地區(qū)和非試點地區(qū)的具體案件案情基本一致,都屬于跨集體經(jīng)濟組織的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,然而判決結(jié)果卻截然相反,究其原因是國家對宅基地三權(quán)分置改革試點地區(qū)獨特的土地政策造成了同案不同判的現(xiàn)象。

表1 試點地區(qū)與非試點地區(qū)宅基地使用權(quán)糾紛案件對比表

1.3 宅基地使用權(quán)主體具有嚴格的身份屬性

1.3.1 實證考察

考察55份判決文書,10份非試點地區(qū)的跨集體經(jīng)濟組織宅基地使用權(quán)糾紛案件判決書有9份認定合同無效,多數(shù)法院認為宅基地使用權(quán)主體具有嚴格的身份屬性,說法時法院通常也以一言以蔽之,即違反了《土地管理法》第62條、第63條以及《合同法》第52條第5款的強制性規(guī)定,因而無效,但是對此爭議頗多。

1.3.2 理論觀點

理論界對于宅基地使用權(quán)是否具有身份特性和成員權(quán)屬性存在爭議。但是,通說認為宅基地使用權(quán)只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員才能夠取得,宅基地使用權(quán)的主體必須具有特定身份;通說認為唯有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員才有權(quán)向集體經(jīng)濟組織申請宅基地,這也就肯定了宅基地使用權(quán)具有成員權(quán)屬性。通說可以稱之為肯定說。

雖然存在通說,但是有學者對此提出了質(zhì)疑,其認為在宅基地使用權(quán)的身份特性上,盡管《土地管理法》第62條確立了農(nóng)村村民的“一戶一宅”原則,但是根據(jù)《物權(quán)法》153條只能得出“宅基地使用權(quán)人”是宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體,而通過對《物權(quán)法》152條和135條對比,并基于民法中的“平等原則”,可以發(fā)現(xiàn)既然農(nóng)民可以依據(jù)第135條在國有土地之上取得建設(shè)用地使用權(quán),那么城市居民也能依據(jù)第152條在農(nóng)村集體土地之上取得宅基地使用權(quán);在宅基地使用權(quán)的成員權(quán)屬性上,其認為根據(jù)《物權(quán)法》59條,宅基地使用權(quán)屬于集體經(jīng)濟組織,由本集體經(jīng)濟組織所有成員共同占有、使用和受益,并由本集體經(jīng)濟組織成員經(jīng)過民主程序決定非本集體經(jīng)濟組織成員是否能夠取得宅基地使用權(quán),所以其不當然具有成員權(quán)性[5],可以稱之為否定說。

筆者認為,理論上,我國《物權(quán)法》確立了宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán),占有、使用和收益的權(quán)能屬性是用益物權(quán)的應(yīng)有之義,然而如果嚴格宅基地使用權(quán)的身份性和成員權(quán)性,將會限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)所當然具有的收益權(quán)能形同虛設(shè),如此既影響到了宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)權(quán)能的發(fā)揮,也背離了《物權(quán)法》將宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)之立法初衷;實務(wù)中,少數(shù)法院拋棄“法條主義”結(jié)合案情認定跨集體經(jīng)濟組織宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效,以及16份試點地區(qū)的跨集體經(jīng)濟組織宅基地使用權(quán)糾紛案件判決書認定合同有效,足以印證宅基地使用權(quán)的主體可以打破身份的限制。

2 類型化分析:無效類型與有效類型

《土地管理法》第63條原則上禁止跨集體經(jīng)濟組織的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,然而在宅基地三權(quán)分置改革試點地區(qū)這種嚴格的“身份性”又出現(xiàn)了松動,這種變化是否意味著對宅基地使用權(quán)受讓主體身份性的擴張?筆者結(jié)合55份裁判文書進行分析。

2.1 無效類型及依據(jù)

