淺析房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理

蘇徑舟

【摘 要】近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展，這不僅關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各方面，而且也影響著人們的生活水平，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個(gè)難能可貴的機(jī)遇。但是，房地產(chǎn)企業(yè)要想得以發(fā)展依舊需要投入大量資金，以維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，在進(jìn)行企業(yè)投資與開發(fā)過程中，仍然存在諸多問題和巨大的籌資壓力，降低了企業(yè)的融資效率，從而使企業(yè)資金無法實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。文章通過介紹我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，系統(tǒng)分析了房地產(chǎn)籌資管理問題的原因，并提出完善房地產(chǎn)企業(yè)融資策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);房地產(chǎn)籌資;籌資管理

【中圖分類號(hào)】F293.33 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2019）09-0245-02

1 房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理現(xiàn)狀

1.1 銀行信貸是房地產(chǎn)籌集資金的主要渠道

銀行貸款具有風(fēng)險(xiǎn)較小、資本成本較低及貸款速度較快等特點(diǎn)，是我國房地產(chǎn)企業(yè)最主要的籌資來源。良好的企業(yè)業(yè)績表示企業(yè)有不錯(cuò)的資金信譽(yù)和更好的發(fā)展前途，讓企業(yè)更易取得銀行借貸，獲得更多的外部籌資，但不是所有的銀行都愿意為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在選擇銀行信貸這種籌資方式時(shí)也不可避免地要面臨籌資風(fēng)險(xiǎn)。但是，從近幾年房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的趨勢來看，銀行信貸作為房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要渠道在短期內(nèi)仍是無法改變的事實(shí)。

1.2 房地產(chǎn)信托發(fā)展受阻

房地產(chǎn)信托是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢，聚集若干投資者的資金投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，為委托人獲取收益的行為[1]。在一定情況下，房地產(chǎn)信托籌資方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利。當(dāng)銀行貸款的法律政策處于緊縮狀態(tài)時(shí)，銀行貸款的籌資方式就受到阻礙，這時(shí)房地產(chǎn)信托就能為企業(yè)提供一個(gè)更好的籌資渠道，讓企業(yè)能夠順利完成籌資工作。然而，當(dāng)采用房地產(chǎn)信托籌集的資金超過一定限度時(shí)，也會(huì)受到限制，從而制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

1.3 股票或債券籌資使用頻率較低

相關(guān)政府部門制定了嚴(yán)格的法律政策，導(dǎo)致我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還無法達(dá)到上市條件，所以采用發(fā)行股票或債券的籌資方式進(jìn)行融資的概率較低。房地產(chǎn)債券相對(duì)于一般債券來說，具有較高的收益和較好的安全性，但受到國家政策制度的限制，發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)很少。此外，無論是股票籌資還是債券籌資都會(huì)產(chǎn)生一定的籌資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致市場運(yùn)行機(jī)制存在一定缺陷，所以目前我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一般都不采用這種籌資方式。

1.4 相關(guān)法律制度缺乏

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)將會(huì)牽涉重要的經(jīng)濟(jì)權(quán)益，從而對(duì)社會(huì)資金流向產(chǎn)生影響。近年來，我國頒布了一系列相關(guān)的企業(yè)籌資法規(guī)，但是大部分法規(guī)內(nèi)容不夠細(xì)致，導(dǎo)致我國缺乏健全可行的法律體系。面對(duì)激烈的競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須有相關(guān)的法律作為支撐，才能獲得競爭優(yōu)勢，但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)法律還存在很多不足，從而導(dǎo)致籌資管理困難重重。

2 房地產(chǎn)企業(yè)籌資問題產(chǎn)生的原因

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)缺乏多層次金融體系

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，但是仍然面臨著很多問題，特別是與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)還存在不少缺陷。對(duì)我國目前房地產(chǎn)體系來說，收益和風(fēng)險(xiǎn)極度不對(duì)等，籌資渠道過于單一化，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)籌資效率低下且面臨巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。為了讓房地產(chǎn)金融市場服務(wù)體系更加完善，房地產(chǎn)金融商品更加全面化，政府部門應(yīng)該進(jìn)行適度的宏觀調(diào)控，以此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)具有融資成本低、限制條件少及財(cái)務(wù)利益與風(fēng)險(xiǎn)相適應(yīng)等特點(diǎn)。通常情況下，企業(yè)長期負(fù)債與短期負(fù)債應(yīng)在一個(gè)合理的比例上，企業(yè)負(fù)債率不應(yīng)該高于50%。然而，我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)65%，導(dǎo)致企業(yè)籌資成本提高，企業(yè)發(fā)展能力受阻。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制企業(yè)負(fù)債率，避免籌資成本和籌資風(fēng)險(xiǎn)增加，從而提升企業(yè)籌資效率，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

