“大拆大建”行不通 老城區(qū)該如何恢復(fù)性修建？

文/王 軍

老城區(qū)，你該如何恢復(fù)性修建？

2017年9月，中共中央、國(guó)務(wù)院在《北京城市總體規(guī)劃(2016年—2035年)》批復(fù)中指出：“加強(qiáng)老城和‘三山五園’整體保護(hù)，老城不能再拆，通過(guò)騰退、恢復(fù)性修建，做到應(yīng)保盡保?！?/p>

“老城不能再拆”，發(fā)出了北京歷史文化名城保護(hù)的時(shí)代強(qiáng)音，針對(duì)的是老城之內(nèi)長(zhǎng)期存在的大拆大建問(wèn)題。但“老城不能再拆”，并不是說(shuō)將老城封存起來(lái)就萬(wàn)事大吉。

針對(duì)北京老城長(zhǎng)期失養(yǎng)問(wèn)題，上世紀(jì)80年代至今，北京市有關(guān)部門做過(guò)多種嘗試，成效不一，認(rèn)識(shí)不一。

歷史街區(qū)保護(hù)是歷史文化名城保護(hù)的重中之重、難中之難。不同于文物建筑的保護(hù)，歷史街區(qū)是具有歷史價(jià)值的活態(tài)生活空間，不可避免地會(huì)發(fā)生房屋的修建、更新，中共中央、國(guó)務(wù)院在批復(fù)中提出的恢復(fù)性修建，針對(duì)的正是歷史街區(qū)的這一情形。

恢復(fù)性修建并不是要對(duì)歷史街區(qū)進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，興建仿古建筑，亦不是對(duì)歷史街區(qū)用青磚灰瓦搞一場(chǎng)城市化妝運(yùn)動(dòng)，做一些表面文章?；謴?fù)性修建必先查明老城衰敗之因，對(duì)癥下藥。必須思考：老城位于北京城的中心地帶，身處黃金寶地，為什么長(zhǎng)期失養(yǎng)，得不到有效修護(hù)？為什么以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式推行的大規(guī)?！氨Ｗo(hù)工程”無(wú)助于這一問(wèn)題的解決？只有對(duì)這些問(wèn)題有了清醒認(rèn)識(shí)，才能為恢復(fù)性修建找到合理的路徑。

孕育了偉大城市形態(tài)的中國(guó)古代城市生長(zhǎng)機(jī)制，向我們昭示著方向；二戰(zhàn)后經(jīng)歷了城市更新運(yùn)動(dòng)的劇痛之后，西方城市收獲的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為我們提供了鏡鑒。老城的保護(hù)與復(fù)興，離不開(kāi)生于斯長(zhǎng)于斯的民眾，離不開(kāi)支撐社會(huì)人格的財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，離不開(kāi)作為政府本職的公共服務(wù)投入，離不開(kāi)攸關(guān)社會(huì)穩(wěn)定的可持續(xù)社區(qū)營(yíng)造。

多方參與，統(tǒng)規(guī)自建，產(chǎn)權(quán)明晰，流水不腐，是看得見(jiàn)的傳統(tǒng)，依然保持著強(qiáng)大的生命力。恢復(fù)性修建，首先要恢復(fù)的就是這樣的生長(zhǎng)機(jī)制。只有這樣，才能從根本上推動(dòng)老城的保護(hù)與復(fù)興。

古代城市營(yíng)造智慧：統(tǒng)規(guī)自建，流水不腐

北京明清老城在上世紀(jì)50年代之后面臨的巨大困境，就是存量建筑的整體性失養(yǎng)。

1952年北京市有關(guān)部門的調(diào)查顯示，北京城區(qū)危險(xiǎn)房屋為城區(qū)舊有房屋的4.9%。到了1990年，老城內(nèi)三、四、五類房(一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房)，達(dá)到平房總量的50%左右。此種情形持續(xù)發(fā)展至今。

以北京老城為代表的中國(guó)古代城市，以統(tǒng)一規(guī)劃著稱，其建造實(shí)施分工明確。住宅以居民為主體，按照統(tǒng)一的設(shè)計(jì)導(dǎo)則興建，生成宏大有序的城市母體建筑群；房屋質(zhì)量依靠產(chǎn)權(quán)人與市場(chǎng)的力量維持，并不需要政府大規(guī)模資金投入，形成了“統(tǒng)規(guī)自建、流水不腐”的生長(zhǎng)機(jī)制。

并非隨心所欲的“聽(tīng)民作室”

以統(tǒng)一的規(guī)劃和嚴(yán)格的設(shè)計(jì)導(dǎo)則為約束、居民自建宅院的“統(tǒng)規(guī)自建”方式，進(jìn)行城市住宅建設(shè)，形成和而不同的城市景觀與空間秩序，是古代城市營(yíng)運(yùn)的重要法則。

