我國商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型中出現(xiàn)的問題研究

聶倩 廉舒婷

摘要：近幾年來，隨著限貸政策收緊、土地成本上漲、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模劇增，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正面臨著越來越來嚴(yán)重的融資壓力。除此之外，還面臨著巨大的庫存壓力，庫存積壓主要是由于產(chǎn)量過剩導(dǎo)致的，大規(guī)模的庫存積壓在短期內(nèi)難以被消化，這是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的另一個困境。在地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境不景氣的背景下，我國商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型，試圖擺脫困境，獲取進(jìn)一步發(fā)展。本文首先對商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的動因以及轉(zhuǎn)型的實(shí)現(xiàn)途徑進(jìn)行闡述，分析出其在轉(zhuǎn)型過程中遇到的問題，最后針對這些問題提出自己的建議。

關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn);商業(yè)地產(chǎn);戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型;運(yùn)營模式

一、輕資產(chǎn)與輕資產(chǎn)運(yùn)營模式

輕資產(chǎn)是一種獨(dú)特的企業(yè)資源，主要指的是企業(yè)的無形資產(chǎn)，包括企業(yè)的人力資源、組織資源、品牌資源、客戶資源等，具體包含了企業(yè)的品牌、企業(yè)文化、資源獲取和整合能力、治理制度、知識資產(chǎn)、管理流程、網(wǎng)絡(luò)、以及企業(yè)與各方面的關(guān)系資源等等。它是一種具有很強(qiáng)的價值創(chuàng)造潛力的資源。

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式是一種盈利模式，以商業(yè)模式從資源配置角度出發(fā)為核心，企業(yè)取得競爭優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)價值最大化為目標(biāo)的一種資源配置的模式。具體運(yùn)用時，輕資產(chǎn)模式是一種利用企業(yè)在長期的經(jīng)營活動中積累的客戶、品牌、渠道、網(wǎng)絡(luò)、供應(yīng)鏈等“輕資產(chǎn)”去獲取企業(yè)內(nèi)外部的資源，從而獲得競爭優(yōu)勢，并能夠創(chuàng)造出良好財務(wù)績效的盈利模式。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的動因分析

隨著中國的經(jīng)濟(jì)增長速度逐漸放緩，政府對房地產(chǎn)行業(yè)市場的監(jiān)管力度日漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境越來越嚴(yán)峻，其傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式也使得企業(yè)遭受著越來越大的壓力。于是，房地產(chǎn)企業(yè)開始試水轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。

由于中國的土地供給政策和土地資源的稀缺性，中國房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)量一直十分有限。在我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段，隨著城市化程度不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)的房價不斷攀升，導(dǎo)致對土地的需求量不斷增加，使得土地資源的需求量大于供給量，導(dǎo)致我國土地的出讓成交價格不斷上升。

自我國實(shí)行住房市場化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展，逐漸成為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。與此同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策也在不斷調(diào)整。我國針對房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種比較多，達(dá)10余種，而且涉及房地產(chǎn)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了較重的稅負(fù)壓力。因此，較重的稅收政策壓力，使得重資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇減少土地儲備，以提高企業(yè)的盈利水平。

現(xiàn)金流是一個企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，尤其對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，保障足夠的現(xiàn)金流更為重要，所以房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流的規(guī)模、流動性等要求也很嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)有：初始階段投入量大、經(jīng)營性現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)期較長。由于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式更加重視現(xiàn)金流管理和周轉(zhuǎn)的效率，為了解決日益增加的現(xiàn)金流壓力，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸嘗試轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，以幫助企業(yè)獲得充足穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)行業(yè)受到國家政策的嚴(yán)格調(diào)控，樓市逐漸告別以前快速發(fā)展的黃金時代。不論是住宅、辦公樓還是商業(yè)用房，庫存積壓問題都在逐年加大。庫存積壓增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，使得企業(yè)的未來發(fā)展受阻。因此，為了緩解日益嚴(yán)重的庫存積壓壓力，一些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，以提高自身的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。

