地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)模式研究

【摘要】隨著國內(nèi)近些年來社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，地鐵工程建設(shè)不斷獲得了發(fā)展，同時也受到人民群眾的廣泛青睞，由于地鐵這種交通模式的各種優(yōu)勢，使得地鐵成為人們出行的首選方式，為了更好的推進地鐵工程發(fā)展，文章分別地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展存在的主要問題、國內(nèi)地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)的主要模式以及國內(nèi)地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)模式的相關(guān)建議，來針對地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)模式展開相應(yīng)的研究。

【關(guān)鍵詞】地鐵上蓋物業(yè)；合作開發(fā)模式；研究

在國內(nèi)的一線城市中地鐵已經(jīng)成為生活當(dāng)中主要的交通工具，憑借其快速性、安全性、便捷性等方面較高的特點獲得了廣大人民群眾的歡迎，在很大程度上為人們的出行提供了方便。因此，在實施地鐵建設(shè)的時候需要通過融資的手段，來實現(xiàn)資金的支持，進而使得地鐵物業(yè)這種開發(fā)模式獲得了衍生。在當(dāng)前階段地鐵蓋物業(yè)是地鐵開發(fā)最為主流的一種模式，因而有必要針對地鐵蓋物業(yè)這種模式展開相應(yīng)的探索與研究。

1、地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展存在的主要問題

通常情況下，地方政府在開發(fā)政策、經(jīng)濟及管理機制等方面都不具備專業(yè)性，在各個開發(fā)部門之間所發(fā)揮的協(xié)調(diào)性相對而言也比較弱，在地鐵物業(yè)的開發(fā)方面的整體綜合開發(fā)觀念更是缺乏。站在專業(yè)角度來看，地鐵的設(shè)計以及建設(shè)與地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計之間，基本上所處的狀態(tài)都是彼此分離的狀態(tài)，相互之間也極度缺乏溝通，同時針對地鐵的出入口與通道之間的設(shè)計也沒有充分的考慮彼此之間的要求，在一定長度上影響了乘客的便利性，與此同時，也使得商業(yè)人流受到了嚴(yán)重的硬性。而站在另一個角度來看，地鐵與地鐵站周邊城市之間的空間關(guān)系方面的設(shè)計觀念，在整體綜合開發(fā)方面仍然存在極大不足。例如，在地塊實施劃分的方面并未充分對開發(fā)需求、商業(yè)環(huán)境建設(shè)的需求等方面實施考慮。通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，由于受到一些歷史因素的影響，地鐵地塊一般都存在過于零散、規(guī)模偏小的特點，這些問題因素給地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)帶來了很大的困難。這些問題要想獲得有效性的解決，必須要通過政府、群眾、開發(fā)投資等等各方勢力的參與協(xié)調(diào)。我國當(dāng)前階段的地鐵建設(shè)，基本上屬于一種公益性的政府行為，所建設(shè)的地鐵沿線通常會建設(shè)在已經(jīng)較為成熟的片區(qū)，而沿線土地大多也已經(jīng)對其它個體進行了劃撥或出讓。由于在實施地鐵與城市開發(fā)與建設(shè)在時序上存在著差別，使得地鐵物業(yè)在具體開發(fā)的時候出現(xiàn)了滯后的現(xiàn)象。地鐵在建設(shè)的過程中需要投入大量的資金，因而在地鐵建設(shè)時給政府部門帶來的財政壓力是極為巨大的，由于這一因素的影響，使得地鐵在實際施工建設(shè)的時候基本會對建設(shè)的速度方面過于追求。在這一發(fā)展背景下，在實施地鐵建設(shè)的時候，大多都會對包括地鐵在內(nèi)的所有城市交通實施規(guī)劃的時候缺乏統(tǒng)一性，而對于地鐵在城市的建設(shè)與發(fā)展中所發(fā)揮的推動作用充分的認(rèn)識，此外，在實施地鐵設(shè)計之前，沒有充分的對地塊實施考慮，使其難以充分的被利用與開發(fā)，如果地鐵建成之后再想進行改造就非常困難了，促使地鐵更加難以發(fā)揮出其對城市發(fā)展所擁有的帶動作用。

2、國內(nèi)地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)的主要模式

2.1地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)的法人型合作模式

通過對當(dāng)前階段地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)的實際情況來看，運用最多的開發(fā)模式就是法人型合作這種模式。每一個合作商在開發(fā)中都會以自身公司的名義來進行項目的承包，并各自承擔(dān)著相應(yīng)的責(zé)任。并將各個公司的規(guī)劃做好，每個工資的各個部門需要進行分工，同時需要能夠依照規(guī)劃好的章程，來進行各個部門、公司的權(quán)利與義務(wù)進行良好的區(qū)分。地鐵工程項目需要通過資金的劃分來明確相應(yīng)的股權(quán)，在地鐵建造的過程中可以實施相應(yīng)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。但是，如果在地鐵的實際建造的過程出了一定問題，也需要由相應(yīng)的投資單位來進行責(zé)任的承擔(dān)，以保證地鐵能夠正常的建成與開通。

