拉動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的成本和需求因素研究

翁幸 王世磊 丁艷琪

摘要：本文為探究中國(guó)不同規(guī)模的城市近十年房?jī)r(jià)上漲的原因，通過(guò)構(gòu)建包含供給因素和需求因素的三個(gè)平行的時(shí)間序列回歸模型。利用我國(guó)2007-2016年的各市面板數(shù)據(jù)從成本和需求兩方面對(duì)一二三線城市的房地產(chǎn)價(jià)格的拉動(dòng)作用進(jìn)行研究從而揭示出不同規(guī)模城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的內(nèi)在原因。研究發(fā)現(xiàn)，在一線城市，房?jī)r(jià)上漲同時(shí)具有成本推動(dòng)和需求拉動(dòng)的作用;在二線城市，需求拉動(dòng)是近十年其房?jī)r(jià)上漲的主要原因;而對(duì)于三線城市，其房?jī)r(jià)上升的主要原因是成本推動(dòng)，尤其受建造成本影響較大。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);需求拉動(dòng);成本推動(dòng)

從1998年實(shí)行住房分配貨幣化制度以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在近二十年經(jīng)歷了飛速的發(fā)展。2004年開始，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新一輪的高速發(fā)展期，房地產(chǎn)價(jià)格一路高漲，其銷售價(jià)格指數(shù)長(zhǎng)年高于消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前高漲蘊(yùn)育了潛在的金融泡沫危機(jī)，自2010年5月北京出臺(tái)“限購(gòu)令”以來(lái)，各種宏觀政策不斷涌出以調(diào)整過(guò)熱的房?jī)r(jià)。為了正確評(píng)價(jià)政策實(shí)施的有效性而提出建設(shè)性意見，本文通過(guò)從不同規(guī)模城市入手，將影響房?jī)r(jià)的因素分為成本推動(dòng)和需求拉動(dòng)，建立三個(gè)平行的時(shí)間序列回歸模型。具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、文獻(xiàn)綜述

關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的影響因素，許多學(xué)者已經(jīng)做過(guò)大量相關(guān)的研究與驗(yàn)證。

首先，從需求方面入手有以下幾個(gè)影響因素。一，就利率而言，以經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織國(guó)家為對(duì)象的實(shí)證研究表明，真實(shí)房?jī)r(jià)與真實(shí)利率往往是負(fù)相關(guān)的。趙波在其研究成果中發(fā)現(xiàn)，緊縮的貨幣政策與信用約束導(dǎo)致房產(chǎn)擁有者的借款能力萎縮，進(jìn)而導(dǎo)致借款真實(shí)利率低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。二，就收入而言，高收入使人們的買房能力提高，需求增強(qiáng)提升房?jī)r(jià)。一種觀點(diǎn)是以價(jià)格收入比作為測(cè)度購(gòu)房能力的指標(biāo)，但其描述能力可能并不強(qiáng)，吉魯阿爾（Girouard，et al.2006）解釋為同一收入購(gòu)房者的能力同時(shí)會(huì)受到其他因素如貸款成本等的影響[1]。整體來(lái)說(shuō)，真實(shí)房?jī)r(jià)與可支配收入相關(guān)性始終為正。三，就人口而言，多數(shù)實(shí)證研究得出的結(jié)論為，真實(shí)房?jī)r(jià)與人口數(shù)正相關(guān)。以中國(guó)房?jī)r(jià)為例，年齡作為其中一個(gè)要素，老年人口數(shù)上升推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。對(duì)此，一般解釋是老年人擁有大量的儲(chǔ)蓄，當(dāng)他們的儲(chǔ)蓄耗盡房?jī)r(jià)快速上漲也將缺乏基礎(chǔ)，從時(shí)間點(diǎn)上看，中國(guó)在2015年前后房?jī)r(jià)水平逐漸走弱[2]。

其次，從供給方面看，土地價(jià)格與房?jī)r(jià)密切相關(guān)。考察土地成本，各國(guó)土地的價(jià)格在很大程度上會(huì)受到政府的影響。國(guó)內(nèi)學(xué)者平新喬和陳敏彥（2004）在其研究中發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格每上升1%，房產(chǎn)價(jià)格將上升0.78%，對(duì)此，他們預(yù)測(cè)土地供應(yīng)面臨減少時(shí)，房?jī)r(jià)將隨之逐步升高[3]。邵新建（2012）在分析了城市土地市場(chǎng)格局變遷后，土地市場(chǎng)由地方政府壟斷，而土地利益的最大化導(dǎo)致地價(jià)提升，同時(shí)地價(jià)升高1%將帶來(lái)房?jī)r(jià)0.55%的上漲。

