基于顧客偏好的我國(guó)房地產(chǎn)庫存問題分析*

肖 萌， 王 丹

(沈陽工業(yè)大學(xué) 管理學(xué)院， 沈陽 110870)

房地產(chǎn)一直是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素，但2011年以來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展暴露出很多問題，如價(jià)格泡沫化嚴(yán)重、區(qū)域化發(fā)展不平衡等。其中最為棘手的就是房地產(chǎn)高庫存的問題，不僅阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也制約了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)去庫存將是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來一段時(shí)期內(nèi)發(fā)展的主旋律。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的宏觀環(huán)境下，政府及房地產(chǎn)開發(fā)商如何在保證自身利益的情況下準(zhǔn)確分析庫存壓力，開發(fā)商如何在政府政策的指導(dǎo)下吸引顧客、刺激消費(fèi)，無疑是解決庫存問題的關(guān)鍵所在。

一、文獻(xiàn)綜述

對(duì)房地產(chǎn)庫存問題的研究，國(guó)內(nèi)外學(xué)者討論較多的是房地產(chǎn)價(jià)格。如Munneke等在研究房地產(chǎn)價(jià)格和資金流動(dòng)性對(duì)房地產(chǎn)庫存作用時(shí)提出，無論是探討房地產(chǎn)銷售還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化問題，都要先對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析[1]。Soyeh等也在探討如何鼓勵(lì)消費(fèi)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條時(shí)期作出投資時(shí)指出，當(dāng)今學(xué)術(shù)界關(guān)注最多、最直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的仍然是房地產(chǎn)價(jià)格[2]。除了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的分析，近幾年國(guó)內(nèi)外學(xué)者還從其他角度對(duì)房地產(chǎn)庫存的影響因素進(jìn)行了研究，主要分為金融機(jī)制與房地產(chǎn)營(yíng)銷兩個(gè)方面。

有關(guān)金融機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)庫存影響的研究，專家學(xué)者主要專注對(duì)金融政策和金融利率的分析。張協(xié)奎等建立了貸款利率與房地產(chǎn)庫存相互聯(lián)系的理論框架，利用VAR模型分析短期貸款利率、開發(fā)商國(guó)內(nèi)銀行貸款規(guī)模、廣義貨幣市場(chǎng)供應(yīng)量和國(guó)內(nèi)商品房庫存之間的相互作用[3]。周飛虎等從個(gè)人住房貸款利率水平、個(gè)人住房貸款不良率以及信息共享機(jī)制不健全等方面，分析了我國(guó)房地產(chǎn)去庫存所面臨的金融政策制約因素，結(jié)果顯示房地產(chǎn)去庫存離不開金融支持[4]。Amber研究了美元利率對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)庫存的影響，著重分析了美元利率如何影響青年消費(fèi)群體對(duì)房地產(chǎn)的購買能力，指出政府應(yīng)該為青年群體提供政策上的補(bǔ)貼與鼓勵(lì)[5]。Zelas探討了住房按揭貸款利率與房地產(chǎn)庫存的關(guān)系，指出近幾年連續(xù)增長(zhǎng)的住房按揭貸款利率對(duì)房地產(chǎn)的有效去庫存化存在阻礙作用，導(dǎo)致大多數(shù)普通消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)有一定的抵制情緒[6]。申博指出，房地產(chǎn)庫存中積壓性庫存對(duì)于東、中部地區(qū)金融穩(wěn)定性產(chǎn)生了明顯的危害作用，而短期庫存則相反[7]。

