當前房地產(chǎn)企業(yè)風險防范控制探討

李振國 隋玉杰

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中存在的風險因素較多，為防止風險對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟影響，應加強對金融風險的管控，積極響應國家房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標，加強對建設階段的控制，減少房地產(chǎn)風險的發(fā)生，提高其應對風險的能力，推動房地產(chǎn)在國家正確的方針指導下穩(wěn)步發(fā)展。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；政策風險；質(zhì)量風險

1、房地產(chǎn)存在的風險

1.1政策風險

當前房地產(chǎn)的總體把持較為平穩(wěn)的狀態(tài)運行，市場預期趨于理性，房地產(chǎn)企業(yè)應做好房地產(chǎn)統(tǒng)計和市場監(jiān)測預警，加強對地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的評價考核，促進房地產(chǎn)業(yè)向國家政策方向靠攏，加強研究建立促進房地產(chǎn)市場平衡穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，并做好實施構成的評估和跟蹤。房地產(chǎn)應建立穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調(diào)控目標的體制，夯實城市主體責任，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風險。運用信息化管理體系，建立完善的監(jiān)控體系，確保收集數(shù)據(jù)的全面性、準確性，加快建設以大數(shù)據(jù)為基礎的房地產(chǎn)監(jiān)測系統(tǒng)，為分析研判房地產(chǎn)市場形勢和開展有效調(diào)控提供技術支撐。

1.2市場風險

隨著建筑市場規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)業(yè)面臨行業(yè)競爭方面的風險，表現(xiàn)最為突出的就是房地產(chǎn)企業(yè)已投資完成的房地產(chǎn)項目不能在預期的時間內(nèi)回收資金，造成資金的緊張局面。信息化技術的快速發(fā)展，使人們的世界觀發(fā)生重要的變化，人們從對物質(zhì)的最求，逐步向居住的環(huán)境的舒適性、品味性等方向轉變。這就造成房地產(chǎn)業(yè)必須改變傳統(tǒng)的思想觀念，不能一味的沉浸在老的思想觀念里。

由于房地產(chǎn)項目具有規(guī)模大、周期長、專業(yè)性強的特點，在建設過程中，由于國家經(jīng)濟政策的變化，不僅對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響，而且人們在房地產(chǎn)消費方面的主張、需求也會發(fā)生變化，因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的對市場發(fā)展前景進行預判，極有可能造成價格過低或產(chǎn)品銷售困難，對房地產(chǎn)開發(fā)商的投資效益造成影響。

1.3房地產(chǎn)建設過程風險

1.3.1設計風險

設計質(zhì)量對房地產(chǎn)后期產(chǎn)生直接影響，如在設計時，設計風格不能滿足現(xiàn)代人們對建筑風格的需要，建筑面積設計不合理、戶型設計及比例不合理、小區(qū)的容積率太大、綠化率與小區(qū)建筑不搭配，一旦產(chǎn)生這種風險，房地產(chǎn)開發(fā)商將引起一系列連鎖反應。其最根本的原因就是設計存在偏差、設計參數(shù)偏差，設計方案不合理、不科學等。

1.3.2進度風險

通過對進度風險產(chǎn)生原因進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺、資金鏈斷裂、施工隊伍施工能力較差，根本滿足不了房地產(chǎn)施工的進度要求，進而對房地產(chǎn)的質(zhì)量、安全產(chǎn)生影響，最終導致工期延誤。

由于工期的延誤，造成房地產(chǎn)施工成本的增加，例如現(xiàn)場管理人員的工資、福利及規(guī)費等，還有房地產(chǎn)企業(yè)需要付出更多的融資成本，加大對房地產(chǎn)企業(yè)的進度風險預控。工期延誤后，房地產(chǎn)不能如期進行交房，可能導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨更多不可控制的市場環(huán)境風險，在一定程度擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。

1.3.3質(zhì)量風險

質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的生命，人們對房地產(chǎn)不但追求舒適性，而且還對居住環(huán)境的安全性進行考慮，如果房地產(chǎn)品的質(zhì)量太差，人們根本無法居住。一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，不但影響施工進度的順利進行，而且對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益、企業(yè)形象、企業(yè)文化等產(chǎn)生負面影響，將在競爭日益激烈房地產(chǎn)業(yè)中處于劣勢地位。

