新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的思考

李超

傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式已經(jīng)不能滿足國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，要積極的對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式進(jìn)行創(chuàng)新。比如人們?cè)谛畔@取時(shí)，從原來(lái)的紙質(zhì)傳播已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前的網(wǎng)絡(luò)形式，人們的生活方式出現(xiàn)了巨大的改變。受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也出現(xiàn)了巨大變革。

一、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的非理性問(wèn)題

（一）市場(chǎng)化和城市化的銜接不當(dāng)

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了很大的沖擊。因?yàn)橥恋氐氖褂脵?quán)、發(fā)展范圍等因素的影響，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。國(guó)內(nèi)許多城市的規(guī)劃建設(shè)會(huì)優(yōu)先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)。先為人們提供住宅、交通以及商業(yè)區(qū)房地產(chǎn)商品，然后在后續(xù)的招商引資中為企業(yè)提供政策上的優(yōu)惠條件，進(jìn)而達(dá)到吸引資金的目的。實(shí)際上，這種做法不僅不能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，也不能滿足社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。針對(duì)市場(chǎng)化必然出現(xiàn)的結(jié)果，城市化的發(fā)展方向應(yīng)該是根據(jù)城市中的企業(yè)、消費(fèi)者的需求來(lái)確定的。

（二）過(guò)于注重房地產(chǎn)行業(yè)的高層次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)建設(shè)

我國(guó)正處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻，房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性變化與市場(chǎng)利潤(rùn)的變化規(guī)律有關(guān)，也和我國(guó)的社會(huì)制度有關(guān)。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響下，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)出現(xiàn)了盲目與合理并存的情況。在房地產(chǎn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，政府掌握的是批租權(quán)。政府可以使用這種權(quán)利來(lái)促進(jìn)區(qū)域性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，進(jìn)而推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但在實(shí)際的城市化發(fā)展過(guò)程中，政府并沒(méi)有發(fā)揮出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的聚合價(jià)值。政府的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃工作沒(méi)有包括房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資者的經(jīng)營(yíng)發(fā)展條件被忽視。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)存在盲目定義的行為

土地本身并不具備一般商品的屬性，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，土地的價(jià)值也不能由勞動(dòng)價(jià)格去衡量。土地價(jià)值的關(guān)鍵參數(shù)應(yīng)該是地租資本化收益率的實(shí)際數(shù)值，并且會(huì)受到市場(chǎng)供需關(guān)系的影響。實(shí)際上，土地的價(jià)格計(jì)算非常的復(fù)雜多樣，計(jì)算方式的確需要成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)階段的本末倒置，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。當(dāng)下我國(guó)沒(méi)有形成成熟有效的房地產(chǎn)流通市場(chǎng)，最終出現(xiàn)了各個(gè)區(qū)域土地租批價(jià)格的不斷提升，導(dǎo)致了各種不健康的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)象。

二、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的理性思考

（一）合理規(guī)劃城市土地

城市發(fā)展的過(guò)程中，不能將炒作租地作為經(jīng)營(yíng)事業(yè)的重點(diǎn)。改變當(dāng)前的發(fā)展模式，避免出現(xiàn)一味的出租土地來(lái)增加當(dāng)?shù)卣呢?cái)政資金收入。應(yīng)該在城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作規(guī)劃的最初，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行不同層面的思考。針對(duì)短期和長(zhǎng)期的發(fā)展模式進(jìn)行比較，最終得到適合城市可持續(xù)發(fā)展的措施。比如在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的短期規(guī)劃時(shí)，對(duì)于商品住宅、街道門市等土地使用權(quán)進(jìn)行出售，增加政府的財(cái)政收入。針對(duì)長(zhǎng)期規(guī)劃，則可以出租大型商場(chǎng)、辦公樓等。比如城市公園的建設(shè);城市建筑的實(shí)際規(guī)模和數(shù)量;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為能否為城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供幫助，這些都應(yīng)該成為新形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理性思考的關(guān)鍵內(nèi)容。

（二）引領(lǐng)城市土地市場(chǎng)面向成熟化

根據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況來(lái)分析，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資領(lǐng)域正處于上升階段。根據(jù)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面來(lái)講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是凸顯出明顯的不成熟特點(diǎn)。國(guó)內(nèi)的實(shí)際發(fā)展趨勢(shì)缺乏理性的支持，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的使用周期很長(zhǎng)，城市進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃時(shí)，要進(jìn)行仔細(xì)的分析探討。保證房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。政府部門要充分的發(fā)揮出自身經(jīng)濟(jì)服務(wù)職能，積極的對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行干預(yù)。將可持續(xù)發(fā)展觀和科學(xué)發(fā)展觀有效融合到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作之中，為人們提供性價(jià)比高的房地產(chǎn)商品。

三、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政府宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的影響，同時(shí)對(duì)于社會(huì)主義的建設(shè)也有著巨大價(jià)值。針對(duì)房地產(chǎn)而言，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有很強(qiáng)的指導(dǎo)性。政府部門要采用多種調(diào)控方式，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。充分發(fā)揮政府自身的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控職能，結(jié)合市場(chǎng)的發(fā)展形式不斷調(diào)整房地產(chǎn)的價(jià)格。在進(jìn)行調(diào)控的過(guò)程中，要結(jié)合當(dāng)?shù)孛癖妼?shí)際收入情況進(jìn)行分析。另外要正確引導(dǎo)民眾的房地產(chǎn)消費(fèi)觀念。真正提升政府部門的宏觀調(diào)整力度，確保市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，要先對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的非理性和問(wèn)題進(jìn)行分析，對(duì)于阻礙國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素進(jìn)行羅列。然后是針對(duì)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行理性思考，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展尋找途徑。與此同時(shí)，要強(qiáng)調(diào)政府對(duì)于新經(jīng)濟(jì)形式下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀調(diào)控作用，充分地發(fā)揮政府部門在城市化建設(shè)的引導(dǎo)作用。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的不理性行為，要借助政府的調(diào)控來(lái)解決。同時(shí)，政府要引導(dǎo)民眾的房地產(chǎn)消費(fèi)觀念，結(jié)合民眾的實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力進(jìn)行房地產(chǎn)的供需協(xié)調(diào)。只有通過(guò)政府行政和房地產(chǎn)企業(yè)的共同努力，才能營(yíng)造穩(wěn)定、和諧的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。（作者單位：遼寧省大連瓦房店市土地儲(chǔ)備交易中心）