本文的貢獻(xiàn)和創(chuàng)新點(diǎn)在于：1.以城市規(guī)模為標(biāo)準(zhǔn)，分別選取一、二、三線城市的樣本，研究結(jié)果對(duì)于不同級(jí)別的城市提出針對(duì)性的政策建議;2.同時(shí)考慮成本因素和供給因素，通過(guò)對(duì)比各具體因素對(duì)房?jī)r(jià)的解釋程度推斷影響一線、二線、三線城市的內(nèi)在原因;3.建立三個(gè)平行的多元回歸模型，直觀的展示了近十年一線、二線、三線城市房?jī)r(jià)分別受成本因素和需求因素影響強(qiáng)度，清晰的比較出不同規(guī)模城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

二、模型建立與數(shù)據(jù)說(shuō)明

（一）模型構(gòu)建

在不考慮非市場(chǎng)因素的條件下，國(guó)內(nèi)外很多學(xué)者建立了如下模型研究成本和需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響：

其中，y代表某地區(qū)居民收入;c代表某地區(qū)單位土地成本;po代表某地區(qū)城鎮(zhèn)人口數(shù)量。參考已有文獻(xiàn)，本文在原有模型基礎(chǔ)上，本文又考慮了資金成本、建造成本、城鎮(zhèn)化水平、購(gòu)買意愿，更深入發(fā)掘成本和需求對(duì)近十年不同規(guī)模城市房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用，建立一下計(jì)量模型：

其中，HPi，t（i=1，2，3，后述變量同理）分別代表一線、二線、三線城市商品房當(dāng)年平均銷售價(jià)格;lnLCi，t為三種不同規(guī)模城市集合平均單位面積土地成本;FCi，t表示資金成本，用以衡量開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投資的融資成本;CCi，t表示單位面積商品房的建造成本;Yi，t表示各線城市平均城鎮(zhèn)居民可支配收入;ULi，t表示各級(jí)城市城鎮(zhèn)化水平，是商品房需求的重要影響因素;PWi，t是城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房意愿，是購(gòu)房能力轉(zhuǎn)化成購(gòu)房行動(dòng)的重要因素，對(duì)商品房需求有重要影響作用。計(jì)量模型中的絕對(duì)量數(shù)據(jù)（HP，LC，CC，Y）取自然對(duì)數(shù)的原因是可以保證數(shù)據(jù)在整個(gè)值域范圍內(nèi)的性質(zhì)和相關(guān)關(guān)系不變的情況下縮小數(shù)據(jù)的絕對(duì)量以方便計(jì)算，同時(shí)起到了無(wú)量綱化效果，避免因?yàn)榱考?jí)不同而對(duì)被解釋變量的解釋程度造成影響，這也是計(jì)量模型的常用處理方法。本文通過(guò)LCi，t，F(xiàn)Ci，t，CCi，t作為成本推動(dòng)類因素以衡量土地、資金、建筑材料和人力等因素對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響;通過(guò)Yi，t，ULi，t，PWi，t作為需求拉動(dòng)類因素以衡量城鎮(zhèn)人均可支配收入、城鎮(zhèn)化水平和購(gòu)房意愿對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響。根據(jù)計(jì)量模型有效性原則預(yù)測(cè)，在滿足供需原理的情況下，βi（i=1，2，3，4，5，6）符號(hào)均為正，原因是土地成本越高，資金成本越高，建造成本越高，房地產(chǎn)商會(huì)用更高的價(jià)格彌補(bǔ)成本的增加;而居民可支配收入越高，城鎮(zhèn)化水平越高，購(gòu)房意愿越強(qiáng)會(huì)增大對(duì)商品房的需求，抬高商品房?jī)r(jià)格。