涉及房地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)庫存影響的研究，學(xué)者們主要從房地產(chǎn)供給、房屋租賃、空置率和銷售創(chuàng)新幾個(gè)方面進(jìn)行了討論。沈孝強(qiáng)等基于供需理論建立了房地產(chǎn)庫存消化能力評(píng)價(jià)模型，并進(jìn)一步分析了市場(chǎng)供求政策對(duì)庫存的影響，指出依據(jù)庫存風(fēng)險(xiǎn)的高低可將我國(guó)劃分為庫存風(fēng)險(xiǎn)較低、可控、較高和惡化4類區(qū)域，中央政府和各地區(qū)政府應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域的特點(diǎn)采取差異化的調(diào)控措施[8]。Ling等從房屋租賃強(qiáng)度及股票投資收益入手，通過構(gòu)建房地產(chǎn)銷售靈敏度模型分析了房地產(chǎn)銷售靈敏度與房屋租賃、股票貝塔系數(shù)之間的關(guān)系，最后從房屋租賃強(qiáng)度和股票收益角度提出了房地產(chǎn)去庫存的意見建議[9]。王小廣認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)庫存分為增量和存量?jī)煞N，單單關(guān)注增量庫存會(huì)忽略我國(guó)房地產(chǎn)庫存的嚴(yán)重程度；去庫存必須既針對(duì)增量庫存，又要重視存量庫存(房屋總空置率)；去除房地產(chǎn)庫存的核心是減少總空置率，即使新建住房和大量的存量空置住房被全面有效地消化[10]。

除上述主要關(guān)注點(diǎn)外，一些學(xué)者也從其他角度對(duì)房地產(chǎn)庫存的影響因素進(jìn)行了研究。向?yàn)槊竦韧ㄟ^分析我國(guó)31個(gè)省份近十年房地產(chǎn)庫存的時(shí)間面板數(shù)據(jù)指出，對(duì)房地產(chǎn)庫存影響最為明顯的兩個(gè)因素是城鎮(zhèn)年均房地產(chǎn)投資額和市場(chǎng)中開發(fā)商個(gè)數(shù)[11]。Julien認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫化是影響高庫存的主要原因，房地產(chǎn)持續(xù)泡沫化將會(huì)制約國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而使整體經(jīng)濟(jì)面臨瓦解[12]。

二、單因素分析

1. 模型構(gòu)建

本文在王先柱等關(guān)于區(qū)域性房地產(chǎn)庫存研究的基礎(chǔ)上[13]，結(jié)合市場(chǎng)均衡理論分析認(rèn)為：如果房地產(chǎn)顧客只對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有偏好，當(dāng)房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于顧客預(yù)期價(jià)格時(shí)，顧客會(huì)降低購買住房的欲望，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，房地產(chǎn)庫存壓力增加；當(dāng)房地產(chǎn)住房的實(shí)際價(jià)格低于顧客預(yù)期價(jià)格時(shí)，顧客對(duì)房地產(chǎn)的購買熱情增加，積極投資房地產(chǎn)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)庫存壓力減少；當(dāng)房地產(chǎn)住房的實(shí)際價(jià)格接近于顧客預(yù)期價(jià)格時(shí)，顧客對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的偏好不會(huì)對(duì)購房熱情產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求相對(duì)平衡，房地產(chǎn)庫存壓力適中。

由此，構(gòu)建房地產(chǎn)庫存單因素壓力指數(shù)模型，即

(1)

式中：P為住房的實(shí)際價(jià)格；Ep為顧客對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的平均預(yù)期。

2. 模型分析

由單因素房地產(chǎn)壓力指數(shù)模型可知，該壓力指數(shù)值越大，說明庫存壓力越大，反之則表明庫存壓力越小。如果將價(jià)格作為房地產(chǎn)庫存的主要影響因素，當(dāng)房地產(chǎn)顧客主要偏好房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，只要縮小顧客對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期與開發(fā)商定價(jià)之間的差額，就會(huì)使顧客對(duì)住房產(chǎn)生價(jià)格偏好，提高顧客的購買積極性，進(jìn)而有效緩解庫存壓力。

