違反拍賣標(biāo)的瑕疵告知義務(wù)的法律效果

摘 要 違反標(biāo)的瑕疵告知義務(wù)所簽訂的買賣合同，在構(gòu)成重大誤解的情況下，按照合同法的一般原理，當(dāng)事人既可以申請(qǐng)法院撤銷，也可以申請(qǐng)變更。在通過拍賣形成的買賣合同中，因拍賣標(biāo)的的成交價(jià)值是由最高應(yīng)價(jià)者的出價(jià)決定，其與拍賣標(biāo)的實(shí)際價(jià)值不符是正常的，買受人以重大誤解為由請(qǐng)求變更合同，將會(huì)損害到其他競(jìng)買人和委托人的合法權(quán)益，故對(duì)其請(qǐng)求應(yīng)不予支持。買受人可通過要求撤銷拍賣合同，或是選擇在維持拍賣合同的同時(shí)請(qǐng)求損害賠償?shù)姆绞綄で缶葷?jì)。

關(guān)鍵詞 拍賣 重大誤解 瑕疵告知義務(wù) 變更權(quán)

作者簡(jiǎn)介：羅希，浙江醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校法務(wù)秘書。

中圖分類號(hào)：D923 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.05.266

一、問題的提出

按照我國(guó)《合同法》第五十四條的規(guī)定，因重大誤解所簽訂的合同，屬于可撤銷或者可變更的合同，究竟是撤銷還是變更，由當(dāng)事人自由選擇。而按照新制定的《民法總則》第一百四十七條的規(guī)定，構(gòu)成重大誤解的民事法律行為，當(dāng)事人享有撤銷權(quán)，而對(duì)當(dāng)事人是否可以申請(qǐng)變更，未做規(guī)定。《民法總則》與《合同法》規(guī)定的不一致，引發(fā)了學(xué)術(shù)界對(duì)于《民法典》合同編是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)規(guī)定變更權(quán)的爭(zhēng)論。本文從一則典型案例出發(fā)，討論違反拍賣標(biāo)的物瑕疵告知義務(wù)所達(dá)成的買賣合同，在構(gòu)成重大誤解的情況下，當(dāng)事人是否享有變更權(quán)。

案件發(fā)生于常州市，現(xiàn)已審結(jié)。原告江某作為競(jìng)買人，參加由被告舉辦拍賣會(huì)，最終拍得常州市北大街17號(hào)中亞大廈1-4層房屋，支付購房款4560萬元以及傭金136.8萬元，合計(jì)金額4696.8萬元。其后原告江某委托測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)訴爭(zhēng)房屋面積進(jìn)行測(cè)量，得出房屋總轉(zhuǎn)讓面積為3176㎡。原告認(rèn)為其測(cè)量結(jié)果與此前被告發(fā)布的拍賣公告等資料中所載明的“1-4層房地產(chǎn)，建筑面積約3600㎡，土地面積約440.8㎡”嚴(yán)重不符。原告訴至法院，請(qǐng)求法院變更因重大誤解而訂立的合同，要求被告方返還相應(yīng)購房款及拍賣傭金。

一審法院審理認(rèn)為，訴爭(zhēng)房屋總面積與拍賣公告等資料中所載明的面積誤差達(dá)584.24㎡，嚴(yán)重超出合理范圍，對(duì)原告訴訟請(qǐng)求予以支持。一審被告對(duì)判決結(jié)果不服，申請(qǐng)上訴。二審法院經(jīng)審理，認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋原本并不存在瑕疵，但由于委托人、拍賣人對(duì)訴爭(zhēng)房屋的面積表述錯(cuò)誤或者是其進(jìn)行的提示與實(shí)際情況并不相符，致使該訴爭(zhēng)房屋形成了品質(zhì)瑕疵。原告可要求撤銷該拍賣行為，但是并沒有權(quán)利要求在取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)的同時(shí)，又以面積不實(shí)為由要求返還相應(yīng)購房款及拍賣傭金。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，因本案拍賣人、委托人不恰當(dāng)履行瑕疵說明義務(wù)而致使買受人造成的差價(jià)損失是否構(gòu)成重大誤解，以及若構(gòu)成重大誤解，當(dāng)事人一方是否只能要求撤銷該拍賣合同而不能對(duì)其進(jìn)行變更?！逗贤ā返?4條規(guī)定：“因重大誤解而簽訂的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)向人民法院或是仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)對(duì)其進(jìn)行變更或者是撤銷?！边@里需要討論的是，通過拍賣所達(dá)成的買賣合同，在構(gòu)成重大誤解的情況下，《合同法》第54條所確認(rèn)的變更權(quán)是否仍然有適用的余地。