（二）變量及數(shù)據(jù)說(shuō)明

本文選取了2007年到2016年間具有代表性的一線、二線、三線城市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。一線城市選擇北京、上海、廣州、深圳、天津;二線城市選擇GDP增速最快的前十位，即杭州、南京、濟(jì)南、重慶、武漢、大連、寧波、廈門、青島、成都;三線城市基數(shù)較大，參照二線城市選擇原理，選擇烏魯木齊、貴陽(yáng)、海口、蘭州、西寧、呼和浩特、泉州、包頭、大慶、南通、徐州、濰坊、常州、鹽城、邯鄲、洛陽(yáng)、昆山、滄州、張家港、岳陽(yáng)二十城為樣本。

商品房當(dāng)年平均銷售價(jià)格來(lái)自WIND數(shù)據(jù)庫(kù)，土地成本衡量單位住房面積的土地開發(fā)費(fèi)用，計(jì)算公式為：

其中，LCi，t表示單位面積土地成本;UACi，t表示單位面積土地購(gòu)置費(fèi)用，數(shù)據(jù)來(lái)自于中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù);PRi表示i線城市（i=1，2，3）容積率，由于容積率越大，舒適程度越低，考慮到不同規(guī)模城市土地的稀缺性，越繁華的城市土地容積率越高。因此，本文設(shè)置一、二、三線城市容積率2007年基期值分別為2，2.5，3，并且每年以0.5的速度增長(zhǎng);考慮到房地產(chǎn)開發(fā)屬于長(zhǎng)期工程，工期一般長(zhǎng)于五年，并且各開發(fā)商融資渠道均通過(guò)商業(yè)銀行貸款，因此用商業(yè)銀行五年以上貸款基準(zhǔn)利率作為資金成本FCi，t的衡量，數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)人民銀行網(wǎng)站;建造成本CCi，t各線城市單位面積商品房竣工造價(jià)衡量，其計(jì)算公式為：

其中，CCi，t表示單位面積商品房竣工造價(jià);CPi，t表示t年商品房竣工價(jià)值，數(shù)據(jù)來(lái)自于WIND數(shù)據(jù)庫(kù);CSi，t表示t年商品房竣工面積，數(shù)據(jù)來(lái)自與WIND數(shù)據(jù)庫(kù);城鎮(zhèn)人均可支配收入Yi，t來(lái)自于各省統(tǒng)計(jì)年鑒;城鎮(zhèn)化水平ULi，t用各市城鎮(zhèn)化率表示，數(shù)據(jù)來(lái)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局;商品房購(gòu)買意愿用商品房銷售面積增長(zhǎng)率表示，其計(jì)算公式為：

其中，PWi，t表示t年度商品房銷售面積增長(zhǎng)率;SSi，t表示t年度商品房銷售面積;SSi，t-1表示t-1年度商品房銷售面積，數(shù)據(jù)來(lái)自于中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)。

三、模型求解與結(jié)果分析

（一）平穩(wěn)性分析

為了增強(qiáng)檢驗(yàn)結(jié)果的有效性，可靠性，在進(jìn)行時(shí)間序列數(shù)據(jù)可行性檢驗(yàn)時(shí)，本文將各數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為2007年1月到2016年12月的月度數(shù)據(jù)。

本文選用ADF方法對(duì)各個(gè)變量的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，為了簡(jiǎn)化表格，在此設(shè)參數(shù)y代表商品房當(dāng)年平均銷售價(jià)格HP，用x1代表土地成本LC，x2代表資金成本FC，x3代表建造成本CC，x4代表城鎮(zhèn)家庭可支配收入Y，x5代表城鎮(zhèn)化水平UL，x6代表購(gòu)買意愿PW。結(jié)果表明，各個(gè)變量的檢驗(yàn)值，其絕對(duì)值相比顯著性水平為5%的標(biāo)準(zhǔn)值都小，因此不能拒絕原假設(shè)，序列存在單位根，是非平穩(wěn)的。各序列數(shù)據(jù)均在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，大部分在1%的顯著性水平下也拒絕了原假設(shè)，可以證明各系列不存在單位根，是平穩(wěn)的。

（二）協(xié)整檢驗(yàn)

