1998年以來上海房地產(chǎn)住宅市場的發(fā)展階段和特征研究

□聶欽宗

本文運用理論分析與實證研究、定性分析與定量評價相結(jié)合的方法，研究上海房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展階段及周期特點。研究結(jié)果顯示：1998年以來，上海房地產(chǎn)住宅市場呈現(xiàn)“平穩(wěn)增長-成交下滑-需求釋放-量價齊升-運行平穩(wěn)”等五階段發(fā)展特點，但發(fā)展中也存在房價收入比失衡、租售比失衡、融資比例失衡、市場化與保障房失衡等問題。文章提出房地產(chǎn)調(diào)控要著眼于長效機制，需實行長期穩(wěn)定住房信貸金融政策，控制土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)，改善人口調(diào)控政策以疏解中心城區(qū)功能和公共服務(wù)資源壓力。

1998年住房制度改革以來，上海房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，人民居住條件得到極大改善，與此同時，房地產(chǎn)住宅銷售價格波動上行。黨的十九大報告提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，上海作為全國“改革開放排頭兵，創(chuàng)新發(fā)展先行者”，分析上海房地產(chǎn)住宅市場歷史變動規(guī)律具有重要的政策參考價值。

1998年以來上海房地產(chǎn)住宅市場呈現(xiàn)五階段發(fā)展特點

（一）1998年～2004年：房改啟動市場，鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展

1998年，面對亞洲金融風(fēng)暴沖擊，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，啟動了房地產(chǎn)市場。主要目的是刺激住房消費需求，使其成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。從房屋供給看，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資從1998年的320.66億元增加到2004年的900.67億元，年均增長18.8%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積從1998年的1242.00萬平方米增加到2004年的3076.19萬平方米，年均增長16.3%。

從新建商品房交易看，新建住宅商品房銷售面積從1998年的1056.77萬平方米增加到2004年的3059.53萬平方米，年均增長19.4%；新建商品住宅銷售額從1998年的319.76億元增加到2004年的2064.74億元，年均增長36.5%。從存量房交易看，存量房住宅成交面積從1998年的197.56萬平方米增加到2004年的2222.24萬平方米，年均增長49.7%。從房價走勢看，新建商品住宅平均銷售價格從1998年的3026元/平方米增長到2004年的5761元/平方米，年均增長11.3%。

（二）2005年～2008年：調(diào)控政策收緊，投資和成交均減少

2005年是房地產(chǎn)歷史上首個大舉“宏觀調(diào)控”之年，2005年～2007年，政府先后出臺調(diào)整土地供應(yīng)、調(diào)節(jié)市場、信貸結(jié)構(gòu)和開征交易稅費等措施。2005年3月出臺“國八條”；2005年8月出臺“新國八條”；2006年5月出臺“十五條”；2007年3～8月，央行四次加息；2007年9月，規(guī)定購買第二套住房首付比例不得低于40%。

從房屋供給看，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資從2005年的920.84億元減少到2008年的875.46億元，年均減少2%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積從2005年的2739.91萬平方米減少到2008年的1801.45萬平方米，年均減少13%。

從新建商品住宅交易看，新建商品住宅銷售面積從2005年的2845.70萬平方米減少到2008年的2007.48萬平方米，年均減少11%；新建商品住宅銷售額從2005年的1906.05億元下降到2008年的1608.47億元，年均減少6%。從存量房交易情況看，存量房住宅成交面積從2005年的1608.2萬平方米減少到2008年的1107.17萬平方米，年均減少11.7%。從房價走勢看，新建商品住宅平均銷售價格從2005年的6698元/平方米增長到2008年的8115元/平方米，年均增長6.6%。