二、對(duì)拍賣標(biāo)的瑕疵的認(rèn)定

當(dāng)事人違反拍賣標(biāo)的物的瑕疵說明義務(wù)所簽訂買賣合同的行為，是否構(gòu)成重大誤解，首先需要確認(rèn)本案訴爭(zhēng)房屋是否存在瑕疵。

通過拍賣所達(dá)成的合同本質(zhì)上屬于買賣合同，故對(duì)拍賣標(biāo)的物是否構(gòu)成瑕疵可適用我國(guó)《合同法》第一百五十三條的規(guī)定。具體來說，標(biāo)的物存在權(quán)利上的瑕疵或者品質(zhì)瑕疵，都將構(gòu)成標(biāo)的物瑕疵。其中，拍賣標(biāo)的權(quán)利瑕疵是指所拍賣的標(biāo)的可能有涉及影響到其他第三人的權(quán)利，而且該第三人可能會(huì)該對(duì)此拍賣標(biāo)的向競(jìng)買人行使某些權(quán)利，如租賃權(quán)、抵押權(quán)等。而拍賣標(biāo)的的品質(zhì)瑕疵則是指拍賣標(biāo)的的質(zhì)量等與拍賣人對(duì)所拍賣標(biāo)的向競(jìng)買人進(jìn)行的描述不相符。

若從此拍賣標(biāo)的存在瑕疵的呈現(xiàn)程度來看，還可將此拍賣標(biāo)的瑕疵分為顯形與隱形兩種。顯形拍賣標(biāo)的瑕疵指的是，對(duì)該瑕疵的了解可通過外在的觀察而得知，因此拍賣標(biāo)的的顯形瑕疵正常情況下很容易被競(jìng)買人覺察，而由此簽訂的拍賣合同因競(jìng)買人的默認(rèn)許可而不易產(chǎn)生糾紛;容易引起糾紛的往往是隱形的拍賣標(biāo)的瑕疵，隱形拍賣標(biāo)的瑕疵是指通過對(duì)拍賣標(biāo)的物的外在觀察往往難以發(fā)現(xiàn)該瑕疵，必須是通過有關(guān)專家鑒定確認(rèn)或者是由經(jīng)過權(quán)威認(rèn)證的機(jī)構(gòu)出具相關(guān)測(cè)評(píng)結(jié)果才能夠使競(jìng)買人發(fā)現(xiàn)所競(jìng)拍標(biāo)的存在的瑕疵。

具體至本案而言，買受人江某通過相關(guān)測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)，對(duì)所競(jìng)買房屋的重新測(cè)量才得以發(fā)現(xiàn)該房屋的實(shí)際面積與被告在相關(guān)拍賣資料中載明的房屋面積嚴(yán)重不符，這種瑕疵，屬于隱形拍賣標(biāo)的瑕疵。據(jù)此可知，本案中所拍賣房屋確實(shí)存有品質(zhì)瑕疵。二審法院認(rèn)為，訴爭(zhēng)房屋本不存在房屋面積的品質(zhì)瑕疵，但由于被告對(duì)訴爭(zhēng)房屋的面積的表述發(fā)生錯(cuò)誤，或者拍賣人的提示與實(shí)際情況有著較大的差異，致使訴爭(zhēng)房屋存在面積品質(zhì)瑕疵。該觀點(diǎn)是中肯的。

從拍賣的實(shí)際操作來看，因?yàn)槲腥送⒎桥馁u標(biāo)的的所有人，使得其對(duì)所拍賣標(biāo)的的詳細(xì)情況并不了解，而拍賣人對(duì)所拍賣標(biāo)的情況的了解，多數(shù)情況下又是通過委托人的介紹得知的，使得類似本文所引案例中拍賣標(biāo)的存有瑕疵的情況時(shí)有發(fā)生，進(jìn)而引發(fā)訴訟。

對(duì)于拍賣標(biāo)的瑕疵的產(chǎn)生，委托人、拍賣人對(duì)該所拍賣標(biāo)的不恰當(dāng)?shù)腻e(cuò)誤表述是其中主要的原因，因而委托人、拍賣人的錯(cuò)誤表述致使拍賣標(biāo)的瑕疵的出現(xiàn)可能構(gòu)成重大誤解也可能構(gòu)成民事欺詐。

