房屋租賃權(quán)性質(zhì)及登記研究

■ 石晨誼

（福建省自然資源廳，福州 350001）

2016年國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，明確提出通過(guò)購(gòu)租并舉培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。2017年住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出要貫徹“房住不炒”的理念,加快房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,建立購(gòu)租并舉的住房制度。有專(zhuān)家學(xué)者提出將房屋租賃甚至不動(dòng)產(chǎn)租賃列為物權(quán)并進(jìn)行物權(quán)登記。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)包括土地、房屋、海域等自然資源，無(wú)視其內(nèi)在不同將其一并而論并不妥當(dāng)，并且購(gòu)租并舉的初衷是為了保護(hù)弱勢(shì)的房屋承租人，故本文只分析房屋租賃權(quán)的性質(zhì)，并對(duì)其登記和效力進(jìn)行討論。

1 房屋租賃權(quán)的性質(zhì)分析

1.1 物權(quán)與債權(quán)的不同在于支配性

物權(quán)、債權(quán)兩分制度是大陸法系民法的基石，物權(quán)是特定物歸屬于一定權(quán)利主體的法律地位。任何人非經(jīng)權(quán)利主體同意，不得侵入此領(lǐng)域或加以干涉。這是物權(quán)最大的特性即直接支配性，法律對(duì)此予以絕對(duì)的保護(hù)。物權(quán)權(quán)利人享有物上請(qǐng)求權(quán)，可對(duì)任何人主張此權(quán)利，并對(duì)侵害物權(quán)的第三人予以自力救濟(jì)。因此物權(quán)需要有一定的征象表現(xiàn)于外，他人可以自外部加以認(rèn)識(shí)，避免無(wú)意間侵犯。這與債權(quán)空間開(kāi)放，任何人皆可自由進(jìn)入不同。債權(quán)是特定債權(quán)人和債務(wù)人雙方間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其內(nèi)容是請(qǐng)求特定債務(wù)人給付，債權(quán)人只對(duì)債務(wù)人享有權(quán)利。交易過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)，從法經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，是社會(huì)所允許且鼓勵(lì)的，利于社會(huì)資源達(dá)到更好的調(diào)配，增加了社會(huì)總福利。債務(wù)人可與多個(gè)人成立多個(gè)相同內(nèi)容的給付債權(quán)，擇其高者履行之。不能履行的，法律也規(guī)定了違約責(zé)任予以救濟(jì)。

1.2 房屋租賃權(quán)性質(zhì)上屬于債權(quán)

我國(guó)房地產(chǎn)立法主要以房屋銷(xiāo)售為中心, 并無(wú)特別立法保護(hù)承租人。住建部《商品房屋租賃管理辦法》及上海、蘇州等地出臺(tái)的住房租賃管理規(guī)定，多從行政管理角度規(guī)范房屋租賃，對(duì)承租人的保護(hù)不夠。法律有對(duì)房屋承租人進(jìn)行特別保護(hù)的規(guī)定,比如買(mǎi)賣(mài)不破租賃(《合同法》第229條)、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)(《合同法》第230條)、共同居住人的居住權(quán) (《合同法》第234條)、在先租賃權(quán)可對(duì)抗后設(shè)立抵押權(quán)(《物權(quán)法》第190條)等。但實(shí)踐中承租人權(quán)利被侵害的現(xiàn)象依然屢見(jiàn)不鮮, 諸如房東臨時(shí)提租、提早解約被趕出、黑中介、甲醛房等。但在比較法上,立法者認(rèn)為房屋承租人是弱勢(shì)群體, 對(duì)其進(jìn)行超過(guò)普通債權(quán)的保護(hù), 是相當(dāng)古老的傳統(tǒng)。對(duì)住房租賃的法律控制有兩種模式：一是以美國(guó)紐約市為代表的合同內(nèi)容管制, 即通過(guò)行政手段對(duì)租金、房屋維護(hù)、租賃期限等事項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格限制；二是對(duì)出租人解約權(quán)的管制, 著眼于維護(hù)住房租賃合同的穩(wěn)定性。

