淺析房地產(chǎn)租賃行業(yè)內(nèi)控制度的完善

俞玲

摘 要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)租賃企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，在運(yùn)營(yíng)過程中，難免會(huì)涉及到各類風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)租賃行業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制就顯得更加重要。本文介紹了房地產(chǎn)租賃行業(yè)內(nèi)部控制的內(nèi)涵與意義，分析了目前企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)內(nèi)部控制中存在的主要問題，并在此基礎(chǔ)上提出加強(qiáng)企業(yè)房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)內(nèi)部控制的對(duì)策建議，希望能夠通過內(nèi)部控制制度來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)租賃行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房屋租賃；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)租賃行業(yè)內(nèi)部控制制度概述

（1）內(nèi)部控制制度的內(nèi)涵

房地產(chǎn)租賃是一個(gè)特殊的行業(yè)，既受制于國(guó)家政策，還無法避免市場(chǎng)環(huán)境的影響，這都給房地產(chǎn)租賃企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)和管理帶來很大的難度。企業(yè)內(nèi)部控制是一種科學(xué)的管理途徑，它依據(jù)企業(yè)自身發(fā)展的實(shí)際需求，在各個(gè)部門和環(huán)節(jié)上制定相應(yīng)內(nèi)部監(jiān)督管理機(jī)制，讓企業(yè)內(nèi)部監(jiān)控體制配合國(guó)家相應(yīng)的審計(jì)環(huán)節(jié)對(duì)企業(yè)進(jìn)行一定監(jiān)管，通過各種內(nèi)部控制規(guī)范維護(hù)企業(yè)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。內(nèi)部控制管理的控制程度對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展意義重大，內(nèi)控與企業(yè)的管理制度相結(jié)合，在企業(yè)最高層的領(lǐng)導(dǎo)下，重視并帶頭嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)的制度規(guī)范，確保所有的員工了解內(nèi)控的意義及作用，并能夠積極主動(dòng)參與到企業(yè)的內(nèi)部控制的活動(dòng)中，自覺地遵守并維護(hù)企業(yè)的日常運(yùn)作流程，提高公司整體的經(jīng)濟(jì)效益。

（2）房地產(chǎn)租賃行業(yè)內(nèi)部控制制度的現(xiàn)實(shí)意義

房地產(chǎn)租賃行業(yè)的內(nèi)部控制管理是企業(yè)資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，通過制定并執(zhí)行有效的內(nèi)部控制制度，有利于保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)安全完整，提高運(yùn)作效率；有利于掌握企業(yè)房屋資產(chǎn)的運(yùn)行的整體情況，為管理者提供及時(shí)、準(zhǔn)確和有用的信息，做出客觀正確的遠(yuǎn)期規(guī)劃和近期決策；有利于促進(jìn)租賃業(yè)務(wù)操作運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)范有序，不斷提高和完善日常管理水平，確保企業(yè)健康發(fā)展，維護(hù)企業(yè)利益。

二、目前房地產(chǎn)租賃行業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問題

（1）內(nèi)部控制制度不夠完善

目前大部分房地產(chǎn)租賃行業(yè)都有自身的內(nèi)部控制制度，但都不夠完善。很多企業(yè)內(nèi)部控制的程序、各個(gè)環(huán)節(jié)等方面都照搬同類公司，但是由于公司之間的差異，并不一定適用于本企業(yè)。房地產(chǎn)租賃企業(yè)內(nèi)部控制制度對(duì)企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有重要的作用。如果內(nèi)控機(jī)制不夠完善，各個(gè)控制的環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)上不夠合理，就會(huì)給企業(yè)的短期或長(zhǎng)期的發(fā)展帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。比如簽署合同簽約前，應(yīng)該對(duì)租戶的市場(chǎng)背景做相應(yīng)的調(diào)查，如果跳過這個(gè)流程，或者調(diào)查不夠完善和充分，就會(huì)對(duì)企業(yè)未來帶來很大的不確定因素和隱患。因此，房地產(chǎn)行業(yè)需要不斷根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況和政策發(fā)展要求，針對(duì)企業(yè)薄弱環(huán)節(jié)，完善內(nèi)部控制制度，從而來確保企業(yè)穩(wěn)定良性的發(fā)展。