2.3 房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)機(jī)制和監(jiān)督管理不足

我國房地產(chǎn)企業(yè)不僅面臨很多籌資方面的問題，而且與我國房地產(chǎn)金融市場相關(guān)的調(diào)節(jié)機(jī)制和法律法規(guī)建設(shè)并不完善，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中面臨融資風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)政府部門必須及時(shí)采取控制措施，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，才能提升房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理水平，進(jìn)而提高融資效率。

2.4 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)缺乏認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)在籌資管理過程中，必須加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，正確認(rèn)識(shí)和科學(xué)評(píng)估融資風(fēng)險(xiǎn)，并積極采取應(yīng)對(duì)措施。目前，我國很多財(cái)務(wù)管理人員嚴(yán)重缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，不能根據(jù)未來環(huán)境的變化對(duì)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，也不能真正把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，只會(huì)不斷擴(kuò)大投資規(guī)模，缺乏協(xié)調(diào)投資風(fēng)險(xiǎn)與融資風(fēng)險(xiǎn)的能力，嚴(yán)重制約了我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理措施

3.1 構(gòu)建完善的房地產(chǎn)金融體系

目前，房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益加劇，如何在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間構(gòu)建完善的房地產(chǎn)金融體系，以此降低企業(yè)籌資成本和籌資風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)非常值得思考的問題。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身情況，遵循市場規(guī)律，盡力使企業(yè)利益最大化，不斷提升市場競爭力。這就要求國家在合適時(shí)機(jī)放寬房地產(chǎn)企業(yè)的上市條件，積極創(chuàng)建多元化的籌資渠道，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)融資體系，降低企業(yè)的融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，提高融資效率，讓我國房地產(chǎn)金融業(yè)得以快速發(fā)展。

3.2 積極發(fā)展房地產(chǎn)信托融資方式

目前，房地產(chǎn)信托在我國悄然興起，無形中給房地產(chǎn)企業(yè)注入新的融資方式。雖然目前我國信托機(jī)構(gòu)不多，并且大多數(shù)沒有得到很好的發(fā)展，不能真正起到分散和管理風(fēng)險(xiǎn)的作用，但是根據(jù)相關(guān)專家預(yù)測，房地產(chǎn)信托融資將會(huì)成為日后房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。因此，相關(guān)政府部門不僅要加強(qiáng)房地產(chǎn)信托監(jiān)管，還要不斷規(guī)范房地產(chǎn)信托融資方式，從而促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場不斷完善。

3.3 促進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化發(fā)展

住房抵押貸款證券化是指將抵押貸款作為擔(dān)保的債券，通過二級(jí)市場轉(zhuǎn)賣給市場投資者，以此分散融通資金和抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，我們不僅需要促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場不斷發(fā)展，而且要建立相關(guān)的調(diào)節(jié)和保險(xiǎn)機(jī)制，結(jié)合國家相關(guān)政策和自身實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)由儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資，推動(dòng)我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化發(fā)展。

3.4 健全和完善法律政策制度

相關(guān)政府部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理并規(guī)范各種融資行為，防止引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。首先，完善相應(yīng)的法律法規(guī)，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建多元化的籌資渠道，借鑒國外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，補(bǔ)充并完善相關(guān)法律條例，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展;其次，為了給房地產(chǎn)企業(yè)提供更好的資金支持，要不斷完善房地產(chǎn)金融市場，合理安排融資結(jié)構(gòu)，不斷擴(kuò)大企業(yè)投資規(guī)模，以此降低企業(yè)的籌資成本和籌資風(fēng)險(xiǎn);最后，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況，針對(duì)性地進(jìn)行日常融資管理，提高融資效率，進(jìn)而使企業(yè)利益最大化。

4 總論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資管理影響著企業(yè)的整體發(fā)展，能夠保證日常經(jīng)營活動(dòng)順利進(jìn)行，讓企業(yè)能更好地調(diào)整結(jié)構(gòu)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展。本文描述了房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理的現(xiàn)狀及存在問題，分析問題產(chǎn)生的原因，并針對(duì)具體問題提出解決措施。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身發(fā)展實(shí)際，加強(qiáng)控制和監(jiān)督企業(yè)資金，建立完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析預(yù)警機(jī)制，使企業(yè)充分適應(yīng)資本市場、風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境和法律法規(guī)的變化，進(jìn)而推動(dòng)建立多元化融資渠道，讓房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展。

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