有學(xué)者認(rèn)為只有將房屋租賃權(quán)作為物權(quán)，方可保護(hù)承租人的利益。筆者認(rèn)同應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋承租人的保護(hù)，但基于債權(quán)與物權(quán)性質(zhì)上的不同，不應(yīng)混淆其概念。德國(guó)、瑞士、日本等國(guó)并未將房屋租賃權(quán)作為物權(quán)，而是采取了物權(quán)性的保護(hù)措施，同樣達(dá)到保護(hù)承租人的目的。《德國(guó)民法典》第571條規(guī)定“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，孫憲忠在《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》中指出，德國(guó)民法學(xué)界一般不認(rèn)為這是租賃權(quán)的物權(quán)“化”，而認(rèn)為租賃權(quán)有相似于物權(quán)的地位，原因是德國(guó)法學(xué)家比較堅(jiān)持物權(quán)法定的原則，法律未認(rèn)可為物權(quán)的，不是物權(quán)；租賃權(quán)的基礎(chǔ)是租賃關(guān)系，是典型的債權(quán)關(guān)系，而不是物權(quán)關(guān)系。租賃權(quán)物權(quán)化后，有優(yōu)先物權(quán)的效力，或者說(shuō)具有某種物權(quán)的效力，但不能說(shuō)可作為物權(quán)。這就好比民法以十八周歲以上的自然人為成年人，可以獨(dú)立實(shí)施民事法律行為。未滿十八周歲的未成年人可能在身體發(fā)育或知識(shí)掌握上超過(guò)成年人，除非法律明確規(guī)定，仍不可認(rèn)為已經(jīng)成年。臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者謝在全認(rèn)為，考察新的權(quán)利能否作為物權(quán)的新種類(lèi)或不同內(nèi)容，是否滿足物權(quán)法定原則，應(yīng)該看其有沒(méi)有違反物權(quán)的直接支配性和保護(hù)的絕對(duì)性，是否能夠通過(guò)公示保障交易安全。由于合同自由，完全可以擬制一個(gè)與建設(shè)用地使用權(quán)等現(xiàn)有物權(quán)內(nèi)容完全一致的租賃合同，但不能說(shuō)可以將其作為物權(quán)，否則物權(quán)的優(yōu)先效力無(wú)從體現(xiàn)，物權(quán)與債權(quán)的界限不復(fù)存在，整個(gè)民法的基礎(chǔ)將轟然倒塌。

1.3 房屋租賃權(quán)不具有物權(quán)的性質(zhì)

房屋承租人的權(quán)利主要是使用收益權(quán)，包括為使用收益占有房屋的權(quán)利，稱(chēng)為租賃權(quán)。租賃權(quán)性質(zhì)上屬于債權(quán)，因其不具有物權(quán)特性。一是房屋租賃權(quán)不具有支配性。物權(quán)為直接支配物的權(quán)利，與債權(quán)特性為請(qǐng)求權(quán)，債權(quán)人只能請(qǐng)求特定人為一定的作為或不作為不同。承租人對(duì)房屋的使用權(quán)，不是直接支配物的獨(dú)立權(quán)利，而是對(duì)于出租人許可其使用的債權(quán)所附從的權(quán)利。房屋承租人只能請(qǐng)求出租人交付租賃物。如果出租人不履行租約，拒絕交付租賃物，不容許承租人使用收益，承租人不能支配租賃物。日本學(xué)者舟橋諄一認(rèn)為：房屋承租人所具有的權(quán)利是請(qǐng)求出租人允許其使用房屋的請(qǐng)求權(quán)。承租人對(duì)房屋的利用，是出租人履行允許其使用房屋的債務(wù)產(chǎn)生的反射效果。如果出租人將房屋租給第三人，出租人客觀不能履行債務(wù)，承租人的房屋利用權(quán)利就失去了。二是房屋租賃權(quán)不具有保護(hù)的絕對(duì)性，即物權(quán)的對(duì)世性。任何人非經(jīng)同意不能侵入或干涉物權(quán)人對(duì)標(biāo)的物的支配。物權(quán)人處分其物權(quán)時(shí)，不需義務(wù)人的介入或者同意。物權(quán)人可對(duì)侵害物權(quán)者行使物上請(qǐng)求權(quán)。但承租人在出租房的轉(zhuǎn)租、裝修等使用收益處分權(quán)能上受到極大限制，且沒(méi)有物上請(qǐng)求權(quán)，由房東承擔(dān)出租屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。三是房屋租賃權(quán)若作為物權(quán)將壓制房東的所有權(quán)。物權(quán)具有優(yōu)先效力，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，定限物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)。若房屋承租權(quán)規(guī)定為物權(quán)，則優(yōu)先于房屋所有權(quán)，如果出現(xiàn)承租人不交租金等違約行為，房屋所有權(quán)人無(wú)從行使其物上請(qǐng)求權(quán)，對(duì)所有權(quán)人的保護(hù)十分不周，事實(shí)上導(dǎo)致所有權(quán)的空置，侵凌房東的所有權(quán)，客觀上可能導(dǎo)致市場(chǎng)出租房源的減少。四是房屋租賃權(quán)作為債權(quán)可按照契約自由的原則任意規(guī)定權(quán)利內(nèi)容，將之作為物權(quán)導(dǎo)致權(quán)利內(nèi)容的僵化，立法上也難以規(guī)范情形。比如由于工作調(diào)動(dòng)等原因承租人決定退租，如果是債權(quán)可支付違約金后解除租約。如果是物權(quán)，則需要一次性繳納房租，并且不可退還，而原本可以進(jìn)入市場(chǎng)流通的出租屋則被凍結(jié)住了，減少了市場(chǎng)供應(yīng)。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可登記房屋租賃權(quán)

