基于青年住房選擇的長租公寓發(fā)展策略研究*

文/天津城建大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 李文忠 肖 茜 焦愛英

1 研究背景

隨著我國城市化進(jìn)程加快，大批青年由鄉(xiāng)村向大城市區(qū)域快速集中。在當(dāng)前高額房價下，初進(jìn)大城市的流入青年中僅16%可自行購置房產(chǎn)，不足55%的青年可在父母幫助下實現(xiàn)住房自有化，其余青年通常選擇租住郊區(qū)或城市中租金低、環(huán)境差的住房，導(dǎo)致與城市青年生活差距日益增大，激化社會矛盾。青年群體受自身因素影響限制租住方式的選擇，直接影響其工作質(zhì)量、生活水平、社交質(zhì)量和頻率，間接加重流入青年的心理障礙。因此，解決青年購房過渡期的住房問題是保障社會和諧的關(guān)鍵。

學(xué)者研究認(rèn)為：青年住房問題受多種因素影響，尤其是個體屬性、后致因素及周邊環(huán)境3方面。

1）個體屬性 父母薪資水平、家庭情況、收入情況對青年住房方式選擇及穩(wěn)定性因素影響較大，各因素對青年租住觀念及習(xí)慣影響程度依次增加。

2）后致因素 受教育程度、收入水平、消費習(xí)慣、流動特性、婚育情況等因素影響，其中，青年婚孕情況是青年改變租住狀況的決定性因素。

3）周邊環(huán)境 購房壓力及對房價的認(rèn)知情況。

長租公寓是解決青年住房問題的新型租賃形式，得益于市場需求、政策扶持、資金進(jìn)入而迅速發(fā)展，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)及管理被大量青年所喜愛。現(xiàn)有學(xué)者對長租公寓的研究主要集中于行業(yè)人員、經(jīng)營成本、社區(qū)生活等方面，發(fā)展建議多針對長租公寓的服務(wù)水平、運營模式、融資渠道、政策福利等。長租公寓的社區(qū)文化對青年群體具有強(qiáng)大吸引力，提出發(fā)展精神和行為文化的建議?？梢?，長租公寓逐步向改善服務(wù)質(zhì)量、滿足青年住房需求方向發(fā)展。

已有研究基于青年角度出發(fā)，分析因青年個體屬性不同及租住壓力產(chǎn)生的住房問題，對長租公寓的分析主要側(cè)重企業(yè)建設(shè)運營角度，但缺乏青年租住需求與長租公寓發(fā)展的結(jié)合研究。

基于現(xiàn)租住于天津的城市青年租住意愿及需求調(diào)查問卷數(shù)據(jù)，從青年租客個人屬性特征和需求偏好出發(fā)，運用主客觀賦權(quán)法及模糊綜合評價法對青年選擇長租公寓影響因素進(jìn)行評價，分析影響租客選擇長租公寓的關(guān)鍵因素，判斷不同青年群體的租住需求，進(jìn)而滿足青年生活需求，為城市留住青年人才。

2 研究過程

2.1 調(diào)查方案的設(shè)計和實施

對天津長租公寓的青年租客進(jìn)行調(diào)查，并對長租公寓設(shè)施及條件設(shè)計《天津長租公寓青年租客住房需求問卷》。調(diào)查問卷分青年個人信息、租住需求、住房信息及政策認(rèn)知3個層次。青年基本個人信息包括性別、家庭收入等；青年住房信息及政策認(rèn)知情況調(diào)查包括購房計劃、政策認(rèn)知情況；青年租住需求信息調(diào)查包括長租公寓內(nèi)部設(shè)施等。

本研究采用問卷調(diào)查和訪談法，以天津青年群體為研究對象，對青年租客租住需求進(jìn)行系統(tǒng)了解，發(fā)出問卷400份，收回372份。本研究針對20～35歲青年群體，故剔除不符合要求問卷39份。通過問卷分析，結(jié)合Smart原則構(gòu)建青年選擇長租公寓評價體系，獲得青年租客在長租公寓租住需求及影響程度，再通過模糊綜合評價法得到最終結(jié)果。

2.2 指標(biāo)體系的確定

青年住房選擇影響因素指標(biāo)通常按青年個體情況將指標(biāo)體系分為內(nèi)在因素和外在因素，或單獨考慮租住地情況分為社區(qū)生活、福利政策等因素，并未明確結(jié)合青年選擇租住地進(jìn)行指標(biāo)劃分。本文將2種指標(biāo)體系結(jié)合，能更準(zhǔn)確地反映青年住房選擇意愿，依據(jù)具體性、可度量性、可實現(xiàn)性、現(xiàn)實性和有時限性的Smart原則，結(jié)合問卷調(diào)查結(jié)果，構(gòu)建青年租住選擇指標(biāo)體系，評判青年租住選擇影響因素（見圖1）。

