試論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策

摘 要：作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起相當(dāng)程度決定作用。隨著我國(guó)人口密度增加與經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)日益在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起主導(dǎo)作用的趨勢(shì)已經(jīng)成為必然。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，對(duì)我國(guó)GDP增長(zhǎng)具有相當(dāng)貢獻(xiàn)。相關(guān)副產(chǎn)業(yè)如家具、電器、建材等也得到了相應(yīng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。土地、市場(chǎng)、金融、國(guó)家政策等因素都在一定程度影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性。基于不可改變因素，如土地總面積、建筑原材料消耗等，致使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到限制。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素分析，結(jié)合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，提出有針對(duì)性的解決措施，望能將房地產(chǎn)波動(dòng)控制在一定范圍內(nèi)，保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性，從而促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、、穩(wěn)定、健康增長(zhǎng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；影響因素；策略分析

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體呈現(xiàn)不穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì)。一方面是建設(shè)水平無(wú)法適應(yīng)產(chǎn)業(yè)總量的快速增長(zhǎng)，另一方面則是監(jiān)管體制和市場(chǎng)監(jiān)督相對(duì)落后，盲目投資致使整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，房?jī)r(jià)虛高、無(wú)人住宅現(xiàn)象頻多。與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)收益時(shí)間較長(zhǎng)，初期建設(shè)需要資源和經(jīng)濟(jì)大量消耗，導(dǎo)致資金鏈難以形成。與此同時(shí)，大量資源獲取也受到限制，如土地獲取需要經(jīng)過(guò)復(fù)雜審批手續(xù)，工期拖沓，致使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)發(fā)生。

近幾年，隨著城鄉(xiāng)聯(lián)系進(jìn)一步密切，農(nóng)村打工人口逐漸向城市聚集，城市住房緊張，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，企業(yè)為迎合商機(jī)，過(guò)度建造，致使住房資源膨脹，新房時(shí)常被擱置。兩股力量始終無(wú)法達(dá)到平衡，最終致使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動(dòng)現(xiàn)象發(fā)生。因此只有從根本上解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定動(dòng)因之間的矛盾，才能使我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)從二十世紀(jì)初迅速崛起，到2010年已經(jīng)高達(dá)上百億投資，2014年同比增長(zhǎng)百分之三十，2018年持續(xù)增長(zhǎng)二十個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)迅速建立發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)不可分割的重要組成部分。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用及現(xiàn)狀分析

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)決定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有商品性，房地產(chǎn)也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種商品，通過(guò)生產(chǎn)建造，最終銷售獲取利潤(rùn)，購(gòu)房投資者基于房租保值方面的購(gòu)買，刺激房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有社會(huì)性，在為社會(huì)生活提供消費(fèi)資料的同時(shí)，也對(duì)生產(chǎn)基本要素起到促進(jìn)作用，建房所需原材料、相關(guān)配件作為附屬產(chǎn)業(yè)，也得到極大發(fā)展；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有多元性，我國(guó)實(shí)行公有制為主體，多種經(jīng)濟(jì)所有制并存的經(jīng)濟(jì)體制。房地產(chǎn)一方面受國(guó)家控制，另一方面受私人投資影響，形成目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所有制的多元結(jié)構(gòu)。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深入，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中地位日益重要，逐步成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)重要支柱。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)GDP增長(zhǎng)具有突出貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，相關(guān)企業(yè)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)作用，消費(fèi)者投資等間接影響，皆為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)用量增長(zhǎng)起到促進(jìn)作用。宏觀來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈螺旋上升趨勢(shì)，而實(shí)際經(jīng)濟(jì)則是圍繞總盤上下浮動(dòng)，因此，要保證現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，必須對(duì)波動(dòng)因素進(jìn)行調(diào)和、把控，力求減弱房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)消耗及民生影響。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

（1）影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)內(nèi)部因素

1.房地產(chǎn)收益率影響

房地產(chǎn)收益率是指房地產(chǎn)商通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得到凈收益與投資比率，也稱投資回報(bào)率。收益率高，房地產(chǎn)商投資熱情也隨之增加，開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，反之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就會(huì)呈暫時(shí)衰退趨勢(shì)。土地獲取及建筑成本是影響房地產(chǎn)收益的主要因素，社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，城市人口密度，土地區(qū)位與土地政策，政府規(guī)劃體制，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)等，都是影響土地獲取成本因素。影響建筑物價(jià)格因素主要包括建筑高度，建筑構(gòu)造，建筑規(guī)模，建筑用途，建筑區(qū)域物價(jià)水平等。

2.房地產(chǎn)投資波動(dòng)影響

房地產(chǎn)投資波動(dòng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)最主要原因。投資總量下降，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)緊縮，行業(yè)發(fā)展蕭條；反之，投資總量增加，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)迅速擴(kuò)張，進(jìn)入繁榮發(fā)展階段。房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)呈正相關(guān)聯(lián)系，兩者變化趨于同步，密不可分。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系是導(dǎo)致當(dāng)?shù)禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)一重要因素。供求關(guān)系由市場(chǎng)決定，以消費(fèi)者需求作為基礎(chǔ)支撐。房地產(chǎn)總供給量受到勞動(dòng)者人數(shù)，技術(shù)水平，資金來(lái)源，管理方式以及生產(chǎn)效率等因素影響，供求量本身具有不確定性，需求波動(dòng)先與供給波動(dòng)，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)象發(fā)生。