施工質(zhì)量風險的產(chǎn)生的原因是多方面的，例如施工方案不具有實施性、建筑材料不滿足設計及國家相關規(guī)范要求、施工隊伍素質(zhì)差、監(jiān)理不能有效的控制現(xiàn)場等。因此，在施工過程中，必須加強對施工質(zhì)量的管理，嚴格控制施工過程中每道工序，嚴格按照規(guī)范要求進行施工，出現(xiàn)質(zhì)量問題及時進行處理，并做好施工組織設計、材料供應商、竣工驗收等工作，確保工程質(zhì)量滿足設計要求。

2、房地產(chǎn)企業(yè)存在風險的應對措施

2.1關注政策變化，適時調(diào)整融資方案

為促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，應結合當前房地產(chǎn)發(fā)展形勢，建立防范房地產(chǎn)領域風險的應急預案，防止房地產(chǎn)市場供求不平衡、房地產(chǎn)爛尾、高杠桿融資等風險，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，確保房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性。

為了提高房地產(chǎn)企業(yè)應對風險能力，房地產(chǎn)企業(yè)必須具有能夠準確判斷房地產(chǎn)市場的需求動向，并根據(jù)政策的變化適時調(diào)整自己的融資方案，在一定程度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)應對風險的能力。房地產(chǎn)企業(yè)要想健康發(fā)展，必須加強自身的融資方面的學習，合理優(yōu)化與配置資源，提高自身對國家宏觀調(diào)控所具有的抗風險的能力。

2.2準確把握市場動態(tài)，市場定位合理

房地產(chǎn)企業(yè)為了更好更快的發(fā)展，必須對房地產(chǎn)市場進行準確定位，了解我國房地產(chǎn)業(yè)方面的法律法規(guī)及當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，并對以后的發(fā)展趨勢進行分析。加強對房地產(chǎn)項目的地點、環(huán)境、功能要求等特點進行全面考察，深入了解房地產(chǎn)市場發(fā)展的行情，明確項目的客戶，特別是加強對附近樓盤的設計理念、售價、面積、開發(fā)實力方面的了解，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，提高競爭力，形成一套具有自身經(jīng)營特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品風格，為某一特定要求的消費者提供更加便利、更具特質(zhì)的產(chǎn)品，準確定位，深入發(fā)展，在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)競爭中占據(jù)一席之地。

2.3加強工程質(zhì)量管理，減少質(zhì)量風險

在施工過程中，現(xiàn)場管理人員嚴格按照設計圖紙要求進行管理，不能將質(zhì)量管理流于形式，增強自身的責任感，發(fā)現(xiàn)施工中存在的質(zhì)量問題及時提出來，并進行改正。根據(jù)房地產(chǎn)項目特點，建立健全質(zhì)量管理體系，明確職責，責任到人，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對質(zhì)量管理人員的培訓，確保工程質(zhì)量管理團隊專業(yè)化水平，提升管理人員的職業(yè)道德素質(zhì)，并能適應工程質(zhì)量管理環(huán)境和工程質(zhì)量管理要求的不斷變化，從而促使工程質(zhì)量管理工作更好地做好事前管理，杜絕質(zhì)量風險的發(fā)生。

結語：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險比較多，雖然房地產(chǎn)企業(yè)采取了一定的應對措施，但房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風險依然存在，不能絕對消除房地產(chǎn)的風險。為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)必須針對目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，優(yōu)化房地產(chǎn)施工方案，提高質(zhì)量管理人員的管理水平，增強自身抗風險的能力，獲取更多的經(jīng)濟效益，提升自身的競爭力。

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[2]徐長生，田敏，鐘春平.預期能否解釋房地產(chǎn)市場的繁榮與衰退？——基于預期視角的研究進展與爭議[A].外國經(jīng)濟學說與中國研究報告（2016）[C].2015年.

作者簡介：

李振國，青島靈海匯置業(yè)有限公司，山東青島；

隋玉杰，青建集團股份公司，山東青島。