營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

殷慧彬 陳書豪

摘要：“營改增”是我國近些年出臺的一項新的財稅體制改革政策。自2011年通過該試點方案以來，營改增的試點范圍在不斷的擴大，至2016年，營改增改革涉及到各個行業(yè)，其中包括金融業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)，各個行業(yè)都在思考該政策為自己行業(yè)帶來的變化，并為如何使自己的企業(yè)能夠適應新的稅收政策而積極尋求自己的解決方案。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國經(jīng)濟的支柱行業(yè)，為我國經(jīng)濟快速發(fā)展做出了突出貢獻。自營改增政策正式施行并涉及到房地產(chǎn)企業(yè)后，房地產(chǎn)行業(yè)正式告別了營業(yè)稅，改為了繳納增值稅。這一政策的施行，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了許多影響，從該行業(yè)的成本方面、資金使用方財務(wù)報表列報方面以及對企業(yè)財務(wù)管理者都產(chǎn)生了影響。由于營改增財稅體制改革涉及行業(yè)非常廣泛，因此不能全面分析闡述該改革對所有行業(yè)的影響。本文以一家房地產(chǎn)企業(yè)——沈陽大悅城房產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，通過查閱相關(guān)資料，了解其財務(wù)數(shù)據(jù)，來分析營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響，并對這些產(chǎn)生的影響和變動提出相關(guān)的應對措施，旨在使房地產(chǎn)行業(yè)能夠更好的應對該項稅收政策變化，并使企業(yè)在營改增政策下更好的經(jīng)營發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn);對策

一、營改增概念

營業(yè)稅改增值稅，簡稱營改增，是指以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改成繳納增值稅。營改增的最大特點是減少重復征稅，只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復納稅的環(huán)節(jié)，可以促使社會形成更好的良性循環(huán)，有利于企業(yè)降低稅負。

2011年，經(jīng)國務(wù)院批準，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營改增試點，這是自1994年分稅制改革以來，財稅體制的又一次深刻變革。

二、營改增對案例企業(yè)的積極影響

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)納稅結(jié)構(gòu) 避免重復征收

以往房地產(chǎn)企業(yè)實行繳納營業(yè)稅政策時，對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入總額5%進行征收。由于房地產(chǎn)企業(yè)主要業(yè)務(wù)通常為建造房屋、出售房屋等，其成本主要為各項建筑材料的購買、以及各項安裝費用，這些成本材料在其上游企業(yè)，也就是各種建筑材料供應商時已經(jīng)承擔著繳納營業(yè)稅的責任，到了房地產(chǎn)企業(yè)這里，建成出售的房屋中這些材料、安裝費用作為房產(chǎn)價值的一部分，在銷售時再一次承擔了納稅責任，因此造成了重復征收的情況。在營改增政策實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)不在繳納營業(yè)稅，改為繳納增值稅，由于增值稅只對增值部分進行征收，對于材料、安裝費用、雇傭施工等都作為可以抵扣的進項稅，在企業(yè)繳稅之前從銷項稅中進行抵扣，因此避免了重復征稅，優(yōu)化了房地產(chǎn)企業(yè)納稅結(jié)構(gòu)，從理論上來講，在抵扣之后，如果房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安裝成本以及采購材料成本越高，可抵扣的進項稅越高，減輕稅負的效果就會越明顯。

（二）使企業(yè)資金使用更加靈活

房產(chǎn)開發(fā)有限公司主要業(yè)務(wù)為建設(shè)居民住房并銷售，其經(jīng)營模式一般為預售，也就是說房屋未建成之前，就先將房屋預售出去，之后房屋建成再對購買者進行交房，這也是現(xiàn)在大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式。由于預售的方式是在房屋建成之前就收到房屋購買價款，因此可以收到大量資金，來緩解開發(fā)建設(shè)過程中的壓力。在營改增政策實行之前，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售房屋之后，確認收入，然后根據(jù)銷售收入總額5%來繳納營業(yè)稅。在營改增之后，沈陽宏亞房產(chǎn)開發(fā)有限公司只需要預交3%的增值稅，等房屋建成，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之后，再補繳剩余稅金。這部分資金使企業(yè)可以自由支配使用的，無論是用于經(jīng)營活動，還是用于購買理財產(chǎn)品或是用于投資等等用途，都可以為企業(yè)帶來更好的利潤和效益，資金的靈活性提高也有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的抵抗風險能力，因此，可以說營改增政策在對于企業(yè)資金可支配、利用方面對于房地產(chǎn)企業(yè)來講是有一定好處的。

