對(duì)推行房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理的思考

李輝

[摘要]以精細(xì)化管理內(nèi)容為研究對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化的管理要點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行深入研究，希望通過(guò)探究后，可以對(duì)該領(lǐng)域的工作人員提供一些幫助。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);企業(yè);精細(xì)化管理

伴隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的快速發(fā)展，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的不斷加快，在很大程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展和規(guī)范。隨著“國(guó)五條”的頒布和實(shí)施，國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度逐漸加大，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了略顯疲軟的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。從這個(gè)角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中必須積極的轉(zhuǎn)變觀念，應(yīng)用精細(xì)化的管理措施，以市場(chǎng)的規(guī)范為契機(jī)，全面提升自身的管理水平。精細(xì)化管理能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化與數(shù)據(jù)化，通過(guò)明確各個(gè)崗位人員的責(zé)任和義務(wù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)處置在實(shí)際工作中存在的問(wèn)題和不足，從而全面提升工作效率。

一、精細(xì)化管理的內(nèi)涵

精細(xì)化管理是非?，F(xiàn)代化的管理方式，也是企業(yè)文化的一種體現(xiàn)方式。精細(xì)化管理的內(nèi)涵具體包括：（一）精益求精。全面提升產(chǎn)品的質(zhì)量，做好做實(shí)各項(xiàng)管理和服務(wù)工作。（二）準(zhǔn)確及時(shí)。精細(xì)化管理可以大大提升信息的準(zhǔn)確度，領(lǐng)導(dǎo)層決策科學(xué)準(zhǔn)確，基層人員執(zhí)行也更加的精確。（三）執(zhí)行細(xì)化，注重細(xì)節(jié)。精細(xì)化管理需要采用數(shù)據(jù)化管理，將各項(xiàng)工作全面量化，確保落實(shí)到位。（四）管理嚴(yán)格，嚴(yán)控偏差。精細(xì)化管理具備較高的標(biāo)準(zhǔn)化要求，嚴(yán)格執(zhí)行管理制度。（五）創(chuàng)新改進(jìn)，不斷完善。精細(xì)化管理在實(shí)施過(guò)程中要秉承創(chuàng)新理念，從而可以貼合市場(chǎng)和政策要求，逐步完善各項(xiàng)管理制度。（六）以人為本。精細(xì)化管理需要充分重視人的責(zé)任，最大程度為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

二、精細(xì)化管理的必要性

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，該行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)壓力在逐漸增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸的從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，所以此時(shí)的消費(fèi)者更加關(guān)注的是房地產(chǎn)的質(zhì)量，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，就需要加強(qiáng)自身的管理，采用精細(xì)化管理的方式來(lái)提升管理水平，從而可以提升自身的市場(chǎng)占有率，也能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的提升。房地產(chǎn)企業(yè)采用精細(xì)化管理方式，其必要性主要有如下的幾個(gè)方面：

（一）提升管理水平的必然要求

房地產(chǎn)企業(yè)是資源高度整合型的企業(yè)，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中需要大宗土地資源作為支撐，融資投資的規(guī)模較大，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行管理中，需要加強(qiáng)自身的運(yùn)營(yíng)管理和資本的合理運(yùn)轉(zhuǎn)，提升項(xiàng)目盈利能力，最終實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略需要，提升項(xiàng)目綜合效益。在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理方式之后，將其戰(zhàn)略管理應(yīng)用到開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，積極落實(shí)各項(xiàng)管理模式，從而可以做好各項(xiàng)管理工作。

（二）提升綜合效益的必然要求

精細(xì)化管理是目前房地產(chǎn)企業(yè)切實(shí)提升自身競(jìng)爭(zhēng)力的必然選擇，房地產(chǎn)企業(yè)如果只是通過(guò)技術(shù)措施來(lái)提升市場(chǎng)占有率是不現(xiàn)實(shí)的，更應(yīng)該利用精細(xì)化管理方式，取得市場(chǎng)的信任，獲得消費(fèi)者的認(rèn)可，大大提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最終提升自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和品牌影響力，從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)分析，很多的大型房地產(chǎn)企業(yè)都開(kāi)始應(yīng)用精細(xì)化管理方式，并且取得了非常好的效果。精細(xì)化管理主要可以達(dá)到如下的目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)管理信息化、責(zé)任分工更加的明確、操作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化要求、項(xiàng)目的分階段細(xì)化管理，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施的過(guò)程中可以達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的需要，從而可以達(dá)到全面的信息化管理。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中采用精細(xì)化管理方式，可以提升企業(yè)創(chuàng)新能力，使得工作流程更加的規(guī)范化，最終可以給企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)。

