試論住房公積金貸款對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房需求的影響

徐春英

摘要：近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)投資熱呈現(xiàn)出白熱化的發(fā)展趨勢(shì)，在房?jī)r(jià)不斷上漲，物價(jià)不斷提高的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，保護(hù)國(guó)計(jì)民生，保證我國(guó)中低收入家庭住有所居，全國(guó)紛紛出臺(tái)了關(guān)于住房公積金貸款的相關(guān)措施。本文將就目前我國(guó)住房公積金貸款對(duì)城鎮(zhèn)居民住房需求的影響進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：住房公積金貸款;城鎮(zhèn)居民;住房需求;影響

住房作為人們的基本需求，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、人們收入差距的不斷擴(kuò)大，使得住房的價(jià)格不斷上漲，為了確保我國(guó)社會(huì)的和諧發(fā)展，國(guó)家和各級(jí)政府紛紛采取相應(yīng)的措施來(lái)解決我國(guó)中低收入家庭的住房問(wèn)題。住房公積金制度是目前我國(guó)實(shí)行的由計(jì)劃體制為主導(dǎo)的市場(chǎng)向市場(chǎng)體制為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變的一項(xiàng)住房制度。自我國(guó)住房制度改革與住房公積金建立20多年以來(lái)，我國(guó)的住房公積金制度得到了不斷地完善與發(fā)展，住房公積金制度的完善表現(xiàn)在：覆蓋面在不斷的擴(kuò)大、公積金的使用效率不斷提高、公積金的繳存規(guī)模逐年擴(kuò)大、住房公積金的功能得到了不斷的完善。

一、住房公積金貸款相關(guān)概念及性質(zhì)分析

（一）住房公積金貸款的基本內(nèi)涵

住房公積金貸款主要是指在我國(guó)城鎮(zhèn)中以企事業(yè)單位員工繳納的住房公積金作為購(gòu)房的主要資金來(lái)源，各地的住房公積金管理委員會(huì)委托當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行向廣大企事業(yè)單位足額繳納公積金的員工發(fā)放的，具有政策性的、低息的住房貸款。職工用住房公積金主要用于購(gòu)買房屋、自住房建設(shè)等。本文所指的住房公積金貸款主要是廣大企業(yè)事業(yè)單位中足額繳存公積金的員工購(gòu)買房屋的貸款。

（二）住房公積金貸款的基本性質(zhì)

住房公積金制度主要是以互助機(jī)制作為理論基礎(chǔ)的。它由專門的管理機(jī)構(gòu)將職工繳存的部分閑置資金集中在一起，形成一種比較長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的資金來(lái)源，通過(guò)購(gòu)房者發(fā)放公積金貸款，并采取低于商業(yè)貸款利息、放寬貸款使用范圍、以及貸款后加大公積金提取力度等政策，來(lái)實(shí)現(xiàn)有效的降低購(gòu)房成本、增強(qiáng)公積金使用效率，從而提高普通家庭購(gòu)買住房的能力?？梢?jiàn)，住房公積金貸款從本質(zhì)上看就是一種互助性的貸款，它真正做到了?？顚Ｓ茫菝窭?。

但是，縱觀目前我國(guó)城鎮(zhèn)住房公積金制度的實(shí)施現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異，公積金相關(guān)政策和使用效率在全國(guó)各地也出現(xiàn)良莠不齊的狀況。在我國(guó)，除了上海、北京、南京等大城市中的公積金制度還算完善，其他中小城市的住房公積金受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，還存在繳存制度不規(guī)范，繳存范圍窄，公積金貸款政策相對(duì)狹隘，貸款使用率不高等問(wèn)題。這也在很大程度上限制了住房公積金的受益對(duì)象和群體。一般在城市中繳納住房公積金的群體都具有穩(wěn)定的收入水平。例如：在北京等這些住房公積金貸款比較完善的城市，盡管房?jī)r(jià)的水平較高，但對(duì)于中等收入的職工家庭而言，可以通過(guò)公積金貸款低息購(gòu)買住房，緩解購(gòu)房壓力，而對(duì)于那些真正需要住房的低收入家庭與人群而言，很難通過(guò)住房公積金貸款來(lái)解決住房問(wèn)題。

因此，上述分析可知，我國(guó)現(xiàn)行的住房公積金貸款的覆蓋面還受到住房公積金貸款制度的影響，住房公積金貸款的互助性主要是體現(xiàn)對(duì)一部分人的互惠互利，同樣這也在不同的階層之間拉大了他們的住房差距和生活水平。

二、住房公積金貸款對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房需求的影響分析

如前所述：我國(guó)的住房公積金貸款主要是用于廣大企事業(yè)單位足額繳納住房公積金的職工購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房。但是，在實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)中，按照不同的住宅類型，可以將住房分為三類。下面將就在我國(guó)城鎮(zhèn)中處于不同的收入層級(jí)、繳納住房公積金的職工，用公積金貸款購(gòu)買住房的需求進(jìn)行深入分析。