圖1 青年選擇長租公寓影響因素

2.3 權(quán)重的確定

確定指標(biāo)權(quán)重的方法種類繁多，其中以層次分析法(AHP)法、主成分分析法、熵權(quán)法、專家打分法、標(biāo)準(zhǔn)離差法使用較為頻繁，這些方法又可分為主觀賦權(quán)法和客觀賦權(quán)法。主觀賦權(quán)法指專家通過自身經(jīng)驗主觀依照研究對象各影響因素的重要程度確定權(quán)重，應(yīng)用較廣泛，但客觀性較差；客觀賦權(quán)法指對搜集的實際資料進(jìn)行整理、統(tǒng)計計算和歸類分析，從而確定權(quán)重，相對主觀賦權(quán)法更重視客觀事實。

本文為更準(zhǔn)確地對各影響因素賦權(quán)，采用主客觀賦權(quán)結(jié)合的方法確定青年選擇長租公寓影響因子評價體系的指標(biāo)權(quán)重。利用AHP法和熵權(quán)法分別計算指標(biāo)權(quán)重，得到指標(biāo)對應(yīng)主觀權(quán)重ω1i，客觀權(quán)重ω2i。通過最小相對信息熵確定組合權(quán)重，綜合指標(biāo)的主觀權(quán)重ω1i和客觀權(quán)重ω2i可得組合權(quán)重ωi，i=1～m。ωi與ω1i和ω2i應(yīng)盡可能接近。根據(jù)最小相對信息熵原理，用拉格朗日乘子法優(yōu)化可得組合權(quán)重計算式：

通過以上步驟，綜合確定不同方法下天津市青年選擇長租公寓影響因素評價體系中各指標(biāo)的權(quán)重。

2.4 青年選擇長租公寓影響因素的模糊綜合評價

青年住房選擇指標(biāo)體系系統(tǒng)層因素集A={B1，B2，B3}，其中：B1為青年自身壓力，B2為長租公寓吸引力，B3為住房市場競爭力。指標(biāo)層因素集B1={C1，C2，C3，C4}，其中：C1為購房計劃，C2家庭收入情況，C3為住房認(rèn)知情況，C4為未來發(fā)展計劃。以此類推設(shè)置其它指標(biāo)層因素集，并對因素集A中某個單因素Ci(i=1，2，…，m)作單因素評價，得到指標(biāo)層的單因素評判矩陣R，采用矩陣乘法，確定模糊綜合評價向量B=AR。經(jīng)過歸一化處理，根據(jù)公式最終得到青年選擇長租公寓的綜合評價分?jǐn)?shù)。

3 研究分析

3.1 模糊綜合評價結(jié)果分析

青年選擇長租公寓影響因素模糊綜合評價是由層次分析法所得的權(quán)重（見表1），最終求得長租公寓得租住條件在青年租客的主觀總得分為76.01，評價結(jié)果基本符合實際情況。總得分顯示青年對于租住長租公寓的意愿屬于一般至愿意租住之間，說明長租公寓現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施及服務(wù)基本符合青年群體現(xiàn)階段的住房需求。從側(cè)面反映出天津市長租公寓租房市場具有較好的可持續(xù)性，促進(jìn)了天津地區(qū)租購并舉政策的實施，但其在滿足不同青年租住需求方面尚存不足，在后續(xù)長租公寓建設(shè)中應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)配套設(shè)施及服務(wù)的差異化，以更好地滿足青年群體需求。

3.2 青年個體特征分析

根據(jù)《天津萬科泊寓青年住戶住房需求問卷》調(diào)查，參與此次調(diào)查的長租公寓租客為279位，占比84%，其他青年為53位，占比16%。對采訪數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納總結(jié)，分6類青年進(jìn)行描述分析。