三、營改增對案例企業(yè)的消極影響

（一）企業(yè)財務(wù)核算難度增加

在營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅的財務(wù)處理較為簡單，因為營業(yè)稅為價內(nèi)稅，只需要根據(jù)企業(yè)收入按照5%的稅率來計提申報營業(yè)稅即可。但是實行營改增之后，對于稅收的賬務(wù)處理的難度就相對有所增加，增值稅分為進項稅和銷項稅，在開具發(fā)票時，根據(jù)銷售金額11%計提銷項稅，作為應交稅費-應交增值稅-銷項稅的貸方金額入賬;在采購材料、雇傭勞力、支付監(jiān)理費、審計費等費用時取得的發(fā)票，根據(jù)發(fā)票上的增值稅金，計入應交稅費-應交增值稅-進項稅額的借方入賬，在核算應交稅金時，將進項稅借方從銷項稅貸方扣除，得出應交稅金的金額。除此之外，還有不能抵扣的進項稅，相比于營業(yè)稅，增值稅的會計處理可以說復雜的多，因此，對于財務(wù)人員來說是一項重大挑戰(zhàn)，財務(wù)人員尤其是負責稅務(wù)這一部分的會計，需要認真學習新的會計政策，并根據(jù)會計準則學會相應的處理方式。對于財務(wù)管理者來說，由于稅收政策的變化，對企業(yè)財務(wù)方面的影響不僅僅體現(xiàn)在稅金方面，還包含財務(wù)報表列報的變化、資金如何更好的使用、如何設(shè)立新的財務(wù)內(nèi)控制度來降低稅負等等，來為企業(yè)如何更好的經(jīng)營發(fā)展做長遠的考慮。

（二）對票據(jù)取得和管理要求更加嚴格

一般來說，大型的、正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)，其采購的大部分材料、雇傭勞力都是從可以提供增值稅專用發(fā)票的企業(yè)獲得，但是有些較小規(guī)模的建筑安裝公司或勞務(wù)公司由無法提供增值稅專用發(fā)票。要想抵扣更多的進項稅，必須得取得發(fā)票，才可以進行抵扣。許多大型的、正規(guī)的材料供應商可以提供發(fā)票，作為房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅進行抵扣。但是有些材料企業(yè)會從小型供應商那里購買，這些供應商很可能是小規(guī)模納稅人，不具有開具增值稅專用發(fā)票的資格，或是企業(yè)不夠正規(guī)，無法取得增值稅專用發(fā)票，因此不能抵扣。在雇傭勞務(wù)方面，這些房地產(chǎn)公司為了節(jié)約人力成本，往往雇傭零散工人進行勞動，不簽訂勞動合同，因此也無法抵扣。這部分進項稅如果不能抵扣，那房產(chǎn)開發(fā)公司在營改增之后稅負就不一定能夠真正有效降低。因此，這就對案例公司對于票據(jù)的取得和管理要求更加嚴格，對供應商、合作伙伴的選取也應該更加慎重考慮。

四、企業(yè)對于營改增消極影響的應對措施

（一）提高企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)水平

由于營改增政策實習之后，對于稅金方面的會計處理發(fā)生了變更，也出臺了新的會計準則來處理增值稅，難度相比以前繳納營業(yè)稅來說提高了很多，因此對于企業(yè)財務(wù)人員來說也是一個挑戰(zhàn)。財務(wù)人員必須積極了解新的稅收政策，學習新的會計處理方式，才能夠正確的計算和預估稅收對于企業(yè)財務(wù)方面的影響，并準確的申報增值稅。而對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理者，要做學習新的財稅政策和會計處理方式的頭兵，從各個角度分析研究透徹增值稅對企業(yè)會計方面產(chǎn)生的影響。只有整個財務(wù)團隊的專業(yè)素養(yǎng)跟上財稅制度的變化，才能準確處理好營改增對于企業(yè)財務(wù)方面的變化。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的管理和控制

在營改增之后，原來虛開發(fā)票的情況大大減少，我國的發(fā)票管理也更加嚴格。但是，一些材料供應商還不夠正規(guī)，為了少繳稅拒絕開具發(fā)票，或是一些小規(guī)模納稅人無開具增值稅專用發(fā)票的權(quán)利，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購時，需要考慮的問題由原來的材料價格、質(zhì)量等因素增加了一點，就是能否開具發(fā)票用來抵扣增值稅。上文說到，可抵扣金額越高，企業(yè)需要繳納的稅金越少，就越能有效降低企業(yè)稅負。因此，在采購時，應該盡量選擇能夠開具增值稅專用發(fā)票的較大的供應商，并且在采購時積極索要發(fā)票，來盡可能的獲得更多可抵扣增值稅。對于發(fā)票的管理和制也必須更加嚴格，認真對待每一張發(fā)票，來為企業(yè)降低經(jīng)營成本。

五、結(jié)論

本文在營改增的財稅體制改革的大背景下，選取房地產(chǎn)行業(yè)作為分析的行業(yè)，通過查閱資料、了解相關(guān)政策分析出營改增政策對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響，并對針對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響來提出相應的應對措施，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)在營改增財稅體制改革的大背景下，能夠了解企業(yè)發(fā)生的變化，并能夠積極應對，使房地產(chǎn)企業(yè)更加從容健康的經(jīng)營發(fā)展。

參考文獻：

[1]羅芳.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響[M].中國財政經(jīng)濟出版社，2017.

[2]郭錫齡.營改增對我國企業(yè)的影響[M].暨南大學出版社，2016.

[3]胡世強著.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和稅收的影響[M].西南財徑大學出版社，2015.

[4]Allingham M G.A Sandmo.Income tax evasion：a theoretical analysis[J].Journal of Public Economies.1972，1.

[5]John Clayton Thomas.Public Participation in Public Decisions：new skills and new strategy of public managers.Beijing：Renmin university of China publishing house，2015.4.2.