單因素庫存壓力指數(shù)模型完全建立在顧客預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，彌補(bǔ)了以往庫存研究忽略顧客價(jià)格偏好因素的不足，簡(jiǎn)潔直觀地分析出顧客預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格與開發(fā)商定價(jià)之間的差距對(duì)房地產(chǎn)庫存的影響，得出的結(jié)論與意見建議具有很強(qiáng)的針對(duì)性。但是運(yùn)用單因素庫存壓力指數(shù)模型對(duì)庫存問題的分析不夠全面，其僅研究了顧客對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的偏好預(yù)期。開發(fā)商如果不能在價(jià)格上滿足顧客的預(yù)期，顧客就會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)的投資甚至不會(huì)購買，這種局面無疑是不符合實(shí)際情況的，會(huì)對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生錯(cuò)誤的引導(dǎo)。為了使研究更加全面和科學(xué)，本文將在單因素庫存壓力指數(shù)的基礎(chǔ)上建立多因素庫存壓力指數(shù)模型，基于顧客偏好的視角對(duì)多個(gè)主要偏好因素進(jìn)行分析，力求綜合衡量顧客偏好因素對(duì)房地產(chǎn)庫存的影響。

三、多因素分析

顧客對(duì)房地產(chǎn)的偏好是多種因素共同作用的結(jié)果。Vijay等的研究表明，房地產(chǎn)顧客偏好的主要因素有：質(zhì)量因素(包含產(chǎn)品功能和產(chǎn)品使用壽命)、價(jià)格因素、品牌知名度、服務(wù)水平和時(shí)尚程度等，并指出在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的過程中，房地產(chǎn)的質(zhì)量與價(jià)格是顧客偏好最多的因素[14]。此外，張成軍等在其相關(guān)研究中也特別強(qiáng)調(diào)，服務(wù)技術(shù)創(chuàng)新與服務(wù)水平提升有利于增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力[15]。因此，本文將從房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)質(zhì)量和房地產(chǎn)售后服務(wù)入手，建立多因素庫存壓力指數(shù)模型?？紤]到去庫存要在保障顧客及開發(fā)商效益的前提下進(jìn)行，本文首先基于顧客偏好因素，引用Tan等關(guān)于不完全信息多維博弈的分析[16]，建立三維顧客偏好博弈模型，研究影響顧客及開發(fā)商效益的因素，并在博弈的基礎(chǔ)上構(gòu)建多因素庫存壓力指數(shù)模型。

1. 三維博弈模型的基本假設(shè)

(1) 顧客和開發(fā)商之間為不完全信息博弈，雙方均理性選擇使自身效益最大化的決策。

(2) 影響房地產(chǎn)顧客偏好的主要因素有房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期(pi)、房地產(chǎn)質(zhì)量預(yù)期(mi)、房地產(chǎn)售后服務(wù)預(yù)期(fi)。

(3) 本文研究房地產(chǎn)開發(fā)商個(gè)體的效益，其效益函數(shù)表示為

(2)

式中：ei1、ei2、ei3(i=1，2，…，n)表示第i個(gè)房地產(chǎn)顧客對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、質(zhì)量、售后服務(wù)的購買后平均預(yù)期使用效益；Α、Β、Γ分別表示開發(fā)商對(duì)三個(gè)主要影響因素的偏好；μ01、μ02、μ03分別表示三種主要偏好因素對(duì)房地產(chǎn)顧客產(chǎn)生的效用。

(4) 顧客i的房地產(chǎn)偏好函數(shù)表示為

(3)

式中：αi、βi、γi分別表示顧客對(duì)三個(gè)主要影響因素的偏好比例系數(shù)，且αi+βi+γi=1。

(5) 成本、支出約束條件。開發(fā)商的成本約束條件為μ01+μ02+μ03≤c，即開發(fā)商讓顧客得到的效益要不超過開發(fā)商的成本；顧客的支出約束條件為ei1+ei2+ei3≤e，即顧客的預(yù)期使用效益小于等于顧客的支出。

2. 不完全信息三維博弈模型

(1) 對(duì)開發(fā)商和顧客的效用函數(shù)取對(duì)數(shù)，求二者的效用最大化函數(shù)，計(jì)算公式分別如式(4)、(5)所示：

maxlnT(μ01，μ02，μ03)
s.t.μ01+μ02+μ03≤c

(4)

maxlnU(ei1，ei2，ei3)
s.t.ei1+ei2+ei3≤e

(5)