北京明清老城的前身——元大都的建設(shè)，是先劃定標(biāo)準(zhǔn)的住宅用地單位，“詔舊城居民之遷京城者，以貲高及居職者為先，仍定制以地八畝為一分；其或地過(guò)八畝及力不能作室者，皆不得冒據(jù)，聽(tīng)民作室”。即以8畝地為宅院?jiǎn)挝?，以居民為主體進(jìn)行建設(shè)。

“聽(tīng)民作室”并不意味著建房者可以隨心所欲。中國(guó)古代對(duì)房屋的造型、體量、裝飾等有嚴(yán)格限制。明代《大明令》對(duì)職官和庶民住宅明確規(guī)定：“房舍并不得施用重栱、重檐，樓房不在重檐之限。職官一品、二品：廳堂七間九架，屋脊許用花樣獸吻，梁棟、斗栱、檐桷彩色繪飾，正門三間五架，門綠油及獸面銅環(huán)；三品至五品：廳堂五間七架，許用獸吻，梁棟、斗栱、檐桷青碧繪飾，正門三間三架，其門黑油，獸面擺錫環(huán)；六品至九品：廳屋三間七架，梁棟止用土黃刷飾，正門一間三架，黑門鐵環(huán)；庶民所居堂舍，不過(guò)三間五架，不用斗栱、彩色雕飾。”《大清律例》沿用之。

這些規(guī)定成為住宅設(shè)計(jì)的導(dǎo)則，在其約束之下，居民可按照各自偏好，因地制宜，各筑其宅。

這樣的“統(tǒng)規(guī)自建”活動(dòng)，能夠充分發(fā)揮各方面積極性，形成風(fēng)格統(tǒng)一、秩序井然、內(nèi)蘊(yùn)豐富而生動(dòng)的城市景觀。

“聽(tīng)民作室”省去了政府在住宅方面的投入，形成協(xié)同共建機(jī)制，提高了效率。方圓84平方公里的隋大興城(唐長(zhǎng)安城前身)，是人類在工業(yè)革命之前建設(shè)的最大規(guī)模城市，僅用9個(gè)月就基本建成。顯然，僅靠政府單方面投入是不可能完成這樣的建設(shè)的。

流水不腐：依靠居民與市場(chǎng)的力量

中國(guó)古代對(duì)宅主人的權(quán)益予以嚴(yán)格保護(hù)。居延漢簡(jiǎn)記曰：“捕律：禁吏毋夜入人廬舍捕人。犯者，其室毆傷之，以毋故入人室律，從事?！薄短坡墒枳h》賊盜條：“諸夜無(wú)故入人家者，笞四十。主人登時(shí)殺者，勿論?！薄洞竺髀伞焚\盜條：“凡夜無(wú)故入人家內(nèi)者，杖八十。主家登時(shí)殺死者，弗論。”《大清律例》沿用之。房屋所有者的權(quán)益受到保護(hù)，他們才有信心真金白銀地修建并保育自己的宅園，興造世界文化遺產(chǎn)蘇州園林那樣的建筑。

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)家庭到了第三代，隨著人口增加、房屋不敷使用，勢(shì)必分家。這時(shí)，可交易的產(chǎn)權(quán)、公平的房地產(chǎn)市場(chǎng)能幫助家庭成員分家析產(chǎn)，各置家業(yè)，而不會(huì)讓他們困在老宅中無(wú)法脫身，擠成一個(gè)大雜院。北京舊時(shí)房地產(chǎn)買賣須有中間人介紹，才能簽字畫押，到官?gòu)d辦理手續(xù)，自有一套行之有效的交易機(jī)制，使房屋質(zhì)量能夠在市場(chǎng)流通中不斷得到維護(hù)，并不需要政府專門投入財(cái)力。

也有過(guò)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。清代順治年間曾將北京內(nèi)城房屋收為旗產(chǎn)，分配給旗人居住，禁止買賣。隨著時(shí)光推移，旗人因貧富分化而出現(xiàn)大量房屋典當(dāng)行為，加之城市人口增長(zhǎng)造成住房緊張，政府負(fù)擔(dān)沉重，促使旗房不斷向私有化、民房化轉(zhuǎn)化。旗房自康熙年間被允許在旗內(nèi)買賣，雍正年間準(zhǔn)許旗人購(gòu)買官房，乾隆年間實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)私有，咸豐年間開(kāi)放旗產(chǎn)買賣。這一過(guò)程表明，住房的質(zhì)量維持與持續(xù)供給，政府很難一手支撐，市場(chǎng)這只看不見(jiàn)的手非常重要；明晰而可交易的產(chǎn)權(quán)，如同城市的細(xì)胞之核，細(xì)胞核一旦病變或滅失，城市的肌體就會(huì)失去健康。

老城失養(yǎng)的“政策性難題”