在上述一階單整序列結(jié)論下，可以進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)。本文使用Eviews9運(yùn)用EG兩步法檢驗(yàn)商品房銷售價(jià)格與其他變量之間的協(xié)整關(guān)系，在第一步建立最小二乘回歸模型，第二步對(duì)模型生成的殘差進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，結(jié)果表明，ADF檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量值為-2.153316，小于在1%顯著性水平下的標(biāo)準(zhǔn)臨界值，所以判斷殘差為平穩(wěn)序列，即表明商品房當(dāng)年平均銷售價(jià)格與土地成本、資金成本、建造成本、城鎮(zhèn)家庭可支配收入、城鎮(zhèn)化水平、購(gòu)買意愿之間存在協(xié)整關(guān)系，即各變量之間存在長(zhǎng)期均衡穩(wěn)定的關(guān)系，適合用普通最小二乘法進(jìn)行回歸分析。

（三）回歸模型求解

三個(gè)回歸方程R平方超過(guò)90%，且調(diào)整后的R平方均超過(guò)80%，說(shuō)明模型擬合優(yōu)度較高，解釋變量整體對(duì)被解釋變量有很好的解釋作用。

根據(jù)回歸結(jié)果，最終可以得到回歸方程組：

（1）、（2）、（3）分別表示一線城市、二線城市、三線城市回歸模型結(jié)果。綜上所述，本模型滿足基本假設(shè)，回歸結(jié)果有效。三個(gè)模型的F統(tǒng)計(jì)量均遠(yuǎn)大于5%顯著性水平下的F標(biāo)準(zhǔn)值，證明模型中解釋變量對(duì)被解釋變量有整體顯著性關(guān)系。三個(gè)方程的DW值均處于樣本容量為42，解釋變量個(gè)數(shù)為7的標(biāo)準(zhǔn)DW檢驗(yàn)表中無(wú)序列相關(guān)區(qū)間[1.65，2.35]，表明隨機(jī)誤差項(xiàng)間不存在序列相關(guān)性。從模型中各變量的t統(tǒng)計(jì)量值可以發(fā)現(xiàn)，模型（1）中，除了城鎮(zhèn)化水平UL1，t以外的所有變量均大于2.5%顯著性水平下的標(biāo)準(zhǔn)t統(tǒng)計(jì)值，顯著性極強(qiáng);對(duì)于模型（2），僅有城鎮(zhèn)居民可支配收入Y2，t和購(gòu)買意愿PW2，t在5%顯著性水平下拒絕原假設(shè)，而其他變量均在10%顯著性水平下接受零假設(shè);對(duì)于模型（3），建造成本CC3，t在5%顯著性水平下顯著不為零，購(gòu)買意愿PW3，t在10%顯著性水平下不為零，其余變量均接受原假設(shè)。

從實(shí)證結(jié)果中可以說(shuō)明以下幾個(gè)方面的問題：第一，一線城市作為近十年房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的龍頭區(qū)域，成本因素和需求因素在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中均起到明顯作用。從回歸數(shù)據(jù)來(lái)看，資金成本的回歸系數(shù)最大，原因是在一線城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)資金量大，融資成本高，且項(xiàng)目規(guī)模一般較大，并且對(duì)于大規(guī)模資金借貸，有著較高的資金價(jià)格彈性。而土地成本的上升，人均可支配收入的上升和購(gòu)買意愿的上升均帶來(lái)顯著但不超過(guò)1個(gè)單位的價(jià)格推動(dòng)作用。;第二，二線城市作為近五年以及未來(lái)房?jī)r(jià)上升的主戰(zhàn)場(chǎng)，主要受需求方面因素的影響。從回歸方程中可以發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)人均可支配收入上升1個(gè)單位會(huì)帶來(lái)1.24個(gè)單位的房?jī)r(jià)上升，說(shuō)明在二線城市，房地產(chǎn)是高收入彈性的商品，這與近十年二線城市的快速發(fā)展，居民收入的迅速提高密切聯(lián)系。;第三，目前三線城市的房地產(chǎn)價(jià)格上升趨勢(shì)較緩，主要原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較落后，土地價(jià)格、資金成本都較低，因此決定房?jī)r(jià)上漲的主要因素是建造成本。

四、結(jié)論與政策建議

（一）結(jié)論

對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控可以從供給與需求兩方面進(jìn)行，短期調(diào)控從需求方面入手，以限購(gòu)，限貸等方式抑制市場(chǎng)過(guò)熱的需求，透過(guò)多種信號(hào)改變公眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期;長(zhǎng)期調(diào)控從供給方面入手，增加當(dāng)前住房的有效供給，加大保障性住房與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，改善住房供給結(jié)構(gòu)。

