關(guān)于新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)管理思考

崔澤

【摘要】本文對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中存在的一些問題及原因進(jìn)行了分析，并提出了一些解決對(duì)策，旨在為同行業(yè)工作人員提供一些借鑒和參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā)管理;問題與對(duì)策

房地產(chǎn)屬于促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平提高的重要產(chǎn)業(yè)，怎樣使房地產(chǎn)資源配置得到有效優(yōu)化，已經(jīng)成為我國(guó)重點(diǎn)關(guān)注的問題。在實(shí)際生活中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有一定的復(fù)雜性，需要有效聯(lián)系設(shè)計(jì)、施工、售后等各環(huán)節(jié)，才能使房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益的統(tǒng)一。因此需要加強(qiáng)項(xiàng)目管理，完善房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，最終促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開發(fā)概述

房地產(chǎn)開發(fā)管理的過程中，具有復(fù)雜性以及系統(tǒng)性的特點(diǎn)。因?yàn)榇隧?xiàng)管理工作中包含很多組成部分，同時(shí)也需要各個(gè)組織相互配合才能完成。其中出現(xiàn)一些問題需要運(yùn)用科學(xué)的知識(shí)進(jìn)行解決，但是在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)管理的過程中，并沒有過多的執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，需要不斷的摸索與創(chuàng)新管理。同時(shí)，也會(huì)面臨很多未知的因素，這些因素具有不確定性的特點(diǎn)，所以各個(gè)組織以及不同經(jīng)驗(yàn)的工作人員臨時(shí)性的集中在了同一個(gè)組織當(dāng)中，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)管理，與其他生產(chǎn)管理相比，房地產(chǎn)開發(fā)管理中的復(fù)雜性是明顯不同的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的困境

2.1 建議書編制不合理

房地產(chǎn)開發(fā)建議書一項(xiàng)建議性的文件內(nèi)容，可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體輪廓具有一個(gè)認(rèn)識(shí)，并且對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否具有投資價(jià)值進(jìn)行研究，分析其是否可以滿足國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，要想實(shí)行這一項(xiàng)目需要的前提條件應(yīng)該在房地產(chǎn)的開發(fā)建議書中得以體現(xiàn)。這樣才能為今后的投資以及對(duì)相關(guān)部門的選擇提供必要的依據(jù)，為后續(xù)的工作打下良好的基礎(chǔ)，并且提供更佳可靠的保障。但是實(shí)際上部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到自身實(shí)力的限制以及領(lǐng)導(dǎo)層不夠重視，導(dǎo)致建議書編制不合理，影響房地產(chǎn)的開發(fā)。

2.2 土地利用不合理

近三年來，房地產(chǎn)用地的規(guī)劃建筑面積148.53 萬m2，平均容積率為1.93，平均樓面地價(jià)177.8元/m2。其中：增量土地58.9hm2，建筑面積115.1萬m2，平均樓面地價(jià)185.9元/m2?？梢钥闯觯河僭隽康孛黠@多于存量地;于增量地容積率高于存量地，加大了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。

2.3 區(qū)位選擇不合理

房地產(chǎn)開發(fā)的投資主體是單個(gè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城鎮(zhèn)居民，資金實(shí)力弱，房地產(chǎn)的開發(fā)水平低，從事的都是小型開發(fā)，導(dǎo)致有些企業(yè)的廠房和居民住宅分散、雜亂，工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、生活區(qū)混雜在一起，缺乏層次感。一部分沿區(qū)域過境公路開發(fā)的房地產(chǎn)，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

2.4 房地產(chǎn)的建筑形態(tài)缺乏特色，開發(fā)檔次不高，物業(yè)管理水平存在較大差距

大同小異的規(guī)劃致使建筑形態(tài)如出一轍，缺少地方特色和個(gè)性，無法顯示出當(dāng)?shù)氐牡赜蛱卣?、民俗風(fēng)貌、人文傳統(tǒng)和歷史積淀。從物業(yè)管理現(xiàn)狀看，水平存在較大差距。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧本，居民住宅分散、雜亂，物業(yè)管理意識(shí)缺乏，物業(yè)工作難以開展，是房地產(chǎn)開發(fā)普遍存在的現(xiàn)象。

