當(dāng)淺析如何有效加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作

高洪

摘要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展行業(yè)的很多問題也就暴露了出來，尤其是資金管理的方面，本文就從房地產(chǎn)企業(yè)的資源管理入手展開研究，分析在企業(yè)運營過程中資金管理存在的問題、并給出了一定改善建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;內(nèi)部控制

隨著我世界化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國的經(jīng)濟也不斷卷進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展的大潮之中，我國的房地產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展嗎，隨著政府對行業(yè)的管理及控制力度的放緩，房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)與也逐漸增加。從上個世紀(jì)九十年代開始，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的投資迅速擴張，尤其是前幾年，隨著一線及二線部分城市房價的迅猛增加，房價一度出現(xiàn)了失控的狀態(tài)，當(dāng)然國家面對這樣的現(xiàn)狀也采取了相關(guān)的措施和宏觀的調(diào)控政策。在政策的控制管理之下，各地的房價與而逐漸回落到正常范圍之內(nèi)。在非常嚴(yán)峻的國際形勢下，我國的經(jīng)濟還是處于相對平穩(wěn)的狀態(tài)，面對這樣的經(jīng)濟現(xiàn)狀，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也面臨著許多的挑戰(zhàn)，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部也出現(xiàn)了許多的問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)如何采用有效的方式擺脫現(xiàn)在的逆境，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理變成解決問題的關(guān)鍵，只有在資金管理的問題上做出明智的決定，才能使其的更長久的發(fā)展，使現(xiàn)金流的管理更加科學(xué)，使企業(yè)在世界經(jīng)濟發(fā)展的浪潮中，全國經(jīng)濟的強烈競爭中處于不敗之地。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（1）資產(chǎn)負(fù)債率過高

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品的過程中有時間長，耗資大，資金回收時間長的特點，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不能依靠自身的現(xiàn)金流來維持經(jīng)營并長遠(yuǎn)的發(fā)展，為了使企業(yè)正常運營就要從各個渠道準(zhǔn)備資金，其中最快的籌款方式就是借貸;另外一方面在政府的監(jiān)控管理下，對企業(yè)的IPO及股權(quán)再融資活動的權(quán)限較高，企業(yè)大多時候是從銀行貸款或者借款進(jìn)行融資來維持企業(yè)的經(jīng)營管理活動的，從這兩點來看，企業(yè)的負(fù)債率是非常高的。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，目前全國大多數(shù)的房地產(chǎn)業(yè)運營資金的來源及主要渠道是銀行。房地產(chǎn)業(yè)資金的缺乏是非常嚴(yán)重的，如此龐大的資金負(fù)債率對于企業(yè)的發(fā)展使非常不利的，企業(yè)會承擔(dān)相當(dāng)大的財務(wù)風(fēng)險，這樣就不利于企業(yè)的健康發(fā)展。

（2）企業(yè)的資金沉淀現(xiàn)象突出

國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金不足的嚴(yán)峻的問題同時，也存在著資金使用率低下的問題，企業(yè)對資金的無效占用率也不斷提高;企業(yè)在經(jīng)營的過程中容易造成浪費，對投入的資金沒有形成高效的使用鏈，在資金使用后很少一部分產(chǎn)生了效益并流回企業(yè)，這其中的很大一部分都變成了實際的產(chǎn)品并被積壓下來，為形成經(jīng)濟效益。所以，企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品的過程中只是一味想要謀取利益沒有考慮到市場的飽和度，大量閑置的空房就在很大的程度上占用了企業(yè)的資金，造成企業(yè)資金回流的困難，導(dǎo)致資金的沉淀現(xiàn)狀十分突出。

（3）項目的盲目投資

在房地產(chǎn)開發(fā)的初期，企業(yè)的收益還是可觀的并且理論的投資回報與也比較高，所以企業(yè)在利益的驅(qū)使下回盡可能多投入資金，在投資的過程中并沒有將風(fēng)險等因素充分考慮在內(nèi)，也沒有重視行業(yè)內(nèi)部的潛在風(fēng)險及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律，對行業(yè)發(fā)展的前景認(rèn)識不足，面對困境沒有做好充分的準(zhǔn)備。有些開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)沒有對當(dāng)前的宏觀環(huán)境做出科學(xué)的分析，對于房地產(chǎn)行業(yè)的銷售市場還有展開充足的調(diào)研，企業(yè)對消費者意愿、消費能力及市場的供求關(guān)系的認(rèn)知不到位，于是基于這樣的情況企業(yè)就按照自己的想法隨意投資項目，沒有科學(xué)的投資理念及策略;那么企業(yè)面臨的結(jié)果也就可想而知了，在企業(yè)投資很大的情況下就很難會得到很高的回報，這樣的盲目投資也勢必會使企業(yè)的資金陷入困境。

二、強化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的途徑

（1）強化投資項目的可行性分析

房地產(chǎn)企業(yè)的投資是非常復(fù)雜的，具體的投資方式也是不同于其他行業(yè)的，企業(yè)的項目投資活動是具有綜合性和系統(tǒng)性的;企業(yè)的投資活動涉及到很多方面，并且會受到國家層面的宏觀調(diào)控的重大影響，在投資的過程中涉及到的資金數(shù)量龐大，房產(chǎn)的建設(shè)時間比較長，雖然投資房地產(chǎn)業(yè)能夠獲得較高的收益，但是資金的回收是非常漫長的并且存在很大的風(fēng)險性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨這樣的環(huán)境及局勢，就要對投資項目進(jìn)行科學(xué)合理的可行性分析，在投資之前就要充分了解投資項目的各種影響因素，并對這些影響因素進(jìn)行全面的、科學(xué)的、系統(tǒng)的分析并制定相應(yīng)的環(huán)節(jié)措施，從而達(dá)到降低風(fēng)險有節(jié)約成本的目的，使得企業(yè)的資金能夠正常運轉(zhuǎn)。

（2）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑的多元化

當(dāng)前，從金融市場的內(nèi)部情況來看，對于房地產(chǎn)業(yè)的融資而言還是很不完善的，只有少數(shù)較為型的房地產(chǎn)企業(yè)能從資本市場中獲得相應(yīng)的資金;很對的中小型的房地產(chǎn)企業(yè)都很難從金融市場中獲得融資，他們只能通過銀行的貸款及小型的民營企業(yè)進(jìn)行融資。通過相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以得出，我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)的資源來源70%是從銀行借貸的。從另外一個方面來看，銀行將大規(guī)模的資金借給企業(yè)是不利于我國金融體系的進(jìn)一步發(fā)展及完善的，從更深的層面來說可能會對我國金融市場的次序問題造成嚴(yán)重的影響。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)的金融市場政策在不斷放松，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道也向著多元化方向發(fā)展，企業(yè)就應(yīng)該順應(yīng)發(fā)展逐漸擴寬融資渠道，但是面臨著房地產(chǎn)企業(yè)的對資金巨大需求的現(xiàn)狀，就需要企業(yè)不斷創(chuàng)新融資渠道，努力開發(fā)融資工具，擴展融資的空間、加快證券市場與房地產(chǎn)市場的對接、建立健全相關(guān)的法律制度，來確保房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的多樣性。

參考文獻(xiàn)

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