三、精細(xì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理，主要是通過(guò)如下的幾個(gè)方面：管理從隨意化逐漸的轉(zhuǎn)變?yōu)闃?biāo)準(zhǔn)化：從經(jīng)驗(yàn)管理方式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榭茖W(xué)管理方式：發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)的分解落實(shí)更加細(xì)化，讓企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃能有效貫徹到每個(gè)環(huán)節(jié)并發(fā)揮作用，同時(shí)企業(yè)的整體執(zhí)行能力得到大幅提升;精細(xì)化管理理念全面融入企業(yè)文化和制度建設(shè)，成為各級(jí)干部員工的思想自覺(jué)和行動(dòng)自覺(jué)：促使管理流程更加的規(guī)范化，各項(xiàng)工作開(kāi)展更加的順暢：企業(yè)管理效率、資金使用效率和整體收益得到有效提升。

四、精細(xì)化管理的核心內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)采取精細(xì)化管理的方式，主要的工作內(nèi)容就是進(jìn)行流程的精細(xì)化管理。業(yè)務(wù)流程精細(xì)化是在房地產(chǎn)管理工作科學(xué)性與合理性的基礎(chǔ)上所進(jìn)行的，在實(shí)際管理中需要進(jìn)行生產(chǎn)流程、管理流程的合理設(shè)定，從而可以保證各項(xiàng)管理制度可以順利的進(jìn)行。從各個(gè)行業(yè)的發(fā)展的實(shí)際情況分析可以發(fā)現(xiàn)，那些注重管理細(xì)節(jié)的企業(yè)大多都獲得了較大成功。精細(xì)化管理方式應(yīng)該注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的細(xì)節(jié)管理，所有工作細(xì)節(jié)都應(yīng)該進(jìn)行系統(tǒng)化、科學(xué)化的控制，保證各項(xiàng)管理制度都具備可操作性。

業(yè)務(wù)流程的管理需要經(jīng)過(guò)制定、再造與精細(xì)化管理處理。流程的制定要求領(lǐng)導(dǎo)對(duì)企業(yè)各個(gè)管理流程進(jìn)行系統(tǒng)化的審查與分析，并且能夠檢查其各個(gè)流程是否正常的運(yùn)行，是否存在資源配置不合理等方面的問(wèn)題。流程的再造就是通過(guò)調(diào)研審查，研判業(yè)務(wù)流程是否符合科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性與統(tǒng)一性的要求，并且根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需要，不斷完善企業(yè)管理架構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理最為重要的一個(gè)方面就是管理流程的精細(xì)化，該過(guò)程是提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的主要措施。經(jīng)過(guò)多個(gè)先進(jìn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)可以發(fā)現(xiàn)，流程精細(xì)化管理可以更好的明確工作環(huán)境與管理責(zé)任人，可以有效保證企業(yè)管理工作的正常進(jìn)行，尤其是在市場(chǎng)比較蕭條的情況下，該管理模式可以將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，能夠積極的度過(guò)難關(guān)，因此，精細(xì)化管理是目前企業(yè)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵性措施。比如，萬(wàn)科地產(chǎn)在建立了完善的精細(xì)化管理流程系統(tǒng)之后，并做好貫徹落實(shí)，從而推動(dòng)各個(gè)項(xiàng)目全部有效穩(wěn)定推進(jìn)，同時(shí)大幅降低了因?yàn)楣芾聿簧贫鴮?dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。經(jīng)過(guò)了多年的運(yùn)行，萬(wàn)科地產(chǎn)已經(jīng)形成了一套完整的管理流程，并且有具體的操作指南，對(duì)于企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力提升是非常有益的，企業(yè)已經(jīng)逐漸的形成健康、高效的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

五、如何實(shí)施好精細(xì)化管理

（一）前期定位的精細(xì)化

從房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策情況，對(duì)項(xiàng)目最終利潤(rùn)和推進(jìn)效率的影響超過(guò)了70%。進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)投資，就要以深入了解市場(chǎng)條件為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行環(huán)境的調(diào)研和分析，并且掌握全面的資料，做扎實(shí)做具體做充分可研報(bào)告，提前確定項(xiàng)目推進(jìn)的路線圖和流程圖，提升決策的準(zhǔn)確度，可以基本明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所存在的風(fēng)險(xiǎn)以及最終所獲取的價(jià)值。

（二）工程設(shè)計(jì)的精細(xì)化

社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，消費(fèi)者的思想和理念也在發(fā)生著一定的轉(zhuǎn)變，對(duì)于居住環(huán)境的要求也在不斷演變和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的研發(fā)工作應(yīng)該與人民群眾的日常生活需要和安全性要求充分結(jié)合起來(lái)，并且還要符合人民群眾在精神層面和理想情懷方面的需要。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，就要實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理，必須要堅(jiān)持“以人為本”的理念來(lái)開(kāi)展，以消費(fèi)者的實(shí)際需求為出發(fā)點(diǎn)，切實(shí)保證項(xiàng)目建設(shè)具備便利性、安全性與觀賞性，滿足人們的正常生活需要。

