關(guān)于房地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)的探索

劉回春

【摘 要】在我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，這造成了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化，在金融危機(jī)影響下也極大沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，在此之上，本文主要分析了房地產(chǎn)泡沫的成因和應(yīng)對(duì)措施，以及金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的影響和現(xiàn)今房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)和改善措施，以此促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，保證房地產(chǎn)供求平衡。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；泡沫成因；金融危機(jī)

房地產(chǎn)的發(fā)展能夠有效推進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展水平，因此，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅會(huì)直接影響經(jīng)濟(jì)波動(dòng)?？v觀往年，20世紀(jì)90年代日本就曾經(jīng)由于房地產(chǎn)泡沫引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而2008年美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī)，最終演變?yōu)槿蚪鹑谖C(jī)，而造成這一現(xiàn)象的原因正是房地產(chǎn)泡沫的頻繁發(fā)生，以致造成巨大損失，因此房地產(chǎn)泡沫應(yīng)當(dāng)引起業(yè)內(nèi)外人士的高度重視。

一、房地產(chǎn)泡沫成因及應(yīng)對(duì)措施

（一）房地產(chǎn)泡沫的成因

房地產(chǎn)泡沫，實(shí)際上指的是由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。而我國(guó)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的主要原因是：（1）城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展造成土地稀缺，大眾對(duì)房屋的需求量增大，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升；（2）投機(jī)性需求擴(kuò)張，許多人為了賺取差價(jià)在無(wú)居住需求時(shí)購(gòu)買房屋謀取利益；（3）金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，作為固定資產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為抵押房屋風(fēng)險(xiǎn)較小，所以對(duì)投資者以房屋作為抵押品來(lái)獲取貸款的方式表示支持，并且會(huì)通過(guò)降低首付的比例增加杠桿率，導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲；（4）政府用出讓土地的方法獲得非稅收入，房地產(chǎn)開發(fā)商為了得到土地開發(fā)就會(huì)增加土地稅收由于中央考核官員制度的原因，地方政府為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，會(huì)提高土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，從而抬高了房?jī)r(jià)[1]。

（二）房地產(chǎn)泡沫的應(yīng)對(duì)措施

雖然經(jīng)濟(jì)建設(shè)會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲甚至形成房地產(chǎn)泡沫，但未必導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)，泡沫現(xiàn)象有可能通過(guò)有效可行的措施進(jìn)行釋放和化解，具體應(yīng)對(duì)措施如下：（1）土地供應(yīng)的模式需要改進(jìn)，可以把原本的單一主體增加至多樣主體，根據(jù)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》表明，農(nóng)村建設(shè)用地與國(guó)有土地必須同等權(quán)利同樣價(jià)格，當(dāng)?shù)卣⑶袑?shí)可行的交易機(jī)制，允許進(jìn)城務(wù)工人員能夠用自己的宅基地指標(biāo)與城市房屋交換，并享受子女入學(xué)、醫(yī)療保障等公共服務(wù)；（2）城市房屋供給方面需要加快保障房體系的建立，建立與商品房不一致的市場(chǎng)機(jī)制，我國(guó)2007年才制定了保障房的相關(guān)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)了保障房的以租代賣，政府購(gòu)買了商業(yè)住房作為經(jīng)濟(jì)適用房，增加了房屋儲(chǔ)備量，另外，還規(guī)定新建房屋中保障房的建設(shè)必須占據(jù)一定比例，從而將高收入與低收入人群的購(gòu)房能力進(jìn)行了詳細(xì)的劃分，確保購(gòu)房權(quán)利的平等性；（3）至于投機(jī)需求方面，需要增加投資渠道，并且深化壟斷行業(yè)的改革，提升投資項(xiàng)目的創(chuàng)新能力，改變投資者過(guò)于集中的投資現(xiàn)象，在此基礎(chǔ)上，還要大力培育新興產(chǎn)業(yè)，改善房地產(chǎn)投資方面的超標(biāo)現(xiàn)象；（4）地方政府應(yīng)當(dāng)完善稅收體系，適度減少地方稅收，解決好中央與地方稅收分配問(wèn)題，以便讓土地財(cái)政不必過(guò)于依賴房地產(chǎn)行業(yè)。

二、金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響主要有：（1）貨幣政策寬松，以2008年美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)來(lái)分析，2012年我國(guó)貨幣總量是94萬(wàn)億，照比2002年增加了五倍，而2015年達(dá)到了135萬(wàn)億，經(jīng)濟(jì)總量只有美國(guó)的52%，但貨幣總量卻遠(yuǎn)勝于美國(guó)，對(duì)于這種現(xiàn)象的發(fā)生導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫巨大，涉及房屋金融交易的風(fēng)險(xiǎn)也特別大。房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性特別強(qiáng)，它帶動(dòng)著將近20個(gè)行業(yè)的發(fā)展，當(dāng)絕大數(shù)行業(yè)生產(chǎn)過(guò)剩時(shí)，房地產(chǎn)就會(huì)發(fā)揮重要作用。而今我國(guó)的房地產(chǎn)終于走出了黃金十年進(jìn)入了常態(tài)化發(fā)展，以跌為主的房?jī)r(jià)增加了房地產(chǎn)抵押物的金融風(fēng)險(xiǎn)，也增加了房屋泡沫的破滅可能性；（2）抵押信托成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在中國(guó)的信用體系不健全的情況下，房地產(chǎn)抵押、涉房金融仍舊是較為穩(wěn)妥的金融形式。

