試論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用分析

范天嬌

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了發(fā)展的黃金期，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長(zhǎng)提供了不可磨滅的貢獻(xiàn)力量。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理當(dāng)中應(yīng)用所得稅稅務(wù)籌劃，可以進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)，為企業(yè)財(cái)務(wù)決策提供更加科學(xué)的稅務(wù)參考數(shù)據(jù)，并降低企業(yè)的所得稅稅負(fù)。而房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的方法有很多種，應(yīng)用時(shí)還需根據(jù)具體情況合理籌劃。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，每年的納稅金額也是非常多的，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平增長(zhǎng)做出了有力貢獻(xiàn)。與此同時(shí)，我國(guó)近些年針對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)納稅推出了許多新興的規(guī)定和優(yōu)惠政策，企業(yè)根據(jù)稅法和優(yōu)惠政策進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，能夠有效降低企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升。企業(yè)所得稅作為納稅的核心內(nèi)容，有效運(yùn)用稅務(wù)籌劃進(jìn)行財(cái)務(wù)管理是有必要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃運(yùn)用的作用分析

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間，財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升，而所得稅是企業(yè)納稅項(xiàng)目中與經(jīng)營(yíng)效益關(guān)聯(lián)性最大的，利用稅收籌劃進(jìn)行所得稅的財(cái)務(wù)管理益處良多，下面對(duì)其運(yùn)用的作用進(jìn)行分析。

（一）促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)

所得稅繳納是房地產(chǎn)企業(yè)必須要履行的社會(huì)責(zé)任，而所得稅是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)根據(jù)所獲得的利潤(rùn)金額，按照所得稅繳納規(guī)定的利率進(jìn)行納稅。這樣就是說(shuō)企業(yè)最終獲得的經(jīng)濟(jì)效益金額是回收利潤(rùn)金額扣除所得稅金額后，余下的金額就是企業(yè)全部的經(jīng)濟(jì)效益。因而，企業(yè)所得稅繳納的金額越低，企業(yè)最終能夠獲得的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)就越大，利用稅務(wù)籌劃，可以利用合理合法的手段來(lái)減少企業(yè)所得稅繳納金額，從而促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。

（二）為企業(yè)財(cái)務(wù)決策提供重要參考

企業(yè)財(cái)務(wù)的籌資、投資、經(jīng)營(yíng)等決策對(duì)企業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益都是有直接作用的，并且房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目數(shù)量較多，財(cái)務(wù)管理各部門的人員雖對(duì)職位專業(yè)內(nèi)容掌握透徹，但是對(duì)稅務(wù)的掌握卻未必通透。而企業(yè)稅務(wù)與財(cái)務(wù)的各項(xiàng)活動(dòng)都是息息相關(guān)的，通過(guò)稅務(wù)籌劃能夠?yàn)樨?cái)務(wù)各部門提供稅收的參考數(shù)據(jù)，這樣財(cái)務(wù)決策綜合考量的內(nèi)容就更加全面和具體了，同時(shí)對(duì)各項(xiàng)決策經(jīng)濟(jì)效益也起到了保障作用，從而提高企業(yè)財(cái)務(wù)決策方案可行性和優(yōu)質(zhì)性。

（三）促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量和水平優(yōu)化

稅務(wù)籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理當(dāng)中一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)，與企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益、財(cái)務(wù)流動(dòng)管控都是相互關(guān)聯(lián)的。可以說(shuō)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間，所有的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)都會(huì)涉及到稅務(wù)。稅務(wù)籌劃是在稅務(wù)法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，利用相應(yīng)的策略來(lái)優(yōu)化企業(yè)納稅方案，因而稅務(wù)籌劃能夠保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理的合理性和合法性，進(jìn)一步降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量和水平。

