關(guān)于地鐵停車(chē)場(chǎng)及車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的思考

秦洪梁 徐紅

【摘要】國(guó)內(nèi)城市軌道交通的快速發(fā)展，使地鐵停車(chē)場(chǎng)及車(chē)輛段所需的占地面積不斷加大，這對(duì)城市集約型用地、總體規(guī)劃、景觀環(huán)境有著重要影響。鑒于國(guó)外現(xiàn)今的地鐵物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)理念，國(guó)內(nèi)也逐漸開(kāi)展了地鐵場(chǎng)段的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。本文就將對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃的設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行分析和闡述，以供參考。

【關(guān)鍵詞】軌道交通;地鐵停車(chē)場(chǎng);車(chē)輛段;開(kāi)發(fā)規(guī)劃

為了提高我國(guó)整體發(fā)展水平，不斷加大城市化、城鎮(zhèn)化建設(shè)效率，城市病越發(fā)嚴(yán)重。而作為主要病因的城市交通，其與城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的矛盾也日益凸顯出來(lái)。為此，實(shí)現(xiàn)地鐵建設(shè)與物業(yè)開(kāi)發(fā)的有機(jī)結(jié)合，成為目前發(fā)展的主流趨勢(shì)。

1、用地規(guī)劃

在場(chǎng)段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)中，應(yīng)遵循集約用地的基本原則，實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控。我國(guó)在場(chǎng)段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)中的經(jīng)驗(yàn)相對(duì)較少，通過(guò)對(duì)國(guó)外開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及其發(fā)展趨勢(shì)的分析可以看出，在場(chǎng)段上蓋物業(yè)規(guī)劃時(shí)，如果僅是實(shí)現(xiàn)場(chǎng)段大庫(kù)建筑蓋上規(guī)劃，是無(wú)法提升整體規(guī)劃效果的，故而就需要從綜合成本、空間銜接、交通組織、建筑形態(tài)等多方面因素進(jìn)行全面分析。

例如，我國(guó)深圳前海車(chē)輛段上蓋的建設(shè)，除了庫(kù)房建筑上蓋部分外，還將周邊的空地一同歸入了設(shè)計(jì)規(guī)劃范圍內(nèi)，這樣一方面能夠降低成本損耗，另一方面實(shí)現(xiàn)了城市空間與交通組織之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。另外，在一些城市中，還會(huì)將穿越段和切割的區(qū)域統(tǒng)一納入規(guī)劃設(shè)計(jì)范疇內(nèi)，為地鐵建設(shè)以及城市發(fā)展提供了助力。

2、產(chǎn)品策劃

人們對(duì)場(chǎng)段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的認(rèn)知仍停留在節(jié)約土地資源、提升土地利用率的概念上，認(rèn)為場(chǎng)段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)只是為了緩解壓力的被迫之舉，忽略了場(chǎng)段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的重要性。再加上人們對(duì)于地鐵檢修以及車(chē)輛形式中所產(chǎn)生的振動(dòng)和噪音污染重視力度不足，相關(guān)技術(shù)手段也不是十分完善，使得上蓋開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)停留在低端保障性住房、總部辦公方面，不僅降低了其開(kāi)發(fā)效率，也阻礙其功效的發(fā)揮。后來(lái)隨著城市交通問(wèn)題的日益凸顯，人們對(duì)于花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間在通勤上產(chǎn)生了較大不滿(mǎn)，這為地鐵場(chǎng)段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)策略的實(shí)施提供了條件。

地鐵上蓋物業(yè)有效促進(jìn)了沿線商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓的增值，吸引各種生活、商務(wù)、文化、娛樂(lè)等設(shè)施向周?chē)?，從而形成了軌道交通中的商圈?jīng)濟(jì)。特別是在地鐵減震隔震、吸音防噪技術(shù)發(fā)展的今天，通過(guò)地鐵的超強(qiáng)輻射能力，使得人們對(duì)上蓋物業(yè)的認(rèn)知發(fā)生了改變，為其發(fā)展創(chuàng)造了更多空間。對(duì)于二三線城市地鐵場(chǎng)段物業(yè)開(kāi)發(fā)具有現(xiàn)實(shí)意義。

此外，在業(yè)態(tài)策劃階段內(nèi)，還需要對(duì)其技術(shù)因素進(jìn)行綜合的考量。例如，蓋下建筑由于受到工藝設(shè)計(jì)等的限制，柱網(wǎng)尺寸普遍偏大，布置上也具有一定的規(guī)范性，再加上豎向交通組織的點(diǎn)位和數(shù)量限制，如果采用靈活多變的空間結(jié)構(gòu)則會(huì)降低其使用效率，影響整體設(shè)計(jì)效果。所以一般在這類(lèi)區(qū)域內(nèi)不會(huì)設(shè)置觀演建筑、商業(yè)街等內(nèi)容。

3、總圖布局

地鐵場(chǎng)段的上蓋部分建設(shè)大多都是沿著地鐵線路行駛方向，進(jìn)行依次排列布局的，不過(guò)由于場(chǎng)段下蓋空間區(qū)域受到軌道和工藝布置的影響，形成較為規(guī)矩的模式，導(dǎo)致上蓋部分的建設(shè)存在較大的單一性，建筑之間的空間布局較為死板，缺少靈活變通，進(jìn)而降低了區(qū)域建筑的活力。為此，在進(jìn)行地鐵場(chǎng)段下蓋設(shè)計(jì)時(shí)，需要結(jié)合自身的條件要求，多預(yù)留一些軌道空間，使上蓋設(shè)計(jì)能夠呈現(xiàn)出較多的變動(dòng)性，以此有效提升整體布局的靈活性。

