泰禾集團(tuán)背負(fù)高額債務(wù)前行 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)性有待考證

周月明

泰禾集團(tuán)最新年報(bào)數(shù)據(jù)疑點(diǎn)重重，不僅受到監(jiān)管問詢，且通過分析其相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)間的勾稽關(guān)系，也能發(fā)現(xiàn)該公司近幾年的營收和采購方面數(shù)據(jù)是存在疑點(diǎn)的，這些疑點(diǎn)的存在是需要投資者高度警惕的。

4月中旬，一直以來備受外界關(guān)注的上市房企泰禾集團(tuán)發(fā)布了2018年最新年報(bào)數(shù)據(jù)，營收和歸母凈利潤均實(shí)現(xiàn)同比增長。然而在時(shí)隔不到一個(gè)月，近幾年經(jīng)營業(yè)績(jī)持續(xù)增長的泰禾集團(tuán)卻收到了證監(jiān)會(huì)年報(bào)問詢函，針對(duì)其年報(bào)中存在的問題提出了多達(dá)19條疑問，并明確要求其于5月15日之前做出回復(fù)。

然而對(duì)此問詢，泰禾集團(tuán)并未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作出回復(fù)，只是在公告中稱因涉及內(nèi)容較多，將延期回復(fù)。泰禾集團(tuán)的回復(fù)讓人疑惑，是什么樣的難點(diǎn)讓企業(yè)竟然在一個(gè)星期內(nèi)都準(zhǔn)備不好回復(fù)內(nèi)容呢？難道其真的有什么難以解釋之處？

事實(shí)上，《紅周刊》記者在核算泰禾集團(tuán)年報(bào)相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)時(shí)，也確實(shí)發(fā)現(xiàn)了一些該公司在近幾年?duì)I收和采購方面的疑點(diǎn)，這些疑點(diǎn)的存在，或正是該公司遲遲不能回復(fù)問詢函的難點(diǎn)。

投資性房地產(chǎn)價(jià)值待解

2018年年報(bào)披露，泰禾集團(tuán)營收309.85億元，同比增長27.35%，歸母凈利潤25.55億元，同比增長20.25%。表面上，公司經(jīng)營業(yè)績(jī)?cè)鲩L平穩(wěn)，但實(shí)際上泰禾集團(tuán)的銷售情況卻被外界熱議，原因就在于泰禾集團(tuán)的董事長黃其森曾在2017年12月信心滿滿地對(duì)外宣稱2018年銷售額目標(biāo)要翻一番，達(dá)到2000億元，可最終結(jié)果是僅銷售了1303億元，與預(yù)期目標(biāo)相差了700億元。

除了2000億夢(mèng)想仍然遙遠(yuǎn)之外，泰禾集團(tuán)看似增長平穩(wěn)的凈利潤的構(gòu)成也是受到投資者質(zhì)疑的，其中較為明顯的是其投資性房地產(chǎn)對(duì)凈利潤產(chǎn)生的影響。

2018年財(cái)報(bào)披露，泰禾集團(tuán)投資性房地產(chǎn)金額產(chǎn)生了較大變動(dòng)，達(dá)到176.65億元，同比大增43.32%。公司稱，這主要是“公司購買的東四環(huán)金尊府、自行開發(fā)的泰禾大廈、東海時(shí)尚MALL等項(xiàng)目由存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)所致?！必?cái)報(bào)還披露，泰禾集團(tuán)2018年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值新增了7.44億元，而這一部分增值對(duì)于公司利潤是影響較大的。公司在年報(bào)中稱：“2018年投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值對(duì)本年利潤稅后影響為5.6億元。”要知道，公司2018年凈利潤為39.11億元，歸母凈利潤為25.55億元，而投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值所帶來的稅后利潤就占到了歸母凈利潤的20%左右。

讓人疑惑的是，該投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增長真的合理嗎？首先從存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)的這些物業(yè)來看，是否值這么多錢就是值得商榷的。年報(bào)披露，此次轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的“東四環(huán)金尊府”、“泰禾大廈”、“濟(jì)南東部”等物業(yè)出租率分別為0、18%和12%，如此低的出租率令人對(duì)其公允價(jià)值的增長產(chǎn)生疑問。其次，除這些新增的物業(yè)之外，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值前五的物業(yè)項(xiàng)目中，也有兩個(gè)出租率相比上期有所下降，分別是“石獅泰禾廣場(chǎng)購物中心”和“東海泰禾購物廣場(chǎng)”，其2018年的出租率分別為69%和64%，而2017年時(shí)，兩處物業(yè)的出租率還分別為93%和98%。