（三）2009年～2013年：需求集中釋放，住宅成交呈U型走勢

寬松的信貸和投資政策導(dǎo)致2009年房價較快增長，2009年新建商品住宅平均銷售價格較2008年增長52.4%。2009年12月14日國務(wù)院出臺“國四條”，要求繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段遏制房價的過快上漲。2010年4月，出臺“新國十條”；2010年9月，出臺限購措施；2011年1月，二套房首付提至60%，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；2013年，加強保障房建設(shè)。2009年～2012年，政策持續(xù)收緊遏制房價上漲，房價過快上漲的勢頭得到遏制。

從房屋供給看，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資從2009年的918.68億元增加到2012年的1451.94億元，年均增長16.5%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積從2009年的1508.81萬平方米增加到2013年的1609.13萬平方米，年均增長2.2%。

從新建商品房交易看，新建商品住宅銷售面積從2009年的2928.04萬平方米減少到2012年的1592.63萬平方米，年均減少18.4%；新建商品住宅銷售額從2009年的3620.43億元減少到2012年的2208.96億元，年均減少15.2%。從存量房交易情況看，存量房住宅成交面積從2009年的2490.58萬平方米減少到2012年的1136.17萬平方米，年均減少23.0%。從住宅價格指數(shù)看，2011年～2012年，新建商品住宅和二手住宅同比和環(huán)比漲幅保持穩(wěn)定。

2013年，上海房地產(chǎn)市場雖然仍處于宏觀調(diào)控政策偏緊的環(huán)境，“國五條”調(diào)控政策及相關(guān)地方細(xì)則分別于2013年2月底和3月底出臺，包括公積金在內(nèi)的住房貸款政策同時收緊。但政策在抑制投資、投機性需求的同時，自住、改善型的購買需求得到大量釋放，住宅銷售市場整體呈現(xiàn)“量價齊升”的態(tài)勢，住宅價格上漲較快。2013年，新建商品住宅銷售面積為2015.81萬平方米，較上年增長26.6%；新建商品住宅銷售額為3264.03億元，增長47.8%；新建商品住宅平均銷售價格16192元/平方米，增長16.7%；存量住宅成交面積2228.02萬平方米，增長96.1%。從住宅價格指數(shù)看，新建商品住宅和二手住宅2013年各月同比指數(shù)均保持快速增長，環(huán)比指數(shù)在3月份達(dá)到最高點，并且全年始終保持在100以上。

（四）2014年～2016年9月：借穩(wěn)增長和去庫存再度刺激，出現(xiàn)量價齊升局面

2014年起，經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)，在“穩(wěn)增長”和“去庫存”的政策訴求下，2014年5月出臺“央五條”；2014年9月出臺“930新政”；2015年，為穩(wěn)定住房消費，堅持因地施策，國家出臺一系列刺激樓市的政策，受此影響上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)交易活躍、價格上漲的局面。2016年，全國經(jīng)濟社會發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存，受此影響上海房地產(chǎn)呈現(xiàn)量價齊升局面。

從房屋供給看，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資從2014年的1724.65億元增加到2016年的1965.43億元，年均增長6.8%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積保持穩(wěn)定。

從新建商品房交易看，新建商品住宅銷售面積從2014年的1780.91萬平方米增加到2016年的2019.8萬平方米，年均增長6.5%。新建商品住宅銷售額從2014年的2923.44億元增加到2016年的5233.29億元，年均增長33.8%。從房價走勢看，新建商品住宅平均銷售價格從2014年的16415元/平方米增加到2016年的25910元/平方米，年均增長25.6%。

從住宅價格指數(shù)看，2014年以來，新建商品住宅和二手住宅同比指數(shù)在2015年3月達(dá)到最低點，然后一路攀升至2016年9月的最高點。從環(huán)比指數(shù)看，新建商品住宅和二手指數(shù)從2015年4月至2016年9月各月環(huán)比均保持在100以上。

（五）2016年10月至今：堅持房子只住不炒，房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，房價小幅下跌

