新會計準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究探索

何文濤

隨著社會主義市場經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，中國房地產(chǎn)公司迎來新的挑戰(zhàn)與機遇。為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，國家出臺了一系列的政策與法規(guī)。新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提出了新的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)時代的發(fā)展進行相關(guān)創(chuàng)新變革。雖然目前在新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃有了一定的成果，但依然有一定的缺陷。本文從房地產(chǎn)需要納稅籌劃的原因、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的原則和新會計準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方法三個方面進行探究，降低企業(yè)經(jīng)營成本，增加營業(yè)利潤。

21世紀(jì)經(jīng)濟社會迅速發(fā)展，中國的經(jīng)濟也逐步邁入穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵時期，國家政府也出臺了相關(guān)的條文政策，逐漸完善市場經(jīng)濟體制。在市場環(huán)境內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境都發(fā)生變化的現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該進行相應(yīng)的變革。房地產(chǎn)企業(yè)財政工作最重要的部分是企業(yè)的納稅籌劃，在新會計準(zhǔn)則下，企業(yè)如何合理的避稅，怎樣實現(xiàn)企業(yè)納稅籌劃，對房地產(chǎn)企業(yè)有著重要的意義。

一、為什么房地產(chǎn)需要納稅籌劃

納稅籌劃是企業(yè)經(jīng)營者策劃納稅業(yè)務(wù)，并且制定一系列的納稅操作計劃，來達(dá)到節(jié)約稅款的目的。納稅籌劃是市場經(jīng)濟利益的衍生品，是市場經(jīng)濟主體實現(xiàn)利益最大化的要求。許多房地產(chǎn)企業(yè)想要享受國家頒布的優(yōu)惠稅收政策，一方面減少稅收的費用，另一方面也降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。通常情況下，企業(yè)在總收入不變，但是成本與稅收降低，就有利于企業(yè)實現(xiàn)利益最大化。因此越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)在新會計準(zhǔn)則下實行企業(yè)納稅籌劃，通過合理的方法政策，降低成本，提高收益。

由于房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他其他市場經(jīng)濟企業(yè)，相對于其他種類的企業(yè)，房地產(chǎn)需要承擔(dān)更多的稅收種類，稅收費用較多。在新會計準(zhǔn)則下，通過合理的納稅籌劃，不僅可以緩解企業(yè)經(jīng)營者的資金壓力，而且在一定程度上降低了費用成本。為了房地產(chǎn)企業(yè)向著企業(yè)多元化更好的發(fā)展，將稅務(wù)管理精細(xì)化勢在必行。想要更好的看展房地產(chǎn)企業(yè)，需要涉及多個方面，例如規(guī)劃設(shè)計、房屋建造等，管理難度也隨其經(jīng)營范圍增大而增加。制訂了正確的財務(wù)管理模式，合理的控制稅收成本，才能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)結(jié)構(gòu)與成本結(jié)構(gòu)，經(jīng)營成本與銷售成本，開發(fā)成本與轉(zhuǎn)讓成本進行有效的制定，實現(xiàn)企業(yè)的成本最優(yōu)化。

隨著新會計準(zhǔn)則的出臺與不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的標(biāo)準(zhǔn)不斷的提高。例如，在一定程度上新會計準(zhǔn)則允許企業(yè)自由選擇存貨計價的方法，給予了企業(yè)稅收的選擇權(quán)，有利于企業(yè)降低稅收，達(dá)到節(jié)稅的目的。另一方面，新會計準(zhǔn)則在會計核算中融入了新的會計工具與理念，來處理包含資產(chǎn)負(fù)債的所得稅，在未來的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃中，需要考慮的問題更多，因此更加需要對納稅籌劃方案進行詳細(xì)的考量。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的原則

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃可以通過多種形式的手段和方法，在遵守國家頒布的納稅政策的同時，還能減輕企業(yè)的納稅義務(wù)，降低企業(yè)的經(jīng)營成本。在新會計準(zhǔn)則下，深入分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃準(zhǔn)則，有利于納稅籌劃工作的順利開展，也是企業(yè)減少經(jīng)營壓力的重要方法。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃必須要遵守合法性原則。雖然偷稅漏稅能夠在一定程度上減輕企業(yè)的交稅負(fù)擔(dān)，但是卻違背了國家的法律法規(guī)，和納稅統(tǒng)籌的合法性原則造成沖突，不利于企業(yè)長期健康的經(jīng)營發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃應(yīng)當(dāng)符合國家頒布的相關(guān)法律法規(guī)，對于不符合國家政策的舉措，都不要出現(xiàn)在企業(yè)納稅籌劃的方法中。

