淺析地產(chǎn)視角下居住區(qū)的景觀成本適配

【摘要】在地產(chǎn)開發(fā)商的世界中，評(píng)判一個(gè)居住項(xiàng)目的成功與否很重要的一個(gè)維度就是利潤。而園區(qū)景觀效果作為業(yè)主入住后比較敏感和直觀的環(huán)節(jié)，在開發(fā)前期確定成本投入的時(shí)候需要一系列的平衡與思考。本文從景觀成本的構(gòu)成出發(fā)，分析每個(gè)要素在實(shí)際呈現(xiàn)時(shí)的重要程度，進(jìn)而最終確定景觀成本適配的發(fā)力點(diǎn)和平衡點(diǎn)。同時(shí)反思當(dāng)下客戶視角下的設(shè)計(jì)底線，對(duì)操盤項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)師和成本工程師有一定的借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);居住區(qū)景觀;成本適配

就景觀設(shè)計(jì)而言，在開發(fā)商不同職能部門中追求的目標(biāo)是完全不一致的。在成本部眼中，景觀成本是要盡可能低，這樣基準(zhǔn)成本才能更“出彩”，而在設(shè)計(jì)師眼中，成本則是越高越好，投入多雖然不等同于效果好，但是要想得到一個(gè)好效果，必要的投入是不可少的。所以，在多方的平衡下成本適配就顯得尤為關(guān)鍵。

1、景觀成本的組成要素

分析居住區(qū)景觀構(gòu)成是一項(xiàng)很龐雜的工作。從設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，不同的景觀風(fēng)格會(huì)有截然不同的表現(xiàn)方式，涉及的材料也是五花八門。但從成本清單出發(fā)，從感官轉(zhuǎn)變?yōu)閿?shù)據(jù)表格就可以基本歸納分為軟景、硬景、構(gòu)筑物、水電及部品四大類。

軟景：指住區(qū)內(nèi)的喬木、灌木、地被、草坪、花卉。

硬景：指單元口前室外客廳、兒童老人活動(dòng)廣場、商業(yè)街、車行/人行道路、停車位等面層硬化空間。

構(gòu)筑物：指廊亭、景墻、雕塑、種植池、特色小品、景觀大門等風(fēng)格化元素。

水電及部品：照明設(shè)施、景觀給排水設(shè)施、座椅、垃圾桶、活動(dòng)器材等。

綜合分析多項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各部分要素所占比例，得出如下結(jié)論：

（1）硬景軟景所占比例最高，且二者基本比例為1：1;

（2）水電及部品屬于基本配套，各項(xiàng)目見價(jià)格及占比差別不大 。

（3）構(gòu)筑物受項(xiàng)目規(guī)劃及方案影響，成本分配有一定波動(dòng)。在當(dāng)前去風(fēng)格化的趨勢下，成本占比已經(jīng)愈發(fā)降低。

2、景觀成本適配思路演變

確定了景觀成本的基本構(gòu)成要素，如何用有限的成本獲得最優(yōu)的景觀效果還要進(jìn)一步細(xì)化拆分，直到找出真正影響效果的X因素。

2.1兩定兩變，確定浮動(dòng)空間

（1）“兩定”是指，他們的成本波動(dòng)小，相對(duì)容易固化。目前硬景部分市場主要材料為瀝青、水泥壓力磚，燒結(jié)磚，石材。在成本戰(zhàn)愈演愈烈的今天，更多的開發(fā)商在不影響功能的前提下，已經(jīng)開始犧牲部分景觀效果選擇了只需滿足基本的使用功能，景觀成本空間已被壓縮到了極限，面臨著降無可降的局面了。同樣水電及部品類屬于隱蔽工程項(xiàng)目是代表了耐久度和實(shí)用性。而且各開發(fā)商都在研制自身的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，價(jià)格和樣式日趨完善與透明。綜上，硬景和水電及部品這兩大類應(yīng)屬于固定投入。

（2）“兩變”是指軟景、構(gòu)筑物受現(xiàn)場及方案影響，成本有浮動(dòng)空間。在軟景中投入可以說是一個(gè)基本無上限的過程。因其本身面積大，單平投入不確定，最終反饋到成本清單的數(shù)字也是千差萬別。構(gòu)筑物根據(jù)自身的風(fēng)格取向，工藝難度，材料不同，成本投入有著質(zhì)的區(qū)別。綜上，軟景和構(gòu)筑物這兩大類在成本適配的過程中屬于有發(fā)揮空間的部分。