（2）內(nèi)控受制于傳統(tǒng)思想

中國(guó)公司引進(jìn)西方成功的內(nèi)控制度管理模式，在中國(guó)的企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行，卻往往出現(xiàn)上有政策下有對(duì)策的現(xiàn)象。很多中國(guó)國(guó)有大公司參照國(guó)外大公司的內(nèi)控制度，投入了巨大的人力物力財(cái)力，但是效果甚微。究其原因，這和中國(guó)人中庸的處世觀、根深蒂固的儒家思想息息相關(guān)。中國(guó)傳統(tǒng)文化儒家思想世代影響著中國(guó)人民。儒家主張?jiān)诮M織中建立一種和諧的秩序，講求家和萬事興，盡量避免沖突和紛爭(zhēng)。導(dǎo)致在內(nèi)控制度推行和執(zhí)行的過程中，相關(guān)崗位的執(zhí)行人員往往有不愿意得罪人的想法，只要有人制度規(guī)定的相關(guān)人員簽字審批，哪怕發(fā)現(xiàn)了明顯的違規(guī)情況也不指出來，不嚴(yán)格執(zhí)行制度，這就是造成內(nèi)控制度流于形式，成為一個(gè)看起來光鮮美麗的體系制度卻無法發(fā)揮其作用的主要原因。有時(shí)候并非企業(yè)的內(nèi)控制度不健全，明哲保身的處世哲學(xué)使得相同的制度中西方執(zhí)行起來差異很大，而且這種思想觀念根深地固，很難一下子連根拔起。

（3）內(nèi)部控制信息的流轉(zhuǎn)不暢

在企業(yè)的內(nèi)部控制中，各個(gè)環(huán)節(jié)或者部門之間信息交流不暢，導(dǎo)致信息滯后或者缺失。雖有具體的方案流程，但是有些環(huán)節(jié)沒有明確的時(shí)間控制節(jié)點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于各種事項(xiàng)的發(fā)生沒有全面的相應(yīng)的規(guī)范處理流程和方案。一旦發(fā)生問題，可能就暫時(shí)被擱置，相關(guān)人員都不覺得是自己的職責(zé)，分管領(lǐng)導(dǎo)也無法及時(shí)得知情況。滯后、反應(yīng)遲緩不利于企業(yè)及時(shí)調(diào)整方案和跟上市場(chǎng)的發(fā)展腳步，這樣就給實(shí)際的操作和管理帶來很多不必要的麻煩。

（4）風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)薄弱

風(fēng)險(xiǎn)控制是企業(yè)內(nèi)部控制的一個(gè)重要組成部分，完善房地產(chǎn)租賃企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制能有利于靈活應(yīng)對(duì)企業(yè)面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)設(shè)定各類預(yù)警機(jī)制，明確各類風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生具體的處理方案，而不需要再層層上報(bào)延誤最佳處理時(shí)機(jī)，從而有利于企業(yè)良性發(fā)展。然而，從目前房地產(chǎn)租賃企業(yè)的內(nèi)部控制來看，大部分企業(yè)都缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)。很多企業(yè)即沒有設(shè)立專門的部門來管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，也沒有設(shè)立專職的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)和管理人員，再加上高管人員事多無暇兼顧，相關(guān)工作人員也缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。面對(duì)市場(chǎng)突然的變化，無法及時(shí)執(zhí)行相關(guān)的備用解決方案，限制了企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上遭受損失和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展上也受到阻礙。

（5）內(nèi)控缺乏專門監(jiān)管人員

在很多員工眼里，內(nèi)部控制那是企業(yè)的事情，和自己沒有多大關(guān)系。沒有意識(shí)到自己也是這一個(gè)內(nèi)控制度體系中間的一個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)于日常發(fā)現(xiàn)的問題，不涉及目前公司制度里明確規(guī)定的內(nèi)容，也就聽之任之，不及時(shí)上報(bào)。造成工作拖沓，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。沒有專門的內(nèi)控監(jiān)管人員，就很難了解和發(fā)現(xiàn)每個(gè)工作環(huán)節(jié)上可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和漏洞問題，相關(guān)員工也按部就班，無法提升企業(yè)的整體管理水平和有效控制風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善房地產(chǎn)租賃行業(yè)內(nèi)部控制制度的對(duì)策建議

（1）建立健全內(nèi)部控制制度

企業(yè)必須從最高管理部門開始重視內(nèi)控的工作，大力推行和宣傳內(nèi)控的作用。內(nèi)部控制制度訂立的關(guān)鍵在于適合自己的公司，不能完全直接照搬同行業(yè)或者母公司的制度版本。應(yīng)該根據(jù)自己公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式和管理理念，結(jié)合市場(chǎng)變化情況，不斷地修正各個(gè)環(huán)節(jié)和部門的內(nèi)部控制流程和操作細(xì)節(jié)。