為確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，上海貫徹國家“因城施策”要求，2016年10月出臺“滬六條”，11月出臺“11.28新政”，從2016年4季度起市場非理性過熱的情緒降溫，市場預(yù)期趨于平穩(wěn)。2017年在全國各地房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，上海實施了以“銷售公證搖號”及“銷售一價清”等精準(zhǔn)聚焦式的細(xì)化調(diào)控措施。2017年，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資增幅低位波動、在建施工基本穩(wěn)定、新建住宅供應(yīng)大幅減少、樓市交易表現(xiàn)低迷、房價小幅下跌的態(tài)勢。

2017年，房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額2152.4億元，較上年增長9.5%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積1862.74萬平方米，較上年增長21.5%；新建商品住宅銷售面積1341.62萬平方米，較上年減少33.6%；新建商品住宅銷售額3336.09億元，較上年減少36.3%；新建商品住宅平均銷售價格24866元/平方米，較上年下降4.0%；存量住宅成交面積1264.13萬平方米，較上年減少43.2%。

從住宅價格指數(shù)看，新建商品住宅同比指數(shù)從2016年10月的137.4回落到2018年8月的99.8，二手商品住宅同比指數(shù)從2016年10月的136.7回落到2018年8月的97.9。2016年10月至2018年8月，新建商品住宅環(huán)比累計指數(shù)為99.5，二手商品住宅環(huán)比累計指數(shù)為98.1。堅持“只住不炒”定位以來，上海房屋價格保持穩(wěn)定態(tài)勢。

當(dāng)前上海房地產(chǎn)住宅市場的幾點思考

（一）房價收入比失衡

房價收入比失衡給居民帶來巨大生活壓力，以2017年為例，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.7平方米，新建住宅平均銷售價格24866元/平方米，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入為62596元，由此計算，房價收入比為14.6。按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，房價收入比在3～6倍之間為合理區(qū)間，目前上海的房價收入比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離合理的區(qū)間。而從城鎮(zhèn)常住居民人均消費支出看，2017年，人均居住支出（13709元）占人均消費支出（39792元）的比例為34.5%。房價收入比失衡、居住支出占消費支出較大比重限制了居民在家電、汽車、服裝等其他領(lǐng)域的消費，一定程度上限制了居民的消費升級。

（二）租售比失衡

從租售比①注：①租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。的角度考慮，仍存在失衡的現(xiàn)象。內(nèi)環(huán)內(nèi)，以上海人民廣場站附近的同興大樓為例，1室1廳53平米的房屋售價為498萬元，租金為6000元/月，租售比約為1:830。如果購買房屋用于出租，那么收回購房成本（暫不考慮房屋升值和貨幣折價）需要830個月（69.2年）。外環(huán)外房屋租售比同樣嚴(yán)重失衡。合理的租售比一般界定為1:300～1:200。在租售比嚴(yán)重失衡的情況下，從某種程度上說，租房比買房更劃算，但現(xiàn)實生活中大多數(shù)居民還是會選擇買房而不是租房。調(diào)研顯示，行業(yè)規(guī)范、稅費負(fù)擔(dān)、政策走向、房源獲取等方面是住房租賃企業(yè)在發(fā)展中遇到的主要制約因素。

（三）房地產(chǎn)融資比例失衡

房地產(chǎn)業(yè)占用較多的金融資金，無論是貸款余額中的房地產(chǎn)貸款余額，還是個人消費貸款中的住房貸款都占有較高比重。上海個人住房貸款年末余額從2003年的1709.13億元增加到2017年的12720.89億元，年均增長15.4%；公積金貸款年末余額從2003年的346.39億元增加到2017年的3531.01億元，年均增長18.0%。個人住房貸款占金融人民幣個人消費貸款額比重始終在70%以上。