中國(guó)城市固有的生長(zhǎng)機(jī)制，在中華人民共和國(guó)成立之后得到繼承。20世紀(jì)50年代初期，政府部門對(duì)房地產(chǎn)重新登記，發(fā)放房地產(chǎn)所有證。據(jù)《北京志·市政卷·房地產(chǎn)志》記載，到1953年年底，北京市清查城區(qū)及關(guān)廂房屋共登記1192397間，其中私房占67.06%。1951年，城市房地產(chǎn)稅開(kāi)征。1954年憲法規(guī)定，國(guó)家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和各種生活資料的所有權(quán)。這激發(fā)了產(chǎn)權(quán)人自我修繕?lè)课莶?ài)惜其名下資產(chǎn)。

極“左”時(shí)期，私房產(chǎn)權(quán)遭到?jīng)_擊，文革后對(duì)私房政策的落實(shí)經(jīng)歷了較長(zhǎng)過(guò)程，仍未徹底解決；公房也未得到應(yīng)有的質(zhì)量維護(hù)與有效管理，住房保障接濟(jì)不力。在大拆遷預(yù)期下，房屋交易停滯，基于房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)的“統(tǒng)規(guī)自建、流水不腐”機(jī)制失靈，老城房屋陷入整體性失養(yǎng)。目前存在的突出問(wèn)題包括：

一是經(jīng)租房問(wèn)題存在爭(zhēng)議，亟待解決。2003年北京市采取有力措施，基本解決了文革遺留的標(biāo)準(zhǔn)租私房問(wèn)題，但經(jīng)租房問(wèn)題懸而未決。1958年北京市對(duì)城市私人出租房屋實(shí)行經(jīng)租政策，將城區(qū)內(nèi)15間或建筑面積225平方米以上的出租房屋、郊區(qū)10間或120平方米以上的出租房屋，納入統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)收租、修繕?lè)秶?，按月付給房主相當(dāng)于原租金20%至40%的固定租金。文革發(fā)生后的1966年9月，固定租金停止發(fā)放，房地產(chǎn)所有權(quán)證上交。1958年北京市批準(zhǔn)納入國(guó)家經(jīng)租的，計(jì)有5964戶房主的199147.5間房屋。由于存在爭(zhēng)議，經(jīng)租房難以上市流通。

應(yīng)該看到，經(jīng)租政策是特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，應(yīng)以適當(dāng)方式，妥善解決經(jīng)租房歷史遺留問(wèn)題。也只有這樣，才能明確房屋產(chǎn)權(quán)，為建立流水不腐的四合院產(chǎn)權(quán)交易租賃機(jī)制，創(chuàng)造條件。

二是私有四合院土地使用權(quán)屬存在爭(zhēng)議，需要合理解決。1982年憲法規(guī)定“城市土地屬于國(guó)家所有”之后，國(guó)家土地管理局1990年提出“公民對(duì)原屬自己所有的城市土地應(yīng)該自然享有使用權(quán)”，1995年又在《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》中提出“土地公有制之前，通過(guò)購(gòu)買房屋或土地及租賃土地方式使用私有的土地，土地轉(zhuǎn)為國(guó)有后迄今仍繼續(xù)使用的，可確定現(xiàn)使用者國(guó)有土地使用權(quán)”。

長(zhǎng)期以來(lái)，北京市對(duì)這類土地的使用權(quán)未予確認(rèn)、登記，相關(guān)部門認(rèn)為其屬無(wú)償劃撥，在舊城改造中可以無(wú)償收回，而四合院所有人認(rèn)為當(dāng)初是連房帶院一塊兒購(gòu)買的，理應(yīng)享有整個(gè)院落的土地使用權(quán)，以致?tīng)?zhēng)議不斷。

三是大量直管公房沒(méi)有得到有效管理，私搭亂建、人戶分離、違法轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借等問(wèn)題普遍存在。北京市社會(huì)科學(xué)院2005年發(fā)布的《北京城區(qū)角落調(diào)查》顯示，大柵欄地區(qū)人戶分離現(xiàn)象嚴(yán)重，戶在人不在的占常住人口的20%以上，個(gè)別社區(qū)外遷人口占45%以上。許多房屋并不為戶籍人口實(shí)際居住使用，或被出租營(yíng)利，或被長(zhǎng)期閑置。一些非產(chǎn)權(quán)人在區(qū)外擁有第二套住宅之后，通常對(duì)危改抱有強(qiáng)烈愿望，因?yàn)橐徊疬w即可將不屬于自己的房產(chǎn)變現(xiàn)為補(bǔ)償款收入私囊。

四是住房保障長(zhǎng)期滯后，使擁擠在四合院內(nèi)的低收入居民得不到及時(shí)救濟(jì)，加劇了大雜院?jiǎn)栴}。在“先生產(chǎn)、后生活”的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，住房供給短缺，四合院住宅承擔(dān)了過(guò)高的居住人口密度；在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，住房保障接濟(jì)不力，四合院內(nèi)的人口密度得不到有效疏解。