二、企業(yè)稅務(wù)籌劃的方法

稅務(wù)籌劃主要是指在國(guó)家稅務(wù)法規(guī)的指導(dǎo)之下，利用相應(yīng)籌劃的方法來(lái)減輕企業(yè)納稅金額。稅務(wù)籌劃的方法有很多，針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)的具體情況可以采用不同的籌劃方法。具體的稅務(wù)籌劃方法包括：

（一）利用稅收政策地域的差異性，如在高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等地域注冊(cè)的企業(yè)，會(huì)享受政府的鼓勵(lì)政策措施帶來(lái)的稅收紅利。

（二）利用地區(qū)稅務(wù)管理部門推出的稅收優(yōu)惠政策，可以根據(jù)政策規(guī)定將企業(yè)利潤(rùn)獲得方式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，然后按照優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)核算，就可以相應(yīng)減少納稅的金額。

（三）增加稅前扣除款項(xiàng)，根據(jù)我國(guó)的稅務(wù)法規(guī)，在納稅核算期間，會(huì)有一部分費(fèi)用支出可以作為扣除的款項(xiàng)，那么通過(guò)增加可以扣除的款項(xiàng)，就可以減少應(yīng)繳納稅的金額了。

（四）企業(yè)財(cái)務(wù)資金是有時(shí)間價(jià)值的，可以通過(guò)延長(zhǎng)納稅的時(shí)間，來(lái)降低企業(yè)納稅的負(fù)擔(dān)，從而延長(zhǎng)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的時(shí)間。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃中的財(cái)務(wù)運(yùn)用策略

企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)綜合的業(yè)務(wù)，稅務(wù)籌劃人員需要全面分析企業(yè)各項(xiàng)與所得稅相關(guān)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，需選擇適用的籌劃方法，制定最佳的稅務(wù)籌劃方案，這對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)稅務(wù)籌劃人員的工作素養(yǎng)和能力要求也是極高的。下面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用進(jìn)行分析。

（一）經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獲得的稅務(wù)籌劃

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要是采用預(yù)售方式銷售房產(chǎn)，根據(jù)當(dāng)期預(yù)收款金額按預(yù)計(jì)毛利率進(jìn)行預(yù)繳企業(yè)所得稅，因此房地產(chǎn)企業(yè)在前期銷售時(shí)進(jìn)行企業(yè)所得稅的籌劃空間相對(duì)較小，企業(yè)可以充分利用前期銷售的閑置資金余額進(jìn)行一些不征稅項(xiàng)目及免稅項(xiàng)目的投資。而到了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行的后期階段，可以采用延長(zhǎng)企業(yè)所得稅繳納時(shí)間的方式，減輕負(fù)稅。近些年，房地產(chǎn)銷售利潤(rùn)獲得方式更加的靈活，也極少有消費(fèi)者會(huì)全款購(gòu)買房產(chǎn)，而更多的會(huì)選擇分期付款的方式，這對(duì)于企業(yè)所得稅籌劃來(lái)講是非常有利的，企業(yè)在獲得部分分期款項(xiàng)時(shí)，可以不計(jì)入當(dāng)下的利潤(rùn)獲得，而在分期款項(xiàng)全部回收時(shí)再納稅即可。還有其他項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間，項(xiàng)目利潤(rùn)結(jié)算的時(shí)間點(diǎn)也可以設(shè)定的延后一些，從而獲得更多的資金時(shí)間價(jià)值。

（二）企業(yè)項(xiàng)目成本階段的稅務(wù)籌劃

企業(yè)項(xiàng)目工程階段的結(jié)算就是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本的結(jié)算。首先，在項(xiàng)目工程竣工期間，成本結(jié)算要及時(shí)，保證企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的成本費(fèi)用清晰和完整，竣工結(jié)轉(zhuǎn)收入的金額就不會(huì)出現(xiàn)較大的變動(dòng)，從而為企業(yè)匯算清繳提供納稅調(diào)增機(jī)會(huì)。其次，在竣工結(jié)算的過(guò)程中，所有結(jié)算的金額都要有相應(yīng)的票據(jù)憑證，保證竣工成本結(jié)算的準(zhǔn)確性，為企業(yè)稅務(wù)籌劃提供精準(zhǔn)的成本數(shù)據(jù)。