2.5 工程承包合同不夠嚴(yán)密，項(xiàng)目管理困難

由于項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作的不足，導(dǎo)致項(xiàng)目施工過程中出現(xiàn)一系列問題。施工單位為了避免承擔(dān)責(zé)任，只能尋找甲方進(jìn)行項(xiàng)目協(xié)調(diào)，從而耽誤了項(xiàng)目的施工進(jìn)度，不利于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效率的提高。房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位耗費(fèi)大量的時(shí)間進(jìn)行彼此磨合，導(dǎo)致雙方項(xiàng)目推諉，給房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理帶一定的困難。在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，甲方著急進(jìn)行項(xiàng)目的驗(yàn)收和檢測(cè)，但是其余兩方的矛盾卻無法解決，給項(xiàng)目的順利實(shí)施產(chǎn)生很大的影響。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中，項(xiàng)目相關(guān)必須通過合同對(duì)雙方的責(zé)任和義務(wù)進(jìn)行明確劃分，從而確保項(xiàng)目的高效建設(shè)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)管理問題的原因

上述問題的存在，致使的房地產(chǎn)開發(fā)管理長(zhǎng)期處于亞健康狀態(tài)之中，造成土地資源流失、生態(tài)環(huán)境惡化，增加了持續(xù)發(fā)展的成本。究其原因，有如下幾點(diǎn)：

3.1 規(guī)劃不健全，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏論證評(píng)估

健全的城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃以及土地用途的合理評(píng)估是房地產(chǎn)開發(fā)有序發(fā)展的保障。在我國(guó)的發(fā)展過程中，城鎮(zhèn)規(guī)劃非常不完善。規(guī)劃編制不合理，科學(xué)性和預(yù)見性不足，同時(shí)規(guī)劃執(zhí)行力不足，房地產(chǎn)開發(fā)單位陽(yáng)奉陰違，想方設(shè)法違反規(guī)劃、擴(kuò)大利益建設(shè)，管理部門監(jiān)管力度差，導(dǎo)致發(fā)展處于處延擴(kuò)張式發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，形成粗放型發(fā)展模式。

3.2 開發(fā)主體實(shí)力不強(qiáng)，資金投資力量不足

房地產(chǎn)開發(fā)大都以私人住宅和商用投資為主，開發(fā)格局小并且分散。建設(shè)的商業(yè)貸款尤其是中長(zhǎng)期貸款嚴(yán)重不足，致使開發(fā)建設(shè)前期投資不足，無法開展大規(guī)模建設(shè)，影響后期規(guī)模擴(kuò)張。建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施沒有政府預(yù)算支持，過度依賴土地出讓金，抬高了土地出讓價(jià)格。資金投資不足，無法吸引實(shí)力雄厚的大企業(yè)，導(dǎo)致從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)資質(zhì)不高，缺少技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)建筑質(zhì)量整體不高。

3.3 開發(fā)管理機(jī)制落后，缺少配套政策

我國(guó)普遍存在政府和職能部門協(xié)調(diào)困難、相互掣肘，政府職責(zé)不清晰，辦事效率不高，政企不分的現(xiàn)象。沒有健全的土地使用制度以及流轉(zhuǎn)制度，制約了的持續(xù)健康發(fā)展。

3.4 法律制度建設(shè)緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完備

我國(guó)缺少土地供給和開發(fā)方面的法律和規(guī)章，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制不健全，市場(chǎng)主體行為不規(guī)范，市場(chǎng)信息不透明，沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和價(jià)格機(jī)制，致使房地產(chǎn)價(jià)格混亂，房地產(chǎn)交易行為不規(guī)范。另外，在項(xiàng)目管理制度方面不夠完善，使得事前管理與事中管理無法進(jìn)行有效聯(lián)系，容易出現(xiàn)進(jìn)度、成本等方面控制不夠理想的情況。主要表現(xiàn)在交房時(shí)間延遲，建筑開發(fā)成本超出預(yù)算，房?jī)r(jià)設(shè)置和實(shí)際聯(lián)系不緊密等方面，導(dǎo)致項(xiàng)目管理無法達(dá)到預(yù)期的目的。

4、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的改進(jìn)措施

4.1 加強(qiáng)對(duì)工程決策階段市場(chǎng)可行性的研究

在項(xiàng)目工程前期，房地產(chǎn)開發(fā)商必須認(rèn)識(shí)到可行性調(diào)研的重要作用，實(shí)事求是地對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析，從而確定科學(xué)合理的項(xiàng)目執(zhí)行方案，確保項(xiàng)目高效率地執(zhí)行。只有在可行性調(diào)研的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目才能減少施工過程中可能出現(xiàn)的問題，從而降低成本，提高施工效率。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的研究要制定規(guī)范的工程文件，使得從設(shè)計(jì)師到施工單位都嚴(yán)格按照項(xiàng)目規(guī)范辦事，使得施工各個(gè)階段都進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的最大化。在進(jìn)行市場(chǎng)可行性研究的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商必須給市場(chǎng)調(diào)研以充足的財(cái)力和人力支持，確?？尚行匝芯康目茖W(xué)性和系統(tǒng)性，從而有效指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)管理工作，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