五是長(zhǎng)期以來(lái)，對(duì)老城執(zhí)行的是拆除改造政策，被劃入危改區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)及戶口一律凍結(jié)，市場(chǎng)交易停止。未被劃入危改區(qū)的房屋，在大拆遷背景下，無(wú)人敢修，無(wú)人敢買。房屋交易租賃停擺，意味著新陳代謝停止，老城不能呼吸，房屋質(zhì)量急劇惡化。

綜上所述，北京老城的房屋衰敗與公共政策的缺失深刻關(guān)聯(lián)，稱之為“政策性衰敗”并不為過(guò)?！罢咝运　毙枰谜邅?lái)治，是推土機(jī)無(wú)法去除的。應(yīng)該理解，住宅權(quán)利之穩(wěn)定，乃住宅生命之“源”；住宅市場(chǎng)之公正，乃住宅生命之“流”，一個(gè)城市欲“源遠(yuǎn)流長(zhǎng)”，此道不可偏廢。

國(guó)外升級(jí)換代版的“統(tǒng)規(guī)自建”

二戰(zhàn)之后，歐美城市試圖解決工業(yè)化時(shí)期遺留的城市衰敗問(wèn)題，掀起大規(guī)模城市更新運(yùn)動(dòng)，引發(fā)一場(chǎng)社會(huì)動(dòng)蕩。經(jīng)過(guò)反思，小規(guī)模漸進(jìn)式的社區(qū)營(yíng)造得以推行，提倡多方參與，使用人先行設(shè)計(jì)，建筑師與之配合，形成了更高層次的“統(tǒng)規(guī)自建”，城市的魅力與活力得以保持、延續(xù)。其中經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

漸進(jìn)式小規(guī)模改良取代一次性大規(guī)模改造。1961年，美國(guó)《建筑論壇》記者簡(jiǎn)·雅各布斯(Jane Jacobs)出版了《美國(guó)大城市的死與生》，對(duì)城市更新的理論與實(shí)踐予以系統(tǒng)抨擊，指出城市最寶貴的品質(zhì)即其多樣性，大規(guī)模改造是多樣性的天敵；應(yīng)該珍視城市固有的價(jià)值，老城的人口密度、窄路密網(wǎng)、復(fù)合功能、低租金房屋供給是多樣性的溫床，這些價(jià)值應(yīng)該延續(xù)于新的城市發(fā)展之中。

1973年，美國(guó)規(guī)劃師克里斯托弗· 亞歷山大(Christopher Alexander)等為俄勒岡大學(xué)編制總體規(guī)劃，以適應(yīng)學(xué)?？焖侔l(fā)展的需要。不同于以往追求終極物質(zhì)形態(tài)的規(guī)劃方法，該項(xiàng)總體規(guī)劃重在對(duì)規(guī)劃實(shí)施過(guò)程的控制，確定了小規(guī)模、漸進(jìn)式、使用者參與設(shè)計(jì)機(jī)制，以“模式”為導(dǎo)則引領(lǐng)各項(xiàng)建設(shè)，進(jìn)行年度診斷與協(xié)調(diào)，確保實(shí)施質(zhì)量。

俄勒岡大學(xué)總體規(guī)劃特別提出，每一預(yù)算階段所進(jìn)行的建設(shè)都應(yīng)以小的項(xiàng)目為主，所有的設(shè)計(jì)和營(yíng)造都在大家采用的被稱作“模式”的規(guī)劃諸原則的指導(dǎo)下進(jìn)行，建什么和怎樣建的決定權(quán)，全部都應(yīng)掌握在使用者手中。這些原則確立了以使用者為主體的多方參與機(jī)制，形成升級(jí)版的“統(tǒng)規(guī)自建”，對(duì)西方城市規(guī)劃的理論與實(shí)踐產(chǎn)生重大影響，被稱為“俄勒岡實(shí)驗(yàn)”。

1971年，英國(guó)青年建筑師羅德·哈克尼(Rod Hackney)在曼徹斯特南部的一個(gè)小鎮(zhèn)買下一處有著155年歷史、缺乏基本設(shè)施的老宅，想申請(qǐng)貸款改善它，卻發(fā)現(xiàn)它和周圍的房屋都被劃入了拆遷計(jì)劃。哈克尼隨即將鄰居們組織起來(lái)，擔(dān)任社區(qū)自建代理人，與大家商量如何改造室內(nèi)外環(huán)境，為每家每戶設(shè)計(jì)了量力而行的改造計(jì)劃，并按照《環(huán)境法》的規(guī)定申請(qǐng)津貼予以實(shí)施，使街坊環(huán)境得到改善，房屋質(zhì)量得到維護(hù)，成功說(shuō)服地方城鎮(zhèn)委員會(huì)撤銷了拆遷計(jì)劃。從此，以自助、參與、合作、非營(yíng)利為原則的社區(qū)建筑運(yùn)動(dòng)在英國(guó)興起，為城市復(fù)興輸入巨大動(dòng)力。