三、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防措施

（一）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要特點(diǎn)是房地產(chǎn)金融可供產(chǎn)品過(guò)少、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不發(fā)達(dá)，主要以商業(yè)銀行和信托公司為主、監(jiān)管方式尚待改進(jìn)，借此發(fā)現(xiàn)了我國(guó)信貸市場(chǎng)中存在的問(wèn)題：（1）貸款標(biāo)準(zhǔn)降低，從2008年10月份左右我國(guó)就公布了放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)的政策；（2）道德風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)由于評(píng)估企業(yè)數(shù)量過(guò)多、歷史較短而出現(xiàn)問(wèn)題，至于銀行從業(yè)人員，有一些人由于自身素質(zhì)不高，出現(xiàn)了虛增房地產(chǎn)價(jià)值騙貸的情況；（3）個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)在發(fā)生金融危機(jī)時(shí)尚有完備的個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系，而我國(guó)才在初期建立的階段，導(dǎo)致申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)出示的不真實(shí)資料而獲得大額度貸款，當(dāng)房?jī)r(jià)下滑時(shí)，銀行會(huì)面臨違約現(xiàn)象[2]。

（二）預(yù)防措施

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策改變常影響國(guó)家稅收、金融環(huán)境、企業(yè)利潤(rùn)等，因此政府應(yīng)當(dāng)建立合適的政策確保房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的正常運(yùn)行，具體預(yù)防措施如下：（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控管理，防止金融市場(chǎng)出現(xiàn)炒房囤房現(xiàn)象，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，落實(shí)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，讓房地產(chǎn)行業(yè)不成為泡沫的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；（2）建立全國(guó)統(tǒng)一的預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，監(jiān)控機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的信息進(jìn)行整理分析，按照市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行情況定期上傳市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)的分配，并且建立完善的監(jiān)控體系，應(yīng)用土地供應(yīng)、稅收、預(yù)售管理加以強(qiáng)制干預(yù)和有效調(diào)控，防止發(fā)生房地產(chǎn)金融危機(jī)的危險(xiǎn)；（3）強(qiáng)化土地資源管理，政府需要調(diào)整土地資源供應(yīng)量，對(duì)不合理的房?jī)r(jià)上漲進(jìn)行控制，根據(jù)市場(chǎng)合理需求，確保土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)用地量相匹配，公開招標(biāo)制度，嚴(yán)格把控地價(jià)過(guò)高的城市。同時(shí)，要避免盲目開發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)，以免積壓過(guò)大，引起結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的泡沫現(xiàn)象，另外，相關(guān)部門要嚴(yán)格處置違規(guī)違法行為，尤其要嚴(yán)查非法圈地，擅自占地現(xiàn)象。對(duì)于已到開發(fā)年限但未實(shí)行開發(fā)的土地進(jìn)行召回，避免資源浪費(fèi)，全面整合市場(chǎng)動(dòng)向，引領(lǐng)協(xié)調(diào)的市場(chǎng)風(fēng)氣；（4）合理引導(dǎo)資金走向，第一步是需要政府健全金融監(jiān)管體系，強(qiáng)化監(jiān)管力度，提升監(jiān)管水平；第二步是掌控信用規(guī)模，不讓信用狀況脫離實(shí)質(zhì)造成經(jīng)濟(jì)膨脹；第三步則是加強(qiáng)投資機(jī)構(gòu)的管理，避免利率變動(dòng)對(duì)資金流向造成麻煩；第四步，加強(qiáng)外資與外債的管理，盡量引進(jìn)外資直接投資和長(zhǎng)期借貸外債，從根本上解決投機(jī)資本的來(lái)源。

四、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)泡沫的確會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的影響，由此造成房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩，所以可以通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)管理并實(shí)施有效的管理手段控制房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸正軌，讓它能夠發(fā)揮出自己真正的價(jià)值，為大眾創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)房屋的合理利用。

【參考文獻(xiàn)】

[1]吳盼文，黃革，占云生.宏觀審慎監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系的構(gòu)建——基于海南建省初期房地產(chǎn)/金融危機(jī)的視角[J].銀行家，2016（12）：128-130.

[2]李志鋒.基于金融資源視角的房地產(chǎn)金融理論框架研究[D].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015.