4.2 加強(qiáng)對(duì)工程各階段的設(shè)計(jì)及前期工程管理的計(jì)劃

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，要對(duì)項(xiàng)目工程的建設(shè)有明確的計(jì)劃。在施工前期，通過招投標(biāo)的方式選拔經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)圖團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目施工管理過程進(jìn)行規(guī)劃和實(shí)際。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該遵照項(xiàng)目可行性報(bào)告，結(jié)合實(shí)地考察，設(shè)計(jì)出科學(xué)、合理的設(shè)計(jì)方案，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的穩(wěn)步建設(shè)，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。在項(xiàng)目施工過程中，設(shè)計(jì)師要及時(shí)對(duì)施工管理各個(gè)階段出（下轉(zhuǎn)109頁(yè)）（上接107頁(yè)）現(xiàn)的問題進(jìn)行方案的調(diào)整和修改，提高項(xiàng)目管理的效率。房地產(chǎn)開發(fā)商在此階段要選拔經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，為接下來的項(xiàng)目管理奠定良好的基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的高效進(jìn)行。

4.3 降低甲方的分包項(xiàng)目

在項(xiàng)目管理建設(shè)過程中，要對(duì)甲方分包的項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)分配，明確合同規(guī)定和雙方的責(zé)任義務(wù)，從而確保項(xiàng)目建設(shè)科學(xué)、高效地進(jìn)行。在進(jìn)行合同招標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商將項(xiàng)目工程要求書面提供給施工團(tuán)隊(duì)，使其嚴(yán)格按照項(xiàng)目要求進(jìn)行作業(yè)。施工單位的承包合同要對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)容及交接時(shí)間等做出細(xì)致的劃分，避免雙方后期的矛盾影響項(xiàng)目的進(jìn)行，從而使得施工合同具有更強(qiáng)的實(shí)施意義。通過招投標(biāo)的方式可以有效選拔出最合適的施工單位，在分包合同的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)商可以實(shí)現(xiàn)對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度的有效監(jiān)督和控制，從而防止項(xiàng)目施工過程中偷工減料的行為，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

4.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，維護(hù)自身的利益

房地產(chǎn)業(yè)的資金投入比較大，而且施工時(shí)間比較長(zhǎng)，因此進(jìn)行其項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理具有重要的意義。房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目之前需要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的損失，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)最常使用的方法為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即采用簽訂合同的方法，明確甲方和乙方的責(zé)任，降低由于雙方責(zé)任不明引發(fā)的損失。同時(shí)企業(yè)也可以進(jìn)行保險(xiǎn)管理，如果出現(xiàn)意外，可以由相關(guān)的保險(xiǎn)公司進(jìn)行承擔(dān)，有助于降低房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)自身的利益。

4.5 規(guī)范市場(chǎng)機(jī)制，營(yíng)造良好的投資環(huán)境

規(guī)范小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)業(yè)在良好的環(huán)境中持續(xù)、有效發(fā)展。通過經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段來約束房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)交易信息公開透明，同時(shí)完善房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)禁房地產(chǎn)違法違規(guī)交易行為，創(chuàng)造一個(gè)公平、公正、合法的市場(chǎng)環(huán)境。

加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，密切監(jiān)測(cè)供需情況并及時(shí)發(fā)布有效信息，為地方政府和企業(yè)決策提供服務(wù)。建立信用檔案，完善黑名單制度，引導(dǎo)守法守規(guī)經(jīng)營(yíng)。加大違法違紀(jì)行為的整治力度，優(yōu)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

總結(jié)：

房地產(chǎn)的開發(fā)工程管理在項(xiàng)目建設(shè)過程中起到非常重要的作用。如果不能進(jìn)行有效的管理，就會(huì)造成整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目效率降低，發(fā)生違規(guī)操作等現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升，給整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展帶來不良的影響。因此，企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)時(shí)，必須提高對(duì)開發(fā)工程管理重要性的認(rèn)識(shí)，有效控制項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

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