泡沫經(jīng)濟理論與中國房地產(chǎn)市場研究

郭永珍

【摘要】文章主要對泡沫經(jīng)濟理論的運行機理進行了分析，研究分析了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，綜合我國房地產(chǎn)市場的實際狀況，探究了規(guī)避房地產(chǎn)泡沫的有效對策與手段，僅供參考。

【關(guān)鍵詞】泡沫經(jīng)濟理論;房地產(chǎn)市場;規(guī)避對策

所謂的泡沫經(jīng)濟，就是一種資產(chǎn)價值高于實體經(jīng)濟的。造成持續(xù)發(fā)展能力喪失的一種宏觀的經(jīng)濟狀態(tài)。泡沫經(jīng)濟在實踐中因為大量的投資活動作為主要的支撐，導致資產(chǎn)容易出現(xiàn)破裂，就猶如泡沫一般，因此稱之為泡沫經(jīng)濟?；谂菽?jīng)濟理論研究中國房地產(chǎn)市場，對于規(guī)避房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟來說具有一定價值與意義。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫運行機理

1.1投機價格機制

在出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的時候，價格機制功能會在價格增長的過程中減少需求量，增加整體的供給量，而價格降低就會導致供給量減少，需求量的增加。而在房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫形成的過程中，會呈現(xiàn)反向的發(fā)展狀態(tài)，在價格增長的環(huán)境中，房地產(chǎn)擁有者認為要求增長，不愿意出售，導致供給量降低，需求量增加的問題出現(xiàn)。

1.2自我膨脹機制

在銀行信貸的介入之下，自我膨脹機制會存在房地產(chǎn)經(jīng)濟的泡沫中，在房地產(chǎn)價格增長之后，房地產(chǎn)資產(chǎn)的資產(chǎn)價值就會增加，存在抵押、貸款、再次買入的反復循環(huán)狀態(tài)。這樣就會造成自我膨脹機制的出現(xiàn)，此種狀況也推動了泡沫的發(fā)展。

2、房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟問題

在房地產(chǎn)行業(yè)中產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟問題主要就是以下幾點：

2.1房地產(chǎn)商品特殊性

房地產(chǎn)行業(yè)在一段時間中無法做到供求平衡，同期攤銷交易成本較低，為泡沫載體提供了有效的條件，導致在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)了泡沫問題。

2.2土地稀缺性特征

土地資源具有固定性的特征，在城市化建設(shè)加快的過程中，城市面積拓展速度逐漸加快，導致土地資源極為匱乏。在市場經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，城市對于土地的需求量在不斷的擴展，這種需求不僅僅是經(jīng)濟發(fā)展過程中的一種客觀需求，也是一種通過土地獲得利益的需求。

2.3房地產(chǎn)市場不充分

相對來說完全自由的競爭市場中因為房地產(chǎn)市場的差距相對較大，房地產(chǎn)可以理解為一種準市場，因為買房缺乏信息，導致信息存在不對稱性的特征，出現(xiàn)了房地產(chǎn)交易與定價不透明、缺乏公開性等問題，而造成成交物業(yè)無法通過成交價充分的反應自身的價值。

2.4銀行與金融系統(tǒng)房地產(chǎn)貸款的傾向性

不可移動性以及保值增值是房地產(chǎn)發(fā)展的主要特征，銀行系統(tǒng)對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款發(fā)放具有一定積極性，導致在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中涌入了大量的資金，而信貸盲目擴張會吸引短期的外資，進而形成了泡沫等問題。

3、規(guī)避房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟對策

分析泡沫經(jīng)濟的理論，綜合我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀以及產(chǎn)生泡沫的主要成因，通過規(guī)范金融市場秩序。構(gòu)建完善的預警管理、機制合理管控土地資源、規(guī)范土地市場、強化政府領(lǐng)導的方式加強對房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的合理預防，其具體如下：

3.1規(guī)范金融市場秩序

嚴格管控商業(yè)銀行，避免商業(yè)銀行為一些房地產(chǎn)企業(yè)提供大額的貸款資金。房地產(chǎn)企業(yè)在進行貸款申請的時候，銀行必須要嚴格審查，明確貸款限制的條件，對于不符合條件的企業(yè)堅決不發(fā)放貸款，而銀行在辦理個人貸款業(yè)務的時候，要加強管理，及時處理各種問題。銀行在對個人商業(yè)用戶貸款業(yè)務處理過程中，必須要嚴格處理，通過抵押貸款的方式進行處理，明確具體的年限要求與規(guī)范。