（四）市場化與保障房失衡

保障住房作為商品住房的補充，能進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，供給不足或管理效率不高也會影響到居民預(yù)期和選擇。2016年2月29日，上海市政府發(fā)布了《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》，至此，上海的共有產(chǎn)權(quán)房從經(jīng)適房概念中獨立出來，同廉租房、公共租賃住房、征收安置房一起構(gòu)成上?！八奈灰惑w”的住房保障體系。近五年新增保障性住房約占全市商品房新增供給的一半，但供給效率不高。一是動遷安置房的征收安置需求持續(xù)旺盛與空置率較高現(xiàn)象并存，以顧村、江橋、泗涇、周浦和浦江5個大居基地為例，總體入住率約為52%，其中出租率為27.4%。二是公租房的準(zhǔn)入機制相對完善，但由于租金相對優(yōu)惠，房屋穩(wěn)定，加之缺乏完善的退出審核監(jiān)督機制，導(dǎo)致承租人不愿及時退出保障，大大降低了有效房源的利用率和政策的保障效益。自2010年以來，上海公租房發(fā)展近7年，截至2017年10月底，上海公共租賃住房累計籌措房源超過15萬套，其中已供應(yīng)房源11.5萬套，受益人群超過20萬人。但與龐大的有租賃需求的人群相比，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。三是共有產(chǎn)權(quán)房制度自2009年建立以來，在解決本市中低收入家庭，特別是“夾心層”住房困難上發(fā)揮了重要作用。據(jù)上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2017年9月底，上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房的累計簽約家庭約9.2萬戶。但隨著準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的不斷放寬，保障范圍進(jìn)一步擴大，使得部分居住并不真正困難的人群產(chǎn)生了坐等滿年限后上市交易的“尋租”行為。

對房地產(chǎn)住宅市場的幾點建議

（一）房地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展的重要性，調(diào)控要著眼于長效機制

1998年～2017年，上海房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重始終保持在5%以上，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其波動對GDP增長的直接和間接影響較大。房地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)行業(yè)多的特點，與房地產(chǎn)密切相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)活動是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的延伸。一方面是對投資的影響。商品房銷售與開發(fā)投資具有內(nèi)在聯(lián)系，銷售量持續(xù)下降將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速逐步下滑。如2017年上海固定資產(chǎn)投資總額為7246.6億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額3856.53億元，占比為53.2%；房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額2152.4億元，占比為29.7%。如果房地產(chǎn)住宅投資增速下降10%，將直接影響固定資產(chǎn)投資增速約3個百分點，同時間接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資增長。另一方面，影響消費需求，商品住宅銷售下降將使家裝、家具、家電以及汽車等商品的需求下降。房地產(chǎn)經(jīng)濟既可以在生產(chǎn)、投資和消費領(lǐng)域?qū)窠?jīng)濟增長作出重要的貢獻(xiàn)，也可以在這些領(lǐng)域?qū)窠?jīng)濟增長產(chǎn)生向下拉動作用。但在經(jīng)濟發(fā)展過程中，如果過分倚重房地產(chǎn)，會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱、房價上漲過快、房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險等諸多問題，從而在對實體經(jīng)濟的“抽血效應(yīng)”、對居民消費的“擠出效應(yīng)”、對金融和經(jīng)濟運行的“風(fēng)險效應(yīng)”等方面影響國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（二）貨幣流動性對房地產(chǎn)的影響較大，需實行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策