（2）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的外部因素

1.土地因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響

我國(guó)土地面積遼闊，合理的開(kāi)發(fā)與資源利用是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的先決條件。土地資源由政府進(jìn)行提供，企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后，方可進(jìn)行房屋建造。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，政府批準(zhǔn)用地效率與購(gòu)房者購(gòu)買需求，都隸屬于土地因素。

2.經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資金支持密不可分，在初期建設(shè)階段，資金量決定開(kāi)工時(shí)間；在中后期建設(shè)階段，資金能否持續(xù)供給是房地企業(yè)能否順利交工關(guān)鍵所在。企業(yè)通常與銀行建立互助關(guān)系，及時(shí)通過(guò)貸款，集資等手段對(duì)資金供給進(jìn)行調(diào)整，保證工程基本運(yùn)作。

3.政府調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)體制中，政府作用力不容忽視。政府下達(dá)相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有指揮及預(yù)測(cè)作用。關(guān)聯(lián)程度較高的產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)務(wù)政策、經(jīng)濟(jì)體制改革等為房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展一定時(shí)期目標(biāo)及發(fā)展任務(wù)提供了依據(jù)。

4.社會(huì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平得到極大豐富，精神文明也有相當(dāng)程度提高。消費(fèi)者對(duì)住房消費(fèi)的觀念已經(jīng)不單一源于溫飽需求，居住區(qū)功能和環(huán)境是否優(yōu)良，成為新的住房要求。社會(huì)持續(xù)發(fā)展成為房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定一重要因素。

三、針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的相應(yīng)策略

（1）調(diào)整房地產(chǎn)投資政策，營(yíng)造良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境

企業(yè)投資政策制定主要依據(jù)國(guó)家政策大綱進(jìn)行設(shè)計(jì)，相關(guān)政策出臺(tái)，應(yīng)注意以下方面的把控。投資主體結(jié)構(gòu)變化，投資結(jié)果影響房地產(chǎn)周期性變化，對(duì)于國(guó)企而言，產(chǎn)權(quán)所有及部分職責(zé)清晰，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等具體措施是穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)鍵所在；房地產(chǎn)投資規(guī)模變化，企業(yè)發(fā)展健康狀況與投資規(guī)模密不可分，制定政策時(shí)應(yīng)以保證房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)為基礎(chǔ)，制定建設(shè)目標(biāo)，保證經(jīng)濟(jì)計(jì)劃不脫離發(fā)展水平，防止產(chǎn)業(yè)泡沫產(chǎn)生；對(duì)政府投資行為進(jìn)行優(yōu)化，完善政府在經(jīng)濟(jì)調(diào)控中的“指揮棒作用”，如適當(dāng)利用政府融資進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，通過(guò)數(shù)據(jù)調(diào)查合理進(jìn)行安居住宅建設(shè)，避免房?jī)r(jià)虛高和無(wú)人小區(qū)現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定具有重要作用。

（2）控制價(jià)格變化，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)在一定區(qū)域內(nèi)的價(jià)格變化是正常現(xiàn)象，國(guó)家應(yīng)在進(jìn)行正確調(diào)研分析基礎(chǔ)上，對(duì)不同情況區(qū)別調(diào)控。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控不等同于國(guó)家完全操控。在正常范圍內(nèi)，適當(dāng)波動(dòng)有利于促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，從而提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)波動(dòng)偏離正常水平，政府應(yīng)及時(shí)對(duì)土地價(jià)格，建筑材料價(jià)格，附屬商品價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。土地價(jià)格把控尤為重要，是房地產(chǎn)價(jià)格投資核心，價(jià)格過(guò)低導(dǎo)致土地囤積，反之則致使房?jī)r(jià)虛高。因此，控制相關(guān)產(chǎn)業(yè)價(jià)值穩(wěn)定，才能控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

（3）政府積極參與，平穩(wěn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

針對(duì)宏觀政策引發(fā)的房地產(chǎn)異常波動(dòng)，政府應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。政府在相關(guān)政策制定前，應(yīng)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，在充分考慮平衡消費(fèi)者需求與建設(shè)者利益基礎(chǔ)上，制定有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展政策。如在實(shí)行過(guò)程中，出現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)根據(jù)當(dāng)時(shí)條件，做出符合時(shí)代發(fā)展要求的科學(xué)政策優(yōu)化。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)容易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)率的增加。故此我們應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行科學(xué)分析，以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀為依據(jù)，制定合理監(jiān)管政策，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)控制在合理范圍，使我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：田金溫，（1972—），男，山東濰坊人，大學(xué)本科，經(jīng)濟(jì)師，從事工作：房地產(chǎn)。