保障原居民權(quán)益，保持社區(qū)生活延續(xù)性。以居民為主體推行的城市保護(hù)與復(fù)興運(yùn)動(dòng)，生成了一系列重要的理念。人們認(rèn)識(shí)到，老建筑的衰敗，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的物質(zhì)問(wèn)題，必須針對(duì)建筑衰敗背后的社會(huì)問(wèn)題，對(duì)癥下藥，充分保障原居民的權(quán)益，保持社區(qū)生活的延續(xù)性，才能由里及表地復(fù)興社區(qū)。

老城的衰敗總是伴隨著公共空間、公共設(shè)施的衰敗，此乃公共服務(wù)供給不力的表現(xiàn)，導(dǎo)致老城的吸引力和房屋價(jià)值貶低，形成惡性循環(huán)。針對(duì)這一問(wèn)題，西班牙巴塞羅那市政府以?shī)W運(yùn)會(huì)的舉辦為契機(jī)，從1981年至1991年，對(duì)老城區(qū)采取“針灸療法”，從小型公共空間入手，進(jìn)行碎片式的更新完善，建設(shè)了一系列小公園、小廣場(chǎng)等公共設(shè)施，使居民的生活質(zhì)量得到提高，推升了不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，帶動(dòng)改善性社會(huì)資金回流，促進(jìn)了“血液循環(huán)”，老城煥發(fā)生機(jī)。

原居民的權(quán)益與社區(qū)的文化傳統(tǒng)和生活的延續(xù)性，作為文化遺產(chǎn)保護(hù)的重要內(nèi)容，得到特別強(qiáng)調(diào)。2005年，聯(lián)合國(guó)教科文組織發(fā)布的《保護(hù)和促進(jìn)文化表現(xiàn)形式多樣性國(guó)際公約》提出：“承認(rèn)作為非物質(zhì)和物質(zhì)財(cái)富來(lái)源的傳統(tǒng)知識(shí)的重要性，特別是原居民知識(shí)體系的重要性，其對(duì)可持續(xù)發(fā)展的積極貢獻(xiàn)及其得到充分保護(hù)和促進(jìn)的需要?！?/p>

2008年，聯(lián)合國(guó)教科文組織、聯(lián)合國(guó)人居署擬定“歷史街區(qū)屬于大家的”的指南方針，強(qiáng)調(diào)要維持歷史城市或地區(qū)的真實(shí)性及完整性，就必須使居民成為復(fù)興工程的中心，“對(duì)于世界遺產(chǎn)、歷史城市或地區(qū)的保護(hù)，離不開(kāi)如今依舊居住在該地的居民，他們參與并賦予了該遺產(chǎn)、歷史城市或地區(qū)特殊的含義”。

以居民為主體推進(jìn)公共政策不斷完善。文化遺產(chǎn)保護(hù)對(duì)政府來(lái)說(shuō)并不僅僅是單純的財(cái)政投入，還有豐富的產(chǎn)出，它將極大提升城市的吸引力和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，以不動(dòng)產(chǎn)稅為主要稅收來(lái)源的歐美城市，由此獲得更多的可持續(xù)的財(cái)政收入。

美國(guó)一項(xiàng)關(guān)于劃定歷史街區(qū)對(duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)值影響的研究顯示，1984年至2005年，美國(guó)路易斯安那州巴吞魯日市的住宅在被劃入歷史街區(qū)之后，都有一定的價(jià)格提升，甚至鄰近地區(qū)的房地產(chǎn)也分享了溢價(jià)。此項(xiàng)研究表明，在國(guó)家級(jí)的歷史街區(qū)內(nèi)，房地產(chǎn)溢價(jià)達(dá)到6.5%。若轉(zhuǎn)化為價(jià)值，即在平均房?jī)r(jià)112475美元的基礎(chǔ)上，增加了7311美元的溢價(jià)。

另一個(gè)在2001年所做的研究也顯示了類似結(jié)果：在德克薩斯州的9個(gè)城市歷史街區(qū)內(nèi)，房地產(chǎn)溢價(jià)增幅為4.9%至20.1%。歷史街區(qū)的溢價(jià)為業(yè)主和發(fā)展商帶來(lái)回報(bào)，房地產(chǎn)價(jià)值的提升也為地方政府帶來(lái)更多的稅收。因此，保護(hù)歷史街區(qū)不僅是一個(gè)文化策略，也是一個(gè)投資與財(cái)政策略。

被列入美國(guó)國(guó)家歷史建筑保護(hù)名單的建筑，都有資格申請(qǐng)20%的修繕費(fèi)免稅。美國(guó)一些城市在歷史街區(qū)實(shí)行一定年限的不動(dòng)產(chǎn)稅基固定政策，在規(guī)定期限內(nèi)居民的不動(dòng)產(chǎn)稅不再增長(zhǎng)，以鼓勵(lì)他們進(jìn)行房屋修繕。從長(zhǎng)計(jì)議，這些修繕活動(dòng)均能增加城市的吸引力與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，帶來(lái)更多的稅收。