3.2構(gòu)建完善的預警管理機制

政府部門要分析房地產(chǎn)市場的特征優(yōu)勢，了解區(qū)域性強以及發(fā)展不均衡等特征優(yōu)勢，構(gòu)建與當?shù)胤康禺a(chǎn)市場吻合的預警預報管理機制，要及時處理下房地產(chǎn)交易中存在的各種問題，政府部門必須要加強對價格以及市場供求量等因素的分析，合理調(diào)控，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的理性分析，強化消費引導。通過對樓市動態(tài)發(fā)展的監(jiān)測管理，對市場整體運行狀況進行評估分析，加強對今后市場發(fā)展趨勢的預測與分析，為政府部門提供詳實、精準的信息內(nèi)容，為政府部門以及相關(guān)企業(yè)對市場進行調(diào)控提供參考，進而為房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

同時，要對全國房地產(chǎn)信息進行了解分析，整理研究，綜合市場運行狀況以及發(fā)展現(xiàn)狀對其進行綜合性的評價與預測分析。

3.3合理管控土地資源

房地產(chǎn)市場在交易中，因為土地資源緊張會導致房價出現(xiàn)高速上漲的趨勢。對此，要合理利用土地資源。

要嚴格遵守在土地開發(fā)審批中的相關(guān)規(guī)章制度，避免出現(xiàn)違規(guī)操作行為，要對土地供求關(guān)系進行合理的調(diào)控分析，構(gòu)建完善的土地招標管理制度，嚴格處理貪污受賄問題，要保障政務公開化、陽光化以及透明化，要在招標中做到公開公正。

同時政府向部門要出臺各種稅收政策手段，制定完善的土地財務稅款，利用網(wǎng)絡等方式構(gòu)建完善的現(xiàn)有的土地信息管理系統(tǒng)，通過網(wǎng)絡進行管理，提升土地資源的管理力度與質(zhì)量。

3.4規(guī)范土地市場

相關(guān)政府部門要加強對市場的監(jiān)督管理，綜合市場發(fā)展趨勢，構(gòu)建完善的土地市場交易秩序，要構(gòu)建完善的房地產(chǎn)信用體系，加強對房地產(chǎn)上的信用度監(jiān)督，構(gòu)建良性的市場環(huán)境。通過法律加強對各種交易行為進行約束管理，要對嚴格處理在網(wǎng)絡上虛擬交易等不法行為。對于一些違法交易的行為要嚴格處理，對于發(fā)現(xiàn)的違規(guī)操作，要根據(jù)法律規(guī)范嚴格處理，制定完善的處罰對策與手段，強化管理，杜絕各種違法亂紀行為的出現(xiàn)。

3.5強化政府領(lǐng)導

政府部門要明確國家對市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)控制作用，要規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)交易秩序，通過科學的方式強化監(jiān)督，合理的規(guī)范我國的房地產(chǎn)行業(yè)，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟等問題，要制定完善的、嚴格的監(jiān)督管理政策，構(gòu)建完善的監(jiān)督運行模式，在實踐中有效落實，進而避免經(jīng)濟泡沫等問題的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行與發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

結(jié)語：

房地產(chǎn)行業(yè)與我國國民經(jīng)濟的運行與發(fā)展之間有著密切的關(guān)系，政府部門要凸顯自身的宏觀調(diào)控作用，通過設(shè)置各種對策與手段，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的引導，通過對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)，合理的避免房價快速增長的問題，進而有效的避免房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫問題的出現(xiàn)，為我國社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]錢小義.對房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫問題的思考[J].中國集體經(jīng)濟，2018.

[2]賈康，郭建華.新時代包容性房地產(chǎn)經(jīng)濟制度構(gòu)建研究[J].中共中央黨校學報，2018.

[3]吳婷婷，扈文秀，趙凡.泡沫經(jīng)濟危機動態(tài)預警研究——基于房地產(chǎn)市場國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)[J].預測，2018，v.37;No.222（03）：51-57.