在筆者看來，如何定性因委托人、拍賣人不恰當(dāng)?shù)腻e(cuò)誤表述而導(dǎo)致的拍賣標(biāo)的瑕疵，主要取決于委托人、拍賣人的主觀狀態(tài)如何。若委托人、拍賣人主觀狀態(tài)為善意不知情，則其可能構(gòu)成重大誤解;若委托人、拍賣人的主觀狀態(tài)為惡意，則其可能構(gòu)成民事欺詐。本文所引案例中，并無證據(jù)證明委托人、拍賣人是出于故意而致使拍賣標(biāo)的產(chǎn)生品質(zhì)瑕疵，則應(yīng)推定委托人、拍賣人違反拍賣標(biāo)的瑕疵告知義務(wù)時(shí)的主觀狀態(tài)是善意的，因此而應(yīng)排除其構(gòu)成民事欺詐的可能。

三、違反拍賣標(biāo)的瑕疵告知義務(wù)導(dǎo)致重大誤解的法律效果

首先，我們需要明確的是，被告是否違反了對(duì)拍賣標(biāo)的物的告知義務(wù)。我國(guó)《拍賣法》第十八條規(guī)定，拍賣人有權(quán)要求委托人對(duì)拍賣標(biāo)的的來源及瑕疵等進(jìn)行說明，并向競(jìng)買人告知拍賣標(biāo)的瑕疵。本文所引案例中，拍賣人在拍賣前所提供的《拍賣公告》等書面資料中載明，所拍賣房屋建筑面積約為3600㎡，其雖在《特別規(guī)定》的第二條中寫明了所拍賣房屋面積為暫測(cè)面積，但其在拍賣過程中并未向競(jìng)買人強(qiáng)調(diào)并解釋說明“3600㎡為暫測(cè)使用面積”的客觀法律意義。而由于很多競(jìng)買人并不具備相應(yīng)的房地產(chǎn)從業(yè)背景，可能因此對(duì)該拍賣房屋的實(shí)際面積產(chǎn)生誤解，拍賣人僅在提供的拍賣資料中載明“3600㎡為暫測(cè)使用面積”，并不能視為已盡到對(duì)拍賣標(biāo)的瑕疵的告知義務(wù)，因此可以認(rèn)定拍賣人違反了對(duì)拍賣標(biāo)的瑕疵的告知義務(wù)。

其次，違反標(biāo)的物瑕疵告知義務(wù)，是否構(gòu)成重大誤解。拍賣人不恰當(dāng)履行對(duì)拍賣標(biāo)的瑕疵的告知義務(wù)極有可能致使競(jìng)買人對(duì)拍賣標(biāo)的產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，進(jìn)而使簽訂該拍賣合同的競(jìng)買人的合法權(quán)益遭受嚴(yán)重?fù)p害。若競(jìng)買人想通過法律途徑尋求救濟(jì)，則首先需要對(duì)該拍賣合同的性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定。本案中，競(jìng)買人根據(jù)拍賣人在《拍賣公告》等書面資料中所載明的內(nèi)容作出參與競(jìng)買的意思表示并最終以最高價(jià)拍下該房屋是由于誤將“暫測(cè)使用面積3600㎡”理解為“所拍房屋實(shí)際面積約為3600㎡”，而拍賣人在拍賣過程中又未恰當(dāng)履行對(duì)所拍賣房屋面積瑕疵的告知說明義務(wù)，致使競(jìng)買人對(duì)該拍賣房屋的實(shí)際面積，即標(biāo)的物數(shù)量，產(chǎn)生誤解。后經(jīng)原審法院委托的房產(chǎn)測(cè)檢部門對(duì)訴爭(zhēng)房屋重新測(cè)檢，得出訴爭(zhēng)房屋的總建筑面積合計(jì)約為3015.76㎡，該結(jié)果與委托人、拍賣人所提供的《拍賣公告》等資料中載明的“暫測(cè)面積約3600㎡”嚴(yán)重不符，超出了正常合理的范圍。同時(shí)，競(jìng)買人雖具有房地產(chǎn)的從業(yè)背景，但并不能據(jù)此推定其應(yīng)當(dāng)明知所拍賣房屋的實(shí)際情況而不受《拍賣公告》等書面資料的影響，因此競(jìng)買人在主觀狀態(tài)上并不存在故意或者重大過失。同樣的，也無法證明委托人、拍賣人違反拍賣標(biāo)的瑕疵告知義務(wù)是出于故意，故應(yīng)當(dāng)將該拍賣合同認(rèn)定為重大誤解合同。