三、我國商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的實(shí)現(xiàn)途徑

從業(yè)務(wù)線選擇、價值鏈定位以及資本資源整合三個方面判斷，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)形成了三種主流的輕資產(chǎn)運(yùn)行模式：第一種以運(yùn)營商為核心，投資機(jī)構(gòu)作為財務(wù)投資人的類資管模式，典型者如萬達(dá)商業(yè)實(shí)施的輕資產(chǎn)模式;第二種以投資機(jī)構(gòu)為核心，運(yùn)營機(jī)構(gòu)作為受托管理人的基金模式，以西蒙、鐵獅門等為代表;第三種是集運(yùn)營與投資為一體，運(yùn)營機(jī)構(gòu)同時作為投資管理人，打通投資建設(shè)、運(yùn)營管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈的凱德模式。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化經(jīng)營的途徑主要有售后回租、REITs、商業(yè)信托、合作開發(fā)等。

（1）售后回租

售后回租是指企業(yè)將現(xiàn)有的資產(chǎn)出售給其他企業(yè)后，隨即租回、按期交納租金的融資方式。售后回租的融資方式，通過將商用物業(yè)的產(chǎn)權(quán)向投資機(jī)構(gòu)或金融租賃公司進(jìn)行轉(zhuǎn)移，將之完全移出表外，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的輕資產(chǎn)化。因此，售后回租成為大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)或者持有商用物業(yè)較多的大型零售企業(yè)輕資產(chǎn)化的可選途徑之一，也是實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化最現(xiàn)實(shí)最方便的一種方式。

（2）REITs

REITs即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，通過發(fā)行股票，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險的同時通過將房地產(chǎn)經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。

（3）商業(yè)信托

商業(yè)信托是香港與新加坡資本市場針對商業(yè)地產(chǎn)金融支持的一種創(chuàng)新產(chǎn)品與融資工具，與類似但相比具有更高的靈活性。通過商業(yè)信托方式，對開發(fā)商而言，可以實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)重經(jīng)營”，實(shí)現(xiàn)“小股操盤”，對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商而言，可以解決資金不足問題，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營擴(kuò)張。

（4）合作開發(fā)

就目前形式來看，商業(yè)地產(chǎn)融資方式面臨以下問題：國內(nèi)金融支持工具不足、資產(chǎn)或者權(quán)益出境難度較大、投資機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小難以支持大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等。因此，合作開發(fā)或者與專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)的合作就成為更為現(xiàn)實(shí)的選擇。合作開發(fā)能使合作雙方實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢的充分互補(bǔ)，從而極大縮減開發(fā)周期，增強(qiáng)周轉(zhuǎn)率，從而降低風(fēng)險。

四、我國商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型出現(xiàn)的問題分析

（1）資金及融資方式受限

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下，企業(yè)的資金需求雖然不及重資產(chǎn)模式下的企業(yè)，但是，一定程度上也會面臨著資金的問題。相對于傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下從銀行獲取貸款的融資方式大大受限。我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在重資產(chǎn)運(yùn)營模式下，其外部資金的主要來源是銀行貸款。而獲取銀行信貸資金需要將自有的投資項(xiàng)目作為抵押，由于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的企業(yè)關(guān)注力集中于高附加值的核心業(yè)務(wù)，其他非核心業(yè)務(wù)如加工制造等低附加值的業(yè)務(wù)被外包，因此，財務(wù)報表上的固定資產(chǎn)和存貨較少。輕資產(chǎn)模式因持有的固定資產(chǎn)和存貨較少，缺乏銀行信貸所需的抵押物，較難通過傳統(tǒng)渠道獲取銀行高額貸款。

我國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，涉足新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域時，難免在前期需要投入大量的啟動資金，而且，在新業(yè)務(wù)經(jīng)營的初期，經(jīng)營性現(xiàn)金流是很難滿足新業(yè)務(wù)發(fā)展的需求的，常常需要傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的支持。但傳統(tǒng)的融資方式受限，需要大量引入新的融資工具，像物流基金、保險資金等。但是，就新的融資工具而言，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)目前其實(shí)還是比較匱乏的。雖然提到過順應(yīng)政策趨勢、借助新型金融工具來解決融資困境的理念，但是，短時間內(nèi)還是很難彌補(bǔ)這塊短板的。

