基于系統(tǒng)化思維改革完善住房市場體系研究

文/魏東泉 江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進中心 江蘇南京 210000

1、引言

李克強總理在2019年的政府工作報告中指出，要更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。政府工作報告中的最新要求，為未來一段時期住房與房地產(chǎn)工作指明了方向，是住房與房地產(chǎn)各項工作的根本遵循。但是，目前理論界和實踐界對于住房市場體系的內(nèi)涵和外延、住房市場體系的組織結(jié)構(gòu)及運行機制、對照新時代住房發(fā)展新要求如何改革完善等方面缺乏系統(tǒng)研究，本文擬就上述問題進行探討分析，以期為住房與房地產(chǎn)有關(guān)工作提供決策參考。

2、概念及相關(guān)內(nèi)涵

所謂市場體系，即由相互聯(lián)系的各類市場組成的有機統(tǒng)一體。從系統(tǒng)科學的角度來看，住房市場體系應該是一個包括與住房有關(guān)的經(jīng)濟體和經(jīng)濟關(guān)系通過經(jīng)濟活動形成的復雜而又統(tǒng)一的大系統(tǒng)。參考文化市場體系建設的有關(guān)理論，住房市場體系包含住房市場體系的組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、住房市場體系的運行系統(tǒng)、住房市場體系的調(diào)控監(jiān)管系統(tǒng)三個子系統(tǒng)，下面逐一對住房市場體系的這三個子系統(tǒng)進行分析，并給出改革完善住房市場體系的有關(guān)意見和建議。

3、住房市場體系的組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)

住房市場體系的組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，包括住房市場體系的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)和住房市場體系的組織系統(tǒng)兩個子系統(tǒng)（詳見圖1）。住房市場體系的結(jié)構(gòu)即住房市場體系的具體構(gòu)成形式，包括住房商品市場，如住房買賣市場、住房租賃市場等，其中住房買賣市場又分為新房市場和二手房市場；住房要素市場，包括與住房這一商品緊密相關(guān)的各種要素所構(gòu)成的市場，如土地市場、金融市場、開發(fā)建造技術(shù)市場、原材料市場等。住房市場體系的組織即參與住房生產(chǎn)經(jīng)營活動的各類市場主體，主要包括住房市場的供應主體、需求主體和管理服務主體：供應主體包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、二手房房主、二手房房東；需求主體包括購房者、租房者。管理服務主體包括進行房地產(chǎn)市場調(diào)控和行業(yè)監(jiān)管的政府主管部門、為住房市場提供資金的金融機構(gòu)，以及從事住房買賣的經(jīng)紀機構(gòu)、從事房屋估價的估價機構(gòu)、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會等其他有關(guān)機構(gòu)，其主要職能是為住房市場供求主體的生產(chǎn)經(jīng)營活動提供監(jiān)管及服務。

圖1 住房市場體系的組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)

4、住房市場體系的運行系統(tǒng)

住房市場體系是一個包含供應、需求、信貸、調(diào)控組成的復雜系統(tǒng)，各個子系統(tǒng)和要素功能間相輔相成，形成相互促進和相互制約關(guān)系。

住房供應可以歸結(jié)為兩大類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的新房，一類是市場上需要出售或者出租住房的二手房房主或二手房房東。住房需求也可以歸結(jié)為兩大類：一類是購房需求，一類是租房需求。購房需求又可以分為三類：一是居住性需求，即購買住房是為了滿足居住需求；二是保值性需求，即購買住房是為了避免貨幣貶值，獲得合理的預期收益，比如房價上漲帶來的資產(chǎn)增值、出租房屋帶來的租金回報；三是投機性需求，即單純從住房價差中獲利，對住房資源本身的利用或贏利狀況并不感興趣。住房供應和需求共同決定房價或租金價格，反過來房價或租金價格也會影響住房的供應和需求。

住房信貸在住房市場體系運行中的作用主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住房開發(fā)建設過程中需要從金融機構(gòu)獲得貸款支持，以降低自有資金壓力；二是購房者購買住房也需要從銀行獲得貸款支持，以提高住房購買能力，目前全款購房者所占比重相對較小，此外，部分租房者也需要從金融機構(gòu)獲得租金貸支持，以改善租住條件。

政府部門在住房市場體系運行過程中主要負責宏觀調(diào)控和微觀監(jiān)管兩個方面的職責：一方面，在市場失靈時，綜合運用土地、金融、財稅、投資、立法等手段，并通過必要的行政手段，對住房市場進行調(diào)控糾偏，以使住房市場運行在正確軌道、量價波動在合理區(qū)間；另一方面，通過對市場主體經(jīng)營行為的微觀監(jiān)管，為住房市場發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。

圖2 住房市場體系的運行系統(tǒng)

5、住房市場體系的調(diào)控監(jiān)管系統(tǒng)