老城保護(hù)與復(fù)興實(shí)踐的“功過(guò)”

近年來(lái)，一些城市在歷史街區(qū)推行大規(guī)模重建或環(huán)境整治，試圖打造文化景觀，提升城市吸引力與文化品位，卻對(duì)歷史街區(qū)造成傷害，引發(fā)較大爭(zhēng)議。

“重建古城”與“設(shè)計(jì)師景觀”。2014年中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院的調(diào)查顯示，約有四分之一的國(guó)家級(jí)歷史文化名城存在大面積“拆舊建新”“拆真建假”行為，其中進(jìn)行古城“整體復(fù)建”的城市多達(dá)10余座。

有識(shí)之士指出，在旅游開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)行為產(chǎn)生的高額利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)下，以“拆舊建新”為代表的大規(guī)模集中式、運(yùn)動(dòng)式改造，整體搬遷原住居民、成片拆除傳統(tǒng)建筑，嚴(yán)重破壞了古城長(zhǎng)期積淀而成的生活網(wǎng)絡(luò)、社會(huì)結(jié)構(gòu)和特有的文化氛圍，阻礙了傳統(tǒng)文化的有效傳承。

北京市2006年即以大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式對(duì)前門商業(yè)區(qū)進(jìn)行了重建，外遷居民，興建仿古一條街，堆砌了一系列符號(hào)式景觀，對(duì)歷史街區(qū)的本體及其環(huán)境進(jìn)行了劇烈改變，不但喪失了原真性，還使這條古老的商業(yè)街受損。

以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式推行的“重建古城”，其本質(zhì)依然是大拆大建，所造成的影響與大規(guī)模舊城改造無(wú)異。

2005年，北京市東城區(qū)以明清商業(yè)街風(fēng)格整修了鼓樓東大街，對(duì)街道兩側(cè)的店鋪進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，由政府出資修繕。可工程一結(jié)束，就有70多戶商家申請(qǐng)轉(zhuǎn)變業(yè)態(tài)，并希望自己出資二次改造門臉。事實(shí)上，政府部門并不需要花錢施行這樣的一次性整治，只需幫助商家恢復(fù)對(duì)這一地區(qū)發(fā)展預(yù)期的信心，制訂一個(gè)設(shè)計(jì)導(dǎo)則，即可施行“統(tǒng)規(guī)自建”，讓商家自我修繕，并省去一筆財(cái)政投入。

向自我修復(fù)與生長(zhǎng)的營(yíng)造傳統(tǒng)回歸。國(guó)內(nèi)有些城市探索新模式，修建活動(dòng)不再?gòu)?qiáng)調(diào)一次性、大規(guī)模，徹底摒棄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式，向城市自我修復(fù)與生長(zhǎng)的營(yíng)造傳統(tǒng)回歸，收獲了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

——以房屋產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，以居民為主體，以設(shè)計(jì)導(dǎo)則為指南，建立溝通協(xié)商參與機(jī)制，施行“統(tǒng)規(guī)自建”，使老城區(qū)得以再生。

2014年云南香格里拉獨(dú)克宗古城發(fā)生火災(zāi)，焚毀區(qū)總面積約6.57公頃，占核心保護(hù)區(qū)總面積17.8%，22處重點(diǎn)保護(hù)民居被損毀。對(duì)于災(zāi)后重建，云南省委省政府提出“尊重歷史、尊重民族文化、修舊如舊、建新如舊”的總體要求，州、縣政府提出重建應(yīng)符合申報(bào)國(guó)家級(jí)歷史文化名城的要求，適應(yīng)“統(tǒng)規(guī)自建”的要求。據(jù)此，規(guī)劃工作者廣泛收集獨(dú)克宗傳統(tǒng)民居資料，研究確定“修舊如舊”“建新如舊”的標(biāo)準(zhǔn)，制定了可操作的設(shè)計(jì)導(dǎo)則，強(qiáng)調(diào)多方參與，住戶、匠人是主角，以延續(xù)當(dāng)?shù)氐慕ㄖ拿}與社會(huì)生活。

在焚毀區(qū)的重建中，除文物建筑之外的民居均采取統(tǒng)一規(guī)劃、房主自建的模式進(jìn)行建設(shè)，由房主自行或聘請(qǐng)工匠完成。房主對(duì)是否建、何時(shí)建、建設(shè)成本、使用功能等享有決定權(quán)。實(shí)施過(guò)程中，通過(guò)“地塊圖則+建筑圖例+民居建筑手冊(cè)”三級(jí)導(dǎo)控，確保規(guī)劃剛性與彈性管控的有效結(jié)合。房主可對(duì)自家房屋提出初步設(shè)想，或參考導(dǎo)則的引導(dǎo)模式，進(jìn)行建筑圖紙的繪制，再向古城管委會(huì)提出申請(qǐng)報(bào)建，必要時(shí)請(qǐng)建筑師介入，方案經(jīng)論證批準(zhǔn)后實(shí)施，建設(shè)過(guò)程接受審查。短短數(shù)年，焚毀區(qū)得到原汁原味的再生。