違反“一戶一宅”原則:我國《土地管理法》明確“一戶一宅”,故如受讓方在受讓宅基地使用權(quán)后擁有一處以上宅基地的,該合同通常會被認定為無效。在岳某與兩當縣某鎮(zhèn)某村村民委員會宅基地使用權(quán)糾紛一案中,甘肅省兩當縣人民法院認為本案中原告雖然是涉案宅基地所在集體經(jīng)濟組織的成員,但其已經(jīng)在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)取得一塊宅基地,所以本合同違反了國家土地管理行政法規(guī)的強制性規(guī)定,應(yīng)屬無效,故依照《合同法》第52第5款、《土地管理法》第62條第1款、第63條判定合同無效。

受讓宅基地后受讓方宅基地面積超過農(nóng)村村民的宅基地標準:我國《土地管理法》規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、(18) 畢絞規(guī)定的標準?！痹诟当Ｏ榕c諸暨市阮市鎮(zhèn)青山嶺村民委員會、諸暨市阮市鎮(zhèn)青山嶺村股份經(jīng)濟合作社宅基地使用權(quán)糾紛一案中,浙江省諸暨市人民法院認為,《土地管理法》規(guī)定“一戶一宅”,宅基地面積的標準也不得超過省級行政區(qū)的規(guī)定。原告向被告購買宅基地面積為447平方米,明顯超過了一戶一宅的標準,該行為違反法律強制性規(guī)定,應(yīng)認定為無效。

集體經(jīng)濟組織內(nèi)部宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓但是未取得村民會議討論通過:我國現(xiàn)行法律法規(guī)允許宅基地使用權(quán)在同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)流轉(zhuǎn),但是必須取得集體經(jīng)濟組織的同意,未取得同意將會損害所在村集體經(jīng)濟組織對相應(yīng)土地的經(jīng)營管理權(quán),理應(yīng)認定為無效。在崔化香與蔡丹宅基地使用權(quán)糾紛一案中,宜昌市夷陵區(qū)人民法院認為原告崔化香與被告蔡丹簽訂《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》轉(zhuǎn)讓宅基地并未征得蔡家河村村民委員會同意,也未履行相關(guān)批準手續(xù),依照《合同法》第52條、《土地管理法》第62條第2款、《農(nóng)村宅基地管理辦法》第8條規(guī)定應(yīng)為無效。

違反了其他法律的強制性規(guī)定:此種情形較為少見,但同樣是依據(jù)合同法第52條第5款認定合同無效。陸明芬與平果縣新安供銷合作社宅基地使用權(quán)糾紛一案中,廣西壯族自治區(qū)平果縣人民法院認為被告平果縣新安供銷合作社將其單位的消防通道轉(zhuǎn)讓給原告作為宅基地使用,已違反《中華人民共和國消防法》第8條規(guī)定,依據(jù)《合同法》第52條第5款應(yīng)為無效合同。

非試點地區(qū)跨集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)被判無效:在非試點地區(qū)的“何喜良與盧靜萍、李德全宅基地使用權(quán)糾紛案”中,南沙區(qū)人民法院認為何喜良并非南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)大簡村村民,該《農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》因違法了《土地管理法》第63條中的強制性規(guī)定而無效。

2.2 有效類型及依據(jù)

宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn):現(xiàn)行法律法規(guī)允許此種類型的流轉(zhuǎn),如果已經(jīng)取得集體經(jīng)濟組織的同意,也不違反合同法第52條規(guī)定的情形,應(yīng)該認定合同有效。對應(yīng)案例,在陳應(yīng)全與韓保意、陳春紅宅基地使用權(quán)糾紛一案中,英山縣人民法院認為本案中原告與被告均系英山縣方家咀鄉(xiāng)四棵楓村村民,被告韓保意、陳春紅受讓涉案房屋行為不損害所在村集體經(jīng)濟組織對相應(yīng)土地的經(jīng)營管理權(quán),且方家咀鄉(xiāng)四棵楓村村民委員會未予反對,故兩被告受讓涉案房屋符合法律規(guī)定,雙方房屋買賣合同合法有效,根據(jù)“房地一體”原則,宅基地使用權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。