（二）納稅籌劃是為了減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，因此應(yīng)當(dāng)遵守成本效益原則。雖然企業(yè)在進行納稅籌劃舉措的過程中，有可能增加其他事物的費用。但是任何稅收籌劃都需要一定的成本。企業(yè)的管理者只有在稅收方案實施前，先分析稅收籌劃方案，想到所有的納稅籌劃方案，預(yù)計方案有盈利，再執(zhí)行;若盈利為零或者為負(fù)，就不用再實施納稅籌劃方案，選取對公司最有利方案。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時應(yīng)當(dāng)遵守前期籌劃原則。為了保障我國市場經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，國家加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收大約占我國稅收體系的50%左右。在面對國家的宏觀調(diào)控以及同行業(yè)企業(yè)的激烈競爭，企業(yè)的稅收籌劃工作必須在納稅義務(wù)實施前就執(zhí)行。企業(yè)的項目一旦開始啟動，就產(chǎn)生了相應(yīng)的納稅義務(wù)，以此為基礎(chǔ)進行相關(guān)策略應(yīng)對，在一定程度上也減輕了企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，但并不屬于納稅籌劃的范圍。

三、新會計準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方法

（一）借貸款項目利息的籌劃工作

許多房地產(chǎn)企業(yè)在項目吸納階段都是以借貸的方式來籌集項目資金，這種方式籌集資金，不僅產(chǎn)生的利息費用較高，而且貸款的期限也比較長，對企業(yè)的發(fā)展造成一定的阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)的項目完工周期較長，通過合理的方法把利息扣除掉，將借款利息歸納到企業(yè)納稅籌劃范圍內(nèi)。在新會計準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)可以把開發(fā)成本與土地使用權(quán)的總花費，加計扣除20%，一方面增加了扣除項目，降低了增值額;另一方面也減輕了稅率和稅基的負(fù)擔(dān)，提高了企業(yè)的凈收益。對于項目完工后支出的利息費用，保留完整的金融機構(gòu)證明，都可以在一定數(shù)額范圍內(nèi)進行扣除。如果無法提供金融機構(gòu)證明，依然可以扣除開發(fā)成本與土地使用權(quán)10%的花費金額。

（二）土地增值稅

企業(yè)只有明確了征稅范圍才能進行土地增值稅的籌劃。嚴(yán)格遵守土地增值稅的要求，可以大致推算出增值稅的具體增收范圍。在國家頒布的稅法中，對于房地產(chǎn)企業(yè)代建房的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商代替客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，項目結(jié)束后，客戶收取相應(yīng)的費用。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，他們能夠獲取一些收入，但是這筆收入并沒有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)，其性質(zhì)為勞務(wù)收入，不包含在土地增值稅征收范圍內(nèi)。利用這種方式，在開發(fā)時進行定行開發(fā)，可以降低一部分稅收費用。我國頒布的稅法中有明確的規(guī)定，如果房屋建成自己使用，兩者合作建房，一方提供土地，一方提供資金，房屋建成后，依據(jù)具體投入比例，分房自用，暫時避免土地增值稅的征收。但是如果房子建成后轉(zhuǎn)讓，就必須繳納土地增值稅。

（三）企業(yè)所得稅的具體籌劃方案

目前國家的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅制定了相應(yīng)的政策，如果房屋開發(fā)工程結(jié)束，管理部門業(yè)也接受到相關(guān)的證明材料，或者房地產(chǎn)企業(yè)擁有了初級產(chǎn)權(quán)證明，就表明了徹底完成了產(chǎn)品的開發(fā)。一般情況下，當(dāng)產(chǎn)品開發(fā)結(jié)束后，就會對企業(yè)進行所得稅的計算，在計算過程中，會把實際銷售收入作為成本費用扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃的過程中，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀文件內(nèi)容和完工條件的相關(guān)條文，例如營業(yè)稅、失業(yè)保險、財產(chǎn)保險等。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過把完工時間推遲，以此延長納稅籌劃時間，保證資金貨幣時間價值充分發(fā)揮作用，有效緩解企業(yè)壓力。

四、結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，企業(yè)稅收政策體系逐步完善，房地產(chǎn)企業(yè)在新會計準(zhǔn)則下進行合理的稅收籌劃，是有效降低企業(yè)經(jīng)營成本，增加企業(yè)效益的有效舉措。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國市場經(jīng)濟體系中重要的一部分，為了房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，拉動我國經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)時代發(fā)展要求，在新會計準(zhǔn)則下，積極實行切實有效的稅收籌劃方法，實現(xiàn)企業(yè)的長期目標(biāo)。通過這篇文章對新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的研究得知，有效的稅收籌劃方法，可以為房地產(chǎn)企業(yè)的收受籌劃提供依據(jù)，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。（作者單位：西安中新華勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）