住房市場體系的調(diào)控監(jiān)管系統(tǒng)主要由宏觀調(diào)控體系、微觀監(jiān)管體系及法律法規(guī)體系構(gòu)成，其主要職能是通過對住房市場的調(diào)控、監(jiān)管，規(guī)范市場主體行為，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，住房市場的宏觀調(diào)控體系是指政府主管部門通過土地、金融、財稅、立法和必要的行政手段，引導、調(diào)節(jié)、控制住房市場發(fā)展，以使住房市場達到供求基本均衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的發(fā)展狀態(tài)。住房市場的微觀監(jiān)管體系是指政府主管部門通過對市場經(jīng)營主體的事前事中事后全方位監(jiān)管，防止住房市場不正當生產(chǎn)經(jīng)營行為的發(fā)生，維護住房市場的公平競爭環(huán)境、保護市場供需雙方的合法權(quán)益。住房市場的法律法規(guī)體系是改革完善住房市場體系的根本保障，從住房商品生命周期的角度看，主要包括征收拆遷、工程建設、房產(chǎn)交易等方面的法律法規(guī)。

圖3 住房市場體系的調(diào)控監(jiān)管系統(tǒng)

6、改善完善住房市場體系的對策分析

改革完善現(xiàn)有住房市場體系，充分發(fā)揮市場在住房資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府引導、調(diào)控和監(jiān)管職能，完善現(xiàn)有調(diào)控監(jiān)管方式，努力營造各類市場主體公平競爭的良好發(fā)展環(huán)境，促進住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展，促進全體居民住有所居。

6.1 完善多層次的住房產(chǎn)品市場

加快形成新房、二手房市場互補，住房買賣和租賃市場共同發(fā)展的市場格局，以改善市場結(jié)構(gòu)、豐富市場供應，減輕市場供應壓力，緩解供求矛盾。鼓勵和引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強化市場調(diào)研分析，開發(fā)建設高中低價位、大中小戶型、科技綠色節(jié)能產(chǎn)品、養(yǎng)老醫(yī)療旅游產(chǎn)品等，滿足不同收入群體、不同家庭結(jié)構(gòu)、不同年齡層次居民的多樣化住房需求。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快新產(chǎn)品、新技術(shù)應用推廣力度，不斷強化產(chǎn)品設計，不斷加快住房產(chǎn)品更新?lián)Q代步伐，不斷提升產(chǎn)品和服務品質(zhì)。加大住房租賃市場培育力度，在總結(jié)推廣試點經(jīng)驗基礎上，指導大中城市全面培育和發(fā)展住房租賃市場，引導三四線城市根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會和住房市場發(fā)展狀況，穩(wěn)步推進租購并舉住房制度建設，通過財政、稅收等手段，盤活存量住房資源，鼓勵和引導居民將手中閑置房源用于出售或出租，解決新房買賣市場有效供應不足的問題。

6.2 建立完備高效的住房要素市場

在土地方面，嚴格落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動狀況分配建設用地指標，其中，房價上漲壓力較大的城市應該合理增加土地供應，提高住房用地比例，盤活城市閑置和低效能用地；通過土拍限價、限定保證金比例、限定開發(fā)建設周期等方式，合理管控地價和開發(fā)建設節(jié)奏；通過省際土地指標合理流動、調(diào)整優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)和供地用途等方式，控制住房用地供應節(jié)奏。在金融方面，宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投機性購房；根據(jù)住房市場發(fā)展狀況，通過動態(tài)調(diào)整首付比例、利率折扣、貸款額度、貸款年限、貸款條件等，實現(xiàn)房貸需求端管控；通過動態(tài)調(diào)整貸款額度、貸款年限、貸款利率、產(chǎn)品組合等，實現(xiàn)開發(fā)貸需求端管控；通過動態(tài)調(diào)整基準利率、準備金率、公開市場操作等手段，實現(xiàn)資金流動性管控。在技術(shù)及原材料方面，大力推動裝配式建筑、成品住房和綠色建筑“三位一體”融合聯(lián)動發(fā)展，穩(wěn)步推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，通過節(jié)能環(huán)保智能化設施設備的運用，不斷提升住房產(chǎn)品的質(zhì)量。

6.3 構(gòu)建以信用管理為核心的監(jiān)管體系

進一步整頓和規(guī)范住房市場秩序，切實維護人民群眾合法權(quán)益，嚴肅查處虛假宣傳、合同欺詐、捂盤惜售、未批先售、哄抬房價或租金價格、“黑中介”等違法違規(guī)行為，營造有利于住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展的良好市場環(huán)境。以住房市場信用信息數(shù)據(jù)庫建設為基礎，以信用信息公開為監(jiān)督約束手段，以定期公布違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介名單為基本制度，以房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會開展信用評價、分類評定為輔助，構(gòu)建守信激勵、失信懲戒和協(xié)同監(jiān)管機制。

6.4 穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案

堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”為目標，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性；總結(jié)推廣“一城一策”試點經(jīng)驗，夯實城市主體責任，落實好省級政府監(jiān)控和指導責任，扎實開展住房供需調(diào)查，編制和實施住房發(fā)展規(guī)劃，強化供需雙向調(diào)節(jié)，完善和落實土地、金融和財稅等政策“組合拳”；支持專業(yè)化、機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，著力構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，積極引導居民通過先租后買、先小后大逐步改善居住狀況；加快建立科學的監(jiān)控體系，加快建設以大數(shù)據(jù)為基礎的全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)，為分析研判住房市場形勢和開展有效調(diào)控提供技術(shù)支撐。