如表2所示，6類青年群體因個體情況存在不同住房需求。其中流入青年占最大比重，其次為經(jīng)濟(jì)實力雄厚的有房青年。青年群體對租住需求主要體現(xiàn)在租住環(huán)境條件、周邊配套及內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)生原因包括：青年為事故多發(fā)群體，對周邊及公寓內(nèi)部安全極為關(guān)注；青年租客對天津市公共基礎(chǔ)設(shè)施分布了解甚微，臨近基礎(chǔ)設(shè)施能極大提高住房舒適度。此次調(diào)查中52%的青年為流入青年，說明長租公寓基本滿足青年群體住房需求，但住房價格可能是阻礙長租公寓進(jìn)一步吸引青年進(jìn)入的首要因素。這可能與天津市房價居高不下，或與調(diào)查對象集中于中心城區(qū)有關(guān)，需進(jìn)一步完善。

3.3 租住意愿分析

1）區(qū)位條件 數(shù)據(jù)顯示，工作單位性質(zhì)不同，其區(qū)位條件所占權(quán)重差別較大。在房租可接受范圍內(nèi)，調(diào)查者就近租住的愿望強(qiáng)烈，租住地點盡量與工作地保持一致。其中，56%的青年傾向于離工作地較近的住房，此類青年工作地通常位于城郊工業(yè)聚集區(qū)，如西青高新區(qū)等，每日通勤時間較長。64%的青年希望租住于繁華地段或臨近地鐵、交通便捷區(qū)域，便于休息時間的娛樂活動。工作與出行方便地區(qū)是青年流動人口熱衷的租房地點。

2）租住環(huán)境 是長租公寓的外在體現(xiàn)，直接影響租住舒適度，從而影響青年住房選擇。從內(nèi)部租住環(huán)境角度，青年對內(nèi)部裝修要求較低，干凈整潔的簡裝且隔聲效果好的房間較適宜租住。從外部租住環(huán)境角度，青年多為早出晚歸的上班族，周邊治安環(huán)境是選擇租住的主要關(guān)注點。公寓周邊噪聲及環(huán)境衛(wèi)生對青年選擇有極大影響。

表1 不同方法確定的評價指標(biāo)權(quán)重

表2 青年基本情況分析

3）內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施 公寓基礎(chǔ)設(shè)施對青年住房選擇影響顯著。必要的基礎(chǔ)設(shè)施有助于提高青年租住便捷度。除冰箱、空調(diào)、W iFi、家具、盥洗間等必要基礎(chǔ)設(shè)施外，68%青年認(rèn)為增加廚房，生活更便捷；79%青年租客希望房間具有獨立洗衣機(jī)；32%青年工作繁忙，無暇顧及房間衛(wèi)生，希望公寓能提供清潔打掃服務(wù)。

適度的公共區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施能有效提高青年租住選擇意愿，不同青年對公寓公共區(qū)域要求略有不同，在眾多基礎(chǔ)設(shè)施中，選擇健身房的青年群體比重較高，其次是臺球廳、影視廳、咖啡廳及會客廳等休閑娛樂設(shè)施，應(yīng)注意公共區(qū)域不同功能區(qū)的隔聲措施，避免相互打擾。

4）周邊配套設(shè)施 周邊基礎(chǔ)設(shè)施對青年租住選擇影響較低。在滿足其他條件下，租住地周邊基礎(chǔ)設(shè)施越完善，租住選擇可能性越高。青年更傾向于租住地臨近交通設(shè)施，其次為醫(yī)院、商場、影院、餐飲店等基礎(chǔ)設(shè)施。調(diào)查中15%的青年對餐飲店意愿強(qiáng)烈，64%的青年認(rèn)為租住地臨近超市和便利店更為便捷。此類青年為流入青年，因經(jīng)濟(jì)實力較差而生活壓力較大。

3.4 住房市場現(xiàn)狀分析

3.4.1 住房市場供需關(guān)系

住房需求可分為2種：①剛需租住需求，包括本地青年成家立業(yè)所帶來的租住需求及城鎮(zhèn)新轉(zhuǎn)移人口的租住需求，在受調(diào)查者中占64%；②非剛性需租住需求，即隨著家庭收入提高對租住條件提出了更高要求，或處于投資保值而產(chǎn)生的住房需求，此類需求在受調(diào)查者中占21%。

住房供給構(gòu)成可分為售房市場與租房市場。租房市場包括傳統(tǒng)租賃及新型租賃。傳統(tǒng)租賃市場價格相對便宜，但租住條件較差，租住環(huán)境差強(qiáng)人意。選擇此類租住方式的青年受價格影響較大，占全部比重的12%；新型租賃方式即長租公寓，分集中式租賃和分散式租賃2種方式。長租公寓租住環(huán)境相對較好，配套設(shè)施較完善，租賃價格偏高。選擇此類住房的青年在受調(diào)查者中占74%。