為了方便計(jì)算最優(yōu)解，本文構(gòu)造C為成本矩陣；E為支出矩陣；G為偏好因素預(yù)期兩兩加和矩陣；V與Vi為開發(fā)商、顧客的每個(gè)因素偏好系數(shù)與另兩個(gè)因素偏好加和的比重矩陣；Z與Zi為開發(fā)商、顧客三個(gè)因素偏好加和與每個(gè)因素偏好的比重矩陣；Q為Z與單位矩陣的乘積；W為Z矩陣轉(zhuǎn)換之后得到。

根據(jù)上述推理分別建立開發(fā)商和房地產(chǎn)顧客的反應(yīng)函數(shù)，如式(6)、(7)所示：

Q-1W[ei1，ei2，ei3]T

(6)

(7)

式中：

G=[mi+ei，pi+ei，mi+pi]T；

C=[c，c，c]T；E=[e，e，e]T；Q=Z×I；

Qi=Zi×I(I是單位矩陣)；

綜上所述，所建模型的納什均衡為

(8)

(9)

則納什均衡最優(yōu)解為

由反應(yīng)函數(shù)可知，納什均衡最優(yōu)解由顧客偏好比例系數(shù)和顧客購買前平均預(yù)期共同決定，即納什均衡解最終求出的關(guān)鍵參數(shù)是顧客對(duì)三個(gè)因素的最佳偏好比例系數(shù)和顧客的最佳預(yù)期。

3. 博弈結(jié)果分析

由三維博弈模型可以清楚地看出，顧客和開發(fā)商對(duì)不同顧客偏好因素的選擇，共同決定了雙方對(duì)偏好因素的選擇和所獲得效益的大小。博弈模型的均衡最優(yōu)解表示，在房地產(chǎn)顧客和開發(fā)商對(duì)三個(gè)主要因素的偏好比例系數(shù)及房地產(chǎn)顧客對(duì)三個(gè)主要因素的購買前平均預(yù)期的共同作用下，房地產(chǎn)顧客才能夠準(zhǔn)確選擇自己關(guān)注的因素，開發(fā)商才能夠準(zhǔn)確掌握并預(yù)測(cè)顧客的偏好因素，由此雙方可以有效實(shí)現(xiàn)最大效益。

4. 庫存壓力模型分析

基于上述博弈的結(jié)論，保證在效益最大化的前提下緩解庫存壓力，構(gòu)建含有因素偏好比例系數(shù)及顧客對(duì)各因素預(yù)期的多因素庫存壓力模型，即

(10)

式中：M為住房實(shí)際質(zhì)量指標(biāo)；F為售后服務(wù)水平實(shí)際指標(biāo)。

根據(jù)對(duì)模型的理論分析可知：

為了驗(yàn)證模型的實(shí)用性與科學(xué)性，本文對(duì)抽象的指標(biāo)進(jìn)行量化，以房地產(chǎn)業(yè)主產(chǎn)權(quán)年限(我國(guó)大部分居住類房地產(chǎn)土地使用權(quán)為70年)量化質(zhì)量指標(biāo)，以物業(yè)管理費(fèi)(包括基礎(chǔ)條件、公共秩序維護(hù)、保潔等費(fèi)用，費(fèi)用與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量成正比)量化售后服務(wù)指標(biāo)。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)區(qū)域性特點(diǎn)，本文選取2017年遼寧省部分城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)為分析對(duì)象，通過調(diào)查得到相應(yīng)的顧客偏好系數(shù)及產(chǎn)品預(yù)期(假設(shè)顧客預(yù)期不變)，具體數(shù)據(jù)如表1～4所示。

表1 2017年遼寧省各城市房?jī)r(jià)均價(jià) 元/m2

數(shù)據(jù)來源：安居客房?jī)r(jià)頻道。

表2 遼寧省各城市物業(yè)管理費(fèi)平均水平 元/(月·m2-1)