（3）進(jìn)一步篩選，最終明確成本大戶

“擒賊先擒王”，軟景作為成本構(gòu)成的主要部分，它的成本浮動(dòng)對(duì)總體影響效果明顯。而在今日純剛需和改善類項(xiàng)目中去風(fēng)格化的景觀設(shè)計(jì)已被各大開發(fā)商，構(gòu)筑物的成本占比已經(jīng)越來越小了。軟景作為成本大戶，在適配的過程中還要注重守住效果底限，保障客戶權(quán)益平衡景觀展示效果，關(guān)注客戶使用感受。

3、景觀成本適配中的平衡點(diǎn)

成本適配過程中最難把握的就是平衡。讓成本投入和項(xiàng)目的市場定位相匹配，滿足客戶最初的購房心理預(yù)期，把每一分錢都花在刀刃上，創(chuàng)造真實(shí)的客戶價(jià)值才是本文的最終目標(biāo)。

3.1軟景：控規(guī)格、調(diào)數(shù)量、保均衡

既然軟景是大戶又是效果保證的關(guān)鍵，在適配中要時(shí)刻牢記的關(guān)鍵點(diǎn)就是“控規(guī)格、調(diào)數(shù)量、保均衡”。

（1）控規(guī)格：胸徑是苗木報(bào)價(jià)的主要指標(biāo)。在軟景搭配中一定要嚴(yán)格控制苗木的胸徑，過大雖然及時(shí)效果好，但是也會(huì)有后期難養(yǎng)護(hù)，難成活的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)也會(huì)帶來高額的景觀成本投入。過小又會(huì)損失景觀效果，給客戶帶來失落感影響心理感受。

（2）調(diào)數(shù)量：注意大喬、中小喬、灌木、花卉之間的比例關(guān)系。一般情況下他們代表的單平米投入的先后順序，結(jié)合具體的方案調(diào)配各個(gè)層次苗木的數(shù)量，從而達(dá)到控制總體成本的目標(biāo)。

（3）保均衡：在調(diào)整數(shù)量的同時(shí)還要兼顧重點(diǎn)位置，視線焦點(diǎn)的植物數(shù)量和品質(zhì)。分清主次節(jié)點(diǎn)，在主入口、活動(dòng)廣場、主要道路等重點(diǎn)空間還需要適當(dāng)增加植物配置以此來提升效果。

3.2構(gòu)筑物：重功能、輕裝飾

（1）保留功能類構(gòu)筑物：在兒童活動(dòng)區(qū)和老人活動(dòng)區(qū)等活動(dòng)經(jīng)常發(fā)生的區(qū)域，還是需要一定數(shù)量廊架應(yīng)對(duì)平日的基本休息功能和極端天氣的擋風(fēng)遮雨。對(duì)于一些藝術(shù)性構(gòu)件除極關(guān)鍵點(diǎn)，其余位置還是需要酌情設(shè)置。

（2）在現(xiàn)階段流行的新中式項(xiàng)目，作為體現(xiàn)風(fēng)格的重要元素，一些必要的景墻、廊架還是不可或缺的，在適配的過程中應(yīng)權(quán)衡利弊，謹(jǐn)慎增減。成本適配永遠(yuǎn)不是一蹴而就的，是在不斷地取舍中平衡而來的最優(yōu)解。

4、景觀成本適配中客戶的角色

在越來越重視客戶滿意度的今天，從客戶視角出發(fā)做讓客戶買單的產(chǎn)品已經(jīng)成為了各產(chǎn)策人員的首要任務(wù)。不以犧牲客戶的滿意度為代價(jià)，在客戶更加敏感的“數(shù)量”、“覆蓋率”這樣的關(guān)鍵環(huán)節(jié)堅(jiān)決不向成本妥協(xié)，持續(xù)提升景觀交付效果，守住成本適配的底線是每一個(gè)地產(chǎn)人都要時(shí)時(shí)印刻在心中的不二法則。

因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目的成功與否最終的裁判員不是設(shè)計(jì)師也不是成本工程師，而是手里拿著真金白銀的實(shí)實(shí)在在的客戶。

作者簡介：

李岳霖，沈陽萬科紫臺(tái)置地有限公司，遼寧沈陽。