房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的運(yùn)營(yíng)方法分析

陳功銀

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的速度非?？欤藗兊纳钚枨笠沧兊萌找娑嘣c復(fù)雜化，這也就造成了他們對(duì)于房地產(chǎn)的需求越來越高。從目前的情況來看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本不斷攀升，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了有效降低自己的成本支出，開始尋求很多財(cái)務(wù)管理方法，其中，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式受到了不少房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，因?yàn)樗梢詭椭康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作中的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督與有效管理，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)建立一個(gè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理運(yùn)營(yíng)方法是非常關(guān)鍵與重要的，它直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全與成本管理。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠擁有一個(gè)優(yōu)良的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)，將有利于防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。實(shí)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式是一種必然的選擇，能夠有效的提升企業(yè)的運(yùn)行效率，所以漸漸的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理越來越受到更多人的重視。

房地產(chǎn)所處的經(jīng)濟(jì)地位非常重要，而且在現(xiàn)實(shí)中也存在著一些列的財(cái)務(wù)問題，針對(duì)這些具體的情況，在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，從而提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力是勢(shì)在必行的。出于對(duì)房地產(chǎn)投資的目的考慮，站在財(cái)務(wù)管理的角度，目的就是使得開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化。因此，必須借助一種有效的方法來提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，這種方法就是財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)。財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理能夠?qū)ζ髽I(yè)自身運(yùn)營(yíng)水平的提高以及綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提高帶來巨大的幫助。財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理究竟是什么，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行有著怎樣的意義，如何進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理是本文接下來將要探討的內(nèi)容。

一、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理概述

（一）財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理概念

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理是當(dāng)前環(huán)境下針對(duì)財(cái)務(wù)運(yùn)作所出現(xiàn)的新的財(cái)務(wù)管理模式，其內(nèi)容為，通過整合企業(yè)自身實(shí)際的財(cái)務(wù)目標(biāo)以及內(nèi)容，合理選取恰當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)指標(biāo)，運(yùn)用正確的系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理的分析辦法，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的描述。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中有著較為完美的契合，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理和項(xiàng)目管理中，動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)管理通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)進(jìn)行融合，依據(jù)合理的各項(xiàng)房地產(chǎn)管理指標(biāo)，借助先進(jìn)的房地產(chǎn)管理工具對(duì)房地產(chǎn)中各種因素進(jìn)行細(xì)致的統(tǒng)計(jì)、分析、計(jì)算、比較最終實(shí)現(xiàn)一種動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的構(gòu)建。

（二）財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中對(duì)于財(cái)務(wù)方面的重視程度不高，與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)中CEO由財(cái)務(wù)人員出任的占比少了很多諸如海爾的張瑞敏、春蘭的陶健幸、康佳的陳偉榮、長(zhǎng)虹的倪潤(rùn)峰等都是由財(cái)務(wù)人員漸漸發(fā)展成為公司的CEO，而房地產(chǎn)行業(yè)卻鮮有聽聞。除此以外，財(cái)務(wù)人員在企業(yè)中的價(jià)值和地位偏低，在同等職位上，財(cái)務(wù)人員的薪酬比成本、工程、營(yíng)銷等部門人員低。隨著社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，資金間的流動(dòng)較以往更為復(fù)雜，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)隨著時(shí)代的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，缺乏財(cái)務(wù)人員的運(yùn)用，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率得不到提高，在今后的發(fā)展中喪失企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，最終被淘汰。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的可行性與必要性

實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的客觀要求。要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，要求房地產(chǎn)公司具有持續(xù)的長(zhǎng)久的創(chuàng)新力。能夠不斷超越對(duì)手提高自身。在房地產(chǎn)創(chuàng)新極易被模仿甚至超越。因此房地產(chǎn)公司要想長(zhǎng)足持續(xù)發(fā)展，必須從內(nèi)部財(cái)務(wù)管理來尋求突破，從財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)高度尋求自身發(fā)展空間，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)運(yùn)作模式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足如今大規(guī)模房產(chǎn)開發(fā)的需求，從創(chuàng)新和現(xiàn)實(shí)狀況發(fā)展來看，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理都是不二的選擇。

信息化技術(shù)普遍應(yīng)用為動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理提供了技術(shù)保障。隨著計(jì)算機(jī)普及和企業(yè)局域網(wǎng)發(fā)展，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理壓力越來越大。經(jīng)濟(jì)全球化和信息化是當(dāng)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，財(cái)務(wù)管理也不例外。要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，必須要有恰當(dāng)?shù)墓ぞ撸聦?shí)證明計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)展，電腦軟件的開發(fā)與信息網(wǎng)絡(luò)化為財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理提供的相應(yīng)的技術(shù)保障。