與此同時(shí)，對(duì)于庫(kù)房周邊的預(yù)留白底，其在規(guī)劃布局上應(yīng)該注重于與周邊群體以及空間上的協(xié)調(diào)性，提升總體布局效果。再者，在總圖布局中，還需要注意交通組織因素的影響，保證場(chǎng)段上下部結(jié)構(gòu)的合理性，減少與非地下場(chǎng)段項(xiàng)目的沖突。在規(guī)劃非地下場(chǎng)段項(xiàng)目時(shí)，一方面要將場(chǎng)段內(nèi)的交通和物業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)行區(qū)分，另一方面，還要將庫(kù)上、庫(kù)下垂直交通的線路和坡道實(shí)行綜合的分析與研究，選擇合理的開(kāi)發(fā)位置，確保其與周邊城市道路、場(chǎng)段內(nèi)工藝道路以及蓋上交通組織之間的連接性和均衡性。

4、空間銜接

在地鐵場(chǎng)段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)中，經(jīng)常會(huì)存在項(xiàng)目與周邊城市空間銜接生硬的問(wèn)題，而造成這一情況產(chǎn)生的主要原因?yàn)椋旱罔F場(chǎng)段內(nèi)部工藝建筑的平面尺寸相對(duì)較大，在實(shí)際設(shè)計(jì)規(guī)劃中很容易出現(xiàn)橫向長(zhǎng)度200米左右的建筑立面。而在場(chǎng)段庫(kù)房建筑設(shè)計(jì)中，為了滿(mǎn)足建筑對(duì)通風(fēng)、自然采光以及排煙等的要求，一般會(huì)設(shè)計(jì)成無(wú)外墻的開(kāi)放式空間，最后導(dǎo)致其與周邊建筑的格格不入。因此，在設(shè)計(jì)規(guī)劃過(guò)程中，要針對(duì)這一問(wèn)題制定合理的改善措施，提升兩者的融合效率。

5、消防設(shè)計(jì)

消防設(shè)計(jì)是目前地鐵場(chǎng)段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)中的重點(diǎn)和難點(diǎn)內(nèi)容。由于我國(guó)上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)起步較晚，在消防設(shè)計(jì)上缺乏明確的規(guī)定和法律依據(jù)，這使得實(shí)際設(shè)計(jì)中工作人員不得不依靠自身的經(jīng)驗(yàn)和理解開(kāi)展消防設(shè)計(jì)工作。而消防審查部門(mén)也無(wú)法找到準(zhǔn)確的審查依據(jù)。所以，在地鐵場(chǎng)段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)消防設(shè)計(jì)中，要先對(duì)當(dāng)?shù)氐南罈l件極其相關(guān)要求進(jìn)行了解與掌握，并與有關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通和交流，獲取更多的設(shè)計(jì)意見(jiàn)和建議，之后再根據(jù)總圖消防部局以及消防設(shè)施等內(nèi)容，合理規(guī)劃消防設(shè)計(jì)方案。并通過(guò)反復(fù)的檢查和探討，確保方案設(shè)計(jì)的可行性、合理性。再者，在總圖景觀設(shè)計(jì)中，要對(duì)上蓋通風(fēng)和排煙設(shè)施予以綜合的考量，確保設(shè)計(jì)的合理性。

6、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

地鐵場(chǎng)段上蓋開(kāi)發(fā)以庫(kù)房建筑為基本平臺(tái)，當(dāng)建筑工藝布局所能提供的空間范圍與上部建筑結(jié)構(gòu)之間存在問(wèn)題時(shí)，會(huì)導(dǎo)致上部結(jié)構(gòu)落地存在轉(zhuǎn)換的情況，進(jìn)而加大建設(shè)成本，提高了設(shè)計(jì)難度，最終延長(zhǎng)了設(shè)計(jì)施工周期。所以在上蓋開(kāi)發(fā)時(shí)，需要在工藝設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)內(nèi)，引入物業(yè)開(kāi)發(fā)的相關(guān)內(nèi)容，增強(qiáng)工藝設(shè)計(jì)與上蓋建筑結(jié)構(gòu)之間的合理性，保證建筑的有效落地。

另外，結(jié)合區(qū)域內(nèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格情況，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)成本進(jìn)行有效控制，保證上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的有效性。與此同時(shí)，在上蓋物業(yè)實(shí)施過(guò)程中，由于施工工序無(wú)法與場(chǎng)段施工同步進(jìn)行，因此，在后續(xù)物業(yè)開(kāi)發(fā)中，需對(duì)結(jié)構(gòu)施工條件的預(yù)留予以充分的考慮，提高設(shè)計(jì)規(guī)劃質(zhì)量。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，成功的上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不僅要從技術(shù)方面綜合考慮，還要求政府給予一定的政策和法律支持。且隨著我國(guó)地鐵建設(shè)速度的加快，對(duì)場(chǎng)段上蓋的需求也在不斷增多。對(duì)此，設(shè)計(jì)人員應(yīng)加大對(duì)其的關(guān)注和研究力度，提升項(xiàng)目自身的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，以此為城市的現(xiàn)代化發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊林山.地鐵停車(chē)場(chǎng)及車(chē)輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)淺談[J].江西建材，2016（7）.

作者簡(jiǎn)介：

秦洪梁，中鐵二院華東勘察設(shè)計(jì)有限公司，浙江杭州;

徐紅，杭州聯(lián)縱規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院有限公司，浙江杭州。