圖1 全國M2和住宅商品房銷售額趨勢比較（2000年～2018年）

貨幣政策直接影響購買力，從短期來看金融政策的影響，首付比例和貸款優(yōu)惠利率直接決定住房購買意愿和購買力。從2000年至2018年全國統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，住宅商品房銷售額與貨幣和準(zhǔn)貨幣（M2）趨勢保持一致（見圖1）。M2快速增長與房貸增長有著關(guān)聯(lián)性，原因就是各種剛性、投資性、投機性等購房需求上升，使得銀行的貸款流向樓市，而當(dāng)大量資金流入到房地產(chǎn)領(lǐng)域后，又進(jìn)一步推高了房價。我國歷史上比較著名的房價上漲周期，都明確顯示M2與房價是同步上漲的：如2008年至2010年，我國的M2增速分別上漲了17.8%、27.7%、19.7%，而在這樣的上漲過程中，當(dāng)時房價也開啟了新一波上漲周期。購房需求容易受到房貸政策影響而出現(xiàn)集中爆發(fā)現(xiàn)象，短期內(nèi)易推動房價過快上漲。借鑒國際經(jīng)驗，一是可研究和探索居民購房首付比例和貸款利率固定或二者反向變動的房貸政策，以穩(wěn)定購房者預(yù)期。二是中長期可考慮成立專門的住房儲蓄銀行，以減少通脹水平對貸款利率的影響，通過與通脹水平掛鉤，使真實貸款利率長期不變。

（三）土地供給在中期決定住房銷售，應(yīng)控制土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)

土地使用權(quán)出讓面積決定未來一段時期內(nèi)新建住房供給情況，從土地使用權(quán)出讓住宅面積和新建住宅銷售面積看（見圖2），住宅出讓面積決定未來三年新建住宅銷售情況，比如2001年土地使用權(quán)出讓住宅面積為3728.89萬平方米，為附近年份的峰值，與之對應(yīng)，2004年新建住宅銷售面積為3233.74萬平方米，為附近年份的峰值。而從2014年以來，出讓住宅面積有所收窄，但市場對住房的需求依舊強勁，2015年、2016年存量房交易旺盛，成交面積超過新建商品房。

住房作為附著在土地上的不動產(chǎn)，地價是決定房價的根本性因素，在土地價格快速上升的支撐下，熱點城市房價下行空間不大。同時，土地供應(yīng)方向也決定房地產(chǎn)市場走向。自2017年上海出臺《關(guān)于加快培育本市住房租賃市場的實施意見》以來，出讓土地逐漸向租賃住房傾斜，比如2017年四季度，出讓用途為租賃住房的達(dá)45.6萬平方米。在建立土地長效調(diào)控機制中，一是控制拍賣土地價格、降溫土地拍賣市場，近兩年一些熱點城市采取加推土地、競拍自持、競爭保障房建設(shè)面積等措施為土地拍賣市場降溫。二是控制用地比例結(jié)構(gòu)，根據(jù)城市建設(shè)目標(biāo)和定位，科學(xué)分配好公用設(shè)施用地、商業(yè)用地、普通商品房用地、保障房用地、租賃住房用地等的比例結(jié)構(gòu)。

圖2 上海土地使用權(quán)出讓和住宅銷售情況（1998年～2017年）

（四）人口流向影響房地產(chǎn)長期發(fā)展態(tài)勢，應(yīng)改善人口調(diào)控政策

人口是經(jīng)濟社會發(fā)展的重要影響因素，人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、分布的變化影響著房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢。從上海外來常住人口的數(shù)量看,1998年至2014年始終保持增長，2015年至今外來人口規(guī)模保持平穩(wěn)略降態(tài)勢。上海、北京、廣州等一線城市，是外來人口集聚區(qū)，人口的凈流入使得對房地產(chǎn)住宅的需求是剛性的，這也是一線城市房屋價格保持上漲和堅挺的重要原因。人口遷移的基本邏輯是人隨產(chǎn)業(yè)走，在控制大城市人口規(guī)模的基礎(chǔ)上，應(yīng)改善人口調(diào)控政策。一是特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展，確立大都市圈戰(zhàn)略。二是嚴(yán)格控制中心城區(qū)人口增長和集聚，如上海近一半的人口集中于外環(huán)以內(nèi)區(qū)域，應(yīng)通過產(chǎn)業(yè)布局，推進(jìn)人口向外環(huán)外區(qū)域集聚，外環(huán)外區(qū)域逐漸疏解中心城區(qū)功能及優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源壓力。