（2）產(chǎn)品質(zhì)量缺乏有效控制

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下，由于將生產(chǎn)建設(shè)等環(huán)節(jié)的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)外包出去，無法對直接外包業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的控制，可能產(chǎn)生供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)的質(zhì)量風(fēng)險。產(chǎn)品是品牌的基石，產(chǎn)品品質(zhì)的降低將削減企業(yè)的品牌價值。商業(yè)地產(chǎn)在原重資產(chǎn)模式下，項(xiàng)目從選址、建設(shè)、到招商運(yùn)營都是由自己公司負(fù)責(zé)，可以對全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行有效控制;但輕資產(chǎn)模式下，商業(yè)地產(chǎn)只負(fù)責(zé)項(xiàng)目最后的招商運(yùn)營環(huán)節(jié)，通過將土地購置、建設(shè)等環(huán)節(jié)外包，顯著降低了運(yùn)營成本，但也相對降低了對項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險的把控。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量是能良好運(yùn)營的基礎(chǔ)，需要更專注于對于建設(shè)等環(huán)節(jié)的控制，防范因建設(shè)質(zhì)量導(dǎo)致的風(fēng)險，維護(hù)企業(yè)良好的品牌形象。

（3）新增業(yè)務(wù)板塊缺乏明晰的模式和邏輯

我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型，多數(shù)采取的是多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，拓展新的領(lǐng)域。但我國商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型才剛剛起步，企業(yè)新增的業(yè)務(wù)板塊大部分都是只提出了總體的目標(biāo)，卻沒有進(jìn)行細(xì)化，也沒有明確實(shí)踐路線。大體上看，每個新業(yè)務(wù)似乎都有其短期或者長期的目標(biāo)，但是，這些目標(biāo)只是對于未來的展望，沒有實(shí)踐意義。

例如，萬科新增的物流地產(chǎn)、教育營地等，都只是簡單的以達(dá)到行業(yè)領(lǐng)軍地位來進(jìn)行概括性的描述，具體的操作流程、盈利模式、市場需求判斷等都沒有明確的闡述，未來上市估值也沒有一個定量的描述。而且，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型中涉及的一些新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的機(jī)會成本太高，一旦業(yè)務(wù)發(fā)展停滯，后果也是難以估量的。如萬科發(fā)展物流地產(chǎn)、萬達(dá)發(fā)展文旅項(xiàng)目，其本身就屬于比較“重”的業(yè)務(wù)，相比于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，投資額更大，項(xiàng)目投資回收期更長，經(jīng)營風(fēng)險更大。

（4）轉(zhuǎn)型面臨管理人才的匱乏

我國地產(chǎn)企業(yè)能從住宅類地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型成為商業(yè)地產(chǎn)公司，其優(yōu)秀的商業(yè)管理隊伍功不可沒。在輕資產(chǎn)化運(yùn)營模式推進(jìn)中，隨著我國商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大、數(shù)量的急速擴(kuò)張，需要更多高素質(zhì)的管理人才。且輕資產(chǎn)化下商業(yè)地產(chǎn)多元化、復(fù)雜化的發(fā)展會帶來更大的管理難題。原重資產(chǎn)運(yùn)營模式下的管理方法可能己不再適用。

我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型開展新的業(yè)務(wù)板塊，需要一批具有開展新業(yè)務(wù)的相關(guān)知識和能力的人，獲取人才的渠道一是內(nèi)部轉(zhuǎn)崗，二是外部招聘。但是，涉足的都是一些新的領(lǐng)域，對于人員的培訓(xùn)教育費(fèi)用必然會有所增加;而且由于一些新業(yè)務(wù)的開展是跨地域的，需要配備相應(yīng)的監(jiān)督管理人員，管理成本自然也會上升;再加上有些地產(chǎn)企業(yè)人才保留機(jī)制相當(dāng)?shù)夭煌晟疲藛T的流動性比較大，這些都會對新業(yè)務(wù)的開展與管理產(chǎn)生不利的影響。

五、建議

（1）戰(zhàn)略聯(lián)盟拓展融資渠道

對于傳統(tǒng)銀行信貸融資渠道，要通過與長期合作的銀行之間談判協(xié)商，改變銀行固有的通過固定資產(chǎn)抵押評估風(fēng)險的方式，協(xié)議通過權(quán)利擔(dān)保、現(xiàn)金流交易流管控等方式改進(jìn)風(fēng)險防范措施，降低輕資產(chǎn)模式下銀行信貸融資門檻。

