房屋租賃市場交易現(xiàn)狀和發(fā)展建議

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)和城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，房屋租賃市場交易市場已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)市場的重要組成部分。本文通過分析房屋租賃市場市場的發(fā)展現(xiàn)狀，分析房屋租賃市場市場交易過程中存在的信息不對稱、標(biāo)準(zhǔn)化程度低和制度性障礙等問題，并給出相應(yīng)建議，以促進(jìn)房屋租賃市場市場的健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房屋租賃市場市場；信息不對稱；制度障礙

一、引言

黨的“十九大”報告提出“加快建設(shè)多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。建立“租購并舉的住房制度”，需要大力培育房屋租賃市場，通過“租構(gòu)同權(quán)”等改革措施，促進(jìn)房屋租賃市場健康發(fā)展。

由于現(xiàn)階段我國房屋租賃市場市場發(fā)展還不成熟，租賃雙方存在交易信息不對稱、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不規(guī)范、法律制度不健全等問題。因此，通過我國房屋租賃市場市場的交易過程中研究，分析交易成本過高的原因，對房屋租賃市場市場的健康有序發(fā)展有重要意義。

二、現(xiàn)狀與問題

屋租賃是指出租人（一般為房屋所有權(quán)人）將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。據(jù)中國社科院公布的2016年《社會發(fā)展藍(lán)皮書》顯示，我國城鎮(zhèn)家庭住房自有率高達(dá)91.2%，這意味著只有不到10%的家庭通過租房解決住房問題。數(shù)據(jù)顯示，至2016年底中國的住房交易成交額達(dá)到15萬億元，而房屋租賃成交額卻只有1.1萬億，僅占總額的7%。相較而言，2016年的美國租房率已達(dá)到36.6%，從側(cè)面反映出我國住房租賃市場發(fā)展的進(jìn)程十分緩慢。

通過研究發(fā)現(xiàn)，大部分房屋租賃市場的交易一般遵循以下流程：首先，房屋所有者把所出售房屋委托給房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，并提出自己的“心理價格”；然后，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過其連鎖門店或網(wǎng)絡(luò)平臺等方式發(fā)布售房信息，有租房意向的房屋所有者看到符合自己預(yù)期的房屋后與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)聯(lián)系，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)帶領(lǐng)租方實(shí)地考察房屋；最后，租賃雙方通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行討價還價，以確定雙方都可以接受的房產(chǎn)交易價格。此外，租方需要在此交易價格的基礎(chǔ)上支付額外的相關(guān)稅費(fèi)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的傭金。

這樣的交易流程導(dǎo)致房屋租賃市場市場存在嚴(yán)重問題：

第一，存在制度性障礙。長期以來，我國房屋租賃市場發(fā)展緩慢的重要原因就是租購不同權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)直接與享受各項(xiàng)社會公共服務(wù)權(quán)益掛鉤，形成“租不如購”的住房消費(fèi)傾向，導(dǎo)致居民租房傾向低下。我國存在嚴(yán)苛的戶籍管理制度，歷來國家關(guān)于推進(jìn)戶籍制度改革的方案中，都強(qiáng)調(diào)有合法穩(wěn)定的住所才能在城市落戶，購買房屋已成為取得當(dāng)?shù)貞艏某B(tài)。而與居民息息相關(guān)的教育資源、醫(yī)療資源和社會福利體系都與戶籍掛鉤，沒有戶籍就無法平等的享受市民福利，這就讓購房成為取得當(dāng)?shù)貞艏囊坏栏唛T檻，租房便不能與當(dāng)?shù)鼐用窬鹊叵硎芄卜?wù)資源。這種租購不同權(quán)的制度安排極大地降低了居民的租房傾向。

第二，交易過程中信息不對稱。正所謂“買的不如賣的精”，由于房屋所有者對所出租房屋的基本信息的了解程度更高，因此房屋所有者比租方具有更大的信息優(yōu)勢。

第三，交易的標(biāo)準(zhǔn)化程度低。房屋租賃市場交易相對較為分散，并且房屋租賃市場由于質(zhì)量差異和配套設(shè)施的差異，缺乏科學(xué)有效的價值評估體系。此外，普通消費(fèi)者對房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)、效率和信譽(yù)等難以有效鑒別，從而導(dǎo)致房屋租賃市場的交易成本過高。

三、建議

第一，建立完善的市場準(zhǔn)入機(jī)制。鑒于目前房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻較低，從業(yè)人員的整體素質(zhì)和專業(yè)素養(yǎng)不高，法律意識淡薄，而且房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可能會為了謀求更大的利益而損害消費(fèi)者的利益，租賃雙方則可能會付出更高的交易成本。所以，政府相關(guān)部門應(yīng)完善相關(guān)法律規(guī)范，建立完善的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入機(jī)制。此外，對相關(guān)從業(yè)人員也應(yīng)有一定的考核標(biāo)準(zhǔn)，制定并實(shí)施相關(guān)從業(yè)人員資格考核認(rèn)定的規(guī)定。

第二，對房屋租賃市場進(jìn)行全面的制度設(shè)計，盡快出臺關(guān)于租購?fù)瑱?quán)改革的文件。實(shí)現(xiàn)完全意義上的租購?fù)瑱?quán)，對租購?fù)瑱?quán)改革中的同權(quán)程度與同權(quán)范圍做出細(xì)致規(guī)范，讓租房與購房真正實(shí)現(xiàn)同權(quán)，促使房屋回歸其居住屬性。

第三，加快房屋租賃市場交易信息平臺建設(shè)。推動房屋租賃市場交易公益性互聯(lián)網(wǎng)的建立和推廣，真正做到保障房屋租賃市場市場上租賃雙方和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的公平地位。例如，可以采用特許經(jīng)營模式。社會資本部門自主投資建設(shè)房屋租賃市場交易信息平臺達(dá)到一定資質(zhì)后，由政府頒發(fā)特許經(jīng)營許可證，繼續(xù)由其自主運(yùn)營，采取注冊會員制，主要面向租方和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)。這樣既可以監(jiān)督房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)誠信經(jīng)營，又可在房屋租賃市場市場中提供相關(guān)服務(wù)，幫助租賃雙方和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相互鑒定信用等級。

參考文獻(xiàn)

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[2]美國人口調(diào)查局.美國年度租房率：1988-2016/EB/OL]. http：//www.census.gov/housing/hvs/data/charts，2017-02-21

作者簡介：馮龍濤（1990—），男，漢族，籍貫：河南，研究生學(xué)歷，單位：北京物資學(xué)院，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)