新增的物業(yè)出租率低、老物業(yè)出租率又出現(xiàn)下降，這不僅令人對(duì)其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的上升產(chǎn)生疑問，若實(shí)際價(jià)值與公允價(jià)值并不匹配，這就會(huì)讓人聯(lián)想到企業(yè)是否存在利用財(cái)務(wù)調(diào)節(jié)手段對(duì)凈利潤做一些粉飾的可能。若如此，是否合規(guī)就值得商榷了。

短期負(fù)債壓力明顯

除了凈利潤構(gòu)成情況有疑問之外，泰禾集團(tuán)的負(fù)債率和資金鏈情況一直以來也飽受“詬病”。在行業(yè)里，泰禾集團(tuán)以激進(jìn)擴(kuò)張、高負(fù)債、高融資的風(fēng)格聞名，其董事長黃其森也因曾供職于建設(shè)銀行福建省分行的經(jīng)歷而被人認(rèn)為是“財(cái)技高超”。

年報(bào)披露，2018年泰禾集團(tuán)的短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)金額高達(dá)574.28億元，相較來說，2018年其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~僅為139.31億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額也只有115.58億元，總和為254.89億元，不及574.28億元短期債務(wù)的一半。如此就帶來一個(gè)現(xiàn)實(shí)情況：這筆短期債務(wù)該如何清償？

如果繼續(xù)借債融資，泰禾集團(tuán)的融資成本或許會(huì)更高，據(jù)財(cái)報(bào)，2018年融資成本已達(dá)8.52%，而2017年還為8.1%。此外，其財(cái)務(wù)費(fèi)用勢(shì)必會(huì)繼續(xù)增加，要知道其2018年的財(cái)務(wù)費(fèi)用已高達(dá)8.3億元，同比增長了17.03%。更為重要的是，該公司還有很大一部分借款費(fèi)用是做了資本化處理的，其2018年存貨余額中的借款費(fèi)用資本化金額高達(dá)252.62億元，利息資本化率達(dá)到9.3%，2017年還為7.82%，而萬科2018年利息資本化率只有5.3%。

除了高額的利息費(fèi)用，在泰禾集團(tuán)的2431.36億元總資產(chǎn)中，受限資產(chǎn)還高達(dá)683.14億元，占比近三成。既然受限資產(chǎn)占比如此之高，那其目前的資質(zhì)情況又能否借到大額資金也是讓人擔(dān)憂的。更為重要的是，目前泰禾集團(tuán)大股東質(zhì)押率還高達(dá)100%，占總股本的66.4%，這意味著用股權(quán)來換真金白銀的口子貌似已經(jīng)關(guān)閉。鑒于此，數(shù)百億短期債務(wù)償還壓力可謂巨大，對(duì)于這一點(diǎn)，投資者是需要警惕的。

營收數(shù)據(jù)存疑

除了上述擔(dān)憂外，結(jié)合泰禾集團(tuán)2018年年報(bào)和之前的兩年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，該公司的營收數(shù)據(jù)在財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系處理上是存在一定異常的。

財(cái)報(bào)披露，泰禾集團(tuán)2016年至2018年?duì)I業(yè)收入分別為2072794.17萬元、2433116.64萬元和3098492.03萬元（見表1），考慮到國內(nèi)營收增值稅（11%稅率）因素的影響，其含稅營收總和大約為2300801.53萬元、2700759.47萬元和3439326.15萬元。

表1 營業(yè)收入相關(guān)數(shù)據(jù)（單位：萬元）

同期的合并現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)顯示，公司這三年的“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”分別為2079268.54萬元、3240137.48萬元和4603573.45萬元，此外，2016年至2018年公司新增預(yù)收款分別為-18818.2萬元、728678.67萬元和1485593.9萬元，在對(duì)沖同期與現(xiàn)金收入相關(guān)的預(yù)收款項(xiàng)影響后，與這三年?duì)I收相關(guān)的現(xiàn)金流入了2098086.74萬元、2511458.81萬元和3117979.55萬元。將這三年含稅營收與現(xiàn)金流數(shù)據(jù)勾稽，則含稅營收分別比收到的現(xiàn)金分別多出了202714.79萬元、189300.66萬元和321346.6萬元。理論上，這些差額應(yīng)該體現(xiàn)為當(dāng)年新增債權(quán)，即2016年至2018年的應(yīng)收款項(xiàng)應(yīng)新增202714.79萬元、189300.66萬元和321346.6萬元。