戰(zhàn)略聯(lián)盟被廣泛地應(yīng)用于現(xiàn)代商業(yè)市場競爭中，像商業(yè)地產(chǎn)這種前期需要大量資金投入的行業(yè)是極其需要戰(zhàn)略融資伙伴的。就目前來看，中國的資本市場并不是很完善，主要表現(xiàn)為融資形式單一，大部分開發(fā)商主要還是依靠銀行貸款來進(jìn)行融資。因此，房地產(chǎn)企業(yè)以戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式開展業(yè)務(wù)將會是一種分擔(dān)風(fēng)險、減少資金支出的好方式。在戰(zhàn)略聯(lián)盟過程中，地產(chǎn)商與合作伙伴進(jìn)行合作開發(fā)，將不擅長的融資業(yè)務(wù)分離出去，專注于開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營。此外，在項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)的過程中，還可以引入一些新型的融資工具，例如，私募股權(quán)基金、信托資金，積極發(fā)展REITs等。多元化的外部融資渠道將是我國地產(chǎn)商未來持續(xù)、高效發(fā)展的有力保障。

（2）嚴(yán)控產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理

輕資產(chǎn)模式下企業(yè)專注于運(yùn)營管理能力建設(shè)，而將建設(shè)開發(fā)等供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)交由合作方，但并非完全舍棄對于供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)的控制。項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量是保證后期運(yùn)營管理的基礎(chǔ)。我國商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式下，要建立新的運(yùn)營管理模式，針對設(shè)計、建造、運(yùn)營等整個業(yè)務(wù)流程建立財務(wù)管控和評價體系。對于供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)的合作企業(yè)要明確量化篩選標(biāo)準(zhǔn)。在合作企業(yè)的選擇上，要制定完善的招標(biāo)及資產(chǎn)審核評價體系，確保與優(yōu)質(zhì)的企業(yè)建立合作關(guān)系。

具體說來，就是企業(yè)可以將過去建造的、優(yōu)秀的房地產(chǎn)產(chǎn)品匯總起來，對它們開發(fā)的過程及經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行梳理，對包括設(shè)計、施工等在內(nèi)的各個開發(fā)環(huán)節(jié)的歷史實(shí)施情況進(jìn)行總結(jié)分析，得出統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，再應(yīng)用到下一個新的房地產(chǎn)產(chǎn)品之中，使得這個標(biāo)準(zhǔn)成為準(zhǔn)繩得以標(biāo)準(zhǔn)化。

（3）明確新增業(yè)務(wù)板塊的實(shí)施策略

資源互補(bǔ)是企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，只有合作共贏，才能夠?qū)崿F(xiàn)小投資撬動高回報的目標(biāo)。我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型并不僅僅局限于企業(yè)自身，而應(yīng)該走出去，積極拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。新技術(shù)和新產(chǎn)品的開發(fā)是行業(yè)發(fā)展的動力和源泉，企業(yè)只有多元化的發(fā)展，才能夠走在時代的前沿。但在開展新業(yè)務(wù)板塊時，必須要明確其實(shí)施策略，對整體目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化。

我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對于新增業(yè)務(wù)板塊的開展，需要經(jīng)過嚴(yán)格的考察和決策，對于新業(yè)務(wù)板塊的開展不僅要切合當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)形勢，也要結(jié)合企業(yè)自身的能力。對于新增業(yè)務(wù)板塊不僅要有清晰而明確的目標(biāo)，也要有具體的實(shí)施策略和方針，正真地把事情落到實(shí)處，而不是僅僅停留在想象階段。

（4）注重管理人才的培養(yǎng)

企業(yè)的核心能力包括技術(shù)、人才、管理、文化和凝聚力等，是企業(yè)最重要的資源，凝聚了企業(yè)全體員工的心血。核心能力既可以是實(shí)際存在的硬技術(shù)，也可以是企業(yè)擁有的軟實(shí)力。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略中重要的一點(diǎn)就在于企業(yè)需要進(jìn)行管理人才的培養(yǎng)。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式對企業(yè)的品牌、管理能力、人員團(tuán)隊等提出了很高的要求。對于企業(yè)運(yùn)營來講，管理能力的高低取決于企業(yè)的人員，人是根本，關(guān)鍵是要 “人和”。企業(yè)應(yīng)該如何培養(yǎng)并留住專業(yè)團(tuán)隊，應(yīng)該采用何種機(jī)制模式來實(shí)現(xiàn)，是創(chuàng)新型的合伙人機(jī)制模式還是通過股權(quán)激勵等？這是企業(yè)應(yīng)該思考的問題。有了良好的管理能力和專業(yè)團(tuán)隊，對企業(yè)品牌的控制能力也大大增加， 可以減少企業(yè)的品牌風(fēng)險。

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