（三）選材與施工管理的精細(xì)化

如果沒(méi)有現(xiàn)代施工工藝與先進(jìn)施工材料的保證，即使設(shè)計(jì)水平非常高，也難以保證設(shè)計(jì)的品質(zhì)達(dá)到要求。住宅是人們居住的家，同時(shí)也是家庭財(cái)富的集聚，關(guān)系著一個(gè)家庭的穩(wěn)定與生活。具有較高責(zé)任意識(shí)的開(kāi)發(fā)商需要從居住者的角度出發(fā)，根據(jù)區(qū)域定位確定消費(fèi)者定位，做“負(fù)責(zé)任的城市建設(shè)者”，設(shè)身處地的做好施工組織，達(dá)到建好房子的目標(biāo)。做到設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)與施工團(tuán)隊(duì)的有效溝通，杜絕設(shè)計(jì)過(guò)于理想化而無(wú)法實(shí)施，也避免施工水平不夠影響設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)效果。工程施工是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，需要使用大量的人力、物力與財(cái)力，并且最終可以形成房地產(chǎn)產(chǎn)品。從實(shí)踐的角度出發(fā)，施工精細(xì)化管理要從如下的幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行。

1.人員管理的精細(xì)化

一是民主管理，以理服人。完善建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工單位間的制衡關(guān)系和溝通機(jī)制，及時(shí)了解基層項(xiàng)目實(shí)際情況，多為基層項(xiàng)目解決實(shí)際問(wèn)題，提升施工工作的預(yù)見(jiàn)性和前瞻性，滿足項(xiàng)目合理訴求，確保工程及時(shí)推進(jìn)。

二是配置到位，責(zé)權(quán)明晰。做好項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置，做到一切業(yè)務(wù)有專門(mén)部室和專業(yè)人員具體負(fù)責(zé)。全面落實(shí)崗位職責(zé)的管理，明確所有工作人員的責(zé)任義務(wù)和考核指標(biāo)。全面做好各項(xiàng)事務(wù)的監(jiān)督和管理，以安全、質(zhì)量、工期、成本和文明施工為管理主線，進(jìn)行必要的精細(xì)化檢查，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

三是執(zhí)行到位，令行禁止。執(zhí)行力主要表現(xiàn)在員工的工作效率和質(zhì)量，激發(fā)員工積極的工作態(tài)度，從而可以在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中提升團(tuán)隊(duì)的合作精神、進(jìn)取精神、責(zé)任意識(shí)和精品意識(shí)。

2.工作安排的精細(xì)化

一是強(qiáng)化安排工作的計(jì)劃性。管理工作人員要根據(jù)職責(zé)與工作任務(wù)來(lái)制定階段工作計(jì)劃，科學(xué)分解目標(biāo)任務(wù)，層層壓實(shí)落實(shí)責(zé)任，逐項(xiàng)逐步完成工作任務(wù)。

二是強(qiáng)化安排工作的超前性。管理人員需要從項(xiàng)目的全局高度出發(fā)，超前完成工作計(jì)劃，提升管理工作的預(yù)見(jiàn)性，超前謀劃，提前部署，使得工作推進(jìn)更加順利。

三是強(qiáng)化安排工作的周密性。各種材料準(zhǔn)備齊全，技術(shù)準(zhǔn)備充分，解決所有存在影響工程實(shí)施的各類因素，從而可以保證項(xiàng)目可以順利實(shí)施。

四是強(qiáng)化安排工作的數(shù)量化。實(shí)施量化統(tǒng)計(jì)，要明確的規(guī)定項(xiàng)目的工程數(shù)量，此時(shí)需要考慮到項(xiàng)目的強(qiáng)度、工作時(shí)間，并且做好各個(gè)項(xiàng)目的合理化布局，從而可以滿足施工的順利進(jìn)行。

3.施工技術(shù)的精細(xì)化

一是做好施工組織設(shè)計(jì)。作為合格的項(xiàng)目管理人員，在項(xiàng)目籌劃的初期階段，要通盤(pán)思考謀劃施工組織與管理、施工控制與協(xié)調(diào)、施工準(zhǔn)備與實(shí)施、資源配置與使用等具體問(wèn)題，運(yùn)用BIM等先進(jìn)技術(shù)手段，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)、施工環(huán)境和施工規(guī)律，盡量把一切風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題想在前面。