“統(tǒng)規(guī)自建”模式在2010年青海玉樹(shù)地震災(zāi)后重建中也大顯身手。中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院的規(guī)劃師在當(dāng)?shù)貜?fù)雜的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系背景下，建立居民全程參與的“溝通式設(shè)計(jì)”機(jī)制，制定符合當(dāng)?shù)亓?xí)俗、歷史肌理與文化傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)導(dǎo)則，采取“五個(gè)手印”的工作模式，即在產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、土地公攤、院落劃分、戶型設(shè)計(jì)、施工委托環(huán)節(jié)上，進(jìn)行充分協(xié)商，居民通過(guò)按手印的方式予以確認(rèn)。在設(shè)計(jì)導(dǎo)則的領(lǐng)引下，居民自行設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)人員協(xié)助其設(shè)計(jì)戶型，規(guī)劃師匯總協(xié)調(diào)，形成最終的實(shí)施方案，受到當(dāng)?shù)厝藲g迎，取得成功。

——調(diào)動(dòng)居民的積極性，多方參與，確保社區(qū)生活的延續(xù)性，公平負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)保護(hù)資金的良性循環(huán)。

2001年，紹興市出臺(tái)《紹興歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》，對(duì)8.32平方公里的紹興古城施行保護(hù)，確立的原則包括：1.保護(hù)歷史的真實(shí)性。盡可能多地保護(hù)真實(shí)的歷史，對(duì)歷史建筑積極維護(hù)整修，從尊重歷史、延續(xù)歷史、傳遞歷史的角度加以保護(hù)。2.保護(hù)風(fēng)貌的完整性。保存整體的環(huán)境風(fēng)貌，不但包括建筑物，還包括道路、街景、古樹(shù)、小橋、院墻、河道、駁岸等構(gòu)成環(huán)境風(fēng)貌的各個(gè)因素。3.維護(hù)生活的延續(xù)性。這里的居民要繼續(xù)生活，要維持原有社會(huì)功能。

對(duì)紹興古城內(nèi)的建筑，規(guī)劃工作者根據(jù)其現(xiàn)狀質(zhì)量和歷史價(jià)值，分為五類：保留建筑、保護(hù)建筑、改善建筑、整治建筑、重建建筑。拆除違章建筑，以“修舊如舊、風(fēng)貌協(xié)調(diào)”為原則施行房屋修繕，制訂細(xì)致的設(shè)計(jì)導(dǎo)則，要求做到門、窗、墻等修繕按同屋同結(jié)構(gòu)格式或同等建筑格式實(shí)施，盡量多采用舊材料施工。以經(jīng)濟(jì)適用房、貨幣化安置政策介入，居民可選擇自愿外遷，以降低偏高的人口密度。在住宅的房屋修繕、戶內(nèi)污水管放置兩個(gè)項(xiàng)目上，產(chǎn)權(quán)人(私房戶、公房的房屋管理部門)與政府共同出資，比例為政府55%、產(chǎn)權(quán)人45%，實(shí)現(xiàn)了保護(hù)資金的良性循環(huán)，提高了公共服務(wù)水平。

——推動(dòng)住房制度改革，完善基于財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的公共政策，鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)人參與房屋修繕，建立有序的不動(dòng)產(chǎn)交易租賃平臺(tái)，確保房屋質(zhì)量流水不腐。

紹興市在歷史文化名城保護(hù)中的一個(gè)重要實(shí)踐，就是鼓勵(lì)住戶購(gòu)買公房。公房租戶一旦成為房屋的所有者，就可分享遺產(chǎn)保護(hù)和公共服務(wù)投入帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)增值；公房的房屋管理部門出售公房之后，其所擔(dān)負(fù)的修繕費(fèi)用就轉(zhuǎn)移給了房屋所有者。雙方都有積極性。公房私有化之后，即可得到產(chǎn)權(quán)人修繕，或進(jìn)入房屋交易租賃平臺(tái)，得到社會(huì)資金的滋養(yǎng)。

黑龍江省鶴崗市在上世紀(jì)90年代建立有序的房屋交易市場(chǎng)，同時(shí)實(shí)行住房完全商品化，非成套的平房住宅亦作價(jià)出售。當(dāng)?shù)卣懔艘还P賬：出售公房，全市每年就少支出公房維修費(fèi)1200萬(wàn)元，另外還回收資金3.4億元，可投入到新的住宅建設(shè)之中。而從居民的角度來(lái)看，由于房屋是自己的，就可以放心大膽地修繕了，如果不愿自住，還可售舊購(gòu)新。此種再造產(chǎn)權(quán)的城市生長(zhǎng)方式，不但有利于社區(qū)的營(yíng)造，還能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