（2）轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的思想觀念

在內(nèi)控執(zhí)行中，內(nèi)控表單是內(nèi)控施行的外部的載體，應(yīng)該真實(shí)無誤地記錄各個(gè)環(huán)節(jié)的審核過程。而實(shí)際工作中，很多企業(yè)的表單成了形式，并沒有起到原先表單設(shè)計(jì)的功效。無論業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)如何發(fā)生，內(nèi)控表單該簽字的地方都會(huì)被簽字填滿，存在很多事后補(bǔ)簽的行為，違背了流程設(shè)計(jì)的初衷。造成內(nèi)控表單穿了內(nèi)控產(chǎn)出成果的光鮮外衣，卻起不到實(shí)質(zhì)的控制作用。事實(shí)證明，并非有了完整簽字的內(nèi)控表單，就能確保業(yè)務(wù)流程沒有風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵控制點(diǎn)上人員的形式主義和玩忽職守都不是建立了內(nèi)控制度就能杜絕的。因此在執(zhí)行內(nèi)控制度上，先要培養(yǎng)執(zhí)行人員正確的操作意識(shí)和規(guī)范，制度高于人情，制度是企業(yè)的憲法，是公司每個(gè)員工必須率先嚴(yán)格遵守的。

（3）完善信息化內(nèi)部控制

大量的相關(guān)基礎(chǔ)信息是內(nèi)部控制體系建立的根基。因此，房地產(chǎn)租賃企業(yè)應(yīng)先建立完善的內(nèi)部控制系統(tǒng)體系，應(yīng)最先建立起有效的信息化內(nèi)部控制信息管理系統(tǒng)。每個(gè)公司應(yīng)該根據(jù)自己公司的實(shí)際情況，分析并選擇適合自己公司的軟件及操作流程。該體系實(shí)現(xiàn)了企業(yè)各個(gè)部門和流通環(huán)節(jié)的信息資源共享，還能夠給房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者及決策者及時(shí)提供準(zhǔn)確真實(shí)的數(shù)據(jù)信息，對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)做出準(zhǔn)確的判斷和決策。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對(duì)相關(guān)的信息管理系統(tǒng)進(jìn)行定期的查驗(yàn)和對(duì)比，以確保房地產(chǎn)信息的傳遞、存儲(chǔ)的準(zhǔn)確性和有效性。

（4）積極認(rèn)識(shí)和應(yīng)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)和日常管理中，必然會(huì)面對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)機(jī)制進(jìn)行進(jìn)一步完善就顯得非常重要。首先，針對(duì)項(xiàng)目、資金、銷售業(yè)務(wù)等關(guān)鍵的業(yè)務(wù)上制定合理的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)目標(biāo)。其次，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部實(shí)際，對(duì)企業(yè)內(nèi)部和外部各類潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分類，根據(jù)分類定性，企業(yè)可以承受的和不能接受的。最后，針對(duì)分類的風(fēng)險(xiǎn)，制定對(duì)應(yīng)的合適有效的應(yīng)對(duì)方案?？梢越邮艿娘L(fēng)險(xiǎn)，也要盡量將風(fēng)險(xiǎn)降低。如稅務(wù)政策變更導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)的稅率變化，進(jìn)而影響企業(yè)的利潤(rùn)，針對(duì)該可能性，就可以在和租戶簽定的合同上就約定。如果稅率上調(diào)，租金的金額相應(yīng)上浮等，以確保企業(yè)的利益不受政策的影響。各類不可預(yù)見的意外事故，就盡量購買對(duì)應(yīng)的保險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。對(duì)于可以外包的業(yè)務(wù)，盡量外包，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給外包公司。

（5）建立嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)制度

內(nèi)部審計(jì)與財(cái)務(wù)監(jiān)督是房地產(chǎn)租賃企業(yè)中兩個(gè)重要的組成部分，兩者相互補(bǔ)充。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立起全面精準(zhǔn)的財(cái)務(wù)核算，對(duì)每個(gè)崗位都進(jìn)行合理的安排嚴(yán)格的監(jiān)控，培養(yǎng)合格的專業(yè)的財(cái)務(wù)核算人員，認(rèn)真履行好自己的職責(zé)，真正做到準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)核算，有效的進(jìn)行監(jiān)控。此外，規(guī)模較大的企業(yè)，建議成立專門的內(nèi)部審計(jì)部門，規(guī)模不大的企業(yè)也配備專業(yè)的內(nèi)審人員。同時(shí)建立起規(guī)范并且適應(yīng)企業(yè)業(yè)務(wù)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的內(nèi)部審計(jì)制度，設(shè)置獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部審計(jì)人員的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)操守，定期和不定期地對(duì)審計(jì)人員的專業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)和提高。

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)租賃企業(yè)而言，建立和健全內(nèi)部控制是一個(gè)極其繁瑣而又耗費(fèi)大量資源的管理控制制度。它需要多方努力和配合，包括最高領(lǐng)導(dǎo)層的重視，企業(yè)所有員工的充分理解、認(rèn)識(shí)并支持。對(duì)于企業(yè)自身而言，則要促進(jìn)內(nèi)部控制組織結(jié)構(gòu)合理和審批程序規(guī)范設(shè)置，權(quán)責(zé)明確、業(yè)務(wù)流程通俗易懂、具有可操作性、內(nèi)部信息溝通迅速通暢，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的不斷完善和發(fā)展。

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