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    惠山區(qū)低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)利用規(guī)劃研究

    2019-07-01 13:26:06
    城市建筑空間 2019年5期
    關(guān)鍵詞:惠山區(qū)工業(yè)用地城鄉(xiāng)規(guī)劃

    姜 敏

    (無錫市規(guī)劃設(shè)計研究所,江蘇 無錫 214031)

    1 產(chǎn)業(yè)用地利用現(xiàn)狀分析

    惠山區(qū)土地總面積約325km,隨著工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展,惠山區(qū)土地開發(fā)強度已接近50%,而惠山區(qū)“十三五”規(guī)劃期末(2020年)建設(shè)用地總規(guī)模為24.5萬畝,當前建設(shè)用地實際規(guī)模已達24.3萬畝,可用空間僅2 000畝。

    根據(jù)《無錫市惠山區(qū)工業(yè)用地綜合效益評價報告》,選取其中4 886宗工業(yè)用地(面積為85 561.6畝)進行評價分析。截至“十二五”規(guī)劃期末,惠山區(qū)工業(yè)用地綜合效益評價范圍內(nèi)的企業(yè)總營業(yè)收入1 776.3億元,總稅收69.6億元,綜合容積率平均為0.75,建筑密度平均為48%,地均從業(yè)人員為3.3人/畝;企業(yè)畝均計稅銷售收入207.6萬元/畝,在無錫市排名第7,低于全市234.4萬元/畝的均值;畝均稅收8.1萬元/畝,位列第6名,同樣低于全市11.9萬元/畝的均值(見表1)。

    表1 工業(yè)用地地均產(chǎn)出情況統(tǒng)計

    根據(jù)表1統(tǒng)計分析,全區(qū)畝均產(chǎn)出高于200萬元的宗地面積占總宗地面積的26.94%。

    如圖1所示,畝產(chǎn)高的地塊,在整個空間上呈現(xiàn)出零散分布的態(tài)勢。

    圖1 工業(yè)用地地均產(chǎn)出示意

    2 現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)用地利用存在的問題

    2.1 部分現(xiàn)狀用地與城市規(guī)劃存在矛盾

    調(diào)查顯示,惠山區(qū)約有30%的現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)用地不符合規(guī)劃要求,主要由于惠山區(qū)早期鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展處于村級區(qū)域。2003年,為了實行“三集中”模式,惠山區(qū)停批村級新增產(chǎn)業(yè)用地,產(chǎn)業(yè)項目實行招拍掛模式,所有產(chǎn)業(yè)項目根據(jù)相關(guān)規(guī)劃逐步向園區(qū)集中。

    2.2 部分土地利用強度較低,閑置率較高

    部分土地投入量少、利用強度低,同時有部分閑置率較高的土地,其建筑占地面積和建筑面積均較小,閑置率大于90%,此類工業(yè)用地主要分布于各鎮(zhèn)、街道老舊工業(yè)園區(qū),屬于第1批向園區(qū)聚集的小型企業(yè)。由于當時政策環(huán)境較為寬松,早期工業(yè)項目實行花園式工廠建造模式,導(dǎo)致項目用地容積率偏低,實際建設(shè)容積率普遍為0.7左右。

    2.3 部分工業(yè)企業(yè)存在歷史遺留問題

    部分企業(yè)用地存在少批多用、未批先用等行為,該類企業(yè)主要分布于原村級工業(yè)小園區(qū)和老城鎮(zhèn)區(qū)域。

    2.4 缺乏企業(yè)有效退出機制

    一些低效工業(yè)企業(yè)存在退出顧慮,主要是企業(yè)退出后的保障性工作,如員工安置等問題;企業(yè)自身對低效的認識不足,認為只要污染不嚴重,就可以接受;缺乏相應(yīng)的補償措施,導(dǎo)致企業(yè)主動退出的積極性不高;部分地方政府擔心企業(yè)退出后,年終經(jīng)濟指標考核完不成、數(shù)據(jù)不好看或排名落后其他鄉(xiāng)鎮(zhèn),面子上過不去。

    2.5 市場供求信息不對等

    政府尚未建立有效的市場資源信息共享平臺,部分老舊企業(yè)發(fā)展主要依靠自身信息渠道經(jīng)營。市場主體收購或租賃多宗地塊實施再開發(fā)、部分企業(yè)有空余廠房想轉(zhuǎn)讓出租、部分企業(yè)發(fā)展需要空間的過程中,出現(xiàn)供求信息不對等情況。

    3 低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)利用模式及策略

    3.1 政府主導(dǎo)模式拆遷新建型

    1)位于規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)的土地,在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下,政府與擬改造地塊內(nèi)所有土地權(quán)利人協(xié)商收儲,促使原低效工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃確定的經(jīng)營性用地和其他公共設(shè)施用地,提高土地開發(fā)強度。改造后用地性質(zhì)和開發(fā)強度均有改變。

    2)位于規(guī)劃建設(shè)區(qū)外的土地,對政府因?qū)嵤┏青l(xiāng)規(guī)劃進行再開發(fā)改造,需異地搬遷的符合國家產(chǎn)業(yè)政策的工業(yè)項目,通過協(xié)議置換方式依法收回原土地使用權(quán)后,對原土地重新開發(fā)利用。