（一）住房公積金貸款對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)需求的影響分析

我國(guó)尚處于發(fā)展中國(guó)家，雖然近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速較快，但是由于經(jīng)濟(jì)條件的限制，一些具有中低收入的家庭或群體所承受的房?jī)r(jià)十分有限，大部分是以自住型需求為主。例如：我國(guó)大部分一線城市中的中低收入家庭或群體住房消費(fèi)的類型為經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房。目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房主要是針對(duì)那些經(jīng)濟(jì)收入處于中低層的群體的、具有保障性質(zhì)的住房形式。因此，對(duì)申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的人群或家庭的審核條件非常嚴(yán)格。特別是在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的買賣也做出了嚴(yán)格的約束和條件限制。當(dāng)中低收入群體在使用住房公積金貸款購(gòu)房時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)適用房在國(guó)家政策的嚴(yán)格控制下購(gòu)房成本不高，因此，該群體的購(gòu)房能力明顯得到提升，可以承受相對(duì)高一些的價(jià)格，因此，在相同的房?jī)r(jià)水平下，購(gòu)房群體可購(gòu)入的住房面積增加，改善住房條件，從而增大住房市場(chǎng)的需求量，但是，任何開(kāi)發(fā)商不能根據(jù)市場(chǎng)的需求進(jìn)行自主開(kāi)發(fā)，不能根據(jù)市場(chǎng)行情的變化而隨意調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)。可見(jiàn)，在微利情況下，很多開(kāi)發(fā)商的積極性并不高。另外，由于經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)群體上還屬于中低收入家庭，受到其低收入水平、公積金低繳存額等因素的影響，該群體的住房消費(fèi)需求增長(zhǎng)極為有限，因此，不會(huì)出現(xiàn)價(jià)與量的長(zhǎng)期長(zhǎng)效攀升。

從上述分析中我們可以確定的一點(diǎn)是：當(dāng)處于中低層收入的群體準(zhǔn)備利用住房公積金貸款來(lái)購(gòu)買自住型住房時(shí)，不會(huì)選擇普通的市場(chǎng)商品房、不會(huì)選擇高檔住宅，而是將目光集中在經(jīng)濟(jì)適用房上，這種愿望將拉動(dòng)我國(guó)住宅的供給量的增加，最終使處于中低層收入的家庭或群體改善目前的住房條件。但從總體上來(lái)講，公積金貸款對(duì)該類消費(fèi)市場(chǎng)的影響不大。

（二）住房公積金貸款對(duì)普通住宅市場(chǎng)需求的影響

這種普通住宅市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體，占據(jù)了整個(gè)住宅市場(chǎng)消費(fèi)的大部分。這部分群體對(duì)住房的購(gòu)買能力相對(duì)較強(qiáng)，一般對(duì)住房的需要不僅僅局限于自住、改善性需求，還包括一定的投資性需求。與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)相比，普通住宅的市場(chǎng)機(jī)制已經(jīng)趨于完善。面對(duì)相對(duì)較高的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)于那些購(gòu)買普通住宅的中高收入群體，經(jīng)常會(huì)在購(gòu)房時(shí)采用住房公積金與商業(yè)貸款相結(jié)合的方式來(lái)完成貸款。這部分消費(fèi)者的公積金繳存額度高，對(duì)于購(gòu)房能力有一定的保障，因此，中高等收入群體在使用低成本的公積金貸款后其購(gòu)房能力提升，普通住宅市場(chǎng)也會(huì)受到影響。目前，我國(guó)公積金貸款的市場(chǎng)中，中高等收入群體是主要的使用群體和適用對(duì)象，因此，針對(duì)這一部分群體的公積金貸款對(duì)普通住宅市場(chǎng)的需求影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)。就目前，房產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家調(diào)控、市場(chǎng)機(jī)制綜合作用的情況下，出現(xiàn)疲軟的態(tài)勢(shì)，而為了穩(wěn)固社會(huì)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)和諧發(fā)展，各地區(qū)紛紛出臺(tái)公積金新政策，尤其提高公積金貸款額度，促進(jìn)異地貸款，降低貸款利率等等，都為進(jìn)一步化解住房市場(chǎng)壓力不遺余力?？梢?jiàn)住房公積金貸款，對(duì)普通住宅市場(chǎng)的巨大影響。例如：河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳日前發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)服務(wù)提高住房公積金使用效率的通知》，進(jìn)一步放寬住房公積金政策，將住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度由40萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元，并在關(guān)于住房公積金貸款的通知稱，積極推進(jìn)住房公積金貸款與個(gè)人住房商業(yè)性貸款組合貸業(yè)務(wù)和“商轉(zhuǎn)公”個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，開(kāi)展省內(nèi)非戶籍所在地繳存職工在戶籍所在地購(gòu)買普通自住住房使用住房公積金貸款業(yè)務(wù)和住房公積金余額抵沖還貸業(yè)務(wù)。

（三）住房公積金貸款對(duì)高檔住宅市場(chǎng)需求的影響

高檔住宅的消費(fèi)群體為我國(guó)的高收入群體，這一群體的購(gòu)房能力是最強(qiáng)的，他們的購(gòu)房需求也比較旺盛，群體也比較穩(wěn)定。但是，高檔住宅并不適合普通人群的實(shí)際住房消費(fèi)需求。因此，該類住宅供給的增加并不會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)的供給需求矛盾進(jìn)行緩解和調(diào)整，反而會(huì)增加我國(guó)城市用地的緊張。由于目前我國(guó)住房公積金貸款的功能主要是針對(duì)中低收入群體的，因此，目前大部分城市對(duì)于公積金貸款來(lái)購(gòu)買高檔住宅的要求非常嚴(yán)格，即使使用公積金貸款，相對(duì)于高房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，所占的資金比例也比較低，因此，住房公積金貸款政策及其調(diào)整并不會(huì)對(duì)高檔住宅需求帶來(lái)直接影響。

總之，要切實(shí)利用住房公積金貸款政策對(duì)住宅需求市場(chǎng)的影響，還必須結(jié)合不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度、公積金完善程度、住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者的支付能力等進(jìn)行綜合分析。我們堅(jiān)信，隨著我國(guó)公積金制度的不斷健全、完善，住房公積金貸款政策將更貼近群眾民生，對(duì)各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控產(chǎn)生更積極的影響，老百姓的住房需求將切實(shí)得以解決。

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