2.1 應(yīng)賦予房屋租賃權(quán)物權(quán)化保護(hù)

日本住宅自有率只有6成，出租率為4成。德國(guó)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以租房為主流，55%的人口租房居住。其主要原因就是國(guó)家出臺(tái)保護(hù)承租人的法律，從租賃的對(duì)抗力、存續(xù)期間和承租人地位讓與性等方面強(qiáng)化承租人的地位。1991年日本《借地借家法》，保證租戶在戶籍、上學(xué)、就醫(yī)等方面和房東擁有一樣的市民權(quán)利，并規(guī)定房東無(wú)正當(dāng)理由不可隨意上調(diào)房租或在合同期內(nèi)驅(qū)趕租戶。如果租戶對(duì)房東上調(diào)房租的幅度不滿，甚至可以將房東告上法庭。由于日本采用“買(mǎi)賣(mài)破租賃”的法理，為限制其不利影響，在民法典中直接賦予已登記的承租人物上請(qǐng)求權(quán)。德國(guó)承租人的租約享有法律保障，租賃合同默認(rèn)為無(wú)固定期限合同，房東解約情形法定，只限于租戶違約、自住需求、重大經(jīng)濟(jì)性改造開(kāi)發(fā)。租金上漲受到管制，過(guò)去15個(gè)月內(nèi)未上調(diào)過(guò)租金的，目標(biāo)租金不得超過(guò)同等住房租金標(biāo)準(zhǔn)，3年內(nèi)漲幅不得大于20%，住房短缺地區(qū)不得超過(guò)15%。如果租金過(guò)高房東將面臨高額罰款和長(zhǎng)期監(jiān)禁處罰。

在德國(guó)、日本、瑞士等國(guó)，將房屋租賃權(quán)予以物權(quán)化保護(hù)，甚至賦予物上請(qǐng)求權(quán)，被實(shí)踐證明是保護(hù)承租人利益，強(qiáng)化承租人法律地位的重要手段，推動(dòng)了以租房為主的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的形成。

2.2 我國(guó)當(dāng)前房屋租賃備案制度存在不足

目前我國(guó)對(duì)房屋租賃采取備案制管理。實(shí)際上除了需要開(kāi)具發(fā)票報(bào)銷(xiāo)的情況，個(gè)人出租房屋進(jìn)行備案的很少，原因是租賃備案制存在以下不足：一是房屋租賃是否備案不影響租賃合同的成立。如不進(jìn)行備案，對(duì)民法上租賃權(quán)的內(nèi)容和效力不產(chǎn)生影響，卻會(huì)導(dǎo)致被征收稅費(fèi)的不利后果。個(gè)稅抵扣辦法出臺(tái)后承租人申報(bào)租賃信息就遭到房東的極力反對(duì)。二是規(guī)定房屋租賃備案的《商品房屋租賃管理辦法》是部門(mén)規(guī)章，法律層級(jí)較低，對(duì)老百姓心理影響較小，多數(shù)人有“我只要可以收房租就行了”的心態(tài)。這就造成現(xiàn)實(shí)中大量的房屋出租都不進(jìn)行登記備案的現(xiàn)象。三是房屋租賃未經(jīng)公示，卻能對(duì)抗經(jīng)過(guò)登記公示的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。房屋租賃屬于債權(quán)，備案只是行政管理的手段，并不能產(chǎn)生物權(quán)效力。但由于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)定，通過(guò)虛假租賃合同卻可以規(guī)避法院拍賣(mài)，對(duì)抗法院執(zhí)行、干擾抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，直接威脅金融機(jī)構(gòu)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致流拍或者競(jìng)得人無(wú)法入住等情形。

2.3 房屋租賃可由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記

由于房屋租賃權(quán)人法律地位弱，權(quán)益難以保證，阻礙了租賃市場(chǎng)發(fā)展，造成“租房不如買(mǎi)房，無(wú)論如何也要買(mǎi)房”的心理，助推了房?jī)r(jià)上漲。房屋合同備案制度對(duì)規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)力不從心，亟待從法律層面解決租賃市場(chǎng)的困境，讓不動(dòng)產(chǎn)租賃市場(chǎng)走向正軌，讓更多的人選擇租賃方式解決住房問(wèn)題，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體良性發(fā)展。筆者認(rèn)為，應(yīng)完善房屋租賃制度，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記房屋租賃，并對(duì)登記的租賃合同賦予物權(quán)化保護(hù)。