然而，在這三年的資產(chǎn)負(fù)債表中，泰禾集團(tuán)2016年至2018年的應(yīng)收賬款（包含壞賬準(zhǔn)備）、應(yīng)收票據(jù)合計(jì)分別為639579.31萬元、719630.97萬元和774654.57萬元，分別相比上一年年末相同項(xiàng)數(shù)據(jù)增加了262826.33萬元、80051.66萬元和55023.6萬元，顯然，這一結(jié)果與理論上應(yīng)該增加的202714.79萬元、189300.66萬元和321346.6萬元金額明顯不符，其中2016年應(yīng)收賬款比理論值多出了6.01億元，而2017年、2018年則是營收可能虛增10.92億元和26.63億元。

雖然2016年約有2765.51萬元營收為零售收入、530.25萬元營收為化工收入，這些收入增值稅率為17%，但因這部分收入占比較小，對(duì)最終差異結(jié)果影響并不明顯，合并計(jì)算后，應(yīng)收款項(xiàng)仍比理論新增債權(quán)多出了5.99億元。與此同時(shí)，2016年公司雖然公布有約5196.98萬元應(yīng)收票據(jù)背書，但該數(shù)據(jù)對(duì)最終結(jié)果的影響也是偏小的。

同樣，2017年和2018年若考慮到有部分營收為零售收入（增值稅率為17%），那么含稅營收金額會(huì)增加，與理論金額的差異將會(huì)更大。而且在這兩年財(cái)報(bào)中，公司未披露是否有應(yīng)收票據(jù)背書一事，這就意味著，這兩年至少有10.92億元、26.63億元的營收是沒有獲得相應(yīng)債權(quán)數(shù)據(jù)支撐的。

大額采購支出不明

除了營收中存在的異常外，《紅周刊》記者還發(fā)現(xiàn)泰禾集團(tuán)2017年、2018年的采購方面數(shù)據(jù)同樣存在較大金額異常的。

財(cái)報(bào)披露了2017年和2018年向前五大供應(yīng)商的采購金額及占總采購金額的比例，2017年為670987.66萬元和38.11%（見表2），2018年為1278161.28萬元和60.39%，由此推算出采購總額分別為1760660.35萬元和2116511.48萬元，再考慮17%增值稅率的影響，則其含稅采購總額分別達(dá)到了2059972.61萬元和2476318.43萬元。

表2 采購相關(guān)數(shù)據(jù)（單位：萬元）

在2017年、2018年的現(xiàn)金流量表中，公司“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”分別為2720669.14萬元和2691022.62萬元，剔除當(dāng)年預(yù)付款項(xiàng)新增的97551.72萬元和15109.77萬元影響之后，則與采購相關(guān)的現(xiàn)金支出分別達(dá)到了2623117.42萬元和2675913.85萬元。將含稅采購總額與現(xiàn)金支出勾稽，則現(xiàn)金支出比采購總額分別多出了563144.81萬元和199595.42萬元。理論上，這將會(huì)導(dǎo)致2017年和2018年應(yīng)付款項(xiàng)的相應(yīng)減少。

可事實(shí)上，這兩年的應(yīng)付款項(xiàng)分別為712415.45萬元、766818.84萬元，分別較上期同項(xiàng)數(shù)據(jù)新增了78655.66萬元和54403.39萬元，這一結(jié)果顯然與理論上應(yīng)該減少情況是相左的。其中，2017年比理論減少金額多了64.18億元，而2018年則比理論減少金額多了25.4億元，差距巨大。

2017年、2018年還有固定資產(chǎn)原值、在建工程、無形資產(chǎn)原值的增減情況影響，這兩年幾項(xiàng)之和分別為289059.58萬元、606679.64萬元，較上期分別新增了70499.56萬元、317620.06萬元，同期構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金分別為92755萬元、83414.11萬元。兩者勾稽后，2017年的應(yīng)付款項(xiàng)應(yīng)相應(yīng)減少22255.44萬元，2018年的應(yīng)付款項(xiàng)應(yīng)增加23.42億元。即使我們考慮到這部分金額的影響，實(shí)際上的應(yīng)付款項(xiàng)與理論上的金額的差額仍是很大，其中，2017年應(yīng)付款項(xiàng)存在約66.41億元的數(shù)據(jù)差異，而2018年也有1.98億元的數(shù)據(jù)差異。很顯然，產(chǎn)生如此巨大的數(shù)據(jù)差異是需要公司對(duì)采購情況及稅率等因素做進(jìn)一步披露的。