（三）企業(yè)稅收扣除項(xiàng)目的籌劃

企業(yè)稅收前，可根據(jù)稅法規(guī)定將一些符合條件的項(xiàng)目款項(xiàng)扣除，然后對(duì)剩余部分進(jìn)行稅務(wù)核算。企業(yè)稅務(wù)籌劃從此角度出發(fā)，可以通過(guò)增加稅收扣除項(xiàng)目來(lái)減少納稅金額。首先，稅法當(dāng)中規(guī)定項(xiàng)目人工費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、招待費(fèi)都屬于項(xiàng)目中可以扣除的款項(xiàng)。在項(xiàng)目運(yùn)行期間要將這些可以扣除的費(fèi)用進(jìn)行清晰的記錄，并對(duì)費(fèi)用使用金額進(jìn)行調(diào)控。同時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目資產(chǎn)折舊和攤銷，要將折舊攤銷的年限進(jìn)行縮短，增加前期可扣除費(fèi)用的金額。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)具有顯著的特殊性，項(xiàng)目的部分費(fèi)用無(wú)法在項(xiàng)目運(yùn)行的當(dāng)下同步完成支付，那么這部分不能及時(shí)支付的款項(xiàng)就可以作為預(yù)提費(fèi)用，也就是先將這部分資金預(yù)先作為成本費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)的籌劃。但是這種籌劃方法應(yīng)用時(shí)需要保證所得稅匯算清繳的及時(shí)性，避免預(yù)提費(fèi)用變成期末余額，若是這樣稅務(wù)機(jī)關(guān)就會(huì)進(jìn)行追查，造成企業(yè)不必要的麻煩。再次，要做好土地增值稅的預(yù)測(cè)，項(xiàng)目當(dāng)中房產(chǎn)類型是不相同的，可以根據(jù)其類型財(cái)務(wù)分?jǐn)偝杀镜姆绞竭M(jìn)行籌劃，成本分?jǐn)偪梢允雇恋卦鲋刀惖目鄢?xiàng)目增加，如人防、車位是否可以作為公共配套分?jǐn)偝杀?、地下成本與地上成本的分?jǐn)?、以及為獲取土地而建設(shè)的市政工程等。利用這種方法可減少利潤(rùn)額，降低所得稅。

最后，可以通過(guò)調(diào)整企業(yè)資金鏈構(gòu)成的方式來(lái)進(jìn)行籌劃。企業(yè)可以與金融企業(yè)合作，進(jìn)行資金借貸，這樣企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)用就無(wú)需使用企業(yè)名下的資金，企業(yè)的資金就會(huì)更加充裕，而企業(yè)也可以利用名下的資金進(jìn)行其他項(xiàng)目投資，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。在借貸項(xiàng)目運(yùn)行期間，借貸所產(chǎn)生的利息也可作為項(xiàng)目運(yùn)行成本，轉(zhuǎn)換成稅前扣除款項(xiàng)，從而降低所得稅金額。但是在借貸期間要合理控制借款額度，要保證在企業(yè)能夠承受的范圍之內(nèi)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)具有復(fù)雜性和特殊性，項(xiàng)目運(yùn)行期間獲得的經(jīng)濟(jì)效益較大，因而所承擔(dān)的所得稅負(fù)擔(dān)也是比較重的。所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用能夠幫助企業(yè)財(cái)務(wù)人員利用科學(xué)、合理的方法，優(yōu)化企業(yè)所得稅繳納方案，減少所得稅繳納的金額，從而促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)更加高效、健康的運(yùn)行與提升，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)提供更多的助力。（作者單位：五礦地產(chǎn)（沈陽(yáng)）有限公司）