2.3.1當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)可支撐房屋租賃登記

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記自2015年破冰啟航，已完成不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合，建立了統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了國(guó)務(wù)院要求的統(tǒng)一登記土地、房屋、林地、海域、草原等不動(dòng)產(chǎn)的要求，實(shí)現(xiàn)了登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。目前各地都在積極開(kāi)展“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”，推行“外網(wǎng)申請(qǐng)、內(nèi)網(wǎng)審核”模式，最大程度便民利民。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記房屋租賃，性質(zhì)上作為備案管理，可以全程網(wǎng)上辦理，在登記系統(tǒng)新增加一個(gè)功能模塊，并不會(huì)過(guò)多增加登記人員的工作量?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也預(yù)留了兜底性條款，第5條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以登記“法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利”。有人認(rèn)為房屋租賃權(quán)是債權(quán)不能予以不動(dòng)產(chǎn)登記，可以看看《物權(quán)法》第20條關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定。預(yù)告登記實(shí)質(zhì)上是對(duì)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)，可見(jiàn)將房屋租賃予以物權(quán)化保護(hù)并納入不動(dòng)產(chǎn)登記是可行的。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記房屋租賃權(quán)不與是否交稅掛鉤，可考慮取消或降低房屋租賃的納稅，或由承租人單方通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行租賃合同登記申請(qǐng)，提高登記的便利程度。

2.3.2保護(hù)承租人利益需要進(jìn)行房屋租賃登記

日本、法國(guó)、瑞士等國(guó)都要求對(duì)租賃合同進(jìn)行登記，其原因就在于租賃缺乏物權(quán)公示的表象，為保護(hù)不特定的第三人不至無(wú)意中侵害承租人租賃權(quán)，在賦予承租人租賃權(quán)物權(quán)化保護(hù)的同時(shí)，應(yīng)對(duì)其占有房屋的事實(shí)予以登記公示。建議規(guī)定只有已登記的房屋租賃承租人才能享有物權(quán)化的保護(hù)，如買(mǎi)賣(mài)不破租賃、無(wú)法定情形不能中途解約、房租上漲不能超過(guò)一定幅度、不能強(qiáng)行騰房、優(yōu)先續(xù)租、強(qiáng)制續(xù)期等。承租人可以根據(jù)已登記的租賃合同辦理居住證并享受基本公共服務(wù)，鼓勵(lì)進(jìn)行房屋租賃

登記，對(duì)不按規(guī)定登記的予以行政處罰。

2.3.3破解法院執(zhí)行難需要進(jìn)行房屋租賃登記

《合同法》《物權(quán)法》《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》都有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”等規(guī)定，是租賃權(quán)物權(quán)化最直接的體現(xiàn)，但實(shí)踐中這一條款常被濫用。抵押人在設(shè)定抵押時(shí)可能刻意隱瞞抵押物存在租賃的事實(shí)，抵押權(quán)人很難通過(guò)有效途徑去查實(shí)抵押物的租賃狀態(tài)，只能聽(tīng)?wèi){于抵押人的信譽(yù)保證。如果抵押人與承租人惡意串通，通過(guò)倒簽租賃合同或虛構(gòu)租賃合同的方式阻止抵押物被拍賣(mài)，對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后買(mǎi)受人的權(quán)利行使造成很大的障礙，將給抵押權(quán)人帶來(lái)難以預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)，影響抵押權(quán)的順利、足額實(shí)現(xiàn)，影響金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)處置，影響法院的執(zhí)行。

由于租賃權(quán)具有對(duì)抗物權(quán)效力，從保護(hù)抵押權(quán)人利益、維護(hù)社會(huì)公平的角度，以及從便捷各方當(dāng)事人、避免不必要的糾紛角度，必須進(jìn)行租賃登記。該登記的效力必須具備民法上的效力。如房屋租賃未登記，則沒(méi)有對(duì)抗物權(quán)的效力。同時(shí)建立房屋租賃狀態(tài)查詢公示機(jī)制，債權(quán)人或抵押權(quán)人等利害關(guān)系人可查詢房屋的真實(shí)租賃狀態(tài)，不僅可以有效地保護(hù)各方利益，也有利于保障物權(quán)的交易安全。

購(gòu)租并舉制度是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。房屋租賃在性質(zhì)上屬于債權(quán)，不宜規(guī)定為物權(quán)。為保護(hù)承租人的利益，可賦予房屋租賃權(quán)物權(quán)化保護(hù)，并納入不動(dòng)產(chǎn)登記，加強(qiáng)承租人的法律地位，積極支持租賃住房方式,為構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系打下堅(jiān)實(shí)的立法基礎(chǔ)。