買(mǎi)房子不可不知道的事

趙喜梅

買(mǎi)房置業(yè)要考慮哪些因素

中國(guó)有句老話：有房才有家，住房是人生的頭等大事，有了舒適的房子，生活才算美好。那么，買(mǎi)房要重點(diǎn)考慮哪些因素呢？

首先，為了確保在自身承受的價(jià)位內(nèi)買(mǎi)到合適的房子，購(gòu)房者要對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)收入水平、還貸能力、貸款方式等諸多因素進(jìn)行理性衡量和選擇。

其次，買(mǎi)房時(shí)要核心考慮房屋位置是否優(yōu)越，一般來(lái)說(shuō)，交通便利、公共配套設(shè)施完善、資源稀缺的區(qū)域都是城市的熱點(diǎn)區(qū)域，這些區(qū)域的房子不僅能滿足購(gòu)房者的各類需求，而且有助于房產(chǎn)價(jià)值的提升。因此，孩子的入校、父母的養(yǎng)老就醫(yī)、上班的便利度等都需要考慮在內(nèi)。

再次，要關(guān)注小區(qū)的環(huán)境和物業(yè)管理。小區(qū)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性都會(huì)對(duì)購(gòu)房者今后的居住產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

最后，買(mǎi)房一定要量力而為。要有一個(gè)良好的心態(tài)，不以房?jī)r(jià)上漲而悲也不因房?jī)r(jià)下跌而喜。買(mǎi)房是大事，一定要征得家里人的同意與支持，不要獨(dú)斷專行。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的選擇和費(fèi)用

互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的咨詢服務(wù)費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱傭金）一般為房屋成交價(jià)的1%，信譽(yù)好的有資質(zhì)的實(shí)體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為2%。在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司時(shí)，不要一味貪圖傭金便宜而聽(tīng)信經(jīng)紀(jì)人的花言巧語(yǔ)。一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人慣用的套路是，先用聽(tīng)上去較低的傭金套牢購(gòu)房者，但就房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)、過(guò)戶代辦費(fèi)、評(píng)估代辦費(fèi)、公證費(fèi)、按揭代辦費(fèi)、抵押代辦費(fèi)等費(fèi)用避重就輕甚至避而不談，而這些費(fèi)用累計(jì)起來(lái)是除傭金外的大頭支出，在購(gòu)房之前必須要做到心中有數(shù)。

關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中違約責(zé)任約定一項(xiàng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通常是這樣表述的：甲、乙雙方任一方不履行本合同約定義務(wù)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，即視為違約;如甲方（賣(mài)房一方）違約，須雙倍（有的是3倍）返還乙方（購(gòu)房者）定金，如乙方違約，則其定金賠償給甲方。在未能全額支付丙方（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）相關(guān)服務(wù)費(fèi)用的前提下，甲、乙雙方均同意從上述定金中優(yōu)先支付信息咨詢服務(wù)費(fèi)及居間服務(wù)費(fèi)（中介費(fèi)）。不難看出，無(wú)論買(mǎi)賣(mài)雙方哪一方違約，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的利益都不會(huì)受到任何損失，只會(huì)因合同違約而受益。

因此，簽署合同時(shí)，對(duì)違約條款持異議的，可協(xié)商另行簽署附屬協(xié)議約定。如果協(xié)議不成，買(mǎi)賣(mài)雙方可自我或相互評(píng)估，如果雙方違約的可能性很小或沒(méi)有就繼續(xù)簽署。如果其中任一方思想左右搖擺就極可能會(huì)出現(xiàn)違約，應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷終止協(xié)議簽署。

一般情況下，只有在購(gòu)房者繳納了定金之后，合同才會(huì)生效，如果合同已經(jīng)簽署，而自己尚有疑慮，一定不要急著繳納定金，此時(shí)協(xié)商在定金條款中注明不履行合同的具體情況還不晚，謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司利用購(gòu)房者缺乏相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱。

房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)及解押?jiǎn)栴}

二手房買(mǎi)賣(mài)中有一個(gè)關(guān)鍵詞“滿五唯一”，想弄清“滿五唯一”，要先了解二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的稅費(fèi)。

首先要了解契稅，契稅是買(mǎi)房時(shí)一定要上交給國(guó)家的稅收，從擁有房子的套數(shù)和房子面積是否大于90平方米為界線來(lái)區(qū)別。

假設(shè)家庭（夫妻為單位）是首次購(gòu)房，如果小于90平方米，契稅是1%，如果大于90平方米，契稅是1.5%;假設(shè)家庭（夫妻為單位）是第二套房，如果小于90平方米，契稅是1%;如果大于90平方米，契稅是2%;三套房及以上，不分房子大小契稅是3%。

“滿五”：商品房以契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期為準(zhǔn)（哪個(gè)時(shí)間早以哪個(gè)為準(zhǔn)），購(gòu)房者擁有房屋的時(shí)間大于等于5年?！拔ㄒ弧保阂约彝閱挝?，家庭成員名下在該省份或直轄市內(nèi)登記在房產(chǎn)局的有且只有這一套房子（家庭成員指本人、配偶及未成年子女）。

此外，買(mǎi)二手房的時(shí)候，一定要問(wèn)清賣(mài)方房產(chǎn)是否有抵押的情況，即是否有銀行貸款還沒(méi)有還清，甚或因債務(wù)問(wèn)題辦理過(guò)二次抵押。那么，沒(méi)有還清貸款的二手房能不能交易？交易的時(shí)候會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)？怎樣才能規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)呢？

方法有四：一是貸款按揭轉(zhuǎn)移，但隨著房貸政策收緊，銀行對(duì)“轉(zhuǎn)按揭”限制會(huì)更多，只有少數(shù)銀行可以做，這種方法有一定的局限性。二是全款交易。三是用抵押物申請(qǐng)抵押貸款還清房貸。四是購(gòu)房者用首付款幫賣(mài)家做貸款解押，但這種辦法對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（摘自《黃河黃土黃種人》2019年1期）