地鐵車輛基地物業(yè)綜合開發(fā)設(shè)計(jì)研究

【摘要】目前，國(guó)內(nèi)眾多大中型城市的用地日益緊張，高強(qiáng)度開發(fā)力度導(dǎo)致城市內(nèi)土地資源變得彌足珍貴。為了提高土地利用率，對(duì)地鐵車輛基地周邊土地進(jìn)行復(fù)合型利用， “地鐵+物業(yè)”的土地資源使用方式已經(jīng)成為了城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。其中，地鐵車輛基地的物業(yè)開發(fā)模式是典型的軌道交通和房地產(chǎn)綜合開發(fā)戰(zhàn)略。因此，地鐵車輛基地物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)的研究已經(jīng)成為物業(yè)綜合開發(fā)的核心與重點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】地鐵車輛基地；物業(yè)綜合開發(fā)；設(shè)計(jì)

隨著“城鄉(xiāng)一體化”建設(shè)步伐的快速推進(jìn)，城市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口大量進(jìn)入到城市，這一現(xiàn)象對(duì)原本土地資源緊張的大中型城市造成了極大的沖擊，因此提高城市土地資源的利用率和使用的合理性成為了時(shí)下熱點(diǎn)問題，而地鐵車輛基地物業(yè)綜合開發(fā)模式的出現(xiàn)，真實(shí)迎合社會(huì)發(fā)展的需求，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行合理的開發(fā)設(shè)計(jì)，將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及城市人民的生產(chǎn)生活產(chǎn)生中多便利。

1、地鐵車輛基地物業(yè)綜合開發(fā)的意義

1.1“TOD模式”對(duì)城市發(fā)展起到帶動(dòng)作用

現(xiàn)階段市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對(duì)各城市的交通運(yùn)輸造成極大的壓力，而地鐵作為快速交通工具，帶來的安全、便捷、高效為當(dāng)下快節(jié)奏的生活方式提供了一定的保障，某些極具特色的地鐵甚至已經(jīng)成為現(xiàn)代城市的重要標(biāo)志。地鐵在快速發(fā)展、大力建設(shè)的同時(shí)，也給地鐵車輛基地附近的土地利用和項(xiàng)目建設(shè)開展帶來了前所未有的機(jī)會(huì)。近年來，“TOD模式”在城市快速發(fā)展過程中得到了廣泛應(yīng)用，它更加強(qiáng)調(diào)了以城市更新、增強(qiáng)城市活力為導(dǎo)向的綜合開發(fā)，使得城市發(fā)展得到了更高的提升。

1.2有效帶動(dòng)車輛基地周邊區(qū)域發(fā)展

地鐵車輛基地物業(yè)綜合開發(fā)，就是指車輛基地上方或周圍區(qū)域的綜合開發(fā)。本質(zhì)上，這種開發(fā)方法是一種綜合利用場(chǎng)站區(qū)域和提高空間利用的方法，充分挖掘車輛基地占地的潛力，結(jié)合綠化、商業(yè)、教育、居住等優(yōu)良資源，打造高質(zhì)量生活品質(zhì)，宜商、宜居、宜業(yè)的生活圈，形成空間增長(zhǎng)的新核心，有效促進(jìn)城市功能和品質(zhì)的提升。

1.3符合國(guó)家集約用地的政策要求

隨著城市建設(shè)的發(fā)展，地鐵車輛基地用地問題已成為城市發(fā)展中的突出矛盾。為了解決土地利用的突出矛盾，地鐵車輛基地覆蓋開發(fā)項(xiàng)目極大地改善了土地產(chǎn)出和空間環(huán)境，縫合了 “城市傷疤”，間接促進(jìn)了周邊地區(qū)的土地開發(fā)。在土地集約利用的背景下，拓展城市發(fā)展空間是一條重要途徑。但對(duì)于相關(guān)規(guī)劃、國(guó)土、消防、環(huán)保等政策仍需政府盡快出臺(tái)、補(bǔ)充和完善，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，更好的促進(jìn)軌道交通物業(yè)綜合開發(fā)的落實(shí)與發(fā)展。

2、地鐵車輛基地物業(yè)綜合開發(fā)原則

2.1物業(yè)開發(fā)要具有整體、綜合觀念

對(duì)于地鐵車輛基地物業(yè)綜合開發(fā)，其所規(guī)劃的設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)該從整體觀念出發(fā)，為了合理協(xié)調(diào)地鐵車輛基地設(shè)計(jì)的相關(guān)內(nèi)容和上述物業(yè)的開發(fā)，應(yīng)充分依據(jù)城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合周邊環(huán)境因素，要提前了解地鐵車輛基地與物業(yè)開發(fā)之間存在的問題，這樣才能夠設(shè)計(jì)出最科學(xué)、最經(jīng)濟(jì)、最合理的方案。

2.2要嚴(yán)格遵循國(guó)家所頒布的政策進(jìn)行開發(fā)建設(shè)

地鐵車輛基地建設(shè)是城市軌道交通建設(shè)的一部分。其用地屬于軌道交通設(shè)施用地，地鐵車輛基地物業(yè)開發(fā)屬于多功能混合用地，所以在其開發(fā)的過程當(dāng)中必須要考慮國(guó)家所頒布的土地政策對(duì)于該開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的影響，因此要積極依據(jù)國(guó)家所頒布的相關(guān)政策來進(jìn)行分層開發(fā)建設(shè)。