數(shù)據(jù)來源：遼寧物業(yè)網(wǎng)。

根據(jù)多因素庫存壓力模型，得出2017年遼寧省庫存壓力指數(shù)，具體如表5所示。

表3 房地產(chǎn)顧客各因素預(yù)期均值

表4 房地產(chǎn)顧客各因素偏好系數(shù)

表5 2017年遼寧省庫存壓力指數(shù)

由表5可知，在縮小庫存壓力的過程中，開發(fā)商需要根據(jù)顧客偏好因素調(diào)整策略，主要分以下幾類。

(1) 除沈陽、丹東外，大部分城市的房?jī)r(jià)偏好系數(shù)均大于0.5。庫存壓力主要由房?jī)r(jià)因素決定，因此對(duì)于該城市的開發(fā)商和政府而言，將去庫存的重點(diǎn)放在對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控上會(huì)收到一定成效。在大連、沈陽、丹東，顧客對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期與實(shí)際房?jī)r(jià)之間的差異均超過了400元/m2，而鐵嶺與錦州這類城市差異很小，庫存壓力指數(shù)相對(duì)比較低。可見，縮小房?jī)r(jià)預(yù)期與實(shí)際的差距對(duì)降低庫存壓力至關(guān)重要。

(2) 沈陽、鐵嶺兩地對(duì)于住房質(zhì)量的偏好程度較高，均為0.4。對(duì)于此地區(qū)的房地產(chǎn)顧客，開發(fā)商和政府要格外重視住房質(zhì)量的提高，以吸引購買者。

(3) 關(guān)于物業(yè)費(fèi)的偏好，最高的系數(shù)僅為0.3，比重相對(duì)較小，預(yù)期與實(shí)際差距相近，對(duì)庫存壓力指數(shù)的影響不是很大。另外，物業(yè)費(fèi)多由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)決定，開發(fā)商可以在合理價(jià)格內(nèi)提升物業(yè)服務(wù)水平，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

(4) 對(duì)于沈陽和丹東，顧客對(duì)各個(gè)因素的偏好系數(shù)差距較小，但庫存壓力指數(shù)卻不小，開發(fā)商必須從多方面提升住房品質(zhì)，縮小各個(gè)因素預(yù)期與實(shí)際的差距。

四、結(jié)論及建議

1. 結(jié) 論

(1) 根據(jù)單因素模型分析的結(jié)果可知，房地產(chǎn)價(jià)格與庫存壓力的大小息息相關(guān)。顧客預(yù)期房?jī)r(jià)與開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際定價(jià)之間的差額決定了房地產(chǎn)庫存壓力的大小，即差距越小房地產(chǎn)庫存壓力越小，反之亦然。

(2) 根據(jù)多因素模型的分析結(jié)果，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的顧客按照因素偏好比例系數(shù)和對(duì)不同因素的預(yù)期可以分為四個(gè)不同的群體，即房地產(chǎn)價(jià)格偏好型顧客、房地產(chǎn)質(zhì)量偏好型顧客、房地產(chǎn)售后服務(wù)水平偏好型顧客和綜合因素偏好型顧客。面對(duì)不同的顧客群體，政府與開發(fā)商在采取政策和決策時(shí)要有針對(duì)性。

(3) 根據(jù)博弈的最優(yōu)納什均衡解，在保證顧客及開發(fā)商效益的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)商需要盡力迎合顧客的預(yù)期，相關(guān)決策要盡力與顧客偏好比例系數(shù)保持一致，即針對(duì)顧客對(duì)不同因素的偏好系數(shù)大小縮短實(shí)際與顧客預(yù)期之間的差距，這樣才能有效縮小庫存壓力。