再次，違反拍賣物瑕疵告知義務(wù)所訂立的合同，在構(gòu)成重大誤解的情況下，當(dāng)事人能否申請(qǐng)變更。依據(jù)合同法的規(guī)定，因重大誤解而訂立的合同可撤銷或是可變更， 因此，因違反對(duì)拍賣標(biāo)的瑕疵的告知義務(wù)而導(dǎo)致的法律后果原則上有三種：變更合同、撤銷合同、維持合同。但因拍賣合同較一般的買賣合同相比具有一定的特殊性，若以重大誤解為由對(duì)其進(jìn)行變更是不合理的。第一，拍賣標(biāo)的的成交價(jià)與其自身的實(shí)際價(jià)值不同，拍賣標(biāo)的的成交價(jià)是通過由眾多競(jìng)買人共同參與、公開競(jìng)價(jià)的方式給出的最高競(jìng)價(jià)得出的。因此，本文所引案例中拍賣標(biāo)的的實(shí)際面積雖與委托人、拍賣人提供的《拍賣公告》等書面資料中載明的面積相差較大，但這并不排除會(huì)有競(jìng)買人并未對(duì)房屋的實(shí)際面積產(chǎn)生誤解，也不排除會(huì)有競(jìng)買人愿意在接受該拍賣房屋的面積瑕疵的基礎(chǔ)上參與競(jìng)拍。第二，若因拍賣合同發(fā)生重大誤解即可對(duì)其予以變更，要求委托人、拍賣人返還因拍賣房屋面積不實(shí)而產(chǎn)生的相應(yīng)購房款以及拍賣傭金，這雖使得競(jìng)買人因重大誤解而遭受的損失得到救濟(jì)，但卻會(huì)阻斷其他競(jìng)買人競(jìng)拍此房屋的可能，同時(shí)也不能排除會(huì)有競(jìng)買人愿意以高出該房屋實(shí)際價(jià)值的價(jià)格競(jìng)拍該房屋。由此可知，對(duì)因重大誤解而訂立的拍賣合同予以變更最終將會(huì)使拍賣人、委托人以及其他競(jìng)買人的合法權(quán)益受到損害，有違進(jìn)行拍賣活動(dòng)所遵循的公平公正、誠實(shí)信用的原則。因此，競(jìng)買人若以因委托人、拍賣人違反拍賣標(biāo)的瑕疵告知義務(wù)為由主張重大誤解要求變更拍賣合同的，理應(yīng)不予支持。

由于競(jìng)買人也確實(shí)因?qū)ε馁u合同的重大誤解使得合同若繼續(xù)履行將會(huì)使其合法權(quán)益受到嚴(yán)重?fù)p害，法律也應(yīng)提供途徑對(duì)其進(jìn)行救濟(jì)：競(jìng)買人可選擇向人民法院或是仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)對(duì)存有重大誤解的拍賣合同予以撤銷。拍賣合同被撤銷后，委托人、拍賣人應(yīng)盡快對(duì)拍賣標(biāo)的進(jìn)行重新拍賣，原拍賣合同的買受人可選擇繼續(xù)參加重新進(jìn)行的拍賣公平參與競(jìng)拍。這樣既可以使原買受人的合法權(quán)益免于因重大誤解而可能遭受的損失風(fēng)險(xiǎn) ，也可以使其他競(jìng)買人得到公平合理的對(duì)待，保護(hù)委托人、拍賣人的合法權(quán)益?；蛘撸?jìng)買人也可以選擇維持該拍賣合同，對(duì)于其因委托人、拍賣人違反拍賣標(biāo)的瑕疵的告知義務(wù)而致使自己的合法利益遭受的損失予以適當(dāng)賠償。

四、結(jié)論

通過對(duì)本文所引案例的分析，違反拍賣標(biāo)的瑕疵告知義務(wù)將可能產(chǎn)生不同的法律效果，需要對(duì)委托人、拍賣人的主觀狀態(tài)進(jìn)行認(rèn)定，其主觀狀態(tài)的不同可能引起對(duì)拍賣合同的不同性質(zhì)的認(rèn)定：若委托人、拍賣人是惡意的，其可能因構(gòu)成民事欺詐而被撤銷，委托人、拍賣人也要因此承擔(dān)對(duì)競(jìng)買人的侵權(quán)賠償責(zé)任;若委托人、拍賣人的主觀狀態(tài)是善意不知情的，拍賣合同則可能被認(rèn)定為重大誤解。此時(shí)選擇權(quán)在競(jìng)買人，其既可以選擇撤銷該拍賣合同，按雙方對(duì)造成此次重大誤解有無過錯(cuò)以及過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，也可以選擇維持該拍賣合同，訴請(qǐng)委托人、拍賣人對(duì)于因重大誤解而造成的損失予以適當(dāng)賠償。