3.4.2 住房價格

住房價格對青年住房選擇影響程度不同，經(jīng)濟(jì)實力越強(qiáng)受住房價格影響越小。市區(qū)購房價格居高不下而城郊區(qū)域位置等其他因素較差，阻礙了青年購房意愿。租房價格普遍較低，適宜青年群體短期租住。據(jù)調(diào)查，83%的青年群體接受短期住房面積為人均20～30m2，可接受租房價格1000～2000元。原因可能為青年群體家庭構(gòu)成相對簡單，單身青年占70%以上。隨著年齡增長及家庭結(jié)構(gòu)變化，其住房需求意愿增加。

3.4.3 住房市場政策

住房政策直接影響個人未來發(fā)展計劃，從而影響青年住房選擇。流入青年占受調(diào)查青年的64%，住房政策對其在天津長期發(fā)展具有促進(jìn)作用，調(diào)查結(jié)果顯示，青年受教育程度越高，住房選擇要求越高，選擇長租公寓可能性越大。相較于高中及以下學(xué)歷的青年，大專、本科、研究生學(xué)歷青年留津發(fā)展比重更大，被長租公寓吸引概率更高。此外，受調(diào)查青年的36%為在津自有房產(chǎn)或無長期在津發(fā)展計劃，住房政策對其影響相對較小。

4 結(jié)語

隨著租房市場規(guī)模的擴(kuò)大及青年群體租房觀念的轉(zhuǎn)變，租房將成為未來主要住房方式之一。集中式青年公寓是新的趨勢，有較好發(fā)展前景，但仍需改善和提高。借助天津萬科長租公寓租客住房需求調(diào)查數(shù)據(jù)，分析青年租客差異化特征，并對其租住需求影響因素進(jìn)行分析。研究表明：不同類型長租公寓租客租住需求差異性較大；長租公寓內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施及周邊環(huán)境是青年選擇租住方式的重要影響因素；流入青年的租住方式及未來計劃受政策影響較大。在未來長期發(fā)展中，長租公寓吸引青年入住的核心競爭力是結(jié)合租客不同需求，為其提供差異化服務(wù)，通過營造室內(nèi)外多樣化公共空間、線上線下多元化服務(wù)，為青年群體打造更舒適便捷的租住環(huán)境。

基于上述研究結(jié)論，本文認(rèn)為長租公寓應(yīng)從提供差異化服務(wù)、完善基礎(chǔ)設(shè)施及結(jié)合相關(guān)政策等方面吸引青年入住，降低租客住房成本，提高住房選擇自由度，最終實現(xiàn)長租公寓長期發(fā)展目標(biāo)。

1）改善環(huán)境設(shè)施，加大公寓自身優(yōu)勢 ①租客以青年群體為主，日常出行較多，交通不便將導(dǎo)致休息時間減少，影響租客對服務(wù)質(zhì)量的感知；②集中式長租公寓對整棟樓宇進(jìn)行管理，完善安全設(shè)施設(shè)備，配備足夠數(shù)量的安保人員，增加租客的租住安全感；③在公共區(qū)域設(shè)置健身房、電影院等娛樂休閑設(shè)施，與休息區(qū)做好隔聲措施，防止相互打擾；④出租前了解租客需求，調(diào)整房間內(nèi)配套設(shè)施，減少資源浪費。

2）面向不同租客，提供差異化服務(wù) ①長期租賃青年對家庭的歸屬感較強(qiáng)，對房間內(nèi)部設(shè)施要求較高。這類青年初到天津工作，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，對租房價格較敏感；②在津擁有住房的青年選擇長租公寓，大多居住地離公司較遠(yuǎn)，上下班通勤時間較長，更看重長租公寓的區(qū)位條件，對租住舒適度要求較高但清潔打掃時間較少，公寓配套服務(wù)對其吸引力較大；③臨時租住青年要求較低，普遍關(guān)注公寓地理位置及基礎(chǔ)設(shè)施，以此滿足日常生活及工作需要。

3）結(jié)合市場政策，提高核心競爭力 ①分析住房市場租購價格對比，及時了解青年租住心理及期望，提高自身競爭力；②密切關(guān)注政府各項租售并舉政策，整合各企業(yè)優(yōu)質(zhì)平臺資源，高效匹配出租人與承租人信息，將由不對稱信息引起的資源配置浪費降到最低；③加大租住穩(wěn)定性及區(qū)域條件優(yōu)勢，結(jié)合天津最新出臺的人才引進(jìn)落戶政策，為希望落戶天津的流入青年提供穩(wěn)定的租住地。