2. 建 議

(1) 針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格敏感型顧客的建議。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格比較偏好的顧客占大部分時(shí)，政府與開發(fā)商要重點(diǎn)控制房地產(chǎn)價(jià)格，合理調(diào)整投入到建筑質(zhì)量與售后服務(wù)上的成本。首先，政府要從政策上控制房地產(chǎn)價(jià)格和土地交易量，不要盲目地過多地開發(fā)土地，保證土地科學(xué)規(guī)劃、合理利用，并通過投標(biāo)費(fèi)、保證金等約束開發(fā)商行為。其次，政府要刺激房地產(chǎn)顧客消費(fèi)，通過引導(dǎo)開發(fā)商降低房地產(chǎn)價(jià)格、保障住房公積金、推動(dòng)租賃市場(chǎng)、加快住房保障方式轉(zhuǎn)變等政策，避免房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)顧客購買預(yù)期的過度刺激。最后，政府在宏觀調(diào)控價(jià)格的過程中不能忽略對(duì)房地產(chǎn)建筑質(zhì)量的監(jiān)管，要嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定例行監(jiān)督質(zhì)量問題。對(duì)于大眾化的商品房，開發(fā)商在保證建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)上適當(dāng)控制成本，產(chǎn)品不一定要過于高檔，滿足顧客基本需求即可。在銷售過程中，可以適當(dāng)?shù)貙⑹酆蠓?wù)費(fèi)用以購房福利的形式優(yōu)惠給顧客，使顧客的售后服務(wù)成本降低，如買樓送物業(yè)服務(wù)若干年、買樓送商鋪使用權(quán)、買房免若干年樓盤管理費(fèi)、買房免(代繳)相關(guān)稅費(fèi)、首付抵物業(yè)費(fèi)、裝修款抵首付等。

(2) 針對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量偏好型顧客的建議。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中偏好房地產(chǎn)建筑質(zhì)量的顧客占大部分時(shí)，政府與開發(fā)商要將質(zhì)量放在第一位，協(xié)同好對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與售后服務(wù)費(fèi)用的控制。在房地產(chǎn)的開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、安裝階段，在成本允許范圍內(nèi)，政府監(jiān)管部門和開發(fā)商質(zhì)量監(jiān)理部門要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，尤其是房地產(chǎn)施工建設(shè)和設(shè)備安裝環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到房地產(chǎn)使用者的人身財(cái)產(chǎn)安全，不能為了降低成本而在質(zhì)量上偷工減料。質(zhì)量上的高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求雖然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成本上升，但高質(zhì)量也會(huì)為售后服務(wù)提供便利，有利于售后服務(wù)費(fèi)用的節(jié)省，從一定程度上減少了顧客的成本。

(3) 針對(duì)售后服務(wù)水平偏好型顧客的建議。開發(fā)商要在保證質(zhì)量過關(guān)、價(jià)格合理的基礎(chǔ)上為顧客提供周到的售后服務(wù)。對(duì)于不同層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品，顧客也有著不同的售后需求，開發(fā)商要有針對(duì)性地選擇服務(wù)形式，因人而異、因需而異。在長(zhǎng)期的售后服務(wù)中，開發(fā)商要保證物業(yè)管理水平，跟蹤了解顧客住房情況，與顧客建立良好的互動(dòng)關(guān)系，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)保持良好的溝通，做到維修及時(shí)。因?yàn)槭酆蠓?wù)水平的提高會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成本的增加，開發(fā)商可以把促銷方案的制定重點(diǎn)從降低價(jià)格轉(zhuǎn)移到為顧客提供更高水平的售后服務(wù)上來，既保障了開發(fā)商的利益，又滿足了顧客對(duì)售后服務(wù)的偏好。

(4) 針對(duì)綜合因素偏好型顧客的建議。政府和開發(fā)商要均衡控制各個(gè)因素，平衡好三個(gè)主要偏好因素之間的連帶關(guān)系。政府主要負(fù)責(zé)土地供應(yīng)調(diào)整、貨幣政策的宏觀調(diào)控及建筑質(zhì)量監(jiān)管；開發(fā)商則要把開發(fā)資金用在刀刃上，不做無必要的投資，開發(fā)符合市場(chǎng)發(fā)展與顧客偏好的產(chǎn)品，制定合理的銷售方案，不能因?yàn)閮e幸心理而忽略任何一個(gè)重要因素。