房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)財務(wù)管理模式分析

王永梅

財務(wù)管理的整個過程叫動態(tài)財務(wù)管理，主要通過模擬財務(wù)目標和實際的結(jié)果，并對予以相關(guān)的財務(wù)動態(tài)指標、輔助管理程序?qū)崿F(xiàn)對財務(wù)管理的動態(tài)分析，并結(jié)合預(yù)計財務(wù)和財務(wù)實際結(jié)果信息進行對比分析。本文主要針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)財務(wù)管理模式進行簡要的分析。

一、實施動態(tài)財務(wù)管理的可行性

通過動態(tài)財務(wù)管理可以對房地產(chǎn)開發(fā)的客觀需求予以提升，并對競爭策略進行差異化制定，房地產(chǎn)企業(yè)在具備足夠創(chuàng)新能力同時還要將其運用在行業(yè)競爭中。在房地產(chǎn)行業(yè)中，同行之間成功的創(chuàng)新行為一定會被模仿，超越也是在所難免，因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都不會積極的進行創(chuàng)新，但是為了在市場中獲得持續(xù)的發(fā)展，企業(yè)的創(chuàng)新又是不可缺少的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸嘗試對財務(wù)管理進行創(chuàng)新，比如對財務(wù)管理的成本進行跟蹤控制、對項目進行動態(tài)管理等等，并在企業(yè)的發(fā)展策略中納入財務(wù)管理這一內(nèi)容。而實現(xiàn)財務(wù)管理最有效途徑，就是進行動態(tài)財務(wù)管理體制的科學制定。

二、動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的構(gòu)建

（一）系統(tǒng)設(shè)計原理

在實施動態(tài)財務(wù)管理的過程中，建立一個信息平臺，可以實現(xiàn)對項目資金運作的實時反映， 并將及時傳遞和處理財務(wù)信息作為主要的立足點，以及實現(xiàn)在不同經(jīng)濟環(huán)境下對方案實施可行性的預(yù)先模擬。反饋項目目標和財務(wù)指標，實現(xiàn)對房地產(chǎn)投資風險的提前預(yù)測和預(yù)防。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的特殊性，在項目的策劃、實施、完成等階段中，都是由企業(yè)獨自進行的，這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)之間的溝通較少，缺少溝通的途徑。而通過動態(tài)財務(wù)管理模式，可以制成系統(tǒng)的工作鏈表現(xiàn)房地長開發(fā)的全過程。設(shè)置工作點對應(yīng)各個工作環(huán)節(jié)，并針對各階段的財務(wù)控制制定階段性計劃，將成本控制工作細化到施工的各階段中，并對預(yù)設(shè)的財務(wù)指標與實際成本進行對比并反饋差異情況，將企業(yè)財務(wù)實際走向傳達給管理者，并通過對企業(yè)管理的調(diào)整，盡可能實現(xiàn)對企業(yè)資源的利用最大化。

（二）系統(tǒng)功能設(shè)計

財務(wù)數(shù)據(jù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是動態(tài)財務(wù)管理的系統(tǒng)設(shè)計，在設(shè)計開始前，首先要分析財務(wù)需求并明確系統(tǒng)設(shè)計的目標和方向，對系統(tǒng)的主要工作目的予以解決，從而實現(xiàn)對系統(tǒng)各模塊主要功能和作用的設(shè)計。

就功能角度而言，動態(tài)財務(wù)管理的設(shè)置主要將房地產(chǎn)項目的財務(wù)管理信息化作為目標。針對財務(wù)工作需求可以從以下幾個方面進行分析：首先，在動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的設(shè)計中，要確保項目管理人員能夠通過系統(tǒng)實現(xiàn)對項目財務(wù)信息、管理責落實情況、項目目標等情況的了解。其次，可以高效的修改、監(jiān)察、計算項目目標任務(wù)，并可以預(yù)測項目各階段的目標。再者，提高反饋和統(tǒng)計分析項目目的執(zhí)行結(jié)果工作的效率，還可以綜合性評估項目執(zhí)行的結(jié)果，從而便于對項目管理與預(yù)期的差異進行糾正。

三、動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)操作流程

（一）前期準備工作

在項目準備階段，由財務(wù)部門領(lǐng)導相關(guān)部門進行收集和整理前期財務(wù)信息，并對編制資金運作計劃、可行性研究報告等財務(wù)分析資料，做好充分的系統(tǒng)后期運行準備工作。

（二）成本分解

在編制完成項目分析資料以后，財務(wù)人員結(jié)合系統(tǒng)流程以及系統(tǒng)預(yù)先設(shè)定的總投資目標，明確項目各階段中各個部門的成本預(yù)算，并將成本指標在項目工作會議上下發(fā)到各個部門的責任人手中，從而在預(yù)先設(shè)定的期限內(nèi)對信息和目標進行及時的溝通和調(diào)整。

（三）實施成本跟蹤管理

在項目正式實施階段，參照確定的各項子目標值進行項目實施，系統(tǒng)會對每項執(zhí)行情況給出評定，并根據(jù)實際需要將評定結(jié)果反饋給相關(guān)部門，使其能及時了解和調(diào)整任務(wù)計劃。也可以按每個階段來累計項目引發(fā)的相關(guān)成本，與期初的目標成本進行對比分析，核實項目投資及部門資金運作情況。

（四）實施項目動態(tài)管理

系統(tǒng)可以實現(xiàn)自動保存和隨時輸出已執(zhí)行項目的記錄，將具體執(zhí)行指標作為部門績效評估的一部分，納入部門不定期的考評計劃中，作為參照的量化指標。對項目成本超支部分，能夠及時找出超支原因和相應(yīng)的解決辦法，將實際成本控制在目標范圍內(nèi)。

四、結(jié)語

從上述分析可知， 隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，以及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)市場的競爭也逐漸激烈。在這一背景下，想要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的長久、穩(wěn)定發(fā)展，就需要企業(yè)自身進行不斷的創(chuàng)新，而財務(wù)管理作為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的一部分，也要進行創(chuàng)新，而動態(tài)財務(wù)管理模式就是財務(wù)管理工作的一項重要創(chuàng)新，上述提出的意見和觀點希望對相關(guān)人員有所幫助。（作者單位：甘肅省糧食局皋蘭糧油儲備庫有限公司）