2.2地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)的協(xié)議型合作模式

在當(dāng)前大型工程項目當(dāng)中，協(xié)議型合作模式同樣是運用比較多的開發(fā)合作模式，這種模式主要是由政府出地、規(guī)劃路線、路程，再由各個投資商通過簽訂協(xié)議來實現(xiàn)地鐵工程的共同完成，并各自依據(jù)自身的權(quán)利，來暫時對自己所擁有的土地使用權(quán)實施相應(yīng)的開發(fā)，但是，各個投資商也應(yīng)進行自身義務(wù)的履行。這種由多方共同來對同一個項目進行完成的模式，在工程竣工后最終所獲得的收益，需要通過各方實際出資的情況來實施相應(yīng)的分配，并在協(xié)議上清楚的寫上收益的詳細(xì)分配情況。

2.3地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)的協(xié)議與法人型合作模式

在當(dāng)前階段的地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)實際情況下，將協(xié)議與法人型兩種類型的模式實施結(jié)合屬于一種新型的模式，這種方式將協(xié)議型與法人型兩種合作模式中的優(yōu)點進行了有效結(jié)合，促使地鐵建設(shè)的風(fēng)險在更大程度上獲得了降低。在實際使用的過程中其實施的原理基本上是不發(fā)生改變的，并通過各個投資商來實施相應(yīng)的投資，不僅需要簽訂相應(yīng)的協(xié)議又需要擁有相應(yīng)的法人代表，這樣能夠使地鐵工程的投資商能夠獲得雙重的保障。

3、國內(nèi)地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)模式的相關(guān)建議

3.1需要與上蓋物業(yè)土地利用的法律政策相符合

在進行地鐵建設(shè)中勢必需要相應(yīng)的土地，而土地是由國家來統(tǒng)一規(guī)定的，并由當(dāng)?shù)卣畞韺嵤┙y(tǒng)一性規(guī)劃的。地鐵的用地由當(dāng)?shù)氐恼畞韺嵤┤珯?quán)處理，但是，這種用地與普通拍用地存在著差別，它是歸屬于國家專用的。因此，在實施拍賣的時候，所受到的約束條件要更多。地鐵在實施用地拍賣的全過程中，其接收方必須要與地鐵建設(shè)所有要求相符合，同時投資方的能力也必須要使建設(shè)地鐵的需求獲得滿足。

3.2加強對市場及行業(yè)慣例的尊重

任何經(jīng)濟在進行建立的時候，都必須要遵守相應(yīng)的市場規(guī)律，而地鐵蓋物業(yè)在進行相應(yīng)的建立時，勢必也需要如此。每一個行業(yè)如果脫離了市場，那么必然就會難以在市場經(jīng)濟環(huán)境中獲得生存與發(fā)展。因而，在實施地鐵蓋物業(yè)的合作模式的時候，應(yīng)當(dāng)能夠與其周圍的經(jīng)濟實施良好的結(jié)合。

3.3加強國有資產(chǎn)保值增值的保障性

無論是地鐵在投資建設(shè)過程中所具備的計劃性，還是地鐵在運營服務(wù)中所具備的公益性，都對物業(yè)的開發(fā)與地鐵的建設(shè)與運營等方面存在的風(fēng)險阻隔提出了要求。但是在實際開發(fā)的過程中，必須要保證國有資產(chǎn)的保值增值，進而實現(xiàn)對市場中存在的高風(fēng)險進行有效的降低與避免，促使地鐵在投資、建設(shè)與運營的過程中，能夠有序、穩(wěn)定的在資金需求上獲得滿足。

結(jié)語：

總而言之，地鐵的發(fā)展是時代發(fā)展的產(chǎn)物，要想能夠獲得良好的發(fā)展，必須要通過科學(xué)化、合理化的開發(fā)模式才能實現(xiàn)，而地鐵蓋物業(yè)的合作開發(fā)模式在當(dāng)前階段屬于一種新型的模式。由于國家建設(shè)地鐵的主要目的，是為市民出行提供相應(yīng)的方便，進而實現(xiàn)推動當(dāng)前社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。

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作者簡介：

溫靜，西安市地鐵資源開發(fā)有限公司，陜西西安。