二是及時(shí)做好設(shè)計(jì)變更。施工開(kāi)始之后，對(duì)于設(shè)計(jì)方案中存在的不合理情況，或者設(shè)計(jì)無(wú)法順利實(shí)施的部分，應(yīng)該及時(shí)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通，從而可以更加有利于項(xiàng)目的順利實(shí)施。

三是科學(xué)審核設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)方案制定與審核的過(guò)程中，要從工程的實(shí)際情況出發(fā)，做到質(zhì)量、安全、進(jìn)度與成本的有機(jī)統(tǒng)一，從而促使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益最大化。在設(shè)計(jì)方案實(shí)施階段，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該常駐現(xiàn)場(chǎng)參與管理，加強(qiáng)技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督控制。

四是做好過(guò)程監(jiān)督管控。管理人員應(yīng)該充分做好現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督和巡查管理，保證各項(xiàng)工序順利實(shí)施。通過(guò)質(zhì)檢工程師、監(jiān)理工程師與驗(yàn)收工程師的聯(lián)動(dòng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程中存在的安全隱患，及時(shí)消除隱患，防止出現(xiàn)返工的問(wèn)題。

五是做好細(xì)部工程驗(yàn)收。在完成一道工序后，加強(qiáng)驗(yàn)收與質(zhì)量控制管理，做好工程的施工記錄，對(duì)于驗(yàn)收未通過(guò)的項(xiàng)目，不能開(kāi)始后續(xù)施工，在全面驗(yàn)收合格之后才能開(kāi)始后續(xù)任務(wù)。

4.材料管理的精細(xì)化

一是科學(xué)制定采購(gòu)計(jì)劃。充分掌握施工工藝，施工人員與采購(gòu)人員保持及時(shí)有效溝通，制定出合理的材料供應(yīng)計(jì)劃，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行材料采購(gòu)進(jìn)場(chǎng)。

二是做好材料質(zhì)檢驗(yàn)收。做好所有施工材料的質(zhì)量檢查，并且進(jìn)行必要的跟蹤管理，全面掌握材料的應(yīng)用狀況。

三是做好材料存放管理。要按照材料的性質(zhì)和使用條件進(jìn)行管理，做好防腐、防潮處理，防止在存放的過(guò)程中出現(xiàn)材料變質(zhì)、損壞等問(wèn)題。同時(shí)做好材料入庫(kù)出庫(kù)登記，避免失竊和浪費(fèi)現(xiàn)象。

（四）營(yíng)銷組織的精細(xì)化

營(yíng)銷精細(xì)化管理不僅僅體現(xiàn)在營(yíng)銷方式的精細(xì)化方面，其中還包含了對(duì)顧客滿意度、對(duì)市場(chǎng)供需關(guān)系變化趨勢(shì)的及時(shí)準(zhǔn)確了解等方面，全面深入進(jìn)行各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研與分析，制定出科學(xué)合理的管理制度，加大力度進(jìn)行營(yíng)銷工作人員的培訓(xùn)和教育，科學(xué)合理做好售樓中心的選址和布置，明確有效營(yíng)銷經(jīng)費(fèi)的投入方向，從而給消費(fèi)者提供更加完善、更有吸引力的服務(wù)。對(duì)于影響精細(xì)化管理的部分與環(huán)節(jié)，需要進(jìn)行合理的處理和改革，最終可以提升顧客的滿意度，提供更好的產(chǎn)品服務(wù)，確保產(chǎn)品更加符合市場(chǎng)的需要和客戶的要求，保證營(yíng)銷工作的順利進(jìn)行。

（五）建立標(biāo)準(zhǔn)化體系的動(dòng)態(tài)管理模式

在標(biāo)準(zhǔn)化體現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理模式建立之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)自身的情況與市場(chǎng)的主流趨勢(shì)情況進(jìn)行研究分析，但是，在實(shí)踐過(guò)程中，市場(chǎng)一直處于自我調(diào)整狀態(tài)，因此，在企業(yè)精細(xì)化管理進(jìn)程中必須進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，不能一成不變，所以，在標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)態(tài)管理模式建設(shè)中，要按照建設(shè)的實(shí)際情況，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，提升動(dòng)態(tài)管理的針對(duì)性。

六、結(jié)語(yǔ)

精細(xì)化管理并不是一朝一夕的工作，需要持續(xù)的改革和發(fā)展才能實(shí)現(xiàn)最終的效果。房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境比較惡劣，而消費(fèi)者的要求卻在逐漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理可以嚴(yán)格的控制各個(gè)環(huán)節(jié)，提升管理工作質(zhì)量，保證各項(xiàng)管理措施能夠落實(shí)到位，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，也能夠推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。