對(duì)一線城市而言，實(shí)證研究結(jié)果表明影響顯著的因素為收入，購(gòu)買意愿，土地成本，建造成本。一線城市居民收入普遍高于全國(guó)平均水平，而高收入是住房消費(fèi)的基礎(chǔ)。土地成本由于資源稀缺與政府對(duì)土地的管制如地價(jià)與土地用途限制而處于高位，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。對(duì)二線城市而言，實(shí)證研究結(jié)果表明房?jī)r(jià)受收入與購(gòu)買意愿影響顯著。二線城市正處于不斷發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，隨著人口流動(dòng)，人口也越來(lái)越多地涌向了二線城市。在當(dāng)前住房供求矛盾的大背景下，民眾不但不會(huì)降低對(duì)住房的需求，相反，因?yàn)槭杖氲牟粩嘣黾优c房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲的預(yù)期，民眾將更將傾向于在現(xiàn)期買房，加劇了供求之間的矛盾。對(duì)三線城市而言，實(shí)證研究結(jié)果表明房?jī)r(jià)主要受建造成本的影響。三線城市發(fā)展水平較一線二線城市相對(duì)落后，人口也相對(duì)較少，土地資源相對(duì)充裕從而政府管制也相對(duì)較松。房?jī)r(jià)波動(dòng)則主要受其自身建造成本的影響。

（二）政策建議

（1）一線城市房?jī)r(jià)調(diào)控需要從需求和供給兩方面同時(shí)進(jìn)行。當(dāng)前，以上海，北京，深圳為首的一線城市均從需求方推出了不同程度的限購(gòu)，限貸政策，需求政策在短期內(nèi)雖然會(huì)取得明顯的效果，但卻不能改善民眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。預(yù)期房?jī)r(jià)的上漲推動(dòng)了現(xiàn)期對(duì)住房的需求，可能導(dǎo)致需求政策失效。

（2）二線城市房?jī)r(jià)調(diào)控主要從需求方面進(jìn)行。二線城市中，人們的收入普遍處于增長(zhǎng)狀態(tài)中，由此帶來(lái)的本地人員的住房需求及房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期與外來(lái)人員對(duì)住房的投機(jī)需求推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。政府的需求調(diào)控可以從兩方面進(jìn)行。一是對(duì)本地人員的需求抑制，從限貸政策入手，因?yàn)槎€城市人員在收入增長(zhǎng)預(yù)期的情況下，會(huì)傾向于超前消費(fèi);二是對(duì)外來(lái)人員投機(jī)需求的抑制，嚴(yán)格限制外來(lái)人員進(jìn)行炒房操作，對(duì)這部分人買房建立嚴(yán)格的審查流程，矛盾住房供求矛盾可能較為尖銳，從需求方面進(jìn)行短期穩(wěn)定市場(chǎng)為長(zhǎng)期調(diào)控提供緩沖。

（3）三線城市房?jī)r(jià)調(diào)控主要從供給方面進(jìn)行調(diào)控。一方面，三線城市剛處于發(fā)展的起步階段，有進(jìn)行長(zhǎng)期調(diào)控的基礎(chǔ);同時(shí)，其矛盾并不突出，可以直接從源頭進(jìn)行調(diào)整。注重供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化而不是追求量的增加，同時(shí)政府需要對(duì)資源進(jìn)行合理的配置，降低住房建造成本，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]Zhao B. Rational housing bubble[J]. Economic Theory， 2015， 60（1）：141-201.

[2]徐建煒， 徐奇淵， 何帆. 房?jī)r(jià)上漲背后的人口結(jié)構(gòu)因素：國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)證據(jù)[J]. 世界經(jīng)濟(jì)， 2012（1）：24-42.

[3]平新喬， 陳敏彥. 融資、地價(jià)與樓盤價(jià)格趨勢(shì)[J]. 世界經(jīng)濟(jì)， 2004（7）：3-10.

作者簡(jiǎn)介：

翁幸（1996—），女，漢族，浙江省湖州市，本科，研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)。

王世磊（1997—），男，漢族，安徽省阜陽(yáng)市，本科，研究方向：核工程與核技術(shù)。

丁艷琪（1997—），女，漢族，黑龍江省大慶市，本科，研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)。