本為跨集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓,但是在受讓宅基地使用權(quán)后到訴訟前成為宅基地所在集體經(jīng)濟組織成員:筆者認為,如果合同簽訂之時只有輕微瑕疵,訴訟前彼時之瑕疵已經(jīng)得到補正,從權(quán)利外觀上看合同已無任何瑕疵[6],合同簽訂之時也并沒有出現(xiàn)顯示公平或者損害一方利益等情形,爾后如果因為房屋拆遷補償?shù)葘儆凇扒閯葑兏钡脑蛑鲝埡贤瑹o效,則與合同法的鼓勵交易原則不甚相符,基于公平正義之價值考量,認定宅基地使用權(quán)合同有效更為合適。在徐永杰、曾少芳宅基地使用權(quán)糾紛案中,廣州市中院認為徐偉堂在上述涉案《協(xié)議書》簽訂后、本案訟爭發(fā)生前已是涉案宅基地所有權(quán)人廣州市花都區(qū)花城街大華村大華經(jīng)濟合作社的社員,所以并無違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,故認定有效。本案中該法院的做法并沒有拘泥于法律條文,而是將案情結(jié)合實際認定合同有效,這正是法律適用應(yīng)有之精神,但是并不能希望每一個法院審理案件都能達到理想狀態(tài),這不是解決問題的長久之計。

宅基地三權(quán)分置改革試點地區(qū)符合相關(guān)規(guī)定的跨集體經(jīng)濟組織宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓:依據(jù)最高人民法院發(fā)布的《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第19條(上文已經(jīng)列舉,不再贅述),故在試點地區(qū)有案例依據(jù)此條認定跨集體經(jīng)濟組織宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效。如萬能飛與陳小海、陳少華宅基地使用權(quán)糾紛一案,本案屬于跨集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán),但是義烏市人民法院認為本案宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓系雙方真實意思表示,符合最高人民法院發(fā)布的會議紀要的規(guī)定和義烏市土地制度改革試點政策,合同的內(nèi)容也沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,應(yīng)認定合法有效。

3 改革試點:嘗試打破宅基地使用權(quán)主體的身份限制——以義烏市為例

2015年3月浙江省義烏市就開始探索農(nóng)村宅基地三權(quán)分置改革,嘗試打破宅基地使用權(quán)主體的身份限制,適度放活宅基地使用權(quán),促進鄉(xiāng)村振興,2018年10月28日義烏市農(nóng)村宅基地三權(quán)分置法律制度研究成果在京發(fā)布,會議充分肯定了義烏市改革的成果。

3.1 解讀相關(guān)法律規(guī)定

2016年義烏市根據(jù)《義烏市農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓暫行辦法》出臺了《義烏市農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓細則(試行)》,筆者對此細則進行梳理和解讀,厘清義烏市農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體規(guī)定。

3.1.1 有條件的允許跨集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)

義烏市允許跨集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán),雖然對其設(shè)置了一系列的附加條件,但是在一定程度上打破了宅基地使用權(quán)主體的身份限制,具體來看:首先是對農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方的限制條件,轉(zhuǎn)讓方必須持有宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證這兩證;其次是對受讓方的限制,受讓方雖然允許跨集體經(jīng)濟組織,但是此處的“跨集體經(jīng)濟組織”被限縮為“義烏市行政區(qū)域范圍內(nèi)跨集體經(jīng)濟組織”;然后是宅基地使用權(quán)的地域限制,此處的宅基地使用權(quán)只能是已完成新農(nóng)村建設(shè)的村莊的宅基地使用權(quán);最后是程序方面的限制,必須經(jīng)過三道程序,村民代表會議同意、鎮(zhèn)人民政府審核以及報國土局、農(nóng)林局(農(nóng)辦)備案,該程序?qū)?yīng)了《土地管理法》對于相關(guān)程序的規(guī)定,不再贅述。