三、房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的主要不同

（一）會(huì)計(jì)核算方式

房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)人員與制造業(yè)相比在會(huì)計(jì)核算方面有著很大的不同，主要表現(xiàn)在科目設(shè)置、收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)等方面存在不同。在房地產(chǎn)行業(yè)中，財(cái)務(wù)工作者主要是對(duì)大筆資金的動(dòng)向進(jìn)行監(jiān)管控制分析總結(jié)，工作內(nèi)容空乏，沒有更多的實(shí)際意義。收入確認(rèn)工作只是在房地產(chǎn)特定時(shí)期進(jìn)行，工作沒有具體的周期，成本結(jié)轉(zhuǎn)與收入確認(rèn)工作狀態(tài)類似往往只是在特定時(shí)間進(jìn)行，工作周期短。這兩者在整體的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作中都占據(jù)較小比例，且無法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出任何有意義的指導(dǎo)研究。與之相反的是制造業(yè)的會(huì)計(jì)工作，在制造業(yè)中財(cái)會(huì)計(jì)需要對(duì)企業(yè)運(yùn)行中的各個(gè)方面進(jìn)行資金的分析，核算。收入確認(rèn)與成本結(jié)轉(zhuǎn)是制造業(yè)工作的重頭，關(guān)系到制造業(yè)運(yùn)行過程的實(shí)際收益與發(fā)展調(diào)整的各個(gè)環(huán)節(jié)。與房地產(chǎn)行業(yè)相比有著更為重要的作用，受到重視程度業(yè)更高。

（二）成本核算方式不同

在制造業(yè)，核算產(chǎn)品成本是財(cái)務(wù)人員的重點(diǎn)工作組成部分，財(cái)務(wù)人員的價(jià)值體現(xiàn)在成本管控過程中。但在房地產(chǎn)公司，都有設(shè)置專門的成本管理部來負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作。

（三）資金運(yùn)作模式不同

制造業(yè)主要是流動(dòng)資金貸款，在項(xiàng)目進(jìn)入正常銷售期后，資金滾動(dòng)運(yùn)作后，資金能正常周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型，融資貫穿于項(xiàng)目整個(gè)的運(yùn)行周期。因此融資能力對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有至關(guān)重要的作用。

（四）稅務(wù)核算不同

制造業(yè)主要是增值稅及所得稅，而房地產(chǎn)業(yè)主要是土地增值稅、增值稅、所得稅，特別是土地增值稅對(duì)項(xiàng)目盈利影響特別大。

四、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理運(yùn)營(yíng)方法

在了解房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的各種細(xì)節(jié)后對(duì)于其如何在企業(yè)中實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理運(yùn)營(yíng)有了相關(guān)方法的思考。

（一）樹立以成本控制為動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的根本目標(biāo)，所以在進(jìn)行財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建中也必須將成本控制作為其所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。在實(shí)際的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理中，其中的各種管理內(nèi)容包括，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理手段，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理制度等等都必須牢牢圍繞這一目標(biāo)進(jìn)行。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理要積極發(fā)揮作用，預(yù)先對(duì)于各種成本進(jìn)行模擬核算，在項(xiàng)目進(jìn)行中實(shí)時(shí)對(duì)成本細(xì)節(jié)進(jìn)行控制，最終實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本的降低。

（二）完善財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理制度

確定目標(biāo)后，為保證財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理能夠正常且穩(wěn)定的運(yùn)行，企業(yè)必須就財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理制度進(jìn)行完善，避免出現(xiàn)差異性、不適應(yīng)性的問題。確定財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理在不同時(shí)期的生效機(jī)制，保證其在企業(yè)出現(xiàn)重大調(diào)整時(shí)能夠及時(shí)的做出適應(yīng)性調(diào)整。

（三）項(xiàng)目開發(fā)全過程實(shí)行財(cái)務(wù)管控

1.在投資環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)介入投資決策的各個(gè)環(huán)節(jié)，提前做好項(xiàng)目的資金及稅務(wù)規(guī)劃;

2.在項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)，以資金及利潤(rùn)為抓手，倒逼項(xiàng)目的各個(gè)開發(fā)節(jié)點(diǎn)，主動(dòng)承擔(dān)起項(xiàng)目推進(jìn)的責(zé)任;

3.在項(xiàng)目結(jié)束環(huán)節(jié)，以稅為抓手，特別是土地增稅值，運(yùn)用專業(yè)知識(shí)，調(diào)動(dòng)成本、工程等相關(guān)部門，合法合理的少繳和緩繳稅，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。

五、結(jié)語

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中有著重要的意義，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)的構(gòu)建能夠大大的提高其自身的運(yùn)營(yíng)效率，能夠有效的增強(qiáng)其及行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。不斷深化對(duì)于財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。（作者單位：山東蘭華集團(tuán)股份有限公司）