2.3開發(fā)要對(duì)技術(shù)問題要有所保障

現(xiàn)階段，對(duì)于地鐵車輛基地與物業(yè)開發(fā)在技術(shù)上具有較高的要求，因此在地鐵車輛基地進(jìn)行物業(yè)綜合開發(fā)時(shí)，一定要有超高的技術(shù)保障，尤其是在項(xiàng)目的開發(fā)過程當(dāng)中，會(huì)有建筑、結(jié)構(gòu)、工藝、環(huán)境、交通、位移、沉降等諸多問題產(chǎn)生，那么對(duì)于這一問題就要進(jìn)行重點(diǎn)防御，在這一問題的基礎(chǔ)之上提出有效的解決方案或防御方案，從而保障這一開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量。

3、地鐵車輛基地物業(yè)綜合開發(fā)的注意事項(xiàng)

3.1合理確定地鐵車輛基地和物業(yè)綜合開發(fā)范圍

地鐵車輛基地負(fù)責(zé)車輛的維護(hù)、清潔、保養(yǎng)、檢修和停放。其主要功能用房占地面積大，跨度大、分布散。它們通?？梢苑譃榫C合樓、運(yùn)用庫(kù)、咽喉區(qū)、洗車璇輪庫(kù)和試車線等幾個(gè)主要區(qū)域。物業(yè)綜合開發(fā)應(yīng)在滿足地鐵基本建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理技術(shù)的條件下實(shí)現(xiàn)土地混合使用。通常上蓋平臺(tái)和地鐵基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)同時(shí)實(shí)施。

3.2合理優(yōu)化方案和工程預(yù)留

綜合開發(fā)物業(yè)的布局應(yīng)符合車輛基地軌道及功能建筑的結(jié)構(gòu)和工程要求。車輛基地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)結(jié)合物業(yè)開發(fā)方案和進(jìn)度，確保上部結(jié)構(gòu)的布局和方案需要穩(wěn)定。提前預(yù)留并盡量同步建設(shè)物業(yè)開發(fā)小汽車庫(kù)，不僅可以減少浪費(fèi)不必要的工程投資，同時(shí)解決了工程界面、施工荷載、減振降噪等，達(dá)到了節(jié)約、控制成本及項(xiàng)目合理管理的目的。

3.3上蓋物業(yè)綜合一體化設(shè)計(jì)

所謂城市軌道交通車輛基地及物業(yè)綜合開發(fā)一體化設(shè)計(jì)，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，涉及工藝、線路、建筑、結(jié)構(gòu)等20余個(gè)專業(yè)。另外，車輛基地蓋上與蓋下的建筑物功能相差懸殊，但就建筑物本身而言上下部分是密切相關(guān)的一個(gè)不可分割的整體，蓋上建筑物的位置、功能、建筑高度、結(jié)構(gòu)形式、柱網(wǎng)布置、設(shè)備要求等均對(duì)蓋下建筑物有著很大的影響，只有通盤考慮、一體化設(shè)計(jì)方能將上蓋部分結(jié)構(gòu)與車輛基地結(jié)構(gòu)有機(jī)結(jié)合。蓋上、蓋下的同步設(shè)計(jì)也有利于一體化設(shè)計(jì)的優(yōu)化，在滿足交通、環(huán)保、運(yùn)營(yíng)及上部建筑開發(fā)功能的同時(shí)節(jié)約投資。

車輛基地上蓋一體化開發(fā)具有較強(qiáng)的特殊性，在設(shè)計(jì)過程中需要各專業(yè)工種密切配合，不斷方案優(yōu)化，尋求蓋上、蓋下建筑的技術(shù)、成本平衡和控制，方能做出合理的一體化開發(fā)項(xiàng)目。軌道交通線路設(shè)計(jì)應(yīng)在工程可研究階段提前開展站點(diǎn)、車輛基地一體化開發(fā)可行性研究，梳理用地條件，形成軌道交通與物業(yè)開發(fā)結(jié)合的設(shè)計(jì)模式；前期明確軌道交通與物業(yè)開發(fā)建設(shè)的道路交通流線、工程預(yù)留及實(shí)施界面，劃清投資及管理界面，實(shí)現(xiàn)軌道交通土地資源優(yōu)化配置。初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)確定站點(diǎn)周邊用地性質(zhì)，明確物業(yè)開發(fā)業(yè)態(tài)、規(guī)模、功能布局、同步建設(shè)界面、消防、環(huán)境、交通等專題研究、工程成本控制和投資等，提供切實(shí)可行的方案。在施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)一步明確物業(yè)綜合開發(fā)建設(shè)邊界條件。

綜上所述，地鐵車輛基地是地鐵車輛停放和維保的基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)也是地鐵線路正常運(yùn)行的前提保障，通過車輛基地物業(yè)綜合開發(fā)，對(duì)軌道交通沿線及周邊土地綜合開發(fā)利用，更好地集約利用城市土地，拓展提升城市功能和活力，增強(qiáng)軌道交通事業(yè)自身造血?jiǎng)幽?，充分發(fā)揮城市更新的重要作用，高效有力推動(dòng)城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

巨鵬煒，西安地鐵投資發(fā)展有限責(zé)任公司，陜西西安。