3.1.2 保障宅基地使用權(quán)用益物權(quán)權(quán)能發(fā)揮

細則明確提出要保障宅基地用益物權(quán),轉(zhuǎn)讓人和受讓人都依法享有宅基地使用權(quán)及地上建(構(gòu))筑物的占有、使用、收益、處分權(quán)利。從政策層面解讀,宅基地三權(quán)分置改革的首要目標便是要適度放活宅基地使用權(quán),充分利用廣大農(nóng)村地區(qū)的閑置宅基地為農(nóng)民增加財產(chǎn)性收益,從而實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興;從法律角度分析,宅基地三權(quán)分置改革就是要改變我國當前立法模式下宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)權(quán)能難以發(fā)揮的現(xiàn)狀,從而充分保障宅基地使用權(quán)物權(quán)權(quán)能的發(fā)揮。

3.1.3 銜接《土地管理法》第62條之規(guī)定

理論通說認為我國的宅基地制度具有福利性質(zhì),是國家對于農(nóng)民生存權(quán)的基本保障,既然是基本保障那必然是有限度的,《土地管理法》第62條確立了“一戶一宅”制度,并且對宅基地面積也有上限規(guī)定。對比本細則,轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓后人均最低15平方米的宅基地彰顯了宅基地的福利性質(zhì), “一戶一宅”原則和宅基地面積上限又體現(xiàn)了這種福利的有限性。

3.2 司法實務(wù)

筆者在整理試點地區(qū)關(guān)于宅基地使用權(quán)糾紛案件的處理時發(fā)現(xiàn):義烏市人民法院在16份跨集體經(jīng)濟組織宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案件中的判決理由基本一致,同是依據(jù)最高人民法院《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第19條和《義烏市農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓細則(試行)》第七條,只要案件中的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合該規(guī)定并且不違反《合同法》,法院便會認定跨集體經(jīng)濟組織宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同沒有違反《土地管理法》第62條和第63條以及《合同法》第52條中的強制性規(guī)定,從而判定合同有效。以下結(jié)合具體案件分析。

在陳福平與龔謙能、龔華生宅基地使用權(quán)糾紛一案中,法院認為本案宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓屬于該市行政區(qū)域范圍內(nèi)跨集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓,但是符合最高人民法院發(fā)布的會議紀要的規(guī)定和義烏市土地制度改革試點政策,因此不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,從而認定《房屋買賣協(xié)議》合法有效。

3.3 簡評

我國目前的農(nóng)村土地權(quán)利制度存在著嚴重的不足,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織具有封閉性,土地具有非流轉(zhuǎn)性,農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)益得不到有效保障[7]。深化宅基地三權(quán)分置改革既能打破農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的封閉性,也能增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收益,實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。義烏市的宅基地三權(quán)分置改革試點在中央政策的指導下,既有堅守現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度的方面,也有針對現(xiàn)有制度進行突破創(chuàng)新的地方,堅守的是集體擁有宅基地所有權(quán),不改變宅基地使用權(quán)的福利性質(zhì);突破的是有條件的允許跨集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán),一定程度上打破了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的封閉性,適度放活了宅基地使用權(quán),為農(nóng)民增加財產(chǎn)性收益,優(yōu)化宅基地資源的合理配置。

4 結(jié)語

通過上文的論述可以發(fā)現(xiàn),當前我國司法實踐中大量宅基地使用權(quán)隱性流轉(zhuǎn)合同被判無效,一方面法院據(jù)以判決合同無效的法律依據(jù)尚存爭議,另一方面廣大農(nóng)村地區(qū)大量閑置宅基地急需流轉(zhuǎn)。宅基地三權(quán)分置改革最大的亮點就是在試點地區(qū)有條件的允許跨集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán),嘗試一定程度上打破宅基地使用權(quán)的身份限制,試點地區(qū)改革的成果既得到了中央的肯定,也取得了眾多學者的認同。因而在土地管理法修改中應(yīng)結(jié)合試點地區(qū)的成功經(jīng)驗完善宅基地制度,使宅基地使用權(quán)入市制度與物權(quán)法相銜接,將現(xiàn)行立法模式下大量無效的隱性宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)變?yōu)橛行У娘@性宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,打破宅基地使用權(quán)的身份限制,放活宅基地使用權(quán)。