    3.2 政府引導(dǎo)企業(yè)與市場合作再開發(fā)型

    1)在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下,政府引導(dǎo)市場主體與擬改造地塊內(nèi)所有土地權(quán)利人進行合作再開發(fā),市場主體必須依據(jù)規(guī)劃建設(shè)條件編制改造方案。改造后的用地性質(zhì)不變,開發(fā)強度提高,提高了企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營能力。

    2)經(jīng)縣(市、區(qū))政府批準,根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃,政府引導(dǎo)企業(yè)實施“退二進三”,企業(yè)利用已有存量建設(shè)用地對原有建筑進行拆除重建、拆改結(jié)合等,改變土地用途并依法辦理土地使用手續(xù)。

    3.3 政府引導(dǎo)企業(yè)自身整治型

    1)根據(jù)政府相關(guān)政策,對符合規(guī)劃要求的企業(yè)項目實施增資技改,指原土地使用權(quán)人為提高企業(yè)綜合用地效益、提升環(huán)保指標,對企業(yè)進行擴資、技術(shù)改造等。

    2)政府出臺相關(guān)政策,鼓勵位于規(guī)劃工業(yè)園區(qū)的老舊企業(yè)進行改造整治,充分利用原存量用地進行整改擴建,提高土地使用強度。即經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準,在不改變用途的前提下提高土地容積率,增加建筑面積,對超過規(guī)劃用地容積率的用地免征土地出讓金并給予一定補償。

    4 低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)規(guī)劃應(yīng)對措施

    4.1 提高規(guī)劃協(xié)調(diào)性,實現(xiàn)多規(guī)合一

    充分運用彈性規(guī)劃技術(shù),提高規(guī)劃橫向和縱向的協(xié)調(diào)性,注重城市規(guī)劃與其他專項規(guī)劃結(jié)合,將惠山區(qū)城市用地規(guī)劃、土地利用規(guī)劃及其他專項規(guī)劃銜接融合,實現(xiàn)多規(guī)合一,實現(xiàn)優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、土地利用結(jié)構(gòu)與人居環(huán)境的多元目標。

    4.2 堅持規(guī)劃引領(lǐng),促進低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)的合理利用

    堅持規(guī)劃引領(lǐng),及時修編各鎮(zhèn)、街道控制性詳細規(guī)劃和實行控規(guī)動態(tài)更新,合理確定改造開發(fā)的方向和目標,促進城鎮(zhèn)低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)的合理利用;嚴格控制城市增長邊界,確保城市規(guī)劃用地布局與土地利用、基礎(chǔ)設(shè)施配套等規(guī)劃布局合理、規(guī)模相配、定位相符、功能相適,科學劃定重點項目建設(shè)用地區(qū)域,為今后重點項目落地創(chuàng)造條件。

    4.3 優(yōu)化工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),推動產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約與集約利用

    依據(jù)《無錫市“十三五”工業(yè)用地布局規(guī)劃》,結(jié)合低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)專項規(guī)劃,優(yōu)化調(diào)整工業(yè)用地的空間布局與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),進一步科學規(guī)劃惠山工業(yè)轉(zhuǎn)型集聚區(qū)、石塘灣工業(yè)園區(qū)、原溪南工業(yè)園區(qū)等工業(yè)園區(qū)發(fā)展定位,推動同類產(chǎn)業(yè)向同類開發(fā)區(qū)和工業(yè)集中區(qū)集聚,強化節(jié)約與集約用地、高效利用土地資源相結(jié)合,加快工業(yè)轉(zhuǎn)型,推動傳統(tǒng)制造向高端制造轉(zhuǎn)變,惠山制造向惠山創(chuàng)造升級。

    4.4 堅持依法行政,實施規(guī)劃優(yōu)化服務(wù),強化規(guī)劃實施管理

    堅持依法行政,嚴格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)定等進行建設(shè)項目規(guī)劃審批,強化規(guī)劃實施管理,維護規(guī)劃的嚴肅性,確保建設(shè)項目依法規(guī)范建設(shè)和土地高效利用。

    加強規(guī)劃服務(wù)意識,積極主動與相關(guān)部門進行溝通協(xié)調(diào),協(xié)同配合,對列入低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)的企業(yè)進行規(guī)劃前期指導(dǎo)。對符合城市規(guī)劃要求且由企業(yè)自身主導(dǎo)低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)的項目,實施規(guī)劃綠色通道服務(wù),及時做好項目審批、實施、竣工驗收工作。

    5 結(jié)語

    目前,惠山區(qū)建設(shè)項目可利用年度農(nóng)用地指標只有500畝左右,實行低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)利用已迫在眉睫。堅持規(guī)劃引領(lǐng),實施高效的規(guī)劃研究與服務(wù)工作是促進城市低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)利用的前提與保障。推進低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā),有利于更新惠山區(qū)城市景觀格局,推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展,進一步完善惠山新城的城市功能,改善城鄉(xiāng)面貌,帶動生產(chǎn)生活生態(tài)環(huán)境全面優(yōu)化,切實推進惠山區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

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