隨著公共政策不斷完善，以財(cái)產(chǎn)權(quán)為核心、流水不腐式的城市生長(zhǎng)機(jī)制，必將獲得堅(jiān)實(shí)的宏觀政策支撐，成為老城保護(hù)與復(fù)興的主導(dǎo)模式。

偉大的形態(tài)誕生于偉大的機(jī)制

對(duì)北京老城的保護(hù)與復(fù)興，不能只停留在物質(zhì)形態(tài)層面，必須復(fù)興其固有生長(zhǎng)機(jī)制，修正公共政策偏差，充分發(fā)揮民眾的力量，實(shí)現(xiàn)由內(nèi)而外的真實(shí)再生。

以居民為主體，推行歷史街區(qū)的“統(tǒng)規(guī)自建”，并不意味著一切房屋都可以任由居民推倒重建。細(xì)致普查、分級(jí)保護(hù)、科學(xué)制定修繕導(dǎo)則是關(guān)鍵，修繕導(dǎo)則的形成應(yīng)該是社區(qū)居民充分參與的結(jié)果，并與規(guī)劃工作者的智慧相結(jié)合。

1995年，北京國(guó)子監(jiān)歷史文化保護(hù)區(qū)合作推行保護(hù)整治，確立了小規(guī)模、漸進(jìn)式、社區(qū)參與的原則，對(duì)現(xiàn)狀人口、現(xiàn)狀用地、現(xiàn)狀房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，將其作為重要的規(guī)劃設(shè)計(jì)因素，首次提出以院落為單位的調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和規(guī)劃管理方法，制訂設(shè)計(jì)導(dǎo)則，規(guī)范自助式房屋修繕、更新活動(dòng)，形成“統(tǒng)規(guī)自建”模式，致力于復(fù)興老城固有的生長(zhǎng)機(jī)制，延續(xù)社區(qū)生活，提高文化遺產(chǎn)保護(hù)水平與公共服務(wù)質(zhì)量，取得成功經(jīng)驗(yàn)。

時(shí)任北京市文物局局長(zhǎng)單霽翔，撰文總結(jié)國(guó)子監(jiān)整治經(jīng)驗(yàn)：“經(jīng)過(guò)數(shù)百年建設(shè)形成的歷史地段，如果在短時(shí)期內(nèi)實(shí)行全部徹底的更新改造是非常危險(xiǎn)的，尤其在目前的經(jīng)濟(jì)和認(rèn)識(shí)水平上，獲得利潤(rùn)往往成為投資改造的首要目的，而保護(hù)傳統(tǒng)風(fēng)貌則時(shí)常變得軟弱無(wú)力。所以，從全局和長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)來(lái)看，按照新陳代謝規(guī)律，力求潛移默化，逐步更新改造，避免急于求成，不失為保護(hù)整治的上策。這樣做，可能進(jìn)展速度慢一些，需要較長(zhǎng)的整治時(shí)期。但是，只有這樣有計(jì)劃地、持續(xù)地維護(hù)、修繕與改造更新，才能不割斷歷史，有利于保護(hù)歷史信息和文脈，才能不破壞現(xiàn)存平衡的社區(qū)結(jié)構(gòu)，使歷史地段的發(fā)展顯示出有機(jī)生長(zhǎng)的特征，避免新的千篇一律?！边@樣的建議需要傾聽(tīng)，并得到合理的采納與施行。

當(dāng)前北京歷史文化名城保護(hù)面臨巨大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，必須摒棄以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式大規(guī)模改造舊城或新建仿古一條街的做法，摒棄徒有其表、費(fèi)而不惠、打造“設(shè)計(jì)師景觀”的環(huán)境整治形象工程；必須清理、撤銷、轉(zhuǎn)移老城內(nèi)所有的成片拆除項(xiàng)目，將具有歷史價(jià)值的地段一次性劃入歷史文化保護(hù)區(qū)，真正做到應(yīng)保盡保，落實(shí)“老城不能再拆”；必須以居民為中心，以財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)為核心，對(duì)相關(guān)公共政策進(jìn)行必要的調(diào)整；必須復(fù)興中國(guó)古代城市固有的生長(zhǎng)機(jī)制，延續(xù)統(tǒng)規(guī)自建、流水不腐的營(yíng)造傳統(tǒng)，真正理解偉大的城市形態(tài)必然誕生于偉大的建設(shè)機(jī)制。

“德者，內(nèi)也。得者，外也?！睉?yīng)該努力復(fù)興城市營(yíng)造之“ 德”，不貪圖急功近利之“得”，建設(shè)有靈魂的城市，再造魅力故鄉(xiāng)。